土地增值稅清算30個(gè)難點(diǎn)

1、土地增值稅活算需重點(diǎn)關(guān)注的30個(gè)難點(diǎn)2013年將是國(guó)家“營(yíng)改增”全面普及的一年，這個(gè)“增”是增值稅，并非土地增值稅。那么即將到來(lái)的2013年，面對(duì)土地增值稅活算，房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅活算的時(shí)間是何時(shí)？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅活算管理規(guī)程的通知國(guó)稅發(fā)200991號(hào)規(guī)定，納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的活算：一已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85恕上，或該比例雖未超過(guò)85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；該規(guī)定可用以下公示表示：已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積+總可售建筑面積85%二

2、取得銷(xiāo)售預(yù)售許可證滿3年未銷(xiāo)售完畢的；三納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅活算手續(xù)的應(yīng)在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅活算。二、活算單位及活算主體一關(guān)于活算單位確認(rèn)I可題1、對(duì)于符合土地增值稅活算條件，屆于分批取得立項(xiàng)批文、整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，活算時(shí)原則上應(yīng)作為一個(gè)活算單位。2、對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合以下情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目：1同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷(xiāo)售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的。2同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。3、對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為活算單位；但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅活算條件且

3、未活算的，活算時(shí)應(yīng)將符合活算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)活算單位。二對(duì)于一方出地、一方出資，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，活算項(xiàng)目的主體應(yīng)如何確定？企業(yè)出地方取得國(guó)有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位出資方一同開(kāi)發(fā)的，假設(shè)雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開(kāi)具發(fā)票；對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)并建房出售的，以新建房作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算征收土地增值稅。其中對(duì)出地方計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)土地增值稅的價(jià)格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅活算時(shí)據(jù)以扣除。

4、假設(shè)出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，為首次或者以后分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值加減其他補(bǔ)價(jià)計(jì)算確認(rèn)；同時(shí)確認(rèn)出資方取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。三、如何理解把握“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合以下條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。二開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。三開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。四、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅活算分期問(wèn)題根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅活算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行活算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位活算。因此，在土地增值稅活算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行活算。五、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理活算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。二辦理活算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。三辦理活算手續(xù)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得活算書(shū)面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得活算書(shū)面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號(hào)文第八條規(guī)定處理。四法院等有權(quán)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)，經(jīng)主管

6、稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定核定征收土地增值稅，不得預(yù)征土地增值稅。六、取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開(kāi)發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說(shuō)明：一取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。二取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開(kāi)發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交

7、納的有關(guān)費(fèi)用,包括契稅；2、開(kāi)發(fā)土地的成本；3、加計(jì)開(kāi)發(fā)土地成本的K分之二十；4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。七、以合作建房形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，計(jì)算有關(guān)土地增值稅計(jì)稅收入和扣除項(xiàng)目金額問(wèn)題一一方出地、一方出資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)房地產(chǎn)為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)房地產(chǎn)。對(duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)房地產(chǎn)為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按187號(hào)文第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)房地產(chǎn)的，按1

8、87號(hào)文第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。2. 二出地方以土地使用權(quán)房地產(chǎn)、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的；按銷(xiāo)售收入一定比例提成或提取固定利潤(rùn)的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對(duì)于上述合營(yíng)企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)房地產(chǎn)作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)房地產(chǎn)作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)所取得土地增值稅計(jì)稅收入。根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)十問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)21號(hào)文第六條規(guī)定，對(duì)于2006

9、年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)房地產(chǎn)作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。三一方出資、一方出地合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目活算時(shí)予以扣除。八、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題1、根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)里。2、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅活算中如何扣除？房地產(chǎn)企業(yè)單

10、獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：1房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷(xiāo)售費(fèi)用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。2房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。3房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施如會(huì)所、物業(yè)管理用房，發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屆于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的

11、，其成本、費(fèi)用可以扣除。 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。九、公共配套問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門(mén)繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專(zhuān)用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。三對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理：屆于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門(mén)出具證明，由活算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。本帖隱藏的內(nèi)容四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用,其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)

12、移，不屆于土地增值稅視同銷(xiāo)售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對(duì)于該部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。十、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室I可題1、納稅人在銷(xiāo)售房地產(chǎn)的同時(shí)向買(mǎi)受方附贈(zèng)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的，該地下車(chē)庫(kù)車(chē)位相關(guān)的成本、費(fèi)用等在

13、計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。-安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫杖胧欠裼?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屆，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷(xiāo)售合同，約定將上述車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車(chē)場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同

14、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。-宵地稅函200947號(hào)3、房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車(chē)位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。對(duì)其取得的銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。4、有產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室不屆于住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將儲(chǔ)藏室和套房一起出售，應(yīng)分別核算套房的增值額和儲(chǔ)藏室的增值額，否則假設(shè)套房為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)將不能享受普通住宅免征土地增值稅的規(guī)定。假設(shè)儲(chǔ)藏室單獨(dú)出售，儲(chǔ)藏室應(yīng)按非住宅繳納土地增值稅。十一、開(kāi)發(fā)間

15、接費(fèi)問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問(wèn)題一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用不得列入。二開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不活的，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。十二、商住一體活算問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅活算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第一

16、條第二款規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。盡管立項(xiàng)時(shí)是一個(gè)項(xiàng)目，但計(jì)算土地增值稅時(shí)需要分為兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行活算，收入及相應(yīng)稅金完全可以分開(kāi)計(jì)算，至于相關(guān)成本如何扣除，國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件第四條第五項(xiàng)規(guī)定，屆于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按活算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定活算項(xiàng)目的扣除金額。十三、利息費(fèi)用問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)借款合同、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。此類(lèi)利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的

17、金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5咐算扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5咐算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按活算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%!行計(jì)算扣除。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則財(cái)法字1995第006號(hào)第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的

18、金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的白分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的白分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的白分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。十四、未支付成本及預(yù)提費(fèi)用問(wèn)題1、根據(jù)土地增值稅活算管理規(guī)程國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅活算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部

19、分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開(kāi)具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定扣除。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅活算有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅函2010220號(hào)第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?！币虼祟A(yù)提費(fèi)用在土增稅活算時(shí)不得扣除。2、土地增值稅活算時(shí)尚未付款的成本，是否可以扣除？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅活算管理規(guī)程的通知國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第二十一條規(guī)

20、定，審核扣除項(xiàng)目是否符合以下要求：1、在土地增值稅活算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。2、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。3、扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。4、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在活算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?、納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。6、對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。因此，在土地增值稅活算

21、中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的才能扣除。十五、土地閑置費(fèi)及契稅滯納金問(wèn)題1、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅活算有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅函2010220號(hào)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！?、土地增值稅暫行條例第六條和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定，對(duì)于企業(yè)因違約而承受的處罰性開(kāi)支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屆于按稅法規(guī)定正常開(kāi)支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項(xiàng)目金額。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能作為正常的成本費(fèi)用支出予以扣除。十六、以房產(chǎn)對(duì)外投資繳納土增稅問(wèn)題根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印

22、發(fā)土地增值稅活算管理規(guī)程的通知國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。十七、市政配套費(fèi)、人防費(fèi)、報(bào)建費(fèi)問(wèn)題問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)繳納給政府有關(guān)部門(mén)的市政公用設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)在土地增值稅活算時(shí)可以加計(jì)20吩口除嗎？法規(guī)出處？答：可以參考如下兩個(gè)文件：安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)關(guān)于假設(shè)十稅

23、收政策問(wèn)題的公告規(guī)定：政府或有關(guān)部門(mén)直接向房地廣開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，列入開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。穗地稅函2012198號(hào)廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅活算工作假設(shè)十問(wèn)題處理指引（2012年修訂版）的通知中規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門(mén)繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專(zhuān)用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。十八、裝修費(fèi)用問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行

24、采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)算土地增值稅。其中銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入按照購(gòu)置時(shí)的含稅銷(xiāo)售額計(jì)算。十九、舊房活算問(wèn)題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)十問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，條例第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從

25、購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5咐算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。二十、契稅、印花稅問(wèn)題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)十問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。二一、收入確認(rèn)問(wèn)題關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方未簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)

26、售合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購(gòu)買(mǎi)方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入：1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款一致的，以此價(jià)款確認(rèn)收入。2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開(kāi)具轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他

27、單位或個(gè)人作為受托方代銷(xiāo)、包銷(xiāo)房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用。四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。二十二、訂金、定金、誠(chéng)意金、問(wèn)題違約金問(wèn)題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠(chéng)意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售收入預(yù)征土地增值稅。在活算土地增值稅時(shí)，買(mǎi)受方在簽訂合同前因撤銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)意向而向銷(xiāo)售方支付的違約金，不計(jì)入銷(xiāo)售收入，不征收土地增值稅。2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記營(yíng)業(yè)外支出，貸記銀行

28、存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屆于土地增值稅扣除項(xiàng)目。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因購(gòu)房者在履行購(gòu)房合同時(shí)違約而收取的違約金和更名費(fèi)，實(shí)際構(gòu)成了房屋銷(xiāo)售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)

29、生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時(shí)，借記''營(yíng)業(yè)外支出"，貸記''銀行存款”等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屆于土地增值稅扣除項(xiàng)目。二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值皖地稅函2012583號(hào)土增稅假設(shè)十問(wèn)題的函2012年11月14日規(guī)定：關(guān)于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅乂有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計(jì)算I可題：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，

30、對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅乂建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，如納稅人在活算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在活算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在活算報(bào)告中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將活算報(bào)告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。二十四、活算完畢后剩余房產(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅活算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第八條的規(guī)定：在土地增值

31、稅活算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，活算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按活算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=活算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+活算的總建筑面積?；钏銜r(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。二十五、活算完成后退房款的土增稅處理問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目活算后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退還屆于辦理活算手續(xù)前收取的房款，計(jì)算應(yīng)抵退土地增值稅問(wèn)題。一退還屆于辦理活算手續(xù)前收取的房款，不調(diào)減活算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)類(lèi)型調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入

32、，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。二退還屆于辦理活算手續(xù)前收取的房款，調(diào)減活算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)類(lèi)型分別調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入和按單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。二十六、土地增值稅活算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問(wèn)題符合187號(hào)文第二條活算條件的，原則上以滿足應(yīng)活算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)活算通知書(shū)之日起90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。對(duì)于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)活算小組合議確定后可延長(zhǎng)扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間，但不得以此影響活算審核進(jìn)度，活算審核結(jié)束前仍未支付的

33、，不予扣除。二十七、對(duì)整體購(gòu)買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允許加計(jì)扣除？對(duì)納稅人整體購(gòu)買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：一取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；二改進(jìn)開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；四轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加；五加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改進(jìn)開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的白分之二十。二十八、企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屆轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？?jī)蓚€(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律

34、規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)土地、房屋權(quán)屆不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。二十九、關(guān)于土地增值稅活算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題一房

35、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價(jià)款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)按規(guī)定取得對(duì)方個(gè)人簽名或者蓋章的收款收據(jù),也可以開(kāi)列有個(gè)人簽名或蓋章的支付活單。三十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算扣除問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房乂作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算扣除。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除：1.

36、 委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)除外；向上級(jí)公司繳納的管理費(fèi)；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中繳納的訴訟費(fèi)；為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)保險(xiǎn)。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門(mén)繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算扣除。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)十問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，條例第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5咐算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年

37、；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。二十、契稅、印花稅問(wèn)題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)十問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。二一、收入確認(rèn)問(wèn)題關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方未簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)

38、發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購(gòu)買(mǎi)方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入：1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款一致的，以此價(jià)款確認(rèn)收入。2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開(kāi)具轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單位或個(gè)人作為受托方代銷(xiāo)、包銷(xiāo)房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的

39、代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用。四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。二十二、訂金、定金、誠(chéng)意金、問(wèn)題違約金問(wèn)題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠(chéng)意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售收入預(yù)征土地增值稅。在活算土地增值稅時(shí)，買(mǎi)受方在簽訂合同前因撤銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)意向而向銷(xiāo)售方支付的違約金，不計(jì)入銷(xiāo)售收入，不征收土地增值稅。2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記營(yíng)業(yè)外支出，貸記銀行存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)

40、售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屆于土地增值稅扣除項(xiàng)目。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因購(gòu)房者在履行購(gòu)房合同時(shí)違約而收取的違約金和更名費(fèi)，實(shí)際構(gòu)成了房屋銷(xiāo)售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時(shí)，借記''營(yíng)業(yè)外支出"，貸記

41、9;'銀行存款”等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屆于土地增值稅扣除項(xiàng)目。二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？皖地稅函2012583號(hào)土增稅假設(shè)十問(wèn)題的函2012年11月14日規(guī)定：關(guān)于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅乂有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計(jì)算I可題：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅乂建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，如納稅人在活算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地

42、增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在活算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在活算報(bào)告中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將活算報(bào)告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。二十四、活算完畢后剩余房產(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅活算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第八條的規(guī)定：在土地增值稅活算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，活算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按活算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=活算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+活算的總建筑面積。活算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。二十五、活算完成后退房款的土增稅處理問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目活算