項目啟動會指引（課堂PPT）

1、1項目啟動會指引集團運營中心2什么是項目啟動會l啟動會是通過多次會議多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力短時間、高強度、高效率、群策群力完成對項目第一次第一次、也是最最重要重要的一次決策，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。 l參會人員：參會人員：地區(qū)公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；運營副總（建議盡可能參加每一次會議）；集團運營中心（主要參加新公司前三個項目）項目總監(jiān)，項目團隊成員l會議主持人：會議主持人：項目總監(jiān)（是每一次會議的主持）l會議召開方式：會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點每次會后，分頭收集信息，進行專業(yè)間碰撞3按時完成啟動會成果的關(guān)鍵l啟動會之前或者拿地

2、階段，針對項目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動會方案報批通過保證啟動會方案報批通過，降低方案反復(fù)的風險。l拿地預(yù)案必須達到應(yīng)有的深度要求拿地預(yù)案必須達到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項目啟動會效率的前提。l啟動會是我們對項目的判斷和決策，是項目的其中一個階段性成果。若由于市場變化或政府報批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動會。4原則、目的l明確項目成功標尺項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出承諾。l對項目進行沙盤推演，設(shè)定項目的價值點、決策點、控制點。價值點、決策點、控制點。l識別項目風險點項目風險點，提出預(yù)

3、案。l啟動會是職能向項目團隊的交底會。啟動會是職能向項目團隊的交底會。l針對目標和工作范圍做好減法做好減法，對意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認識。5啟動會邏輯圖投資測算投資測算市場定位產(chǎn)品定位風險顯化價值挖掘一二級計劃成本測算體驗區(qū)選址定位項目成功標尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項目成功標尺（產(chǎn)品成功、管理成功）6第一次啟動會第一次啟動會7第一次啟動會成果l總經(jīng)理初定項目成功標尺( 包括項目總貨值）l地塊條件交底紀要l項目基本建設(shè)程序及報建風險點l地塊周邊市政接口l市場調(diào)研及客戶訪談8提交要求l提交時間：提交時間：l取得土地（第一筆土地款支付時間) 后，10個日歷日內(nèi)。l責任人：責任人：l總經(jīng)理

4、初定項目成功標尺( 包括項目總貨值）-項目總監(jiān)l地塊條件交底紀要-項目發(fā)展經(jīng)理l項目基本建設(shè)程序及報建風險點-項目報建主管l地塊周邊市政接口-項目工程經(jīng)理l市場調(diào)研及客戶訪談-項目營銷經(jīng)理l審批流程：審批流程：1.責任人-項目總監(jiān)9總經(jīng)理初定項目成功標尺1 1、根據(jù)集團及地區(qū)公司戰(zhàn)略和預(yù)算，地區(qū)公司總經(jīng)理初定、根據(jù)集團及地區(qū)公司戰(zhàn)略和預(yù)算，地區(qū)公司總經(jīng)理初定項目成功標尺項目成功標尺l項目產(chǎn)品成功：項目產(chǎn)品成功：l銷售凈利率銷售凈利率lIRR IRR l銷售總貨值銷售總貨值l推盤計劃及推盤計劃及年度簽約額年度簽約額l項目管理成功：項目管理成功：l拿地到項目開工、開盤工期拿地到項目開工、開盤工期l

5、交房一次成功率交房一次成功率1.成本偏差率（與目標成本基準版比較）10項目分期原則l項目分期應(yīng)兼顧工程項目本身的特點、管理的規(guī)模、營銷推盤需要、產(chǎn)品業(yè)態(tài)的不同等因素l不同的竣備時間竣備時間，宜為不同分期。（便于項目的收入、成本確認）l同一大地塊但中間有大市政道路大市政道路或其他地塊隔斷，宜為不同分期。（便于工程管理）l大型公建商業(yè)與住宅大型公建商業(yè)與住宅一起，即使竣備時間相同，宜為不同分期。（便于成本的分攤和動態(tài)成本管理）l項目的分期應(yīng)在項目啟動會時確定，如后續(xù)分期不明確，可先明確第一期的范圍，后面各期打包為第二期，待條件明確后，再行拆分。l當項目二期之間的竣備時間差超過12個月，或項目成本分

6、期編制時，應(yīng)將項目的模型對應(yīng)分開編制，并分別確定項目的成功標尺。11地塊條件交底紀要項目基本建設(shè)程序及報建風險點2 2、投資發(fā)展部向公司各職能負責人及項目團隊成員交底（基本同上會時內(nèi)容）、投資發(fā)展部向公司各職能負責人及項目團隊成員交底（基本同上會時內(nèi)容）l土地信息l項目預(yù)案l項目當時設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價、項目計劃l將實際地價代入后的項目銷售利潤率及IRR3、深入調(diào)查當?shù)仨椖炕窘ㄔO(shè)程序，掌握報建風險點、難點及相關(guān)干系部門及干系、深入調(diào)查當?shù)仨椖炕窘ㄔO(shè)程序，掌握報建風險點、難點及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對新公司、新項目，但要注意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣）人（主要針對新公司、新項目

7、，但要注意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣）l項目報批、報建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。l項目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序l項目融資條件及程序重慶建設(shè)項目報建程序12地塊周邊市政接口4、地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強電、弱電、市、地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強電、弱電、市政道路、供暖、中水等政道路、供暖、中水等l天然氣：接駁點位、管徑、氣壓大小l給水：接駁點位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費用；施工臨時用水接駁申請手續(xù)。l污水：接駁點位、管徑大小，井底標高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時污排接駁

8、申請手續(xù)。l雨水：接駁點位、管徑大小，井底標高；接入費用；施工臨時雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。l強電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。l周邊市政道路：道路標高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時間，找到政府歸口管理部門。13市場調(diào)研及客戶訪談5 5、地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門、地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人及干系人l噪音源：如，周邊快速干道、飛機航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。l污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場、土質(zhì)污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。l對心理產(chǎn)生不

9、利因素：加油站、瘋?cè)嗽骸⒐?、高壓線、監(jiān)獄等。6 6、營銷部的市場調(diào)研，對重點目標客戶的深度訪談。、營銷部的市場調(diào)研，對重點目標客戶的深度訪談。 14最后一次啟動會最后一次啟動會15項目啟動會最終成果l項目成功標尺l風險預(yù)案l市場定位l產(chǎn)品定位（含建筑、景觀設(shè)計任務(wù)書、技術(shù)經(jīng)濟指標，戶型配比、產(chǎn)品建造標準）l體驗區(qū)選址、定位及開放計劃l項目進度計劃l項目目標成本（啟動）及合約規(guī)劃l投資分析模型（啟動）16提交要求l啟動會成果提交時間要求啟動會成果提交時間要求 ：模仿、復(fù)制項目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個工作日內(nèi)；創(chuàng)新項目、新公司第一個項目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計社區(qū)商業(yè)門面）：取

10、得土地（第一筆土地款支付）后45個工作日內(nèi)。17風險預(yù)案l包括：識別風險、評估風險、應(yīng)對預(yù)案l至少關(guān)注以下風險，并提出預(yù)案l交地l方案審批l地質(zhì)狀況l主材價格波動l市場風險l周邊市政配套延遲移交l地方政府換屆18市場定位l目標客戶群是誰目標客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點是什么？消費思維和習慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習慣和項目傳播通道 ？l標桿樓盤標桿樓盤及產(chǎn)品是哪個項目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對產(chǎn)品的感覺，對項目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）19市場定位3、單套總價位？單套面積？功能房間數(shù)量？4 4

11、、敏感點、敏感點是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。q推盤節(jié)奏、順序推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？20產(chǎn)品定位l總圖（含技術(shù)經(jīng)濟指標）l產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖l交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通）l戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點分析）l外立面風格注：善用集團已有產(chǎn)品庫成果21產(chǎn)品定位-項目景觀方案 l采用意向圖片、剖面等， 描述景觀的整體風格（支撐營銷賣點）整體風格（支撐營銷賣點），描述關(guān)鍵景觀節(jié)點（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點處理）關(guān)鍵景觀

12、節(jié)點（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點處理） 。l采用意向圖片、剖面等，描述支持產(chǎn)品溢價的景觀價值挖掘點。景觀價值挖掘點。l控制硬景面積?？刂朴簿懊娣e。l硬景鋪裝材料一般控制35種以內(nèi)。但鋪裝工藝應(yīng)考究，做好表面防護、成品保護。l軟景在此會上宜對樹種、灌木、藤本等做出品種范圍的決策，最好使用本地資源，目的是進行苗木資源的儲備目的是進行苗木資源的儲備。22產(chǎn)品定位-價值挖掘l特定戶型價值挖掘特定戶型價值挖掘：底層戶型頂層躍層l面積贈送面積贈送l親地親地l增綠增綠l與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合l盡量減少地下車庫面積盡量減少地下車庫面積23產(chǎn)品建造標準l包括：產(chǎn)品標準產(chǎn)品標準：

13、客戶視角；體現(xiàn)差異化營銷、成本主導建造標準建造標準：固定的細部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標準化 。工程、研發(fā)主導l要點：以前的痛點、反復(fù)決策點、客戶敏以前的痛點、反復(fù)決策點、客戶敏感點感點滿足政府的最低要求滿足政府的最低要求符合市場的一般標準符合市場的一般標準務(wù)必將不做的內(nèi)容不做的內(nèi)容列舉出來，并說并說明原因明原因。24體驗區(qū)選址、定位及開放計劃l對選址、實施作為獨立子項目進行獨立子項目進行決策和計劃分解。l體驗區(qū)的選址體驗區(qū)的選址需考慮：達到路線設(shè)計，增強客戶的體驗；停車區(qū)域的選擇；體驗區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。l新公司宜選擇實力強的景觀、裝修施工單位，降低新團隊不成熟的風險。l若使用臨時

14、售樓處，建議照搬以往類似項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計照搬以往類似項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項目特色。l不鼓勵修建會所不鼓勵修建會所。若建會所，應(yīng)嚴格控制會所占地上容積率的面積；會所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴格控制高級精裝面積；嚴格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會所應(yīng)考慮對外開放。l會所功能設(shè)計會所功能設(shè)計，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運動功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會所和售樓處可合二為一。啟動會前應(yīng)征求物業(yè)的意見。25項目目標成本及合約規(guī)劃（啟動版）l原則原則按通常標準計算價值判斷，分配重點成本前控，前緊后松主動花錢，加糖原則26項目進度計劃（啟動版）l按照模版編制，集

15、團關(guān)鍵節(jié)點、階段成果必須列入計劃集團關(guān)鍵節(jié)點、階段成果必須列入計劃。l項目計劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個匯總。而必須是由項目總監(jiān)牽頭組織項目總監(jiān)牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點、風險點、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。l項目計劃備注信息欄非常重要，包括：啟動會未決策的點，應(yīng)明確下次決啟動會未決策的點，應(yīng)明確下次決策時點、責任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗、小貼策時點、責任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗、小貼士士 。l凡是下列情況都應(yīng)增加計劃的控制點或作為部門細分點：職能間交叉的、：職能間交叉的、與外界政府批準有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這與外界政府批準有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個工作包上沒有經(jīng)驗和把握的個工作包上沒有經(jīng)驗和把握的。l將暫時無法由項目啟動會決策的其它決策點，盡可能在工作計劃中明示成盡可能在工作計劃中明示成項目計劃節(jié)點并落實責任人、決策質(zhì)量、成果標準等項目計劃節(jié)點并落實責任人、決策質(zhì)量、成果標準等。27分解計劃的工具-WBS（6把刀）l先管理后產(chǎn)品l動賓結(jié)構(gòu)l任務(wù)工期分解成440小時以內(nèi)l暫不考慮與其它項目相沖突l頭腦風暴l不排序28成果整理及審批每次會議項目總監(jiān)務(wù)必安排專人記錄安排專人記錄、整理會議紀要項目總監(jiān)負責最終成