拆遷談判中常見十大問題及談判技巧ppt課件

1、拆遷談判中常見十大問拆遷談判中常見十大問題及談判技巧題及談判技巧1拆遷談判中常見十大問題拆遷談判中常見十大問題1、如何確定特殊情況下的業(yè)主身份（補償對象）？如何確定特殊情況下的業(yè)主身份（補償對象）？2、房屋拆遷補償范圍包括什么？、房屋拆遷補償范圍包括什么？3、被拆遷房屋補償面積如何確定？、被拆遷房屋補償面積如何確定？4、安置房建設期間的過渡安置補助費標準是怎樣的？、安置房建設期間的過渡安置補助費標準是怎樣的？5、開發(fā)商如不能按時交房造成延期回遷的對業(yè)主有什么補償？、開發(fā)商如不能按時交房造成延期回遷的對業(yè)主有什么補償？6、回遷安置房提供裝修嗎？、回遷安置房提供裝修嗎？7、原業(yè)主能否在回遷安置房面

2、積標準上增購面積？按照什么標準結算？、原業(yè)主能否在回遷安置房面積標準上增購面積？按照什么標準結算？8、對積極配合拆遷的被拆遷人有何獎勵措施？、對積極配合拆遷的被拆遷人有何獎勵措施？ 9、房屋拆遷過程中，哪些情況應當辦理證據(jù)保全？、房屋拆遷過程中，哪些情況應當辦理證據(jù)保全？10、抵押的房屋面臨拆遷怎么辦？、抵押的房屋面臨拆遷怎么辦？ 21、如何確定特殊情況下的業(yè)主身份（補償對象） ？3 根據(jù)城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，拆遷人應當對被拆遷人給予補償。這就十分清楚地表明被拆遷人是城市房屋拆遷補償?shù)臋嗬黧w。 另外，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償，這說明因拆遷房屋而蒙受停產(chǎn)、

3、停業(yè)損失的房屋使用人也是拆遷補償?shù)臋嗬黧w。 除此以外，還存在拆遷補償權利主體的特殊情況，具體如下：4 （1）因婚姻引起的特殊情況）因婚姻引起的特殊情況a. 一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益購買的房產(chǎn)，屬于共有財產(chǎn)，夫妻雙方共同享有補償權利；b. 以男女雙方的住房補貼、住房公積金購買的房產(chǎn)在拆遷時如離婚或一方死亡，按共同財產(chǎn)處理補償事宜；c. 以男女雙方的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費購買的房產(chǎn)，拆遷時離婚或一方死亡，按共同財產(chǎn)處理補償事宜；d. 以夫妻一方或雙方所有的知識產(chǎn)權中的收益購買的房產(chǎn)，拆遷時離婚或一方死亡的，按共同財產(chǎn)處理補償事宜；5e. 當事人婚后，一方父母出資為雙方購置房屋出資的，如明

4、確表示給雙方的房屋應視為共同財產(chǎn)，但未有明確表示的除外。f. 以軍人的傷亡保證金，傷殘補助金，醫(yī)藥生活補助費購買的房產(chǎn)屬于軍人的個人財產(chǎn)，如遇拆遷時離婚或軍人死亡，應按照軍人的個人財產(chǎn)處理。如離婚，對方不享有補償安置權；如軍人死亡，依繼承法的規(guī)定處理。g. 以軍人的復員費、自主擇業(yè)費等一次性費用購買的房屋，如在拆遷時離婚或軍人死亡，一般以夫妻婚姻關系存續(xù)年限乘以年平均值（即將發(fā)放到軍人名下的前述費用總額按七十歲人均壽命與軍人入住時實際年齡的差額予以均分的金額），所得數(shù)額即為共同財產(chǎn)，其余為軍人個人財產(chǎn)。以此比例來房屋拆遷補償款的分配比例。6 （2）因繼承引起的特殊情況）因繼承引起的特殊情況中華

5、人民共和國繼承法第2條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始”。在拆遷活動中遇到房屋所有權人死亡的情況，繼承人便依法享有被拆遷房屋的補償權。房屋拆遷安置補償協(xié)議只能與繼承人簽訂。因此要明確誰是繼承人及各自的繼承份額。如協(xié)議已簽訂但尚未履行或未全部履行的，被繼承人的權利義務便由繼承人承受。對于繼承人之間的協(xié)商，拆遷人一般不干預，但方便時可從旁協(xié)助。如提供協(xié)商地點、提供資料、提出參考的補償安置方案等。一旦拆遷當事人之間爭議無法解決時，應由當事人通過法院訴訟解決，最終按生效的裁判文書執(zhí)行。但房屋可采用先予拆除，補償金提存的辦法。72、房屋拆遷補償范圍包括什么？8 補償范圍是確定拆遷活動造成的損害中，哪些財

6、產(chǎn)利益是應依法給予補償?shù)?。根?jù)城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，房屋拆遷補償范圍包括三個部分，即：房屋所有權、附屬物所有權、收益權。 （1）房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：所有權人合法所有；房屋本身合法，如不得是違章建筑等。城市房屋拆遷管理條例規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”9 （2）附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某種用途，并有利于房屋的升值；必須是能計算其價值的物

7、體；被拆遷房屋的附屬物應具有合法性。 （3）收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據(jù)；收益應當合法產(chǎn)生；收益應當是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預期收入。 在城市房屋拆遷過程中，應予補償?shù)氖找嬷饕腥N，即租金；生產(chǎn)、經(jīng)營預期收益；費用，如城市房屋拆遷管理條例第31條規(guī)定的搬遷補助費。103、被拆遷房屋補償面積的確定？11 被拆遷房屋面積的確定，有產(chǎn)權證記載建筑面積的，以記載的建筑面積補償；未記載建筑面積的需委托有資質(zhì)的測繪單位進行測繪，以測繪報告的數(shù)據(jù)計算補償價格。124、安置房建設期間的過渡安置補助費標準是安置

8、房建設期間的過渡安置補助費標準是怎樣的？怎樣的？ 13在過渡安置期間，永久性建筑物業(yè)的安置補助費標準會比補償當時的業(yè)主舊房屋市場租金略高，以保障業(yè)主搬遷前能迅速在原居住周邊及鄰近找到較合適的房屋，目前城市更新項目的過渡費補償標準的制定大多都遵守此原則。 145、開發(fā)商如不能按時交房造成延期回遷的對開發(fā)商如不能按時交房造成延期回遷的對業(yè)主有什么補償業(yè)主有什么補償 ？ 15因開發(fā)商原因不能在雙方約定的建設期按時交付回遷房而造成業(yè)主延遲回遷的，延期交付期間的過渡期安置補助費標準應當在原定標準上上浮一定比例作為補償。 166、回遷安置房提供裝修嗎回遷安置房提供裝修嗎 ？ 17目前市場通行的做法主要有兩

9、種：開發(fā)商先裝修幾種類型樣板房，由業(yè)主們挑選并簽訂協(xié)議后由開發(fā)商負責裝修。開發(fā)商（實施單位）所提供的安置房為毛坯房，另有開發(fā)商按照600-800元/平米的標準向回遷戶（業(yè)主）支付回遷安置房的裝修補助費，由業(yè)主在全部業(yè)主入住前裝修完畢。 187、原業(yè)主能否在回遷安置房面積標準上增購原業(yè)主能否在回遷安置房面積標準上增購面積？按照什么標準結算？面積？按照什么標準結算？ 19不同小區(qū)城市更新的建設規(guī)模不同，需拆遷的舊房屋戶型面積也有很大差異，開發(fā)商在制定增購方案時也有很大差別；如開發(fā)商允許增購，目前運行的部分項目都按照市場價格進行結算。 208、對積極配合拆遷的被拆遷人有何獎勵措施？對積極配合拆遷的被

10、拆遷人有何獎勵措施？ 21早搬遷，早受益是動遷工作的出發(fā)點，幾乎所有的城市更新或舊改項目補償方案中都會對在約定的搬遷期限內(nèi)配合搬遷、實施早搬遷的業(yè)主有不同獎勵標準，獎勵方式主要以貨幣為主，也有部分更新項目以房屋建筑面積作為獎勵方式。如果是釘子戶，就沒有任何獎勵了。229、房屋拆遷過程中，哪些情況應當辦理證據(jù)保全？23（1）房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，應當辦理證據(jù)全；（2）實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。2410、抵押的房屋面臨拆遷怎么辦抵押的房屋面臨拆遷怎么辦 ？25 抵押房屋拆遷采用貨幣補償方式操作抵押房屋拆遷若采用貨幣補償方式，應當首先由

11、抵押權人和抵押人協(xié)商重新設立抵押或先償還債務，使抵押房屋的抵押權消滅，被拆遷人方可向拆遷人領取補償款。若抵押人與抵押權人不能就重新設定抵押或先償還債務達成一致，拆遷人可以將補償款交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。 抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權調(diào)換方式操作抵押人和抵押權人應當就產(chǎn)權調(diào)換后的房屋作為抵押物而重新簽訂抵押合同，并經(jīng)登記后生效。此前，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償協(xié)議。26抵押權人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權不明確的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋做勘察記錄，并由拆

12、遷人向公證機關辦理證據(jù)保全。27拆遷談判技巧拆遷談判技巧1234分析被拆遷戶的心理狀態(tài)先擇突破口選擇談判對手談判應圍繞核心問題展開TEXT5及時固定談判成果281、分析被拆遷戶的心理狀態(tài)29 被拆遷戶的情況可能各不相同，反映出來的心理狀態(tài)也就各有差異。拆遷談判人員只有掌握了被拆遷戶的心理狀態(tài)，也能選擇有效的談判策略。被拆遷戶比較典型的心理狀態(tài)有以下幾種： （一）如意心理如意心理 這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進行拆遷時表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的原因是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的向往。當拆遷實施單位進入現(xiàn)場時，被拆遷戶一般都是態(tài)度和藹、熱情主動、積極配合。拆遷工作人

13、員與其相處也比較和諧。 （二）恐懼心理恐懼心理 當房屋拆遷工作進入實質(zhì)性階段時，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們在不同程度上關心自己利益的實現(xiàn)，主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員克扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。30 （三）消極心理消極心理 有些被拆遷戶當遇上房屋拆遷的規(guī)定、標準、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動遲緩的行為特征。 （四）橫纏心理橫纏心理 當房屋拆遷工作進入實施階段時，部分被拆遷戶認為這是實現(xiàn)個人利益的關鍵時刻，力求經(jīng)濟利益或其他利益最大化

14、，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。 上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的“釘子戶”，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。312、選擇突破口32 拆遷談判取得成功的前提是談判人員必須熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情況，而且對于每一戶該具體如何說，如何做，每一句話都應進行認真安排，如同戰(zhàn)爭前的部署。談判的常規(guī)做法是先易后難，選擇突破口。突破口的選擇原則首先是該戶人家位置關鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當?shù)赜行┯绊懀娣e亦不宜過大，便于操作，能起到“以點帶面”的作用。333、選擇談判對手34 拆遷談判開始后，選擇好談判對手，對于提高談判的效率，推進談判的順利進行，無疑是十分重要的。實踐中，

15、根據(jù)事先調(diào)查摸底的結果，判明有關人員的身份，確定對方是否有權利參與談判，是否是適合的當事人和參與人是談判開始的先決條件。尤其是有的被拆遷戶，家庭成員眾多。家有千口，主事一人，如何選擇其主事人，進行談判和訂立合同，主要應抓住兩條： （1）選好對手并完善手續(xù)。 判明一個被拆遷家庭的成員情況，調(diào)查摸底要細，在不能弄錯被拆遷人的基礎上既不能遺漏當事人，一般也不宜對其全家人談。因為一個被拆遷家庭，人有男女老幼之分，還有素質(zhì)之分，善于發(fā)現(xiàn)對方的主事之人，明理之人，作為談判對方，可以少走彎路。在全家人對拆遷補償事宜意見不一，一家人齊上陣，七嘴八舌的情況下，談判人員可以要求對方派兩名代表，其他家庭成員簽出授權書，談判人員與代表談判就會順利得多。35 （2）依據(jù)對方成員的素質(zhì)選擇對手。 一個人的素質(zhì)往往決定其在家庭中的地位。從性格上看，有的人性格隨和，談判一般不會因這種人而難以進行；有的人性格暴躁，則不適應作為談判對手。當然，我們選擇談判對手是一回事，有沒有選擇余地則是另一回事，如果能選擇當然比不選擇好。 364、談判應圍繞核心問題展開37 拆遷補償協(xié)議中涉及的問題很多，但