房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、戰(zhàn)略愿景：創(chuàng)造健康生活，成為高效整合資源，持久卓越的開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的房企！二、戰(zhàn)略定位的核心思想：追求專業(yè)、品質(zhì)、穩(wěn)健和創(chuàng)新。三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和戰(zhàn)略協(xié)同：（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：1、戰(zhàn)略定位：（ 1） 5 年內(nèi)屬于能力積累期，整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益率；長期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位；5 年內(nèi)以短期盈利性項目（住宅）為先導(dǎo)，盡快完成創(chuàng)業(yè)資金積累；在核心發(fā)展區(qū)域，成為一家有影響力的專業(yè)化的提供高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)公司，塑造“綠色、 健康住宅” 的品牌形象， 通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品贏得客戶的滿意； 積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)

2、發(fā)達(dá)和資源集中的區(qū)域市場的拓展和延伸；以制度建設(shè)為綱，以企業(yè)文化建設(shè)為要，以人才戰(zhàn)略為保證，在最短時間、最大程度上做大做強企業(yè)整體業(yè)務(wù)；（ 2） 5 年以上，逐步發(fā)展成為兼具投資與開發(fā)屬性的企業(yè)，采取靈活多樣的投資與管理方式，結(jié)合固定收益投資項目的開發(fā)， 適當(dāng)時機(jī)推出組合投資管理方式， 進(jìn)行非現(xiàn)場資產(chǎn)管理與現(xiàn)場項目管理的組合投資與管理。 既在現(xiàn)場層面上管理具體項目， 也在資產(chǎn)層面上管理 “管理者”。2、業(yè)務(wù)實施專業(yè)化、差別化和區(qū)域化三大戰(zhàn)略：（ 1）專業(yè)化戰(zhàn)略集中于住宅市場中的中高端房產(chǎn)產(chǎn)品 ,就像星河灣和保利地產(chǎn)一樣。理由如下：一；下一屆政府換屆在即， 新政府會把廉租房建設(shè)作為政治穩(wěn)定的考量

3、，所以低端產(chǎn)品的壓力會加大。二；做中高端產(chǎn)品的資金需求和市場周期比較大，相對競爭較小。三；中高端市場的市場敏感度也較小，每次宏觀調(diào)控和危機(jī)都會使中高端產(chǎn)品逆市上漲，這既是市場本身所致也是中國國情的具體反應(yīng)。在做精傳統(tǒng)住宅項目的同時，握市場機(jī)會，投資包括會展、商鋪、寫字樓等公建項目，適時有選擇地培育商業(yè)地產(chǎn)，控制合適比重，選擇戰(zhàn)略合作伙伴，中短期內(nèi)銷售給機(jī)構(gòu)投資者。5 年內(nèi)公建項目戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開發(fā)+中短期銷售；（ 2）差別化戰(zhàn)略追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)，建立高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立產(chǎn)品自身的競爭優(yōu)勢。 通過明確的市場定位、 規(guī)劃設(shè)計和良好的物業(yè)服務(wù)， 營造房產(chǎn)產(chǎn)品的差異化競爭優(yōu)勢

4、。在這一領(lǐng)域生存并得以長足發(fā)展， 必須在體現(xiàn)個性化的設(shè)計、 個性化的管理、 個性化的服務(wù)等方面有所造詣。因此，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要在幾年內(nèi)獲得高速成長，需要采取差別化經(jīng)營，通過差別化經(jīng)營確定競爭優(yōu)勢，而建立差別化競爭的關(guān)鍵在于：市場定位：在前期階段應(yīng)充分了解客戶需求，準(zhǔn)確定位項目；高檔房產(chǎn)定位于高檔消費人群， 以此確定房產(chǎn)經(jīng)營的特色，包括前期規(guī)劃、施工和后期的營銷渠道，樹立高檔房產(chǎn)的專業(yè)提供者形象； 中檔房產(chǎn)定位于已經(jīng)達(dá)到或接近小康的消費人群，從消費者角度確立房產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計、裝修、服務(wù)，通過完善的社區(qū)開發(fā)和生活服務(wù)設(shè)施確立誠信、可靠、物美價廉的形象。規(guī)劃設(shè)計：按照項目的定位，明確規(guī)劃設(shè)計的主要參數(shù)，差

5、別化經(jīng)營的關(guān)鍵在于房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計；在設(shè)計方面以人為本，提供優(yōu)異的“質(zhì)量-價格 -功能”組合，滿足特定消費人群的差異化要求； 在中檔產(chǎn)品上實現(xiàn)開發(fā)的成套化、建材科技化和裝修標(biāo)準(zhǔn)化；在高檔產(chǎn)品上采取國際先進(jìn)的技術(shù)，施工、裝修、裝飾實現(xiàn)人文內(nèi)涵，塑造頂級品質(zhì)；在品牌形象方面體現(xiàn)以生活為本、綠色住宅的健康內(nèi)涵。物業(yè)服務(wù)：以服務(wù)為主，作為提升地產(chǎn)品牌的重要輔助品牌。針對高檔消費人群的需求，通過良好的物業(yè)服務(wù)獲得物業(yè)服務(wù)增值利潤； 針對小康型消費人群， 確定中檔房產(chǎn)需要的物業(yè)服務(wù)設(shè)施， 在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以解決客戶的后顧之憂為工作標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理業(yè)務(wù)短期內(nèi)采取維持型戰(zhàn)略，長期將逐步加強。（3）區(qū)域化戰(zhàn)略憑借核

6、心發(fā)展區(qū)域的發(fā)展機(jī)會積累資源能力，在積累實力的基礎(chǔ)之上，向周邊地區(qū)延伸； 越是在房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)的地區(qū)越是存在發(fā)展機(jī)會， 可以通過跨地區(qū)擴(kuò)張來規(guī)避風(fēng)險，壯大實力。未來的行動計劃，業(yè)務(wù)發(fā)展重點：1 年奠定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。舉措： 機(jī)遇創(chuàng)造公司，激情成就項目，初創(chuàng)階段合理的項目策劃，是新生房地產(chǎn)企業(yè)成功跨越生存第一階段的關(guān)鍵，應(yīng)大力引進(jìn)和培養(yǎng)有豐富從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才，在項目前期即對項目的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)思考與策劃;完善內(nèi)部管理，集中力量，狠抓精品工程，探索成熟的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式，初步奠定品牌基礎(chǔ), 確立“健康住宅”的地產(chǎn)品牌(發(fā)展點 )；合作合資模式可作為布局方式的重要組成；2-3 年塑造房地產(chǎn)品牌

7、，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。舉措：通過推廣成熟的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，通過宣傳、策劃等活動，創(chuàng)立高檔品牌， 樹立高質(zhì)量、 高品質(zhì)的信譽形象，建立區(qū)域內(nèi)的競爭優(yōu)勢；一個好的地產(chǎn)品牌必須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘。從選地到定位， 從規(guī)劃到設(shè)計， 從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭作到最好，從而實現(xiàn)“過程精品” 。圍繞“健康”主題，推出產(chǎn)品系列，重塑區(qū)別于同質(zhì)化的品牌。4-5 年進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，適時向周邊地區(qū)延伸，成為區(qū)域內(nèi)有影響的房產(chǎn)企業(yè)。舉措： 進(jìn)一步積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗， 提升經(jīng)營管理水平， 打造精品品牌；同時探索跨地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗， 進(jìn)行土地儲備和試點開發(fā)； 跨地區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是了解當(dāng)?shù)卣?/p>

8、策， 取得當(dāng)?shù)卣闹С郑怀晒Φ匾浦岔椖抗芾砟Ｊ?，按照市場?jīng)濟(jì)的方式運作，從市場需求的角度定位市場、設(shè)計產(chǎn)品、營造環(huán)境、強化服務(wù)，以防范風(fēng)險；成功地移植母子公司管理模式，加強對外地公司的管理控制，實現(xiàn)公司的本地化運作；根據(jù)各地市場的吸引力和本身的經(jīng)營管理能力，逐步推進(jìn)，“東方亮了西方再亮” 。5 年以上，在此基礎(chǔ)上，向大中城市擴(kuò)展，乃至成為全國性的房地產(chǎn)企業(yè)。舉措：加強外部資源整合能力和內(nèi)部管理能力的建設(shè)，努力打造核心競爭力。3、可以投資陷于財務(wù)危機(jī)的爛尾 物業(yè)。4、營銷戰(zhàn)略：強化前期策劃定位，由關(guān)注客戶需求過渡至引導(dǎo)客戶需求。公司成立初期，采取外聘營銷公司商業(yè)模式的前提下， 派駐營銷代表方式

9、， 指導(dǎo)收集客戶數(shù)據(jù)、 跟蹤調(diào)研等；在條件成熟時，也就是在公司擁有了一支精通營銷服務(wù)流程的團(tuán)隊后，控股一家銷售公司。5、品牌戰(zhàn)略： 以公司品牌 +產(chǎn)品系列品牌為主導(dǎo)的品牌戰(zhàn)略。建造一個有深度的住宅，是我們追求的目標(biāo)。 目前房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅功能方面的關(guān)注， 還停留在比較表面的階段， 比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細(xì)致、更深入的方面。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo)。6、深度發(fā)掘原有的公共關(guān)系資源。隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大和項目的增多，還應(yīng)以老帶新，培養(yǎng)更多公關(guān)人才。（二）新業(yè)

10、務(wù)戰(zhàn)略定位：1、積極探索和培育與企業(yè)愿景相一致新業(yè)務(wù)（物業(yè)管理、建筑施工和商貿(mào)等） ，尋求新的發(fā)展機(jī)遇；2、以合作聯(lián)盟的方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)培育，是一種較為適宜的方式；3、在產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展過程中，注重品牌和企業(yè)文化的培育和推廣。（三） 戰(zhàn)略協(xié)同： 企業(yè)必須對三個發(fā)展層面的業(yè)務(wù)進(jìn)行均衡管理，以實現(xiàn)企業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運作；第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)；第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機(jī)會。五、戰(zhàn)略實施建議：（一） 通過擔(dān)保業(yè)務(wù)或已具有的人脈優(yōu)勢地區(qū)，建立核心發(fā)展區(qū)域，在區(qū)域市場內(nèi)贏得競爭優(yōu)勢，并通過團(tuán)隊不懈努力，獲取領(lǐng)先的市場地位；（二）通過市場資源的整合，獲得直接收益；通過內(nèi)部資源的整合，提高整

11、體運營效率；通過社會資源的整合，獲得間接收益；（三） 加強品牌管理，注重維護(hù)公司品牌。在保證項目盈利的前提下，盡可能凸現(xiàn)公司的品牌。讓人們在我們開發(fā)的不同樓盤中感覺到公司的“基因”。（四）以穩(wěn)健經(jīng)營為要旨，保持規(guī)模和效益的平衡，提高團(tuán)隊知識、品味、行動力。增加項目的附加價值，也就是說，在土地選擇、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷和售后服務(wù)各個環(huán)節(jié)提升項目的附加值。（五）企業(yè)需要建立完善的多方戰(zhàn)略決策支持體系；1、內(nèi)部建立戰(zhàn)略決策支持系統(tǒng)?連續(xù)搜集戰(zhàn)略信息，進(jìn)行環(huán)境分析，進(jìn)行戰(zhàn)略專題研究；協(xié)助戰(zhàn)略決策者進(jìn)行深度思考；?需要收集和處理大量的數(shù)據(jù)，進(jìn)行詳細(xì)的測算和方案對比，做出規(guī)劃方案，進(jìn)行可行性

12、分析；2、外部整合資源?整合行業(yè)專家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)方向論證；?整合政府部門關(guān)系（土地的取得及房屋改建項目的取得要依靠一定的政府關(guān)系，而這兩者對于房地產(chǎn)企業(yè)的成功都是很重要的） ，房地產(chǎn)行業(yè)中的公關(guān)能力，能使企業(yè)取信于政府、金融機(jī)構(gòu)、社會大眾等，在工作中起到“四兩撥千斤”的作用。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步市場化、規(guī)范化，對政府公關(guān)的重要性會降低。3、建立團(tuán)隊決策體系?充分發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理個人的敏銳的市場洞察力與感覺；?以企業(yè)戰(zhàn)略與投資委員會的方式，保證個人理性與團(tuán)體理性相結(jié)合；?在快速反應(yīng)的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)規(guī)范的決策程序，保證決策效果。（六）尋求在建材供應(yīng)、 施工建設(shè)、物業(yè)管理方面的合作伙伴，追求整體價值鏈的成

13、本最優(yōu)；（七） 從高層管理人員到基層員工，強化成本控制意識。公司層面要從總體上建立成本控制體系， 找出項目管理中的眾多成本控制點，落實控制任務(wù)和指標(biāo)，實施有計劃的全程成本控制；（八）實施“英才戰(zhàn)略”，是集團(tuán)整體戰(zhàn)略得以實施的根本保證；1、提供充分的發(fā)展空間：?委以重任：提供高級人才有吸引力的職位，并充分授權(quán)；?能力發(fā)展：建立、完善培訓(xùn)機(jī)制，以資助進(jìn)修、考察等手段提供持續(xù)提高的機(jī)會；?團(tuán)隊建設(shè)：鼓勵領(lǐng)軍人物組建精英團(tuán)隊，建立以培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人為導(dǎo)向的職業(yè)生涯規(guī)劃，全面建立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理人隊伍。2、提供有競爭力的薪酬：?市場薪酬：按照市場標(biāo)準(zhǔn)提供有競爭力的薪酬；?業(yè)績掛鉤：薪酬中的

14、重要比例與業(yè)績掛鉤；?相應(yīng)約束：通過合同管理、股權(quán)管理等方式對人才流失進(jìn)行必要約束；?制度創(chuàng)新：引進(jìn)人才應(yīng)當(dāng)采用“新人新辦法”。（九）培育五種核心競爭力：1、市場運作能力必須以顧客為中心， 以市場為導(dǎo)向進(jìn)行經(jīng)營管理。進(jìn)行項目決策時， 必須認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)查，研究顧客的需求變化，充分掌握房地產(chǎn)市場、 建材市場、 建筑技術(shù)、建筑風(fēng)格以及信息化技術(shù)的發(fā)展趨勢；在整合資源時，以招投標(biāo)方式優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)范化。2、資本運作能力順暢的融資通道建設(shè)和合理的融資結(jié)構(gòu)安排， 是整體戰(zhàn)略實施的重要前提， 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要長期的資金支持；以充足的資金來保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。有較強的獲取銀行貸款的能力，

15、還需通過預(yù)售及統(tǒng)籌安排集團(tuán)資金來增強資金周轉(zhuǎn)能力， 同時，根據(jù)金融市場的變化， 拓展上市、發(fā)行債券等新的融資渠道，全面提高企業(yè)的資本運作能力。3、資源整合能力通過整合房地產(chǎn)業(yè)價值鏈上每個環(huán)節(jié)的社會資源來提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢。重點要整合房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查、營銷顧問、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、材料設(shè)備供應(yīng)等社會資源為自己所用，以保持企業(yè)在各個環(huán)節(jié)的前瞻性和創(chuàng)新性。4、管理控制能力強化管理控制能力，以保證項目的質(zhì)量、進(jìn)度，控制項目成本；保證公司各部門目標(biāo)一致，協(xié)調(diào)運作。 初始階段管理控制的重點在于對項目質(zhì)量、 進(jìn)度和成本的控制， 未來管理控制的重點在于對下屬公司在戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)權(quán)限、高管任命和經(jīng)營信息等方面的控制。5、公關(guān)能力需要維護(hù)和發(fā)展公關(guān)能力， 以保證獲取足夠的土地儲備， 順利運作項目。 建立和維護(hù)公共關(guān)系的主要對象當(dāng)?shù)卣块T、 金融機(jī)構(gòu)以及廣大的消費群體。 可以通過對公共活動的制度化、規(guī)范化管理來強化企業(yè)的公關(guān)能力。（十）規(guī)范土地操作，避免政策風(fēng)險。六、遠(yuǎn)景目標(biāo)：五年后， 我公司將成為一個在核心發(fā)展區(qū)域業(yè)內(nèi)知名度較高， 現(xiàn)金流量較充沛、 人力資源結(jié)構(gòu)合理、投資科學(xué)、對外適應(yīng)市場、對內(nèi)