房開企業(yè)預(yù)售階段涉稅分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房開企業(yè)預(yù)售階段涉稅分析房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。預(yù)售階段其實(shí)與施工階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說應(yīng)該是同一個(gè)階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨(dú)作為一個(gè)階段來分析。 為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)時(shí)間，隨意確定成本對(duì)象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時(shí)足額入庫以及不同納稅人之間稅負(fù)和納稅時(shí)間的公平，稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。 一、增值稅1

2、、房地產(chǎn)企業(yè)是增值稅納稅義務(wù)人 一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間確定;1、 先開發(fā)票的，為發(fā)票開具的當(dāng)天；2、 轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款的當(dāng)天；（過程中或者完成后收到款項(xiàng)）2（1）書面合同簽訂的付款日期為納稅義務(wù)產(chǎn)生日期；2（2）沒有簽訂書面合同或者合同沒有付款日期的為服務(wù)完成日；2（3）房開企業(yè)在開盤前收取的誠意金、訂金未簽訂合同，不構(gòu)成增值稅納稅業(yè)務(wù)，在其他應(yīng)付款核算；2（4）銷售的期房在未完工期間，尚未移交給購房者，所以未產(chǎn)生增值稅真正納稅業(yè)務(wù)；（增值稅納稅業(yè)務(wù)確認(rèn)總結(jié)：轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品并收到款項(xiàng)產(chǎn)生真正的納稅義務(wù)；）二、土地增值稅土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部

3、竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！?由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特點(diǎn)，商品房都是按照項(xiàng)目一次性開發(fā)，分期分批進(jìn)行銷售，在同一期商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進(jìn)行結(jié)算，要準(zhǔn)確地計(jì)算該項(xiàng)目每一批商品房實(shí)現(xiàn)的銷售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時(shí)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷售后進(jìn)行結(jié)算，才能該項(xiàng)目應(yīng)繳的土地增值稅準(zhǔn)確無誤，因此，采取了預(yù)繳制度。 預(yù)繳稅款從

4、性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定核定的應(yīng)繳納稅款。首先，沒有按照規(guī)定申報(bào)繳納預(yù)繳稅款，不認(rèn)定為偷稅行為。其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報(bào)繳納預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報(bào)繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內(nèi)仍不繳納稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)稅收征管法第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強(qiáng)制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。 各地對(duì)土地增值稅的預(yù)繳稅率存在差異，一般來說，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按照預(yù)售

5、收入的1.5%，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%。但國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號(hào)）要求各地提高預(yù)征率，該文規(guī)定， 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預(yù)征率。 三、企業(yè)所得稅（1）預(yù)收收入負(fù)有納稅義務(wù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題（國稅發(fā)200931號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)預(yù)收合同所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預(yù)售合同并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。 （2）預(yù)收收入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法 國稅發(fā)200931號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品