關(guān)于房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理相關(guān)問題的探討_工程管理

1、關(guān)于房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理相關(guān)問題的探討在房產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，現(xiàn)場管理所占據(jù)的地位是特別重要的。在經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的大背景下，房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)展也是前所未有的，隨著房產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，分析我國房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)展，房產(chǎn)開發(fā)覺場管理仍舊存在著較多的問題，從而制約了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)展。本文主要分析總結(jié)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理普遍存在的一些問題，并闡述了現(xiàn)場管理在房地產(chǎn)項目中的重要意義。在此基礎(chǔ)上對提高項目管理提出了一些看法和建議。1 房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場管理存在的問題近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項日工程成為城市化建設(shè)的一個重要組成部分。從目前我國房地產(chǎn)開

2、發(fā)項目現(xiàn)場管理的方法和手段來看，仍舊還存在著一些問題。1.1 在現(xiàn)場管理部門的設(shè)計管理工作方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計由于設(shè)計單位的任務(wù)較多，加上開發(fā)商要求的設(shè)計周期較短，因此常常處于趕圖狀態(tài)，設(shè)計深度難以達(dá)到現(xiàn)場施工要求，設(shè)計錯、漏、碰較多，變更頻繁。假如不解決設(shè)計與施工的根源性問題，建設(shè)項目就不能根據(jù)方案進(jìn)行，勢必影響了現(xiàn)場管理的效率和施工質(zhì)量，難以保證現(xiàn)場管理的科學(xué)性。1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)度管理方面，許多房地產(chǎn)開發(fā)項目由于種種緣由，使得實際施工進(jìn)度相對于開發(fā)進(jìn)度方案來說，均有不同程度的滯后，嚴(yán)峻制約了房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)程。例如，在現(xiàn)場管理過程中，由于開發(fā)商部門之間的協(xié)調(diào)問題，或流

3、程過長，部門過多等緣由，很多問題不能準(zhǔn)時解決，越積越多，嚴(yán)峻拖了項目進(jìn)程的后腿。1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理方面，有許多房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場管理的質(zhì)量較低。目前，在現(xiàn)場管理中常常消失的質(zhì)量問題主要有：施工人員為了便利，常常不按設(shè)計圖紙和施工規(guī)范施工;監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)，偷工減料時有發(fā)生;施工人員大部分是農(nóng)夫工出身，較少經(jīng)過上崗培訓(xùn)，因此施工工藝和工序均不規(guī)范：由于沒有準(zhǔn)時進(jìn)行中間驗收和隱藏驗收，造成工程質(zhì)量隱患。以上問題說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理還有待進(jìn)一步提高。1.4 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理和掌握方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現(xiàn)在：由于合同談判和簽訂時

4、比較匆忙，簡單造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加;成本核算缺乏一個嚴(yán)格的程序和監(jiān)督制度，導(dǎo)致項目成本管理失控，鋪張嚴(yán)峻。2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的必要性加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無疑具有特別重要的實際意義。2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)的一個重要組成部分，現(xiàn)場管理與整個房地產(chǎn)開發(fā)而言，就是局部與整體的關(guān)系，假如局部沒有做好，勢必影響了整體進(jìn)展的效益和方向。有效而科學(xué)的現(xiàn)場管理可以加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的親密聯(lián)系，同時也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的高度和水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作又快又好地進(jìn)展。2.2 加強房

5、地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理水平，有利于提高開發(fā)項目的品質(zhì)，提高工程質(zhì)量，節(jié)省建設(shè)成本，增加企業(yè)效益。其中加強成本管理是現(xiàn)場管理的一個重要方面。加強現(xiàn)場管理的成本管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，不僅提高了效率，而且還大大節(jié)約了管理成本，避開了不必要的資金資源的鋪張。2.3 提高現(xiàn)場管理有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運用?，F(xiàn)場管理雖然只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個部分，但是其管理卻涉及到了城市規(guī)劃、城市管理、城市環(huán)保等等各個方面的法律法規(guī)和政策。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行。這是依法辦事的體現(xiàn)。3 加強房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場管理的措施現(xiàn)場管理是一項極其簡單的

6、管理過程。因此，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理提出了幾點看法和對策。3.1 設(shè)計管理方面。規(guī)劃及方案設(shè)計、施工圖設(shè)計的管理是現(xiàn)場設(shè)計管理的重要工作內(nèi)容之一。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計工作都會同時由幾個單位來完成，因此，在進(jìn)行設(shè)計管理工作時，首先應(yīng)做好設(shè)計工作方案，協(xié)調(diào)好各設(shè)計單位之間的工作和任務(wù)，依據(jù)設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系確定出圖時間，保證設(shè)計工作與施工方案的協(xié)調(diào)，以不影響項目實施的進(jìn)展。其次，設(shè)計跟蹤服務(wù)是設(shè)計現(xiàn)場管理工作的保障。目前，設(shè)計圖紙普遍存在的問題是：設(shè)計出圖時間較短，加之設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)較多，出圖質(zhì)量難以保證，設(shè)計內(nèi)審工作不到位，設(shè)計各專業(yè)之間沒有很好地防調(diào)，造成施工過程中的設(shè)

7、計變更較多。因此，在 施工過程巾的設(shè)計跟蹤服務(wù)尤為重要，處理得不準(zhǔn)時，便會影響施工進(jìn)度，造成返工和鋪張。3.2 進(jìn)度管理方面。現(xiàn)場進(jìn)度管理是項目開發(fā)方案得以落實的重要工作之一，實際管理工作中應(yīng)當(dāng)注意進(jìn)度的掌握和管理。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項日的管理中，較多存在著實際進(jìn)度落后于方案進(jìn)度的現(xiàn)象。主要緣由是，很多開發(fā)商在開發(fā)方案的擬定時，為了盡快實現(xiàn)效益目標(biāo)，脫離實際擬定開發(fā)目標(biāo)，使各項工作及施工進(jìn)度難以在期望的時間內(nèi)完成;其次，施工單位的施工組織方案的科學(xué)性和方案的執(zhí)行效果，設(shè)備、材料及人力的有效組織是影響進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的最主要因素，而建設(shè)單位內(nèi)部的各項工作如設(shè)計管理工作、招標(biāo)選購工作、分包隊伍的確定工

8、作、內(nèi)部審批工作等方面也比較突出地影響了項目實施的進(jìn)度;因此，要想使現(xiàn)場管理的進(jìn)度得到合理的掌握，首先，要制定合理的科學(xué)的開發(fā)進(jìn)度方案，建設(shè)單位的自身工作應(yīng)與總開發(fā)方案有機結(jié)合，并嚴(yán)格按方案執(zhí)行;對于施工單位的方案執(zhí)行，應(yīng)有嚴(yán)格的合同管理措施和經(jīng)濟(jì)手段予以掌握。只有這樣，進(jìn)度管理才能真正有效發(fā)揮作用。3.3 質(zhì)量管理方面針對在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理方面存在的問題，建設(shè)單位應(yīng)實行有效的措施加以避開和改善，如：(1)要求施工人員嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計圖紙和施工規(guī)范和工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，加強現(xiàn)場施工管理，對每道工序進(jìn)行掌握;(2)對監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)的，應(yīng)對監(jiān)理單位實行必要經(jīng)濟(jì)手段促使其改進(jìn)：(3)提

9、高現(xiàn)場管理的質(zhì)最，還需要從細(xì)節(jié)做起，從每一個程序來進(jìn)行。首先，要嚴(yán)格把握施工相關(guān)材料和原料的質(zhì)量關(guān)。高質(zhì)量的原料和材料是現(xiàn)場管理提高管理質(zhì)量的最基本的管理工作：(4)要求并監(jiān)控施工單位加強對施工人員的崗前培訓(xùn)和施工技術(shù)交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監(jiān)理公司準(zhǔn)時進(jìn)行工序驗收和隱藏驗收，避開工程質(zhì)量隱患。以上措施是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理必要手段?？傊?，現(xiàn)場管理部門應(yīng)當(dāng)考慮到其管理輻射的各個方面，綜合提高其管理質(zhì)量水平。3.4 成本管理方面。成本管理是現(xiàn)場管理工作中一個重要方面。提高現(xiàn)場管理的成小管理，首先需要有一批高素養(yǎng)的成本管理人員，形成一支強人的成本隊伍;其次，現(xiàn)場成本管理要有比較健全的成本掌握制度和工作流程，使本公司各部門相關(guān)管理人員在掌握工程變更和簽證方向能按統(tǒng)一的方法執(zhí)行：避開和削減隨便增加造價：另外，現(xiàn)場管理應(yīng)當(dāng)制定一套合理的成本核算體系，包括成本會計核算的程序，成本核算結(jié)果的公示，成本會計工作的監(jiān)督制度以及成本會計的考評等等。加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠有效地節(jié)省資源和資金，同時也能夠?qū)ΜF(xiàn)場管理部門供應(yīng)真實有效的信息，作為其調(diào)整管理工作的依據(jù)。促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)展。4 結(jié)束語提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理水平，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)事業(yè)的大討論熱點