國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期營銷策劃方案書(共57頁).ppt

1、京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期營銷策劃方案書Contents目錄PE0TER分析戰(zhàn)略規(guī)劃PEST分析SWOT分析戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃促銷思路概要及促銷與推廣細(xì)案整體分析項(xiàng)目總論P(yáng)art One項(xiàng)目總論三大城市群：珠三角、長三角和京津冀三大城市群京津冀城市群中培育中等城市節(jié)點(diǎn)，壯大北京、天津以外的第二層級(jí)是該城市群未來的發(fā)展關(guān)鍵。固安這類離北京最近的第一梯隊(duì)城市無疑是承接這些功能的首選區(qū)域。項(xiàng)目背景1.1.項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論名稱：京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期地點(diǎn)：固安。商貿(mào)城規(guī)劃區(qū)域范圍東起大廣高速，西至宮蘇路，南起廊涿高速，北至興隆店、南公由兩村連線延長線。京津冀（固安）國際商貿(mào)城項(xiàng)目一期位于商貿(mào)城整

2、體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)東北區(qū)塊即大廣高速西側(cè)、太子務(wù)村東側(cè)、廊涿高速北側(cè)、大王村南側(cè)，具體位置以國土及規(guī)劃部門劃定范圍為準(zhǔn)。項(xiàng)目名稱和地點(diǎn)1.1.項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論總體規(guī)劃約20平方公里，總建筑面積約2800萬平方米，總投資約1200億元。一期用地規(guī)模約為4700畝，總建筑面積約為500萬平方米，投資約320億元。專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套用房建筑面積約420萬平方米；現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流規(guī)劃建筑面積約28萬平方米；規(guī)劃配套生活區(qū)建筑面積約52萬平方米。建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及投資估算1.1.項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論原則：整體規(guī)劃、分步實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)周期為15年。一期建設(shè)3年。目標(biāo)：優(yōu)化京津冀城市群網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、提高京津冀地區(qū)整體競爭力

3、、打造固安成為新的國際時(shí)尚文化中心建設(shè)原則、周期和目標(biāo)1.1.項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論P(yáng)art Two整體分析2.2.整體分析整體分析123市場特征：投資性需求較強(qiáng)行業(yè)分析：局部熱總體冷銷售狀況：外地人買的多本地人買的少4消費(fèi)趨勢(shì)：觀望氛圍濃厚供不應(yīng)求情況仍存在Part ThreePEST分析政策經(jīng)濟(jì)社會(huì)技術(shù)四個(gè)方面分析分析分析分析 政策政策政策123北京、天津等地，近年來逐漸暴露許多弊端，人口積聚過度，交通擁堵，城市污染加重、城市承載力下降。為扭轉(zhuǎn)這種局面，北京市明確規(guī)定城市內(nèi)的大型綜合市場向河北轉(zhuǎn)移，這為固安承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)提供了重大機(jī)遇。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整增加地方稅收促進(jìn)擴(kuò)大就業(yè)

4、分析分析 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)天津北京保定固安分析分析 社會(huì)社會(huì)河北省將以建設(shè)京津冀城市群為載體，充分發(fā)揮周邊城市首都紓解功能，而固安縣則是北京市區(qū)最近的縣城，也是首都經(jīng)濟(jì)圈南部區(qū)域的核心縣市，特殊的地理位置對(duì)于固安縣承接北京地區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)有著重要的影響。霧霾問題的持續(xù)加重，固安縣不適合發(fā)展工業(yè)或者對(duì)環(huán)境破壞較大的行業(yè)，國際商貿(mào)城綠色、環(huán)保、人文、生態(tài)的開發(fā)原則與首都產(chǎn)業(yè)外遷及帶動(dòng)方向和理念是緊密相關(guān)的。分析分析 技術(shù)技術(shù) 背靠三大城市，便于引進(jìn)國內(nèi)領(lǐng)先的高科技技術(shù) 霧霾嚴(yán)重，生態(tài)型開發(fā)順應(yīng)時(shí)代潮流 離首都機(jī)場較近，便于國際化定位Part FourPEOTER分析跟進(jìn)競爭替代競爭業(yè)內(nèi)競爭上家競爭下家競爭4

5、. PEOTER4. PEOTER分析分析主題定位（綜合商貿(mào)城）天津周邊、石家莊周邊均存在。主題定位（物流產(chǎn)業(yè)園）天津周邊、保定周邊均存在。總體定位，京津冀地區(qū)基本沒有競爭對(duì)手。業(yè)內(nèi)競爭4. PEOTER4. PEOTER分析分析隨著首都功能疏解，周邊城市也會(huì)進(jìn)一步發(fā)展起來，未來隨著石家莊、保定以及廊坊市其他縣城很可能在出現(xiàn)與公司六大主題定位相似的綜合基地。隨著北京首都內(nèi)的商貿(mào)、物流項(xiàng)目外遷，石家莊市及其周邊城市發(fā)展速度較快，商貿(mào)城、物流基地均出現(xiàn)一定程度的增長，未來隨著項(xiàng)目整體發(fā)展以后，目前僅發(fā)展商貿(mào)或物流的項(xiàng)目也會(huì)逐步學(xué)習(xí)固安國際商貿(mào)城的綜合發(fā)展方法，對(duì)原單一定位的項(xiàng)目進(jìn)行拓展，形成與項(xiàng)目

6、相似的綜合商貿(mào)城。跟進(jìn)競爭4. PEOTER4. PEOTER分析分析商貿(mào)城作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)的定位，有著較長的生命周期，所以在一定時(shí)間內(nèi)不存在替代競爭問題。替代競爭4. PEOTER4. PEOTER分析分析公司的上家主要是土地供應(yīng)商和建筑施工供應(yīng)商：從土地供應(yīng)商來看土地供應(yīng)部門屬于政府部門，對(duì)土地價(jià)格具有確定權(quán)利，公司對(duì)其議價(jià)能力相對(duì)較低，而其他公司如果同時(shí)競拍土地可能會(huì)增加購買成本；建筑施工供應(yīng)商目前市場競爭較大，公司具有較高的議價(jià)能力和選擇權(quán)利。上家競爭4. PEOTER4. PEOTER分析分析目前在北京周邊缺乏此類大型綜合性的商貿(mào)城，隨著首都北京的項(xiàng)目外遷則會(huì)帶動(dòng)周邊城市商貿(mào)、物流

7、等的發(fā)展，消費(fèi)需求較為旺盛，只要定價(jià)較為合理，下家對(duì)本項(xiàng)目不存在太強(qiáng)的競爭議價(jià)能力問題。下家競爭4. PEOTER4. PEOTER分析分析Part FiveSWOT分析分析分析政策背景：響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移區(qū)位交通：與北京新機(jī)場僅9公里，第二國際機(jī)場8公里，涿州高鐵站10公里整體規(guī)劃：集時(shí)尚發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬國風(fēng)情街、方城動(dòng)漫等六大主題功能于一體建筑設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分結(jié)合場地的廣場與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零

8、商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計(jì)，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾?；ヂ?lián)網(wǎng)：大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流的每個(gè)環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合優(yōu)勢(shì)分析分析投入大，投資回報(bào)期較長多功能定位的經(jīng)營模式尚無業(yè)內(nèi)借鑒模式，整體經(jīng)營模式有待探索開發(fā)商品牌影響力不夠，開發(fā)商與知名地產(chǎn)地產(chǎn)公司比缺乏名氣，實(shí)力有待檢驗(yàn)固安整體的人口較少、面積較小，區(qū)域帶動(dòng)力較低，缺乏專項(xiàng)政策扶持劣勢(shì)分析分析未來第三產(chǎn)業(yè)仍將處于一個(gè)較長的增長期，國際商貿(mào)城的整體定位與第三產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，未來消費(fèi)需求仍十分龐大。京津冀一體化區(qū)域發(fā)展快速帶動(dòng)商貿(mào)城發(fā)展第三方、第四方

9、物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，推動(dòng)項(xiàng)目的整合發(fā)展機(jī)會(huì)分析分析北京、天津、唐山、保定、石家莊等大城市的商貿(mào)城的威脅通貨膨脹，CPI的增長，人口紅利消失帶來的成本增加威脅分析分析Part Six營銷戰(zhàn)略規(guī)劃響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，京津冀(固安)國際商貿(mào)城因大勢(shì)所向，為時(shí)代而生，憑借得天獨(dú)厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，從北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級(jí)批發(fā)市場集群。市場引爆點(diǎn)6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。一座名副其實(shí)的新型城鎮(zhèn)商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、

10、教育、醫(yī)療等幾乎所有的城市配套功能北京市原有的會(huì)展和服裝、小商品、建材等專業(yè)市場轉(zhuǎn)移升級(jí)打造環(huán)渤海最為核心的高端商貿(mào)區(qū)市場布局6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)相結(jié)合 立足固安，服務(wù)華北，輻射全國，商貿(mào)城將全力打造全方位多維度一站式物流平臺(tái).主導(dǎo)操作思路6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃固安的發(fā)展與周邊城市和區(qū)域發(fā)展相互聯(lián)系，相互合作，整體推進(jìn)，使得京津冀地區(qū)的整體功能結(jié)構(gòu)更加完善。有望在京南建設(shè)新的極核，從而改變北京與天津之間的單線聯(lián)系，形成更為穩(wěn)定的三角結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)京西南地區(qū)的崛起，促進(jìn)區(qū)域一體化和均衡發(fā)展。運(yùn)作模式6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

11、市場進(jìn)入與運(yùn)作思路及設(shè)計(jì)戰(zhàn)略位置，占據(jù)發(fā)展先機(jī)恢弘規(guī)劃，重塑城市格局6. 6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)，拉開北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移帷幕戰(zhàn)略位置，占據(jù)發(fā)展先機(jī)：京津冀(固安)國際商貿(mào)城項(xiàng)目位于河北省廊坊市固安縣，東接大廣高速固安出口離項(xiàng)目地2公里(新批準(zhǔn)建設(shè)的大廣高速京津冀商貿(mào)城出口離項(xiàng)目地500米，預(yù)計(jì)2017年底通車)，南至廊涿高速東灣出口(離項(xiàng)目地200米)，西至大清河廊涿高速連接線，北臨孔雀城項(xiàng)目。距離天安門正南50公里，距大紅門商圈40公里，距涿州高鐵站10公里，距北京大興國際機(jī)場8公里，距天津新港1小時(shí)，2小時(shí)內(nèi)可到達(dá)京津冀80%的區(qū)域。伴隨2019北京地鐵S6大興線通至固安，

12、項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)30分鐘到南環(huán)，40分鐘同步北京，1小時(shí)到達(dá)西單、金融街，京津冀(固安)國際商貿(mào)城于京津冀一體化大國家戰(zhàn)略下，勢(shì)將成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)新標(biāo)桿，北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移升級(jí)的首選承接地。市場進(jìn)入與運(yùn)作思路及設(shè)計(jì)6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃恢弘規(guī)劃，重塑城市格局：擬規(guī)劃建設(shè)的京津冀國際商貿(mào)城總占地面積28平方公里，總建筑面積4500萬平方米，總投資5000億元，是依托京津冀世界級(jí)城市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的時(shí)尚文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務(wù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最終形成集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。市場進(jìn)入與

13、運(yùn)作思路及設(shè)計(jì)6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃恢弘規(guī)劃，重塑城市格局：擬規(guī)劃建設(shè)的京津冀國際商貿(mào)城總占地面積28平方公里，總建筑面積4500萬平方米，總投資5000億元，是依托京津冀世界級(jí)城市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的時(shí)尚文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務(wù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最終形成集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。市場進(jìn)入與運(yùn)作思路及設(shè)計(jì)6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)，拉開北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移帷幕。項(xiàng)目及相關(guān)配套擬規(guī)劃建設(shè)總建筑面積81萬平方米，位于廊涿高京津冀(固安)國際輕紡城是京津冀(固安)國際商貿(mào)城一

14、期起步區(qū)先期建設(shè)的速東灣鄉(xiāng)出口，立足京津冀(固安)國際商貿(mào)城“時(shí)尚之都，固安發(fā)布”的形象定位，項(xiàng)目以大氣方正的“田”字型布局，設(shè)計(jì)風(fēng)格融合現(xiàn)代典雅的建筑風(fēng)格與標(biāo)志性的中國紅，共同形成輕紡城固有特質(zhì)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分結(jié)合場地的廣場與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計(jì)，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾。市場進(jìn)入與運(yùn)作思路及設(shè)計(jì)6.6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷戰(zhàn)略規(guī)劃Part Seven營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃產(chǎn)品策略產(chǎn)品定位與細(xì)分價(jià)格策略渠道策略7.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃產(chǎn)品策略:京津冀（固安）國際商貿(mào)

15、城將打造一個(gè)全國最高端的智慧型商貿(mào)市場，集智慧型國際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國際酒店、會(huì)展中心、CBD企業(yè)總部等于一體。項(xiàng)目商鋪均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，一層層高米、二到四層層高米挑高空間，高層高地下停車場可通行客、貨車，貨梯、觀光梯、自動(dòng)扶梯數(shù)量均按最高標(biāo)準(zhǔn)配備。配套建設(shè)倉儲(chǔ)物流、服裝廠房、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、美食城等。7.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流配套生活區(qū)產(chǎn)品定位與細(xì)分7.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套功能定位定位為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)升級(jí)換代的龍頭批發(fā)市場，市場運(yùn)作主營批發(fā)兼營零售，對(duì)

16、現(xiàn)有的批發(fā)商戶具有很強(qiáng)的吸引力經(jīng)營者定位消費(fèi)者定位本地招商重點(diǎn)選擇符合本案業(yè)態(tài)定位的，本商圈內(nèi)的各大商戶。異地引進(jìn)京津冀城市群各大市場的符合本案業(yè)態(tài)定位的品牌大戶批發(fā)對(duì)象為京津冀地區(qū)為主的專業(yè)批發(fā)客。零售對(duì)象為國際商貿(mào)城周邊地區(qū)的閑散購買者（中低端消費(fèi)為主）現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流功能定位依托固安周邊航空、鐵路、水運(yùn)、公路，建立服務(wù)華北，輻射全國的大數(shù)據(jù)物流平臺(tái)。經(jīng)營者定位消費(fèi)者定位多家知名物流企業(yè)。商貿(mào)城統(tǒng)一管理。 商貿(mào)城商家和其他需求人群。配套生活區(qū)配套生活區(qū)功能定位商貿(mào)城及周邊區(qū)域居民提供舒適的生活居住環(huán)境。經(jīng)營者定位消費(fèi)者定位有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商.本地居民外來務(wù)工人員本地及外來經(jīng)營者本

17、地及外來投資者國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套:（1）臨街的鋪位較貴，向內(nèi)則較便宜。（2）一層價(jià)格較高，二層價(jià)格較低，三層更低，依次類推。（3）選間為轉(zhuǎn)角、主街、電梯處的商鋪價(jià)格較高，其余商鋪價(jià)格較低。（4）經(jīng)營面積集中且達(dá)到一定規(guī)模的商鋪價(jià)格較高，經(jīng)營面積較小的店鋪價(jià)格較低。價(jià)格策略7.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流（1）倉庫規(guī)格較高的，單位面積價(jià)格較便貴。（2）倉庫周邊交通較方便的，單位面積價(jià)格較貴。（3）倉庫租賃時(shí)間較短的，單位面積價(jià)格較貴。價(jià)格策略7.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃配套生活區(qū)（住宅）（1）在開盤前的認(rèn)籌期內(nèi)，用一定的價(jià)格優(yōu)惠吸引客戶，積累人氣。（2）根據(jù)不同的樓

18、層、戶型、朝向、視野等因素制定價(jià)格差別政策。（3）在產(chǎn)品原價(jià)基礎(chǔ)上，通過一些活動(dòng)，減少一定比例購房成本，如達(dá)到一定購買數(shù)量可以享受折扣，現(xiàn)金付款金額達(dá)到一定比例可以享受折扣等。價(jià)格策略7.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃設(shè)置本地招商團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)、網(wǎng)絡(luò)推廣團(tuán)隊(duì)（針對(duì)主力店大客戶）、異地巡展團(tuán)隊(duì)、多點(diǎn)出擊，綜合運(yùn)用，從而充分利用好各種優(yōu)勢(shì)資源。網(wǎng)絡(luò)行銷手法3異地行銷手法規(guī)劃2本地行銷手法規(guī)劃17.7.營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃本地投資人的推廣主要采用短信覆蓋、DM單直投、現(xiàn)場圍擋、戶外路牌、召開投資理財(cái)大會(huì)，邀請(qǐng)理財(cái)專家針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行講解推介，同時(shí)，通過主力店落戶簽約儀式等形式進(jìn)行項(xiàng)目招商銷售宣傳。本地行銷手法規(guī)劃本地行銷手法規(guī)劃 （1）DM派發(fā)、重點(diǎn)商圈市