青巖項(xiàng)目考察總結(jié)(最終定稿)

1、青巖古鎮(zhèn)項(xiàng)目考察總結(jié)一、青巖古鎮(zhèn)周邊現(xiàn)狀。青巖古鎮(zhèn)2012年游客總量為309萬人次,日人均游客量8466人,2013年游客總量為260萬人次,日人均游客量7123人,今年目前為止到9月1日前游客總量為108萬人次,日人均游客量4000人,。由于古鎮(zhèn)處于建設(shè)擴(kuò)建時(shí)期,游客旅游量在下滑。在青巖古鎮(zhèn)貴陽市區(qū)及花溪區(qū)游客占比約為70%,旅游公司游客占比約20%,其他地區(qū)散客占比10%。其中貴陽市區(qū)游客自駕游占比65%多為家庭式休閑一日游,乘坐公共交通占比35%多為老年人休閑一日游。各門人流統(tǒng)計(jì)比例;北門占日游客進(jìn)客量的70%,東門占日游客進(jìn)客量的20%,南門占日游客進(jìn)客量的8%,西門占日游客進(jìn)客量的2

2、%。1、北門:北門為古鎮(zhèn)主入口,在北門正前方是交建集團(tuán)下屬路橋公司開發(fā)項(xiàng)目“尋訪”,該項(xiàng)目位置極佳,占據(jù)了有理的地理優(yōu)勢(shì)。在工程建設(shè)上還是比較傳統(tǒng),在古鎮(zhèn)的文化上有較好的提升和突破,抓住了古鎮(zhèn)的大部分歷史文化。該項(xiàng)目占地約200畝第,計(jì)劃投資20個(gè)億。包括酒吧一條街、商業(yè)主街一條、小吃一條街、持有閣、四方街、各類商鋪等。該項(xiàng)目就是在傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上做了延伸和部分古鎮(zhèn)文化提升。在建筑風(fēng)格上是繼承了古鎮(zhèn)的建筑文化的。但項(xiàng)目的定位上沒有新穎的買點(diǎn),沒有對(duì)古鎮(zhèn)的夜間文化做較好的延伸。這正是我們項(xiàng)目的最有力的定位,可以和他們形成高低搭配和互補(bǔ)。2、南門:南門的青巖古鎮(zhèn)的主街后門。在南門后還有一個(gè)牌坊街,

3、在牌坊街處有兩排商戶,都是當(dāng)?shù)刈羯啼?面積加大,但生意不如古鎮(zhèn)內(nèi)。經(jīng)營項(xiàng)目以飲食和住宿為主。但最主要的是餐飲。南門后方還有一個(gè)新項(xiàng)目是F4賽車場,該項(xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)基本建成,但現(xiàn)在賽道只能做越野賽道,要等到賽道沉降34年后才能作為F4賽道。3、東門:東門是最老的能,在沒有改造前東門是當(dāng)?shù)卦∶竦闹饕鋈肟?東門外是原住民的住宅區(qū)和老車站的位置。東門外規(guī)劃整片都是原住民的聚居區(qū)無法開發(fā)。4、西門:北門是比較偏激的靠山出入口,沒有商業(yè),路面及環(huán)境比較差,只有少數(shù)原住民。在今后的發(fā)展中有一定的開發(fā)價(jià)值。5、青巖堡青巖堡位于青巖古鎮(zhèn)西北方向兩公里處。是水交投公司投資建設(shè)。該項(xiàng)目建設(shè)完工3年,項(xiàng)目依山而建,

4、環(huán)境優(yōu)美,建筑風(fēng)格獨(dú)特。其項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有有別墅群、還房區(qū)、商業(yè)區(qū)、廣場、停車場、小商品區(qū)但空門面占整體商業(yè)50%。由于距離古鎮(zhèn)比較遠(yuǎn),在與古鎮(zhèn)之間都是荒山,又是后期人造景觀給人的感覺沒有必然聯(lián)系,只是在原來和現(xiàn)在的道路邊。加之前期商業(yè)定位不準(zhǔn)確,招商運(yùn)營能力補(bǔ)足及沒有精準(zhǔn)的買點(diǎn)定位致使項(xiàng)目被當(dāng)?shù)鼐用窠兄肮沓恰?。但現(xiàn)在還有商戶在運(yùn)營,共計(jì)6家,有酒吧,餐飲、小飾品、小吃等。在白天還是有貴陽自駕游的游客到此游玩、還有少量的旅游車在此停靠。預(yù)計(jì)人數(shù)在300人左右。但主要是東鵬特飲的西南片區(qū)聚會(huì)。在晚上一般就只有30人左右會(huì)到此地消費(fèi)。所以該項(xiàng)目是屬于失敗項(xiàng)目。6、大興國寺:大興國寺是當(dāng)?shù)乇容^大的寺廟,

5、現(xiàn)在還在擴(kuò)建當(dāng)中。但香客比較少,只有后山的農(nóng)家樂靠河的方向還有些釣魚客和食客。大興國寺地理位置在青巖堡前方,正前方就是交通主干道貴惠路路邊。寺廟正門氣勢(shì)比較宏大。還是很有吸引點(diǎn)。二、交通線路到達(dá)古鎮(zhèn)的公交線路有:1.貴陽市延安西路32號(hào)客運(yùn)總站到青巖的車,行車時(shí)間約50分鐘。2.貴陽河濱公園門口乘貴陽到青巖的公交車(210快巴,行車時(shí)間約一小時(shí)。3.貴陽火車站,乘17路/1路/20路/29路/2路/65路/旅游觀光專線到河濱公園換乘 210路,或乘43路到金竹鎮(zhèn)換乘 210路,還可乘203路到省黨校換乘210路到青巖。4.金陽客車站,乘220路/223路公交車到金竹鎮(zhèn)換乘210路,也可乘29路

6、公交車到河濱公園換乘210路到青巖。三、項(xiàng)目概況及調(diào)整建議:城發(fā)公司青巖項(xiàng)目主要有兩塊地塊即C41、C68兩塊地:1、C68號(hào)地塊概況:占地80畝,建設(shè)容積1.6,建筑總高20M,建設(shè)6層居民樓、共計(jì)建筑面積85324.8平方,該地塊地處在原著居民區(qū),周邊有小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場。地塊正面是公路、背面是玉帶河。該地拆遷還房面積4萬方。2、C68建議:該地塊建議全部建設(shè)成商住兩用樓房,其中地下停車場2層,一樓全商鋪形成貿(mào)易市場,26樓全是住宅,在靠道路和河流的兩個(gè)面上建成2層商鋪36層為住房。這樣就可以提高該項(xiàng)目的價(jià)值。其中商鋪2.5萬平方,住宅6萬平方。同時(shí)將C41地塊的拆遷戶安置在C6

7、8地塊。那么C41地塊可做更好的安排和打造。同時(shí)實(shí)現(xiàn)C41地塊的價(jià)值最大化。那么2.5萬方的C68地塊商鋪只建成5080平方的小商鋪,使之達(dá)到小商鋪的快消理念(主要是青巖沒有商鋪銷售。預(yù)計(jì)銷售平均單價(jià)為5000/平方,實(shí)現(xiàn)的銷售產(chǎn)值是1.25億。地下兩層可建設(shè)成停車場達(dá)到約3000個(gè)停車位,3萬/個(gè)可達(dá)銷售額9千萬的產(chǎn)值。住房預(yù)計(jì)銷售價(jià)為3200元/平方,可達(dá)到產(chǎn)值1.92億。合計(jì)總產(chǎn)值約為4.07億元,因住房全部為還房占時(shí)部計(jì)算產(chǎn)值。合計(jì)商鋪和停車位銷售產(chǎn)值可達(dá)到2.15億元。1、C41號(hào)地塊概況:占地150畝(根據(jù)政府要求距離河道50米約減去30畝地占地120畝地,建設(shè)容積1.6,建筑總高

8、20M,共計(jì)建筑面積127872平方,該地拆遷還房面積2萬方,根據(jù)規(guī)劃將該地塊的還房改到C68地塊安置。該地塊地處在“尋訪”斜側(cè)面,位置比較尷尬。2、C41地塊項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃周邊建設(shè)建議:A、在玉帶河公路橋上建設(shè)一座風(fēng)雨橋作為項(xiàng)目無縫連接和客流引導(dǎo)。B、在C41地塊后方北環(huán)線對(duì)面建設(shè)一座公交車站。C、在C41地塊后方北環(huán)線對(duì)面建設(shè)一座電瓶車游客中轉(zhuǎn)車站。D、在C41地塊后方北環(huán)線對(duì)面規(guī)劃一塊戶外游客露營地。E、最好可以將青燕線北側(cè)(及“尋訪”對(duì)面的地塊的地塊購買,或是與政府溝通明確用途,將會(huì)對(duì)項(xiàng)目有很好的幫助,因該地塊地處核心,可將古鎮(zhèn)、尋訪、C41地塊、青巖堡、大興國寺等多出景點(diǎn)連接成片,致使

9、青巖古鎮(zhèn)的范圍及旅游、休閑、娛樂等等項(xiàng)目連接成為一個(gè)整體。同時(shí)解決各個(gè)消費(fèi)群體的需求。擴(kuò)大整個(gè)青巖古鎮(zhèn)的魅力。對(duì)貴陽市政府和當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府要求打造五A級(jí)景區(qū)的目標(biāo)將能更快是實(shí)現(xiàn)。也是地方實(shí)現(xiàn)中和價(jià)值提升的體現(xiàn)。四、青巖古鎮(zhèn)本地人問卷調(diào)查情況:調(diào)查問卷共計(jì)500份,一、游客到青巖古鎮(zhèn)旅游的地區(qū)占比:1、貴陽市區(qū)旅游占比 33.1 % ;2、省內(nèi)旅游占比 16 % ;3、省外旅游占比 50.9 %。二、游客分類占比:1、自駕游48.9 % ;2、乘坐公共交通 51.1 % ;3、20歲以下 5 % ;4、20歲至25歲 20 % ;5、25歲至40歲 40 % ;6、40歲至50歲 25 % ;7、

10、50歲以上 10 % ;三、游客為什么來青巖古鎮(zhèn)旅游:1、周末休閑 30 % ;2、古鎮(zhèn)歷史文化 15 % ;3、古鎮(zhèn)美食 40 % ;4、商務(wù)旅游 15 % ;四、游客人均消費(fèi):1、50元以下 5 %;2、50元至200元 5 %;3、200元至500元 60 %;4、500元至1000元 20 %;5、1000元至2000元 5 %;6、2000元至5000元 3 %;7、5000元以上 2 %;五、當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為古鎮(zhèn)現(xiàn)在針對(duì)游客最缺什么樣的商業(yè)?1、美食,地方小吃占比 5 % ;2、旅游紀(jì)念產(chǎn)品占比 8 % ;3、住宿酒店占比 30 % ;4、夜市餐飲占比 40 % ;5、酒吧占比 15 %

11、 ;6、其他占比 2 % ;當(dāng)?shù)厝说钠渌ㄗh:當(dāng)?shù)厣碳艺J(rèn)為現(xiàn)在古鎮(zhèn)只有白天的旅游文化和商業(yè),沒有夜晚的商業(yè)和旅游文化娛樂項(xiàng)目,所以所以的客人都是上午來下午就離開。希望在古鎮(zhèn)多打造些夜間旅游景觀和商業(yè)體。六、當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為如何打造青巖古鎮(zhèn)夜晚文化及商業(yè)文化。1、多修建定位準(zhǔn)確的一些夜晚標(biāo)準(zhǔn)性建筑,觀光、旅游、餐飲、娛樂、住宿為一體的場所。2、打造夜市酒吧小吃街。3、打造青巖獨(dú)特文化,發(fā)展周邊配套,商業(yè)模式層次化。4、開通夜間交通。5、希望打造一條少數(shù)名族(如:布依族文化街。七、青巖古鎮(zhèn)商品房及商鋪調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。1、青巖古鎮(zhèn)有沒有商品房銷售沒有商品房銷售的占比:100%2、青巖古鎮(zhèn)的商品房多少價(jià)格合適

12、占比。2800-3000元/m2 占比 31 % ;3000-3200元/m2占比 49 % ;3200-3500元/m2占比 18 % ;3500-4000元/m2占比 2 % ;3、青巖古鎮(zhèn)的商品房多少平方合適占比。50-60 m2/戶占比 8 % ;60-80 m2/戶占比 32 % ;80-100 m2/戶占比 45 % ;100-120 m2/戶占比 12 % ;120-180 m2/戶占比 3 % ;會(huì)購買的占比 42.5 %,不會(huì)購買的占比 57.5 %。4、青巖古鎮(zhèn)有沒有商鋪銷售沒有正規(guī)產(chǎn)權(quán)的商鋪買,但有私人的鋪面出售,沒有市場標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)區(qū)位位置都由雙方自己協(xié)商。5、青巖古鎮(zhèn)的

13、商鋪多少價(jià)格合適占比。5000-8000元/m2占比 52 % ;8000-12000元/m2占比 45 % ;12000-18000元/m2占比 3 % ;18000-20000元/m2占比 0 % ;6、青巖古鎮(zhèn)的商鋪多少平方合適占比。50-60 m2/個(gè)占比 50 % ;60-80 m2/個(gè)占比 27 % ;80-100 m2/個(gè)占比 15 % ;100-120 m2/個(gè)占比 5 % ;120-180 m2/個(gè)占比 3 % ;會(huì)購買的占比 58.2 %,不會(huì)購買的占比 41.8 %。八、當(dāng)?shù)厝俗钕Ｍ沛?zhèn)能有什么標(biāo)志性建筑或是商業(yè)體,會(huì)吸引更多的游客提升您的銷售?1、新建打造一座夜晚標(biāo)準(zhǔn)性

14、建筑即觀光、旅游、餐飲、娛樂、住宿夜市酒吧小吃街為一體的場所。2、希望打造一條布依族民族文化街。九、其他類別1、您認(rèn)為貴陽市區(qū)人愿不愿意到青巖古鎮(zhèn)來居住(愿意占比 52.6 %,不愿意占比 47.4 %。2、您認(rèn)為現(xiàn)在青巖古鎮(zhèn)通向市區(qū)的道路及交通工具是否完善。(完善占比 36.68 %,不完善占比 63.32 %。五、青巖古鎮(zhèn)游客調(diào)查總結(jié):調(diào)查問卷共計(jì)500份,1.游客來自貴陽地區(qū)比例占55%,其中貴陽市區(qū)占比90%,其他省內(nèi)地區(qū)占10%。省外地區(qū)比例占45%。2.游客年齡構(gòu)成 18-25歲占23%,25-35歲占38%,35-45歲占28%,45-60歲占11%。3.游客來訪目的主要是觀光旅

15、游(45%或休閑度假(40%。4.有50%的游客是通過朋友介紹或推薦前來古鎮(zhèn),20%的省外游客來貴州旅游后才知道古鎮(zhèn)。5.游客在古鎮(zhèn)平均消費(fèi)約在400元左右6.多數(shù)游客對(duì)于古鎮(zhèn)的游覽目的并不明確,品嘗美食和領(lǐng)略古鎮(zhèn)文化是大多數(shù)游客的選擇。7.約38%的游客認(rèn)為古鎮(zhèn)很一般,更有18%的游客認(rèn)為古鎮(zhèn)很差,且毫無特色。8.約有20%的游客明確表示不會(huì)再來古鎮(zhèn)旅游,34%的游客表示不一定,明確表示會(huì)再來古鎮(zhèn)游玩的游客約為46%。9.約有32%的游客表示只在古鎮(zhèn)游玩一天,16%的游客表示在古鎮(zhèn)游玩2-3天,其余游客并不確定。10.游客自助游的比例占到了90%11.不考慮費(fèi)用及其他問題,游客最喜歡的休閑娛

16、樂項(xiàng)目選擇約有60%的游客喜歡青巖美食。約有46%的游客喜歡當(dāng)?shù)卮緲愕淖匀伙L(fēng)光約有43%的游客喜歡歷史文化及民族風(fēng)俗約有12%的游客喜歡特色鄉(xiāng)村休閑12.約13%的游客希望開發(fā)古鎮(zhèn)新景區(qū)約30%的游客希望明確旅游主題,創(chuàng)造旅游特色。約22%的游客希望豐富旅游內(nèi)涵,提升旅游文化。約34%的游客希望完善旅游接待設(shè)施。約22%的游客希望增加現(xiàn)代新型旅游設(shè)施。約20%的游客希望加大改革宣傳力度約32%的游客希望提高旅游服務(wù)水準(zhǔn)約21%的游客希望加強(qiáng)旅游商品的生產(chǎn)與銷售約25%的游客希望整治旅游環(huán)境。約18%的游客希望改善旅游交通條件六、青巖古鎮(zhèn)項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論建議。結(jié)論:1.青巖古鎮(zhèn)離省會(huì)城市貴陽比較近,

17、因此前來青巖古鎮(zhèn)的游客中有半數(shù)為貴陽市區(qū)前來休閑的市民。因省會(huì)城市外省人員交流較多,加上青巖的地理優(yōu)勢(shì),通常市區(qū)朋友會(huì)推薦外地朋友前來青巖做短暫的旅游休閑。貴陽地區(qū)市民及市區(qū)外省流動(dòng)人群(商務(wù)、探親構(gòu)成青巖游客主體。2.游客對(duì)青巖古鎮(zhèn)并無明確認(rèn)知,青巖美食、古建及淳樸的風(fēng)光構(gòu)成游客對(duì)青巖認(rèn)知的主要組成。因此,休閑度假及領(lǐng)略古鎮(zhèn)風(fēng)情是游客的主要目的。3.青巖古鎮(zhèn)相關(guān)旅游配套設(shè)施不完善;旅游主題不明確,特色不鮮明;旅游服務(wù)水準(zhǔn)不高;從而造成游客對(duì)青巖古鎮(zhèn)印象較為一般。總之,青巖的地理位置優(yōu)勢(shì),是青巖古鎮(zhèn)的旅游人數(shù)上升的保證。充分利用青巖地理優(yōu)勢(shì),開發(fā)新型旅游項(xiàng)目、完善配套旅游設(shè)施,打造鮮明的旅游主題文化將使青巖景區(qū)全面提升,發(fā)展空間巨大。建議:1.根據(jù)目前調(diào)查情況,結(jié)合我們地段項(xiàng)目的分析,現(xiàn)階段青巖古鎮(zhèn)旅游仍處于原始階段,項(xiàng)目投資應(yīng)著重于旅游配套設(shè)施的建設(shè)與完善,使青巖古鎮(zhèn)整體旅游形象上升至一定層次,使游客體驗(yàn)更加豐富與成熟。古鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)量變到質(zhì)變的升華,后續(xù)項(xiàng)目的打造才可能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的最大化。然而,現(xiàn)階段“尋坊”項(xiàng)目的實(shí)施正是基于大力打造旅