《房地產(chǎn)估價(jià)》題庫(kù)(550題)

1、房地產(chǎn)估價(jià)（這里不需排序號(hào) 要復(fù)制到excel里的）共：660 題一、單選題 （250題 紅色的是答案 ）（1章 題）1.專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別不包括（ ）。 A.由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成 B.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) C.目的是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值 D.有社會(huì)公信力 3.因污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的價(jià)值減損評(píng)估屬于（ ）。 A.環(huán)境影響評(píng)估 B.規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估 C.房地產(chǎn)評(píng)估 D.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 4.評(píng)估高層建筑地價(jià)分?jǐn)偅瑢儆冢?）業(yè)務(wù)。 A.傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估 B.價(jià)值分配 C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估 D.價(jià)值減損評(píng)估 5.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值。 A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造 D.確定 6.承擔(dān)

2、資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)造成嚴(yán)重后果的，處（ ）以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。 A.3年 B.5年 C.7年 D.10年 7.承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，處以違法所得（ ）的罰款，并可以由有關(guān)主管部門(mén)依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷(xiāo)直接責(zé)任人員的資格證書(shū)，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 A.一倍三倍 B.一倍五倍 C.三倍五倍 D.五倍十倍 8.不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋?）。 A.估價(jià)目的不同 B.作出的估

3、價(jià)師聲明不同 C.委托人不同 D.掌握的有關(guān)信息不同 9.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)服務(wù)的提供者和估價(jià)服務(wù)的需求者。（ ）是估價(jià)主體。 A.估價(jià)報(bào)告的使用者 B.估價(jià)服務(wù)的需求者 C.估價(jià)委托人 D.估價(jià)服務(wù)的提供者 10.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作（ ）以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。 A.1年 B.3年 C.5年 D.6年 11.下列不是估價(jià)委托人的義務(wù)的有（ ）。 A.向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料 B.協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料 C.就估價(jià)結(jié)果提出自己的要求 D.對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)

4、責(zé) 13.估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的（ ）限定了其用途。 A.估價(jià)原則 B.估價(jià)方法 C.估價(jià)目的 D.估價(jià)對(duì)象狀況 14.估價(jià)假設(shè)的作用不包括（ ）。 A.有利于國(guó)家有關(guān)部門(mén)管理 B.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) C.保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師 D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者 15.房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則是（ ）。 A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 B.合法原則 C.獨(dú)立、客觀(guān)、公正 D.謹(jǐn)慎原則 18.城市房屋拆遷以貨幣方式補(bǔ)償?shù)?，?yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)（ ）確定。 A.重置價(jià)格 B.市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格 C.重建價(jià)格 D.政府定價(jià) 20.（ ）中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法作了修訂。 A.2005年11月1日 B.20

5、07年8月30日 C.2006年1月1日 D.2006年3月1日 22.（ ）2月建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT50291-1999）。 A.1998年 B.1999年 C.2000年 D.2001年 23.（ ）中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。 A.2003年11月 B.2005年10月 C.2006年10月 D.2007年10月 （2章 24題 ）1.房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)不同，是（ ）的結(jié)合體。 A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位 B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 C.實(shí)物、權(quán)利、位置 D.實(shí)體、權(quán)益、位置

6、 2.區(qū)位成為房地產(chǎn)的重要組成部分的原因是（ ）。 A.房地產(chǎn)是附著物 B.房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性 C.房地產(chǎn)是實(shí)物 D.房地產(chǎn)包含權(quán)益 3.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是（ ）。 A.平面的 B.三維立體的 C.陸地表面 D.地下空間 4.下列不屬于構(gòu)筑物的是（ ）。 A.儲(chǔ)藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路 6.建筑密度等于（ ）建筑用地面積。 A.總建筑面積 B.土地總面積 C.建筑頂層面積 D.建筑基底總面積 7.在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（ ）。 A.債權(quán) B.物權(quán) C.二者皆可 D.二者皆不 8.一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。不包括下列中的（ ）。 A.專(zhuān)利權(quán) B.

7、專(zhuān)有技術(shù) C.商標(biāo)權(quán) D.房地產(chǎn) 9.房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于用益物權(quán)的是（ ）。 A.所有權(quán) B.典權(quán) C.抵押權(quán) D.質(zhì)權(quán) 10.下列房地產(chǎn)的權(quán)利的種類(lèi)中，（ ）屬于擔(dān)保物權(quán)。 A.地役權(quán) B.典權(quán) C.抵押權(quán) D.租賃權(quán) 11.區(qū)位是指地球上（ ）空間方位和距離上的關(guān)系。 A.某一事物 B.某房地產(chǎn) C.某一事物與其他事物 D.各種事物 12.以下不屬于房地產(chǎn)存在形態(tài)的是（ ）。 A.土地 B.建筑物 C.房地 D.權(quán)益 13.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、利用、消費(fèi)，要受制于其所在的空間環(huán)境，如鄰里關(guān)系、當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、制度政策等，這是由于房地產(chǎn)（ ）的特性。 A.不可移動(dòng) B.獨(dú)一無(wú)二 C.

8、相互影響 D.易受限制 14.房地產(chǎn)的（ ）特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。 A.不可移動(dòng) B.供給有限 C.價(jià)值量大 D.用途多樣 15.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上由于（ ）。 A.土地總量有限 B.規(guī)劃限制 C.房地產(chǎn)不可移動(dòng) D.價(jià)值量大 16.某人在自己的住宅周?chē)N植花革樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（ ）特性。 A.不可移動(dòng) B.用途多樣 C.相互影響 D.易受限制 17.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。 A.裝飾裝修改造 B.通貨膨脹 C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D.改進(jìn)物

9、業(yè)管理 18.引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因不包括（ ）。 A.內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理 B.通貨膨脹 C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D.外部經(jīng)濟(jì) 19.房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格的變化的總趨勢(shì)來(lái)講，是（ ）上升的。 A.間斷 B.波浪 C.連續(xù) D.螺旋 20.下面（ ）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。 A.裝飾裝修改造 B.修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地 C.調(diào)整城市發(fā)展方向 D.改變城市格局 22.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。 A.宅基地所有權(quán) B.空間利用權(quán) C.地役權(quán) D.建筑物相鄰關(guān)系 23.公共建筑及綜合性建

10、筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度等于或者超過(guò)（ ）層的為高層。 A.7層 B.8層 C.9層 D.10層 24.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。 A.建筑技術(shù) B.土地權(quán)利設(shè)置 C.相鄰關(guān)系 D.土地使用管制 （3章 題 ）1.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。 A.供給、需求、利用狀況 B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求 C.有用性、稀缺性、有效需求 D.權(quán)利、租金、利率 2.下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是（ ）。 A.都是價(jià)格用貨幣來(lái)表示 B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響 C.都是按質(zhì)論價(jià) D.都受個(gè)別因素的影響

11、 3.房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是（）。 A.區(qū)位的價(jià)格 B.權(quán)益的價(jià)格 C.實(shí)物的價(jià)格 D.租金的折現(xiàn)值 4.需求規(guī)律是指需求量與價(jià)格（）的關(guān)系。 A.正相關(guān) B.負(fù)相關(guān) C.零相關(guān) D.無(wú)法確定 6.決定房地產(chǎn)需求量的因素不包括（）。 A.房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 C.相關(guān)物品的價(jià)格水平 D.消費(fèi)者的收入水平 7.對(duì)于正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)（）對(duì)商品的需求。 A.增加 B.減少 C.不變 D.無(wú)法確定 8.在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果不變，則對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就會(huì)（ ）。 A.增加 B.減少 C.不變 D.無(wú)法確定 9.下列情形

12、中會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（）。 A.消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 B.消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加 C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D.消費(fèi)者的收入增加 10.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括（）。 A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 B.消費(fèi)者的預(yù)期 C.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 11.在某種房地產(chǎn)的價(jià)格不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)成本下降，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給（）。 A.增加 B.減少 C.不變 D.無(wú)法確定 13.決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。 A.相關(guān)物品的價(jià)格水平 B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)

13、未來(lái)的預(yù)期 D.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 14.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。 A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.賬面價(jià)值 15.決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)椋ǎ?A.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性 B.中國(guó)經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯 C.不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同 D.地區(qū)間的政府管制 16.嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件不包括（）。 A.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 B.賣(mài)者和買(mǎi)者都具有完全信息 C.特定的買(mǎi)者和賣(mài)者 D.公開(kāi)市場(chǎng) 17.（）是在經(jīng)紀(jì)人假設(shè)下，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格： A.市場(chǎng)價(jià)格 B.成交價(jià)格 C.理論價(jià)格 D.清算價(jià)格

14、 18.成交價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。 A.市場(chǎng)價(jià)格 B.理論價(jià)格 C.清算價(jià)格 D.原始價(jià)格 19.在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場(chǎng)價(jià)格是（）。 A.穩(wěn)定均衡價(jià)格 B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格 C.長(zhǎng)期均衡價(jià)格 D.短期均衡價(jià)格 20.收益法求得的價(jià)值趨向于（）。 A.成交價(jià)格 B.市場(chǎng)價(jià)格 C.理論價(jià)格 D.評(píng)估價(jià)格 21.市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向（）。 A.成交價(jià)格 B.市場(chǎng)價(jià)格 C.理論價(jià)格 D.評(píng)估價(jià)格 22.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，收益法求得的價(jià)值（）市場(chǎng)法求得的價(jià)值。 A.高于 B.低于 C.等于 D.無(wú)法確定 23.城市房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。 A.清算價(jià)值 B.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 C.賬面價(jià)值

15、D.原始價(jià)值 24.某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值是（）。 A.使用價(jià)值 B.原始價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值 25.按照國(guó)家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)需控制在（）以下。 A.1 B.2 C.3 D.5 26.基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。 A.最低價(jià)格 B.最高價(jià)格 C.平均價(jià)格 D.成交價(jià)格 27.甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/，乙單價(jià)為600元/，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)（）。 A.甲 B.乙 C.甲、乙一樣 D.無(wú)法判斷 29.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期

16、時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。 A.名義價(jià)格 B.實(shí)際價(jià)格 C.市場(chǎng)價(jià)格 D.成交價(jià)格 30.當(dāng)拍賣(mài)出現(xiàn)流拍，再次拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的（）。 A.10 B.20 C.30 D.50 （4章 18題 ）2.下列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是（）。 A.完備程度 B.基礎(chǔ)設(shè)施 C.區(qū)位因素 D.環(huán)境狀況 3.（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通、周?chē)h(huán)境景觀(guān)、公共服務(wù)設(shè)施完備程度。 A.別墅 B.商業(yè) C.居住 D.工業(yè) 5.對(duì)商業(yè)用房而言，一般地說(shuō)，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的（）。

17、 A.80 B.75% C.70% D.60 6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）。 A.大氣環(huán)境 B.聲覺(jué)環(huán)境 C.衛(wèi)生環(huán)境 D.治安環(huán)境 7.中華人民共和國(guó)民法通則第79條規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸（）所有?！?A.發(fā)現(xiàn)人 B.土地使用者 C.集體 D.國(guó)家 8.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。 A.使用管制 B.建筑技術(shù) C.土地權(quán)利設(shè)置 D.相鄰關(guān)系 11.一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收.會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格（）；相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格（）。 A.下降，下降 B.下降

18、，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 12.對(duì)于（）房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。 A.收益性 B.具有潛在開(kāi)發(fā)能力 C.再開(kāi)發(fā) D.公益性 13.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，不包括（）。 A.人口狀況 B.居民收入水平 C.物價(jià) D.利率 14.理論上，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格（）。 A.上升 B.下降 C.不變 D.不相關(guān) 15.在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預(yù)期將會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（）。 A.上升 B.下降 C.不變 D.不相關(guān) 17.政府對(duì)土地的壟斷會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（）。 A.上升

19、 B.下降 C.不變 D.不相關(guān) 18.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，房地產(chǎn)投機(jī)屬于（）。 A.社會(huì)因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D.行政因素 （5章 23題 ）1.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（ ）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。 A.委托人 B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C.管理部門(mén) D.中立 2.（ ）是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。 A.最高最佳原則 B.獨(dú)立、客觀(guān)、公正 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D.合法原則 3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（ ）來(lái)講的。 A.估價(jià)機(jī)構(gòu) B.估價(jià)人員 C.估價(jià)對(duì)象 D.估價(jià)方法 4.在依法判定的使用權(quán)利

20、方面，應(yīng)以（ ）為依據(jù)。 A.國(guó)家的價(jià)格政策 B.相關(guān)合同 C.法律、法規(guī)、政策 D.使用管制 5.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按（ ）進(jìn)行估價(jià)。 A.服裝店用途 B.超市用途 C.社會(huì)平均收益 D.地價(jià)加房?jī)r(jià) 6.對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測(cè)未來(lái)的收入現(xiàn)值（ ）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。 A.小于 B.大于 C.等于 D.無(wú)法確定 7.（ ）是對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。 A.收益遞減規(guī)律 B.邊際效用遞減規(guī)

21、律 C.土地過(guò)度開(kāi)發(fā) D.使用管制 8.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ）。 A.該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用 B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤 C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D.不可能出現(xiàn)這種情況 9.（ ）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。 A.適合原理 B.均衡原理 C.收益遞減原理 D.最佳使用原則 10.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)

22、。A.保持現(xiàn)狀前提 B.裝修改造前提 C.轉(zhuǎn)換用途前提 D.重新利用前提 11.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。 A.保持現(xiàn)狀前提 B.裝修改造前提 C.轉(zhuǎn)換用途前提 D.重新利用前提 12.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠(chǎng)，其周邊多為新建的商品住宅，且銷(xiāo)售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠(chǎng)所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠(chǎng)用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（ ）進(jìn)行評(píng)估。 A.工業(yè)廠(chǎng)房 B.工業(yè)用地 C.商品住宅 D.商住用地 14.估價(jià)通常是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)值，它必須根據(jù)（ ）來(lái)確定。 A.估

23、價(jià)對(duì)象 B.估價(jià)目的 C.估價(jià)程序 D.估價(jià)原則 16.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（ ）。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.簽訂估價(jià)委托合同之日 D.估價(jià)人員與委托人商定的某日 18.房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（ ），估價(jià)對(duì)象為（ ）狀況 A.現(xiàn)在，歷史 B.現(xiàn)在，現(xiàn)在 C.歷史，現(xiàn)在 D.未來(lái)，現(xiàn)在 21.替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離（ ）在同等條件下的正常價(jià)格。 A.相同房地產(chǎn) B.同一城市房地產(chǎn)

24、C.類(lèi)似房地產(chǎn) D.同樣用途房地產(chǎn) 22.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀(guān)收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（ ）。（2003年試題） A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C.替代原則 D.公平原則 23.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用（ ）的收益估計(jì)值。 A.較高 B.較低 C.最高 D.居中（6章 28題 ）1.市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）。 A.完全相同的房地產(chǎn) B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易 C.類(lèi)似房地產(chǎn)的交易 D.房地產(chǎn)的交易 2.市場(chǎng)法測(cè)算出來(lái)的價(jià)格通常被

25、稱(chēng)為（）。 A.積算價(jià)格 B.市場(chǎng)價(jià)格 C.比準(zhǔn)價(jià)格 D.交易價(jià)格 3.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的（）。 A.預(yù)期原理 B.市場(chǎng)有效原理 C.替代原理 D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 4.選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選?。ǎ┑目杀葘?shí)例即可。 A.3個(gè)以上 B.5個(gè)以下 C.35個(gè) D.310個(gè) 5.在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。 A.0.52.0 B.1.52.0 C.0.51.5 D.1.01.5 7.在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I(mǎi)賣(mài)實(shí)例。 A.協(xié)議方式 B.招標(biāo)方式 C.拍

26、賣(mài)方式 D.政府定價(jià) 9.有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，其成交總價(jià)為40萬(wàn)元，其中首付20，余款在以后的五年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是10，則在成交日期一次付清的價(jià)格為（）。 A.32.26萬(wàn)元B.35.26萬(wàn)元C.40萬(wàn)元D.42.26萬(wàn)元 11.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145，套內(nèi)使用面積為132（），應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9，按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3295元，該套住宅按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）。 A.3000元B.3277元C.3500元D.3599元 12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10，建筑面積

27、為100，假定折現(xiàn)率為6，則該房地產(chǎn)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）。 A.3198元B.3298元C.3098元D.2998元 14.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時(shí)的匯率。 A.成交日期 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C.估價(jià)作業(yè)日期 D.估價(jià)委托日 15.甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買(mǎi)甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）。 A.050萬(wàn)元B.5075萬(wàn)元C.50100萬(wàn)元D.100150萬(wàn)元 16.判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6，則交易情況修正（

28、）。 A. 系數(shù)為0.060 B. 系數(shù)為0.940 C. 系數(shù)為1.060 D. 系數(shù)為1.064 17.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3和6，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方30萬(wàn)元，并由買(mǎi)方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）。 A.2427.18元 B.2500.00元 C.2575.00元 D.2659.57元 21.某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上月為100）。其中有一房地產(chǎn)在2008年10月1日的價(jià)格為2000元

29、，對(duì)其作交易日期調(diào)整到2008年6月1日的價(jià)格為（）。 A.1376元 B.2308元 C.2907元 D.2558元 22.某宗房地產(chǎn)2006年2月25日的價(jià)格為1000美元。匯率為1美元=8.26元人民幣，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均比每月比上月遞減0.5，則其2006年10月25 日的價(jià)格為（）元人民幣。2006年10月25日的匯率為1美元=8.29元人民幣。 A.7935元B.7964元C.8260元D.8290元 23.在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（）房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。 A.估價(jià)對(duì)象 B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) C.市場(chǎng)上 D.交易情況 25.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間

30、接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分，則房地產(chǎn)狀況修正（）。 A. 系數(shù)為0.95 B. 系數(shù)為0.99 C. 系數(shù)為1.01 D. 系數(shù)為1.05 （7章 收益法 30 題 ）1.收益法中所指的收益是（）。 A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益 D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 2.收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的（）來(lái)求取其價(jià)值的方法。 A.資本化率 B.收益率 C.收益乘數(shù) D.利息率 3.通常把收益法測(cè)算出來(lái)的價(jià)格稱(chēng)為（）。 A.積算價(jià)

31、格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 C.收益價(jià)格 D.市場(chǎng)價(jià)格 4.收益乘數(shù)法的理論基礎(chǔ)是（）。 A.預(yù)期原理 B.市場(chǎng)價(jià)值原理 C.收益折現(xiàn)原理 D.現(xiàn)金流折現(xiàn)原理 5.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。 A.收益能夠量化 B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 6.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元。假設(shè)凈收益率為75，報(bào)酬率為10，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）。 A.14140元 B.42421元 C.56561元 D.60000元 7.實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，計(jì)算凈收益最合理的方法是（）。A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C

32、.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法 9.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60，則該商場(chǎng)在2010年10月的價(jià)值最接近于（）。 A.518萬(wàn)元 B.549萬(wàn)元 C.557萬(wàn)元 D.816萬(wàn)元 12.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60

33、，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）。 A.536萬(wàn)元 B.549萬(wàn)元 C.557萬(wàn)元 D.816萬(wàn)元 13.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）。 A.368萬(wàn)元 B.552萬(wàn)元 C.561萬(wàn)元 D.920萬(wàn)元 14.建筑物凈收益=（）建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）。 A.建筑物重置價(jià) B.建筑物現(xiàn)值 C.土地價(jià)格 D.房地產(chǎn)價(jià)格 16.某商鋪建筑面積為5000，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建

34、筑面積計(jì)的月租金為120元/；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。該商鋪的價(jià)值為（）。 A.5208萬(wàn)元 B.533萬(wàn)元 C.695萬(wàn)元 D.711萬(wàn)元 19.某商鋪的收益年限為30年，同土地使用權(quán)年限相同。年有效毛收入為6000元/。假設(shè)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為1500元/，報(bào)酬率為10，則該商鋪目前的價(jià)值為（）/ 。 A.14140元 B.42421元 C.56561元 D.60000元 20.甲房地產(chǎn)尚可使用年限為40年，單價(jià)為1050元/，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1100元/，報(bào)酬率均為8，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（）乙房地產(chǎn)的價(jià)格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.無(wú)

35、法確定 21.已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6的價(jià)格為4920元/；若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8，則其價(jià)格最接近于（）/。 A.3816元 B.3899元 C.4087元 D.4000元 22.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）。 A.195萬(wàn)元 B.210萬(wàn)元 C.213萬(wàn)元 D.217萬(wàn)元 23.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）。 A

36、.13年 B.15年 C.16年 D.17年 25.某房地產(chǎn)商以2000萬(wàn)元購(gòu)置一幢寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為2，一年后該寫(xiě)字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2200萬(wàn)元，同類(lèi)投資的平均社會(huì)報(bào)酬率是10%，則該房地產(chǎn)商投資凈收益是（）。 A. 40萬(wàn)元 B. -39.22萬(wàn)元C. 39.22萬(wàn)元 D. 0萬(wàn)元 26.直接資本化法通常是采用（）的預(yù)期收益。 A.估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.未來(lái)第一年 C.收益期內(nèi)的算術(shù)平均數(shù) D.收益期內(nèi)的中位數(shù) 27.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入和不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，是（）的缺點(diǎn)。 A.毛租金乘數(shù)法 B.潛在毛租金乘數(shù)法 C.有效毛收入乘數(shù)法 D.凈收益乘數(shù)法 28.

37、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A.價(jià)格 B.租金 C.潛在毛收入 D.凈收益 31.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80。已知土地資本化率為6，建筑物資本化率為8。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。 A.43萬(wàn)元 B.112.5萬(wàn)元 C.123.3萬(wàn)元 D.150萬(wàn)元 33.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）（收益可視為無(wú)限年）。 A.3萬(wàn)元 B.4萬(wàn)元 C.5萬(wàn)元 D.6萬(wàn)元（8章 成本

38、法 42 題 ）1.成本法中的“成本”不是通常意義上的成本，而是（）。 A.價(jià)格 B.利潤(rùn) C.費(fèi)用 D.支出 2.通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為（）。 A.市場(chǎng)價(jià)格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 C.積算價(jià)格 D.收益價(jià)格 3.單純的建筑物或其裝飾裝修部分，通常采用（）估價(jià)。 A.市場(chǎng)法 B.收益法 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D.成本法 4.在完善、成熟的土地市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款、在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由（）和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。 A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的稅費(fèi) B.土地出讓方繳納的稅費(fèi) C.政府管理部門(mén)繳納的稅費(fèi) D.開(kāi)發(fā)商與土地出讓方分擔(dān)的稅費(fèi) 5.王某取得一宗面積為5000平方米的住宅用地的

39、土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為3000元，容積率為2.5，受讓人需按照受讓價(jià)格的3繳納契稅，則王某的土地取得成本為（）。 A.1483.2萬(wàn)元 B.1545萬(wàn)元 C.3750萬(wàn)元 D.3862.5萬(wàn)元 7.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。 A.管理費(fèi)用 B.銷(xiāo)售費(fèi)用 C.開(kāi)發(fā)成本 D.銷(xiāo)售稅費(fèi) 8.某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6，為吸引3年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。 A.6.37 B.6.12 C.6.02 D.6 10.成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指該類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的（）利潤(rùn)。 A.期望 B.實(shí)際 C.平均 D.主觀(guān) 12.某房地產(chǎn)的土地

40、取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，投資利息為600萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（）。 A.9.8 B.11.1 C.11.9 D.12.5 14.新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。 A.市場(chǎng)法 B.成本法 C.收益法 D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 16.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置價(jià)格通常 （）重建價(jià)格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于 17.在求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方

41、法的測(cè)算結(jié)果。 A.單位比較法 B.分部分項(xiàng)法 C.工料測(cè)量法 D.指數(shù)調(diào)整法 18.某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。 A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟(jì)折舊 D.設(shè)備折舊 19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。（2003年試題） A.自然折舊 B.物質(zhì)折舊 C.功能折舊 D.經(jīng)濟(jì)折舊 20.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠(chǎng)，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（）。 A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟(jì)折舊 D.會(huì)計(jì)折舊 21.某住宅小區(qū)附近興建了一座化工

42、廠(chǎng)，該居住小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這種折舊屬于（）。 A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.外部折舊 D.設(shè)備折舊 23.某經(jīng)過(guò)年數(shù)為23年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡（）。 A.等于23年 B.小于23年 C.大于23年 D.可能等于也可能大于23年 24.假設(shè)建筑物重置價(jià)格為500萬(wàn)元，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10，此時(shí)建筑物的每年折舊額是（）。 A.12.9萬(wàn)元 B.14.3萬(wàn)元 C.11.3萬(wàn)元 D.15萬(wàn)元 25.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑

43、結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線(xiàn)法計(jì)算2001年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。 A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.難以判斷 26.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元，建筑物殘值率6，年折舊率2.2，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）。 A.76800元 B.79104元 C.80118元 D.81562元 27.成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的 （）。 A.成新率 B.年折舊率 C.殘值率 D.回收率 28.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/

44、，年折舊額為1440元，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。（2008年試題） A.16% B.42% C.58% D.84% 29.某建筑物的建筑面積為2000，占地面積為3000，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元，建筑物重置價(jià)格為900元，而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元。則該建筑物的成新率為（）。 A.44 B.50 C.67 D.86 30.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，估價(jià)人員實(shí)地觀(guān)測(cè)判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。 A.27 B.21 C.79 D.85 31.某建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年

45、，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。 A.68 B.74 C.76 D.82 33.某一商業(yè)建筑物的有效年齡為5年，年平均折舊率為2.5，假設(shè)建筑物的殘值率為零，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）。 A.30年 B.40年 C.50年 D.60年 36.某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）。 A.1838.00萬(wàn)元 B.1844.55萬(wàn)元 C.1845.87萬(wàn)元 D.1850.

46、00萬(wàn)元 37.估價(jià)上的折舊注重的是（）。 A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正 B.原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收 C.重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收 D.價(jià)值的減價(jià)修正 38.某工業(yè)用房，建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。 A.40年 B.45年 C.50年 D.55年 39.某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現(xiàn)值

47、，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。 A.40年 B.45年 C.50年 D.60年 41.某幢舊辦公樓，在其建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，土地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。 A.45年 B.50年 C.55年 D.60年 （9章 假設(shè)法 25 題 ）1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 A.預(yù)期未來(lái)收益 B.預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值 C.重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 D.市場(chǎng)交易價(jià)格 2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是（）。 A.替代原理 B.合法原理 C.預(yù)期原理 D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 3.某市區(qū)有一大型物資

48、儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用（ ）進(jìn)行估價(jià)。 A.比較法 B.成本法 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法 4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。 A.市場(chǎng)法 B.收益法 C.成本法 D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法 5.某市有一建筑物本來(lái)是住宅用途，后因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的更改變?yōu)樯虡I(yè)用途，現(xiàn)需要評(píng)估其的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用（）進(jìn)行估價(jià)。 A.比較法 B.成本法 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法 6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在（）的投資者的立場(chǎng)上。 A.特定 B.典型 C.單個(gè) D.社會(huì)

49、7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)投資分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在（）的投資者的立場(chǎng)上。 A.特定 B.典型 C.單個(gè) D.社會(huì) 8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是（）。 A.選擇最佳用途 B.選擇最佳開(kāi)發(fā)商 C.選擇最佳建設(shè)規(guī)模 D.選擇最佳檔次 10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取在建工程價(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括（）。 A.土地取得成本 B.續(xù)建管理費(fèi)用 C.續(xù)建投資利息 D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用 11.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷(xiāo)售的，其價(jià)值適用（）評(píng)估。 A.市場(chǎng)法 B.收益法 C.成本法 D.推測(cè)法 13.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是（）。 A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入 C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生 D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn) 14.當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（）。 A.通貨膨脹影響