土地資產(chǎn)價(jià)格

1、土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估定義：它是通過對(duì)影響土地價(jià)格的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行分析，對(duì)土地的權(quán)利和收益狀況作出公正、合理的評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果以貨幣的形式表現(xiàn)出來。一、定義二、原則供需原則、變動(dòng)原則、替代原則、最有效使用原則、均衡原則、收益遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則、適合原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、預(yù)測(cè)原則三、土地估價(jià)的方法按照土地估價(jià)方法的差別可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。（1）基本估價(jià)法:評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格采用的方法。包括：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法等。（2）應(yīng)用評(píng)估法：是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估方法包括：路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、模型估價(jià)法a.收益還原法（1）定義：是將待估土地未來每年的預(yù)期客觀

2、純收益以一定的還原利率（報(bào)酬率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。（2）計(jì)算公式：一般公式：其中，P為土地價(jià)格；ai為第i年的土地純收益；ri為第i年的還原利率。)1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnrrrarraraP（3）適用范圍適用于有收益或潛在收益的地產(chǎn)或建筑物估價(jià)（4）實(shí)例例：某宗土地，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，以后，每年的純收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類土地的還原率為10%。該宗地的價(jià)格為：=310.2（萬元）55432%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(

3、22%)101(20b.市場(chǎng)比較法（1）定義：尋求與估價(jià)對(duì)象相類似的交易實(shí)例，根據(jù)該地塊的條件、價(jià)格形成時(shí)間、區(qū)域因素及個(gè)別因素等與對(duì)象地塊比較，進(jìn)而評(píng)估出評(píng)估地塊的價(jià)格。 （2）計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（3）適用范圍適用于有充裕土地交易實(shí)例的地區(qū)，且交易實(shí)例與評(píng)估地塊有關(guān)性和替代性，資料來源可靠。（4）實(shí)例為評(píng)估某商品住宅2005年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表。 可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格

4、成交價(jià)格4500RMB4500RMB元元/m/m2 2600600美元美元/m/m2 25000RMB5000RMB元元/m/m2 2成交日期成交日期20042004年年1111月月1 1日日20052005年年1 1月月1 1日日20052005年年6 6月月1 1日日交易情況交易情況-5%-5%0 0+2%+2%區(qū)域因素區(qū)域因素+2%+2%+3%+3%-2%-2%個(gè)別因素個(gè)別因素-3%-3%+5%+5%-2%-2%假設(shè)2005年1月1日市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5人民幣，2005年9月1日市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3人民幣；該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格在2004年6月1日至2005年2月2

5、8日之間平均每月比上月上漲1%，在2005年3月1日至2005年9月1日之間平均每月比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該商品住宅在2005年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。 VA=4500100/95(1+1%)4(1-1.5%)6100/102100/97 4550.9（元/M2）VB=600100/100(1+1%)2(1-1.5%)6100/103100/105 8.54393.43（元/M2）VC=5000100/102(1-1.5%)3100/98100/98 4877.83（元/M2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)單價(jià)V(算術(shù)平均法) =(比準(zhǔn)價(jià)格VA+比準(zhǔn)價(jià)

6、格VB+比準(zhǔn)價(jià)格VC)/3 4607.39(元/M2) 求取估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格1.簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。2.加權(quán)算術(shù)平均法。如上例中若認(rèn)為可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況最為接近，A次之，B最差，則相應(yīng)賦予權(quán)數(shù)為45、35、20，A35+B20+C45 3.中位數(shù)法。指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格數(shù)額按大小順序排列后，將居于數(shù)列中點(diǎn)位置的可比實(shí)例價(jià)格作為綜合結(jié)果。4.眾數(shù)法。它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前采用較少。 c.剩余法（假設(shè)開發(fā)法）（1）定義：求取

7、估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（2）計(jì)算公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（3）適用范圍待開發(fā)土地的估計(jì)、地上有建筑物的土地估計(jì)、拆遷或土地整理的土地估價(jià)（4）實(shí)例案例1：有一荒地需要估價(jià)。該荒地的面積為2平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/平方米；開發(fā)期需要3年；將該荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用

8、等估計(jì)為2.5億元/平方公里；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該荒地的總價(jià)。解：設(shè)該荒地的總價(jià)為V，根據(jù)題意有（1）該荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值=800 2000000 60% =9.6（億元）（2）開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.5 2=5（億元）（3）投資利息總額=（V+V 4%） （1+10%）3-1+5 （1+10%）1.5（在沒有說明的情況下，一般認(rèn)為是均勻投入，即1.5年投入）-1=0.344V+0.768（億元）（4）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6 6%=0.576（億元）（5）開發(fā)利

9、潤(rùn)總額=（V+V 4%+5） 15%=0.156V+0.75（億元）（6）購(gòu)買該荒地的稅費(fèi)總額=V 4%=0.04V（億元）（7）V=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04V解得 V=1.627（億元）d.成本逼近法（1）定義：是以取得土地和開發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。（2）計(jì)算公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益（土地增值收益）（3）適用范圍新發(fā)開土地或建筑物估

10、價(jià)，工業(yè)用地估價(jià)，進(jìn)行土地開發(fā)可行性分析以及地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。（4）實(shí)例 某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗已完成“七通一平”的土地，面積10000m2。該開發(fā)區(qū)征地費(fèi)平均每畝5萬元，完成1km2的開發(fā)需投入2億元。一般征地完成后，“七通一平”的周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%，全部土地投資回報(bào)率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為10%。試估算出讓該宗地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/m2（3）計(jì)算投資利息投資利息=75（110）2120040（110）1.51 20060（

11、110）0.51=33.91元/m2解： （1）計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)按開發(fā)區(qū)的平均征地費(fèi)計(jì)算 土地取得費(fèi)=5萬/畝=75元/m2（4）計(jì)算投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)=（75200）20=55元/m2（5）計(jì)算土地增值收益土地增值收益（7520033.9155）20%=72.28/m2（6）計(jì)算土地價(jià)格單位面積土地價(jià)格=7520033.9155 72.78= 436.69元/m2 總地價(jià)=436.6910 000=436.69萬元e.路線價(jià)法（1）基本原理：認(rèn)為城市內(nèi)各宗地土地價(jià)格高低，隨其距離街道的遠(yuǎn)近程度。（2）計(jì)算公式：宗地地價(jià)=路線價(jià)深度百分率宗地面積（3）適用范圍主要用于市街地，且城市道

12、路系統(tǒng)完整，道路兩側(cè)的宗地排列相對(duì)整齊的地價(jià)評(píng)估。（4）實(shí)例一、劃分路線價(jià)區(qū)段 將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為一個(gè)路線區(qū)段 。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分。 二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)三、調(diào)查評(píng)估路線價(jià) 選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)宗地用收益法、比較法等求地價(jià) 地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等 路線價(jià) 四、制作深度價(jià)格修正率表 深度價(jià)格修正率是基于深度價(jià)格遞減率，即臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離道路而有遞減現(xiàn)象。最簡(jiǎn)單的是四三二一法則。表1 四三二一法則深度價(jià)格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0平均深度百分率=累計(jì)深度百分率*標(biāo)準(zhǔn)深度/宗地深度五、計(jì)算臨街各宗土地 依據(jù)路線價(jià)和深度百