房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告創(chuàng)作：歐陽學(xué)時(shí)間：2021.03. 03一、估價(jià)方法選用（一）、對(duì)房產(chǎn)評(píng)估選用的方法估價(jià)人員認(rèn)真分析了所學(xué)握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查 看，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，因此采用了如下方 法進(jìn)行評(píng)估：1、本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值的估 價(jià)，根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，估價(jià)人員考慮估價(jià)對(duì)象作 為住宅的實(shí)際情況，所以選用市場(chǎng)法作為笫一種估價(jià)方 法。市場(chǎng)法：市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過交易 的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作 適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。2、估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象 進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的

2、特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，經(jīng)過反復(fù)研究，選取收益 法作為本次評(píng)估的第二種方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未 來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方 法。3、對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法 的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均，確定最終的估價(jià)結(jié)果。二、估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)法分析測(cè)算過程1、比較案例選取估價(jià)人員在廣泛搜集房產(chǎn)交易案例的基礎(chǔ)上，逍循替 代性原則，選取與估價(jià)對(duì)象相近地段、相同用途、交易情 況類似，處于同一供求圈的交易實(shí)例 A、B、C 作為比較 實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。（具體情況見表一）比渝th、估價(jià)對(duì)象

3、ABC座落溫泉花園溫泉花園溫泉花園溫泉花園地段等級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)級(jí)用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合交易情況止常正常正常交易時(shí)間近期近期近期交易單價(jià)3455342534452、編制比較因素指數(shù)表表二比較因素待估房產(chǎn)案例1案例2案例3交易價(jià)格（元/平方米）345534253445交易雙方情況及交易目的100100100100地址100100100100交易時(shí)間100100100100房產(chǎn)用途10()100100100區(qū)域因素產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè) 繁華程度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施 完善程度100100100100交通便捷程度100100100100IX 例 案2 例 案3 例

4、案553425345443途 用 產(chǎn) 房區(qū)域因素個(gè)別E素量 質(zhì) 程 工層 樓553425345443自然條件狀況100100100100環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100100100100城市規(guī)劃限制100100100100臨街狀況、地勢(shì)100100100100建筑物折舊程度10()102100101面積1001009899裝修悄況100100100101設(shè)施設(shè)備100100100100平面布置10010199101工程質(zhì)量100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層100991()11003、編制比較因素修正系數(shù)表個(gè)別因素取平均值，得估價(jià)對(duì)象一層房產(chǎn)平均比準(zhǔn)單價(jià)：(3455+3425+

5、3445) /3=3442 (元/n?)2、采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格(1)求取年有效毛收入根據(jù)目前安新縣同類房產(chǎn)市場(chǎng)狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象具 體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方米天，每 年按360天計(jì)；空宣期按10天、空宣率按5%計(jì)。確定其 年有效毛收入。(2) 求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用a、管理費(fèi)按照同類物業(yè)一般水平以年毛收入的3%計(jì)算：b、維修費(fèi)按市場(chǎng)一般慣例取童宣價(jià)的0.5%c、保險(xiǎn)費(fèi)按市場(chǎng)一般慣例為童宣價(jià)的0.5%。d、稅費(fèi)出租房稅費(fèi)：房產(chǎn)稅按年租金收入的12%征收；營(yíng)業(yè) 稅按租金收入的5%征收；城市理設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的1% 征收；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 4%征收； 其他稅率為 0.75

6、%;綜合稅費(fèi)率為年租金收入的18%o年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=a+b+c+d(3) 求取年凈收益年凈收益=有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用童置價(jià)的確定：童宣價(jià)格參考安新縣近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì) 象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對(duì)象的童置價(jià) 格為2000元/irf。(4) 收益法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估對(duì)象恣筑物建成于 2002年，鋼混構(gòu)建筑物耐用年 限剩65年,故其剩余經(jīng)濟(jì)壽命按65年計(jì)算。資本化率取 7% （以近期的一年期定期存款利率作為安 全利率，加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值系數(shù)后綜合確定），根據(jù)公 式：式中：V有限年期房產(chǎn)價(jià)格；a未來笫一年純收益；r資本化率，此處取7%;g租金增長(zhǎng)率，取2%11估價(jià)對(duì)象剩余房

7、產(chǎn)使用權(quán)年限。此公式的假設(shè)前提是：收益年限為有限年n;凈收益未來笫一年為a,此后按數(shù)額 g逐年遞增；資本化率為r, r不等于零。評(píng)估測(cè)算表測(cè)算數(shù)據(jù)計(jì)算公式1建筑面積185.602爪位租金（元/平方米. 年）302.540. 75*30*123重宜價(jià)格2000.004年租金56152.171*25空宜期0.976可出租率0.957有效毛收入51862.76P2*5*68管理費(fèi)用1555.887*3%3%9維修費(fèi)1856.00"3*0.5%0.50%10保險(xiǎn)費(fèi)185.60l*3*0.5%o0.05%11綜合稅費(fèi)9335.307*18%18%12稅費(fèi)小計(jì)12932.788+9+10+11+1213凈收益（A）38929.9814還原率（Y）0.0715剩余年限（n）65.0016房地產(chǎn)價(jià)格（V）743895.66V= ( A/Y ) 1-1/(1+Y) n713S95. 6617土地價(jià)格400S. 0618房產(chǎn)價(jià)格743895.66400S.0585113、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，本著公平、公正、客觀的原 則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方法，并在 認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳 細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，根據(jù)保定市同類房產(chǎn) 的房?jī)r(jià)水平及評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合，認(rèn)為將兩種方法測(cè)