產權式酒店運營模式分析分析

1、專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析產權式酒店運營模式分析專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析簡介：首先大致介紹了產權式酒店的起源及現(xiàn)狀，然后對國簡介：首先大致介紹了產權式酒店的起源及現(xiàn)狀，然后對國內市場中出現(xiàn)的產權式酒店和約模式做了歸納總結，并為每內市場中出現(xiàn)的產權式酒店和約模式做了歸納總結，并為每一種模式輔以案例，最后提出了產權式酒店的權

2、益分析圖，一種模式輔以案例，最后提出了產權式酒店的權益分析圖，并陳述了產權式酒店優(yōu)劣勢。并陳述了產權式酒店優(yōu)劣勢。關鍵字：產權式酒店，關鍵字：產權式酒店，condo hotelcondo hotel，time sharetime share專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析起源及發(fā)展起源及發(fā)展 u發(fā)展現(xiàn)狀： 全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個

3、旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。 摘自中國酒店雜志時權酒店產權酒店買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權 將每間客房分割成獨立產權獨立產權出售 發(fā)展共同特點：建于具有強勢景觀資源和經濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析產權酒店概述產權酒店概述地域特征強勢

4、景觀資源或經濟活躍區(qū)域交通的易達性客戶定位城市的高收入階層經營特點產權完全歸屬業(yè)主 專業(yè)第三方管理 管理方經營，不保 證業(yè)主的收益u快速回現(xiàn)，減小開發(fā) 商資金壓力u開發(fā)商可以減小甚至 免除酒店經營帶來的 風險u開發(fā)商可以獲得酒店 使用權以及未出售產 權部分（如配套設 施）的長期性收益。開發(fā)商可保留酒店配套等的產權而獲得長期收益 投資客為主專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析經營模式詳解經營模式詳解模式模式產權產權管理者管理者業(yè)主收益業(yè)主收益業(yè)主入住權利業(yè)主入住權利開發(fā)

5、商權益開發(fā)商權益按揭期間按揭到期后模式 一產權完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構月收益用于支付月供款無分紅無分紅根據(jù)經營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配模式 二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動分紅根據(jù)經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配模式 三自付供樓款，自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動分紅根據(jù)經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住影響影響收益參與酒店利潤分配模式 四獲得承諾的固承諾的固定收益浮動分定收益浮動分紅紅業(yè)主自付供樓自付供樓款款獲得承諾的固承諾的固定收益浮動分定收益浮動

6、分紅紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響不影響收益參與酒店利潤分配承擔承擔保證業(yè)主月固定收益的義務u風險由業(yè)主承 擔，可能出現(xiàn) 虧損u主要風險由開 發(fā)商擔承專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析案例展示案例展示丹楓白露（模式丹楓白露（模式 1 1）u投資商： 深圳市三九房地產（集團）有 限公司u酒店管理： 深圳市三九物業(yè)管理有限公司u地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路 1001號u占地面積：0.48萬平方米u建筑面積：6.28萬平方米u客房： 共有294間典雅寬敞的套房，

7、 面積從60平方米到205平方米 不等 投投資方式資方式實景展示實景展示1515年租賃的按揭年租賃的按揭供款方式供款方式5 5年租賃的按揭供年租賃的按揭供款方式款方式0 0年租賃的按揭年租賃的按揭供款方式供款方式 u首付30，其中5發(fā)展商不收取，實際首付實際首付2525 u與三九酒店公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔保發(fā)展商作擔保） u經營收入用于代為支付按揭供款u無分紅和其他收無分紅和其他收益益u業(yè)主自行負擔自行負擔月供月供（房款的95）u與三九酒店公司簽定認購物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商發(fā)展商作擔保作擔保）u投資者在租賃期內可獲得每每月月41004100元元人民幣的回報u5的剩余樓

8、款五年內免息五年內免息分期支付u投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約u自行支付自行支付按揭供款u5的剩余樓款入伙前入伙前補齊經營模式經營模式產權完全歸屬業(yè)主產權完全歸屬業(yè)主，由三九集團統(tǒng)一對酒店進行管理，三九方僅支付僅支付酒店營運成本酒店營運成本，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店每月可入住酒店4 4天，入住不影響收益天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析案例展示案例展示東方威斯大酒

9、店（模式東方威斯大酒店（模式 2 2） u發(fā)展商： 深圳天源通利房地產開發(fā)有限公司u投資商： 深圳市景億投資發(fā)展有限公司u酒店管理： 深圳南山國際旅行社有限公司u地址： 深圳市鹽田港東海大道9號區(qū)u客房： 擁有各類客房共117套。 投投資方式資方式實景展示實景展示投資方式總述投資方式總述一期投資方式一期投資方式二期投資方式二期投資方式u付清全款后，獲得該物業(yè)70年的產權u有效期內，可以進行抵押、轉讓、抵押、轉讓、轉移和繼承轉移和繼承。u業(yè)主每月享有酒店免費入住權，該入住權可以轉轉贈贈親友u業(yè)主在每個財務年度，獲得當年利潤分紅。u首期款9.89.8萬元u永不供樓，并每月獲得固定固定的投資回報的投

10、資回報（月供）（月供）u每月享有3 3天的免費入住權u總價5757萬元/套，首期8 8萬元u投資商每月按時支付業(yè)主固定收益固定收益u每年4848天的酒店公寓免費入住權經營模式經營模式酒店保證月供款部分保證月供款部分的收益，對年度分紅數(shù)額不做保證（但購房時對客戶許以良好的收益預期）。專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析案例展示案例展示雅蘭酒店（模式雅蘭酒店（模式 3 3）u投資商：香港雅蘭集團u發(fā)展商： 雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司u酒店管理： 雅蘭酒店管理（深圳）有限公

11、司，粵海酒店管理有限公司u地址： 深圳鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路8號u占地面積：11750平方米u建筑面積：21900平方米u客房：總統(tǒng)套房、豪華商務套 房和標準雙人客房共196間， 面積為3940.5平方米。 投投資方式資方式實景展示實景展示休閑投資型休閑投資型投資回報型投資回報型完全自用型完全自用型u享受100利潤分配u委托期為一年一年u可隨時入住，并承擔基本運行費承擔基本運行費，年底從業(yè)主應分配利潤中扣除，不足部分從下一年財務年度中續(xù)扣。u委托期不少于六年六年u業(yè)主每年入住簽分限為80分，超過部分按散散客房價的優(yōu)惠客房價的優(yōu)惠價價付費u基本運行費及可能的虧損由由發(fā)展商承擔發(fā)展商承擔u酒店提供基本

12、管理服務u業(yè)主只須承擔基本運行基本運行費和客房服費和客房服務費務費u不參與不參與酒店的經營算例演示算例演示假定：休閑投資（A方式）： 客房80套，價值4000萬 投資回報（B方式）： 客房50套，價值2500萬 發(fā)展商自留物業(yè)： 價值7500萬 酒店聯(lián)營物業(yè)總價值： 14000萬 本年度酒店可分配利潤：800萬 業(yè)主自住積分系數(shù)： 0.92A方式業(yè)主可分配利潤酒店可分配利潤A方式業(yè)主物業(yè)價值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值8004000/14000228.57萬A方式業(yè)主年度收益 全體A方式業(yè)主可分配利潤業(yè)主物業(yè)價值/A方式物業(yè)總值自住系數(shù)228.5750/40000.922.63萬B方式業(yè)主可分配利潤酒店

13、可分配利潤B方式業(yè)主物業(yè)價值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值608002500/140006085.71萬B方式業(yè)主年度收益 全體B方式業(yè)主可分配利潤業(yè)主物業(yè)價值/B方式物業(yè)總值自住系數(shù)85.7150/25000.921.58萬專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析案例展示案例展示大梅沙海景酒店（模式大梅沙海景酒店（模式 4 4）u發(fā)展商： 深圳市桂祺實業(yè)發(fā)展有限公司u投資商： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司u酒店管理： 秀峰度假俱樂部（深圳）有限 公司u地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙u

14、占地面積：11596.3平方米u建筑面積：14088平方米u客房： 312間各式高檔客房 投投資方式資方式實景展示實景展示方式一方式一u獲4040年的產權，這個產權是可以自由買賣自由買賣的u每年能享受6060天天的休閑度假生活u酒店承諾每年給客戶相當于總購房款總購房款5 5的固定回報固定回報和經經營利潤營利潤3030的分成算例演示算例演示當投資者以30的首付購買一套價值50萬的酒店產權時，他只需投入首期款15萬元，每年就能得到固定回報25000元。若客房部平均年純利潤只計500萬元，那么他每年可分得紅利3602.9元。投資者60天的入住權益根據(jù)淡旺季平攤，就可以達到13016元?？鄢龖蹨p的服

15、務費6528元，權益轉讓可得6488元，考慮到資金的時間價值，投資的動態(tài)回報率能達到14.67。即使扣除每個月2317.59元的供樓款，其投資回報率也可達到11.66專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析案例總結案例總結u深圳產權式酒店建于兩類地方：強勢自然資源的地方（海景），客流量較大的中心商務區(qū)u深圳產權酒店的經營狀況除丹楓白露尚可外，其余均不盡人意。而丹楓白露主要是靠其開發(fā)商三九集團內部的商務客流支撐，以旅游客為主的產權酒店，淡旺季區(qū)分十分明顯，旺季供不應求，淡季

16、僅能維持經營。專業(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析產權酒店權益關系產權酒店權益關系投資合同期間投資合同期間u開發(fā)商利潤投資合同期內，開發(fā)商占有使用權使用權因此獲得收益分配u投資收益業(yè)主擁業(yè)主擁有的產權部分有的產權部分獲得的收益分配u傭金由于開發(fā)商擁有使用權，因此通過合同將使用權使用權衍生的經營權衍生的經營權委托于第三方，第三方因此獲得傭金。1.合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同。產權酒店產權酒店所有權所有權使用權使用權專業(yè)第三方專業(yè)第三方開發(fā)商開發(fā)商投資

17、客戶投資客戶酒店住客酒店住客經營權經營權圖例：合同關系：權利素：現(xiàn)金流：投資回報開發(fā)商收益?zhèn)蚪饘I(yè)專業(yè) 值得信賴的合作夥伴值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTSCHI DU CONSULTANTS尺度尺度 顧問顧問 產權酒店分析產權酒店分析產權酒店經營模式優(yōu)劣分析產權酒店經營模式優(yōu)劣分析u優(yōu)點快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力。可以長期擁有使用權使用權，以及酒店配套設施產權產權從而獲得長期收益。通過客房部分產權的出售將部分或全部經營風險轉嫁給投資客戶u缺點通常要承諾較高的投資匯報率，國內常見為5 51010若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔較大市場風險，甚至虧損當前新政重點打擊就是投資類行為，產權酒店正屬于此范圍從國內地產投資來看，更