房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)的探討

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)的探討為了提高項(xiàng)目開發(fā)效率，國內(nèi)一些標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)均頒布地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)，總結(jié)推廣本公司多年以來項(xiàng)目開發(fā)的最佳實(shí)踐，并將根據(jù)今后開發(fā)過程中的新的最佳實(shí)踐和集團(tuán)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，逐步修訂基準(zhǔn)要求。1     地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)的內(nèi)容包括地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)周期基準(zhǔn)、設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)、總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)四部分，均包含具體指標(biāo)及其應(yīng)用解釋和示意圖兩塊內(nèi)容。2     地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)的意義公司的總體效率即ROE水平，由投融資效率和地產(chǎn)項(xiàng)目

2、開發(fā)效率所決定， 地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效率的提升，一方面構(gòu)成融資效率的基礎(chǔ)，支持滾動(dòng)投資效率達(dá)成；另一方面更是公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、資金利潤回報(bào)的實(shí)際保證，其本質(zhì)是追求合理利潤率之下的IRR最大化。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期對開發(fā)效率起著決定性的作用。根據(jù)公司典型的中型項(xiàng)目初步測算，在地價(jià)占銷售收入30-45%時(shí)，銷售回款提前一個(gè)月，項(xiàng)目的IRR水平將提高0.7%1%左右。因此，從資金的使用效率出發(fā)，區(qū)域性的開發(fā)周期基準(zhǔn)也將構(gòu)成公司投資布局的一項(xiàng)重要依據(jù)。3     地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效率基準(zhǔn)應(yīng)用準(zhǔn)則3.1.公司地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)是由各區(qū)域和各項(xiàng)目地產(chǎn)公司根據(jù)

3、區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)的狀況和自身能力而決定的效率基準(zhǔn)，由公司項(xiàng)目管理和投資發(fā)展部基于同行業(yè)同區(qū)域?qū)Ρ妊芯浚瑢Ω鲄^(qū)域公司進(jìn)行支持和指導(dǎo)，每年整合并頒布一次。3.2.公司頒布的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)將是可研階段公司對地產(chǎn)項(xiàng)目總體計(jì)劃要求的基礎(chǔ)，新增投資項(xiàng)目的總體計(jì)劃均需滿足周期基準(zhǔn)，新項(xiàng)目可研的IRR測算也必須基于該周期基準(zhǔn)，項(xiàng)目公司已有地產(chǎn)項(xiàng)目總體計(jì)劃安排均不得低于周期基準(zhǔn)。3.3.公司地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)，設(shè)計(jì)周期納入年度考核，其他周期基準(zhǔn)作為總部備案，暫不考核，納入項(xiàng)目公司管理能力評價(jià)體系中。3.4.地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)每年調(diào)整一次，各區(qū)域和各項(xiàng)目公司應(yīng)在對自身能力及本區(qū)域內(nèi)競爭對手開發(fā)周期研究的基

4、礎(chǔ)上，在每年11月底前完成調(diào)整，并報(bào)總部項(xiàng)目管理部備案，由總部重新頒布。開發(fā)周期基準(zhǔn)的調(diào)整應(yīng)做到隨著總部和區(qū)域公司的能力增強(qiáng)，并在總部流程優(yōu)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等工作推動(dòng)下，力爭做到年年有進(jìn)步。3.5.地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)執(zhí)行辦法由總部項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)解釋。 4     地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)4.1   地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)基準(zhǔn)周期   n 地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)關(guān)鍵線路示意圖         地產(chǎn)項(xiàng)目總體

5、開發(fā)周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋序號物業(yè)類型一定品質(zhì)下的地產(chǎn)項(xiàng)目高效開發(fā)深圳上海北京武漢最早開盤竣工備案最早開盤竣工備案最早開盤竣工備案最早開盤竣工備案1別墅、TH4層+1層地下室  265天475天265天435天  2多層6層+1層地下室265天465天290天510天285天465天295天515天3小高層11層+1層地下室305天520天335天615天295天535天320天560天4高層24層+1層地下室340天620天375天730天330天635天  5高層33層（含2層裙房）+轉(zhuǎn)換層+1層地下室410天755天435天84

6、5天400天790天  應(yīng)用解釋：(1)    地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)基準(zhǔn)周期計(jì)算起始時(shí)點(diǎn)：投資決策評審會(huì)議通過時(shí)點(diǎn)。項(xiàng)目公司應(yīng)提交總部相關(guān)部門的文件成果要求詳見賽普流程中各專業(yè)成果標(biāo)準(zhǔn)。(2)    深圳、上海、武漢開盤節(jié)點(diǎn)的確定考慮了“取得預(yù)售許可證應(yīng)具備的條件（多層封頂，小高層、高層主體形象進(jìn)度2/3）”，樣板房裝修及銷售示范區(qū)環(huán)境施工應(yīng)滿足這一節(jié)點(diǎn)要求。(3)    北京預(yù)售條件是取得四證并由銀行出具工程投資達(dá)到總投資的25%，方能取得預(yù)售許可證并開盤，對工

7、程形象沒有嚴(yán)格要求；按工程投資進(jìn)度，我們假設(shè)投資完成25時(shí)，多層、別墅封頂，小高層、高層主體完成50；(4)    其他城市對“取得預(yù)售許可證應(yīng)具備的條件”有所不同時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)卣笾匦掠?jì)算最早開盤時(shí)間。如：天津預(yù)售條件是取得<開工證>,施工形象完成正負(fù)零。因此其開盤時(shí)間相應(yīng)確定，但需保證開發(fā)進(jìn)度滿足基準(zhǔn)。(5)    本周期為一般類項(xiàng)目，如為大盤類、其他類項(xiàng)目做相應(yīng)調(diào)整。各類型住宅項(xiàng)目按如下劃分：§“大盤”項(xiàng)目：占地2000畝以上，有城市道路穿過，有居住區(qū)級公建配套；§“一般”項(xiàng)

8、目：占地約1000畝以下的住宅開發(fā)項(xiàng)目；§其他類項(xiàng)目：占地約1000-2000畝之間的住宅開發(fā)項(xiàng)目； 4.2   地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)  n 地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)值簡圖n 一般類住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋在確保設(shè)計(jì)品質(zhì)的前提下控制設(shè)計(jì)周期序號設(shè)計(jì)階段起始點(diǎn)結(jié)束點(diǎn)基準(zhǔn)值（天）備注 概念規(guī)劃概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目初判投資決策評審會(huì)不限周期內(nèi)時(shí)間除春節(jié)假期之外，均指自然天2實(shí)施方案方案設(shè)計(jì)投資決策評審會(huì)報(bào)批方案圖完成60擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批方案圖完成實(shí)施方案最終成果完成303施工圖實(shí)施方案成果完成主體報(bào)建施工圖成果完成5

9、0 總計(jì)投資決策評審會(huì)議通過主體報(bào)建施工圖成果完成140注：實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)及施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)，將由集團(tuán)編制并頒布。應(yīng)用解釋：(1) 基準(zhǔn)值周期包含了項(xiàng)目策劃周期（策劃與設(shè)計(jì)互動(dòng)式并行開展，策劃周期溶于設(shè)計(jì)周期中），不包含景觀設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)的周期。(2) 原則上控制總設(shè)計(jì)周期，各子周期可根據(jù)項(xiàng)目情況自行調(diào)整或省略。(3) 上一設(shè)計(jì)階段成果報(bào)批報(bào)建時(shí)，下一階段設(shè)計(jì)工作即展開。要控制報(bào)批報(bào)建的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免因政府提出修改意見導(dǎo)致的設(shè)計(jì)返工。(4) 市場定位和目標(biāo)成本的輸入要盡早、準(zhǔn)確，避免大的變更，與可研階段結(jié)論保持一定的連續(xù)性。(5) 由

10、于特殊原因造成的設(shè)計(jì)周期延長，由項(xiàng)目公司高管審定并報(bào)總部備案； 4.3   總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)  n 地產(chǎn)項(xiàng)目總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)值簡圖工程量清單編制總包招標(biāo)20天20天40天  n 地產(chǎn)項(xiàng)目總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋滿足成本控制、合同管理與工程管理需求的前提下控制總包招標(biāo)周期序號關(guān)鍵線路基準(zhǔn)值（天）備注1起始條件：施工圖報(bào)建圖完成 2工程量清單編制20施工圖報(bào)建同期進(jìn)行3確定總包單位20 總周期40 應(yīng)用解釋：(1)     

11、 所有項(xiàng)目均采用“工程量清單招標(biāo)”，與總包單位簽訂“總價(jià)包干合同”；(2)      特殊情況下，如采用清單議標(biāo)周期縮短10天；(3)      1萬平米以內(nèi)的銷售示范區(qū)可實(shí)行費(fèi)率招標(biāo)（總部審批），此時(shí)將不占用關(guān)鍵線路時(shí)間。 4.4   典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn) n 地產(chǎn)項(xiàng)目典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋合理的成本、工程質(zhì)量達(dá)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀水平前提下控制施工周期序號物業(yè)類型建議標(biāo)段面積起始條件基準(zhǔn)值備注地區(qū)竣工備案1別墅

12、、TH4層+1層地下室2.5萬平米樁基施工完成確定總包單位深圳 上海295 北京255 武漢 2多層6層+1層地下室2.5萬平米樁基施工完成確定總包單位深圳285 上海330 北京285 武漢335 3小高層11層+1層地下室5萬平米及以上樁基驗(yàn)收完成確定總包單位深圳340 上海435 北京355 武漢380 4高層24層+1層地下室5萬平米及以上樁基驗(yàn)收完成確定總包單位深圳440 上海550 北京455 武漢 5高層33層（含2層裙房）+轉(zhuǎn)換層+1層地下室5萬平米及以上樁基驗(yàn)收完成確定總包單位深圳575 上海665 北京610 武漢  應(yīng)用解釋：(1)      基準(zhǔn)值為標(biāo)桿企業(yè)金地公司典型物業(yè)在合理的標(biāo)段劃分下的基準(zhǔn)施工周期；一般項(xiàng)目型的地產(chǎn)目前的管控能力較其弱很多，初步測算其工期基準(zhǔn)值較標(biāo)桿企業(yè)長50-80天。(2)      不同地區(qū)由于行業(yè)生產(chǎn)力水平及市場開放程度的不同，基準(zhǔn)值將有所不同；(3)&