我國開征物業(yè)稅問題分析

1、 黃新珍 孫彩虹我國開征物業(yè)稅問題分析一、物業(yè)稅開征的背景任何一項法律制 度 的 建 立 和 選 擇 , 都 跟 整 個 國 家 或 地 區(qū)的經濟和社會發(fā)展的背景 以 及 民 主 法 制 建 設 的 進 展 有 密 切關系。新一輪稅制改革 中 , 房 地 產 稅 制 將 何 去 何 從 , 對 經濟生活應該起什么作用 ? 回 答 這 些 問 題 之 前 有 必 要 對 相 關歷史背景和現實因素進行分析和探討。在商品房市場和 土 地 市 場 的 發(fā) 展 中 , 我 國 原 有 的 房 產 稅中存在的諸多問題日益嚴重 , 迫 切 需 要 進 行 改 革 。 一 是 我國房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅 種 多

2、 , 其 他 房 地 產 相 關 費 用 多 達 上百種 , 稅率高 , 稅費負擔 過 重 , 房 價 過 高 。 二 是 無 法 與國際稅制接軌。物業(yè)稅制是 國 際 上 房 地 產 行 業(yè) 通 行 的 稅 制 , 它 的 實 施 有 利 于 形 成 統 一 和 規(guī) 范 的 房 地 產 稅 收 制 度 , 清理稅 費不分、稅費繁多的現 象 , 而 我 國 在 適 當 時 機 推 出 物業(yè)稅也是必需的。三是分稅 制 管 理 體 制 格 局 下 地 方 財 政 無獨立的稅種 , 無充足的財源。二、我國開征物業(yè)稅利弊分析1. 物業(yè)稅開征的有利影響。 (1 有利于解決土地閑 置與炒地并存的現狀 , 抑

3、止房地產行業(yè)的投機活動。第一 , 有利于解決土地閑置嚴重的問題。土地在保有階段稅收少 , 稅負輕 , 實際上鼓勵了土地的 投 機 。 土 地 交 易 和 流 通 市 場 稅負過高 , 不僅抑制了土地的 正 常 交 易 , 還 直 接 阻 礙 了 劃 撥存量土地進人市場的進程 , 土 地 閑 置 與 浪 費 現 象 日 趨 嚴 重。第二 , 有利于抑止炒地和 炒 樓 現 象 。 土 地 在 流 通 階 段 時 , 好地段的土地幾經轉手才 由 房 地 產 開 發(fā) 商 購 得 , 導 致 土 地 價 格 的 上 漲 。 這 些 最 終 要 轉 嫁 給 購 買 住 房 的 消 費 者 , 導致了房價

4、的上漲。第三 , 有 利 于 城 市 的 可 持 續(xù) 發(fā) 展 。 它 避免某些政府官員為了出政績 而 采 取 的 短 視 行 為 , 使 他 們 更多地考慮改善投資環(huán)境和城市基礎設施 , 提升土地價值 , 使城市獲得可持續(xù)發(fā)展。 (2 有利于政府享受土地增值的 好處。土地價值會隨著時間的 推 移 和 經 濟 的 發(fā) 展 而 產 生 增 值 , 政府采取批租的形式一 次 性 收 取 土 地 出 讓 金 , 但 卻 無 法參與土地增 值價值的再分配 , 而 物 業(yè) 稅 的 征 收 能 使 政 府 享受土地增值的好處。 (3 有利于降低金融風險。實行物 業(yè)稅后 , 把開發(fā)商繳納的部分稅費分期由業(yè)主承

5、擔 , 減少了 納稅環(huán)節(jié) , 縮短了開發(fā)時間 , 減輕了開發(fā)商的籌資壓力和相 關的利息負擔 , 減少了金融系統的風險。 (4 有利于控制 房價。征收物業(yè)稅前的房價中包含房地產開發(fā)的營業(yè)稅、印 花 稅 、 房 產 稅 、 城 鎮(zhèn) 土 地 使 用 稅 、 土 地 增 值 稅 、 企 業(yè) 所 得 稅 、 房 產 稅 、 城 市 房 地 產 稅 、 耕 地 占 用 稅 等 。 征 收 物 業(yè) 稅 后 , 房價中僅包括物業(yè)稅、印花稅和所得稅等 , 房地產開發(fā) 成本下降幅度約為 30%40%, 所以房價將大幅下降。 (5 有 利 于 調 整 房 地 產 行 業(yè) 的 市 場 結 構 。 從 需 求 市 場

6、結 構 來 看 , 以自住為主的需求將會上升 , 而以租賃為主的投資需求 和以價差為主的投機需求將會下降。開征物業(yè)稅后 , 大部分 地區(qū)的房價將會出現不同程度的下降 , 這也就意味著買房門 檻 將 會 降 低 , 以 自 住 購 房 為 主 的 潛 在 需 求 將 會 變 成 有 效 需 求。另一方面由于物業(yè)在保有階段需要繳納物業(yè)稅 , 這意味 著提高了養(yǎng)房成本 , 買房出租的利潤將會下降 , 投機成本將 會上升 , 以租賃為主的投資需求和以價差為主的投機需求將 會下降。 從供給市場結構來看 , 開征物業(yè)稅后 , 房地產開 發(fā)所需要的資金門檻將下降 , 因此 , 短期內會促使更多的資 金投向房

7、地產行業(yè) , 房地產市場的供給將會上升。但從長期 來 看 , 隨 著 房 地 產 行 業(yè) 毛 利 率 越 來 越 趨 向 于 社 會 平 均 利 潤 率 , 物業(yè)稅開征帶來的投資增長將慢慢下降 , 市場供給將恢 復到正常的水平。2. 物業(yè)稅開征的不利影響。 (1 可能導致“平買貴 用”現象 , 致使消費者的使用成本增加。從理論上講 , 開征 物業(yè)稅后 , 在購買新房這一環(huán)節(jié)上 , 消費者降低一定的購房 成本 , 但是物業(yè)稅在降低了購房者的準入門檻的同時也提高 了養(yǎng)房的門檻。 (2 可能導致房地產商的過度開發(fā)。物業(yè) 稅的開征有可能刺激房地產商的瘋狂圈地。征收物業(yè)稅后 , 土地的取得成本降低、而相

8、關稅費的合并或取消 , 占開發(fā)成 本將近 50%的稅費轉嫁給了消費者 , 開發(fā)商的籌資額和籌資 成本 (財務費用如銀行借款利息 大大下降 , 項目的總開發(fā) 成本下降 , 房地產開發(fā)的進入門檻也隨之降低。在這種前提 下 , 購房門檻的降低又極大地刺激了消費者的購買需求 , 由(黃岡師范學院 貿經系 , 湖北 黃岡 438000摘要 :我國土地市場和商品房市場的發(fā)展 , 迫切需要將我國現有的房地產稅進行改革。理論界和實業(yè)界對開征物業(yè)稅的呼聲越來越高。本文將從物業(yè)稅的概念 , 我國物業(yè)市場發(fā)展的現狀 , 開征背景及其對各市場主體的影響進行全面分析 , 并就如何規(guī)避開征后可能產生的不良影響提出配套措施

9、 , 最后對開征物業(yè)稅的稅制要素進行了初步的設計。關鍵詞 :物業(yè)稅 ; 利弊分析 中圖分類號 F8 文獻標識碼 A 文章編號 1003-6547(2007 12-0079-02【 經濟研究 】 0792007.12理 論 界此市 場 對 土 地 的 需 求 增 加 很 難 說 不 會 出 現 新 的 “ 圈 地 ” 運 動 , 導致開發(fā)商的過度開發(fā)。 (3 可能導致房價下調空間 被過分夸大。在目前的房價構成中 , 稅費及房產商利潤和建 筑 成 本 之 比 大 致 為 6:4。 如 果 改 用 物 業(yè) 稅 逐 年 繳 納 的 辦 法 , 現在的 開 發(fā) 成 本 就 可 以 大 幅 下 降 , 房

10、 價 的 調 整 回 落 毋 庸 置 疑。但我國住房需求十分旺盛 , 發(fā)展商讓利空間不會太大 , 使開發(fā)商成為物業(yè)稅最直接的受益者 , 而消費者可能并不會 因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房 , 因此 , 有學者 認為“開征物業(yè)稅不會給老百姓帶來直接利益” 。 (4 可能 導致因房地產估價結果出錯而產生不公正賦稅。我國房地產 估價制度體系未建立、配套不完善、市場不規(guī)范。如果以不 準確的評估結果作為物業(yè)稅的稅基 , 勢必導致業(yè)主不公平的 賦稅。 (5 可能導致房地產市場需求結構發(fā)生變化。因為 開征物業(yè)稅后推出的一手房價格可能比二手房價格要低 , 可 能會引導廣大消費者更加關注新建商品房。這樣

11、就必然導致 房地產 市 場 需 求 結 構 發(fā) 生 改 變 , 消 費 者 會 傾 向 于 購 買 一 手 房 , 二手房市場必然受打擊。 (6 可能導致政府尤其是地 方政府當期收入減少。物業(yè)稅的設置將一些稅費合并統一征 收物業(yè)稅 , 這樣有利于規(guī)范房地產稅收。但是這樣將原來一 次性征收的稅費改為以后 40至 70年內分批征收 , 實質上是讓 政府化一次性財政收入為今后數十年的穩(wěn)定收入 , 雖使政府 財政有長期穩(wěn)定的收人 , 但是這樣會導致政府尤其是地方政 府當期收入減少 , 尤其是對于那些當前已經確實在財政方面 吃緊的 地 方 政 府 而 言 , 限 制 了 他 們 在 一 定 時 期 內

12、的 調 控 能 力 , 比如會使相當部分城市因缺乏市政資金投入而造成配套 設施滯后 , 對城市的發(fā)展建設和城市化進程造成影響。 三、物業(yè)稅開征的配套措施為保證房地產稅改革的順利進行 , 推動我國物業(yè)市場的 健康發(fā)展 , 在開征的同時提供相關的配套措施十分關鍵 : 1. 建立完善的評估制度。以不動產的市場價值為計稅 依據需要相應完善符合我國國情的不動產評價體系和評估制 度。首先 , 要制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程 , 并設置專門的評 估機構 , 從法律和制度上對評估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī) 范和約束 , 對評估從業(yè)人員還要進行定期培訓 , 考核其執(zhí)業(yè) 能力。其次 , 要確定科學合理的評估方法 , 可

13、以重置成本法 和現 行 市 價 法 作 為 評 估 辦 法 的 基 礎 , 根 據 國 際 慣 例 , 每 隔 35年重新評估一次。最后 , 還要通過法律保障納稅人對評 估結果擁有知情權和申訴權。不動產的評估結果必須定期公 布 , 并允許納稅人進行查詢。如果納稅人對不動產的估價等 持有異議的 , 他們有權申請復議 , 地方政府必須設立專門的 機構辦理有關復議事項 , 納稅人對復議結果仍有異議的 , 可 再向法院起訴 , 由法院進行判決。完善的評估制度的建立可 以確保我國在征收物業(yè)稅時的房地產估價結果更加準確 , 大 大減少或杜絕因估價錯誤而產生的不公平稅負及由此帶來得 消費者“平買貴用”的可能

14、性。2. 強化房地產產權登記制度。鑒于目前我國房地產產 權不明晰 , 這勢必會給物業(yè)稅開征過程中對房地產價值科學 估測帶來很大困難 , 所以需要強化房地產產權登記制度 , 首 先應逐步推行房地產實名登記制 , 稅務機關應聯合有關部門 對轄區(qū)內的房地產進行一次徹底的清查。其次 , 盡快實行房 屋產權證和土地使用證的二合一 , 使物業(yè)的產權得以明確 , 未售出的房產其物權應歸為開發(fā)商。開征物業(yè)稅之后 , 使得 房地產開發(fā)的門檻大大降低 , 刺激開發(fā)商增加房地產市場的 供給 , 而市場的容量是有限的 , 并且由于開征物業(yè)稅后“平 買貴用”對需求產生的抑制作用 , 使得消費者對房地產需求 是有限的 ,

15、 強化房地產產權登記制度之后會使得開發(fā)商需要 承擔未售出的房產的物業(yè)稅 , 未售出的越多其承擔的稅負負 擔越重 , 同時進行住房投資的投機行為也會得到遏制 , 因為 擁有住房越多 , 交納的物業(yè)稅也相應越多。從這兩方面的分 析來看 , 強化房地產產權登記制度可以有效抑制需求過旺 , 阻止開發(fā)商的過度開發(fā) , 這樣有利于房地產市場的健康發(fā)展。 3. 對“二手房”交易提供優(yōu)惠。物業(yè)稅的開征會使新 建住房 的 價 格 降 低 , 甚 至 低 于 二 手 房 , 消 費 者 會 關 注 二 手 房 , 從而形成對二手房市場的打壓。為了保證二手房市場的 健康發(fā)展 , 對二手房的交易提供稅收的優(yōu)惠 , 特

16、別是對于居 住性住房 , 甚至可以對其在一定年限內免征物業(yè)稅。對于商 業(yè)用途的可以提供比相同用途的新建房優(yōu)惠的稅收減征政策。 4. 完善相關法律 , 建立有效的懲罰機制。稅收是保證 政府財政收入的主要來源 , 物業(yè)稅更是政府的主力稅收。為 了保障物業(yè)稅收取及時 , 減少逃稅、惡性抗稅事件 , 國家必 須用明確的法律加以規(guī)范。譬如在加拿大逾期繳納物業(yè)稅 , 會被罰款和抽取利息 ; 連續(xù)三年欠繳 , 市政府有權將物業(yè)拍 賣。建議我國盡快制定 物業(yè)法 , 并將有關物業(yè)稅的征收 細則和懲罰措施寫入法律 , 保證政府的各項措施有法可依。 同時 , 還要加強宣傳 , 提高民眾對物業(yè)稅的認識和繳納的自 覺性

17、。使得地方政府的稅收收入可以得到保障 , 降低因為物 業(yè)稅未及時征收或因逃、偷、漏稅而產生的征收不足對政府 宏觀調控能力的不良影響。 參考文獻 :1駱峰 . 對開征物業(yè)稅的探討 . 當代經濟 , 2005(1 .2華雪文 . 關于開征物業(yè)稅的若干思考 . 五邑大學學報 (社會 科學版 , 2005, 5, 第 7卷 (2 .3肖亮亮 . 國際物業(yè)稅征收的經驗及借鑒 . 商業(yè)時代理論 , 2005(12 .4徐彬 . 國外物業(yè)稅經驗借鑒及我國開征物業(yè)稅難點分析 . 理 論界 , 2005.5潘亮亮 . 開征物業(yè)稅的連鎖影響 . 熱點 , 2005(1 .6江奇 , 杜超 . 開征物業(yè)稅對土地市場的影響 . 經濟論壇 , 2006, 7.7李冬 . 我國開征物業(yè)稅的政策效應分析 . 中共杭州市委黨校 學報 , 2005(3 .8黎江虹