房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)納稅籌劃思路

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段稅務(wù)籌劃 立項(xiàng)環(huán)節(jié)很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過(guò) 合理搭配立項(xiàng)來(lái)適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目 可能同時(shí)或分期、分區(qū)開(kāi)發(fā)不同類型的房產(chǎn)， 有別墅、洋房、 商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所 不同。由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為 單位清算。若企業(yè)以分期開(kāi)發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來(lái)分 別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì) 不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來(lái)立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則 可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來(lái)進(jìn)行土地增值 稅清算。若整體增值率

2、低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè) 的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。（實(shí)務(wù)中，不同 的地區(qū)操作有區(qū)別，要具體向當(dāng)?shù)氐囟惒块T了解清楚） 企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響， 選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來(lái)立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地 增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好 的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。融資環(huán)節(jié) 企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款 數(shù)額巨大，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方 接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息 可能不得稅前扣除；同時(shí)，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提 供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不 得作為扣

3、除項(xiàng)目。企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限 額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息 都能稅前扣除。這都可以通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè) 間資金融通的安排來(lái)達(dá)到。如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率， 根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款 的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的 數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利 息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融 機(jī)構(gòu)證明的利息支出是有限額的，因此部分利息可能不得作 為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值 稅時(shí)亦不允許扣除。為避免關(guān)聯(lián)方過(guò)

4、高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不 利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來(lái)安排集 團(tuán)內(nèi)資金借貸。若企業(yè)是無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng) 的利息支出，那么就會(huì)虛增利潤(rùn)；借出方的利息費(fèi)用也不能 在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的 地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān) 證明文件。土地取得環(huán)節(jié)（一）企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，沒(méi)有及時(shí)取得國(guó)家土地 管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取 得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供

5、臺(tái)法有效憑證；不能提供合法有效 憑證的，不予扣除。企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)成本、 費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可 避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而支付的土地閑 置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企 業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相 關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按 國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí) 不能從應(yīng)稅收入中扣除。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā); 若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免土地 閑置費(fèi)，并與稅務(wù)

6、機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算 企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無(wú)關(guān)的支出而不得 扣除。另外，此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確 實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免滯納金。（二）以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià) 格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒(méi)有反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰 款。企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)

7、格來(lái)訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的 收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)發(fā)票管理辦法規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷 憑證。企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷，并向其索 取合法有效的憑證。工程建設(shè)環(huán)節(jié)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間 的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納 稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根 據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中

8、各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求 或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門 公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因 素，核定上述開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣 除。企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的 地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān) 證明文件。預(yù)售環(huán)節(jié)企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申 報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對(duì)預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利 潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開(kāi)發(fā) 企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土 地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目

9、預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。銷售環(huán)節(jié)企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)人開(kāi)發(fā) 成本，造成開(kāi)發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房 部（接待處）和樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè) 所得稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司 一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票 不得作為費(fèi)用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的 費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。扣除取得土地使用權(quán)所 支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及

10、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金, 須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的， 不予扣除 若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人 需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的 業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。出租環(huán)節(jié)實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主 簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。無(wú) 論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)企 業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，山于人防工程不 可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，（1）若確認(rèn)為租金收入，按 租賃期限來(lái)分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng) 的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè) 所得稅稅負(fù)；（2）若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅 時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需 繳納土地增值稅。企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增 值稅和按房產(chǎn)銷售來(lái)征收企業(yè)所得稅。項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其他 期