房地產(chǎn)企業(yè)并購涉及分立中的涉稅事項

1、房地產(chǎn)并購業(yè)務中公司分立流程及稅務處理公司分立稅務處理公司分立是指一個公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定分成兩個 或兩個以上公司的法律行為。公司分立在企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、 提高盈利能力等方面都有著比較明顯的作用。其中房地產(chǎn)公 司因其資產(chǎn)的特殊性，在流程和稅務處理方面存在一定不同。 房地產(chǎn)公司分立的流程以及稅務處理問題。一、房地產(chǎn)并購業(yè)務中的公司分立流程按照被分立企業(yè)在分立后是否存續(xù)，分為存續(xù)分立（被 分立企業(yè)繼續(xù)存續(xù)）與新設(shè)/解散分立（被分立企業(yè)不再存續(xù)） 本文以存續(xù)分立為例介紹相應的流程。（一）公司分立的批準根據(jù)公司法第37條、第43條以及第103條的規(guī)定， 公司分立應當由公司董事會擬定分立方案并交

2、由公司股東 會以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán) 的三分之二以上審議通過。同時根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，若擬分立公 司涉及到國有獨資公司的，則需要獲得履行出資人職責的國 資監(jiān)管機構(gòu)決定。上述存續(xù)公司的股東會決議至少需要包含：同意公司進 行存續(xù)性分立、分立后存續(xù)注冊資本的變化、擬劃入新設(shè)公司的資產(chǎn)明細、新設(shè)公司的名稱及注冊資本、分立前債權(quán)債 務的承擔等。（二）至工商部門辦理分立后新設(shè)公司的名稱預核準（三）確立分立基準日，編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單并通知 債權(quán)人根據(jù)公司法第175條、第177條的規(guī)定，公司分立 時應當編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單，公司應當自作出分立決 議之日起十日內(nèi)通知

3、債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報紙上公告。（四）聘請評估機構(gòu)對擬分立的資產(chǎn)進行評估根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)法第 47條的規(guī)定，在確認擬分立 的財產(chǎn)后，若房地產(chǎn)公司屬于國有資本控股公司，則應在進 行分立時按照規(guī)定對有關(guān)資產(chǎn)進行評估。（五）存續(xù)公司、新設(shè)公司（籌）以及新設(shè)公司的股東簽署 分立協(xié)議各方應在分立協(xié)議中約定分立方式、分立基準日以及資 產(chǎn)分割、分立后各公司的注冊資本及股權(quán)結(jié)構(gòu)、債務的承繼 方式、過渡期間的安排、職工安置、各方承諾及保證、違約 責任、爭議解決、協(xié)議生效條件等內(nèi)容。分立協(xié)議中明確約 定被分立公司的全部債權(quán)債務都由存續(xù)公司承擔，與新設(shè)公 司無關(guān)。（六）至稅務有關(guān)部門進行匯算清繳根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的

4、規(guī)定且因擬分立公司為房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，主要資產(chǎn)為商品房，則在分立前需至稅務有關(guān)部門進 行匯算清繳。（七）辦理新公司設(shè)立工商登記以及存續(xù)公司變更登記（八）根據(jù)分立方案，分割公司業(yè)務、資產(chǎn)、負債及人員， 調(diào)整分立后公司法人治理結(jié)構(gòu)此時需要根據(jù)分立方案，將擬分立的商品房剝離至新設(shè) 公司名下，至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。（九）新設(shè)公司可以用于對外進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)并購業(yè)務中公司分立的稅務處理1企業(yè) 所 得 稅關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的 通知（財稅200959號）規(guī)定，公司分立可 以按般性稅務處理或特殊性稅務處理。特殊性稅 務處理要求在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。公司分

5、立時，被分 立企業(yè)繼續(xù)存在， 其資產(chǎn)損失的對 價為股東取得的 新企業(yè)的股權(quán)，該 部分價值應當視 同被分立企業(yè)分 配來進行處理。2增值關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告（國家稅務總局公告 2013年第66號）規(guī)定，納稅將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置 換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān) 聯(lián)的債權(quán)、負債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后， 最終的受讓方與勞 動力接收方為冋一單位和個人的，仍適用國家稅務總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公 告（國家稅務總局公告 2011年第13號）的相關(guān) 規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。 資產(chǎn)的出讓方需將資產(chǎn)重組方案

6、等文件資料報其 主管稅務機關(guān)。其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一 并轉(zhuǎn)讓的，不征收 增值稅。3土 地 增 值 稅根據(jù)關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通 知（財稅20155號）的規(guī)定，按照法律規(guī)定 或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企 業(yè)投資主體相同的企業(yè)， 對原企業(yè)將國有土地、 房 屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)， 暫不征土地增 值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。雖然財稅20155號文已經(jīng)失效（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），但根據(jù)本事務所 律師電話咨詢上 海市稅務熱線12366，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)分立時仍需繳 納土地增值稅。4契稅根據(jù)

7、關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（財稅201817號）的公司分立為與原公司投資主體相規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或 兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。該等 新規(guī)自2018年1月1日起至2020年12月31日執(zhí) 行。同的公司時，免征契稅。5印花稅關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知（財稅2003183號）的規(guī)定，以合并或分立方 式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資 金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)疋貼化。凡原已貼花的部 分可不再貼花，未 貼花的部分和以 后新增加的資金 按

8、規(guī)定貼花。以上公司分立相關(guān)稅務處理僅供參考，建議就具體稅務 問題與稅務部門聯(lián)系。延伸閱讀：地產(chǎn)并購之企業(yè)分立模式分析企業(yè)分立作為一種常見的企業(yè)變更形式，一直被廣泛用于房 地產(chǎn)企業(yè)的并購方案中。通過企業(yè)分立，再轉(zhuǎn)入目標公司股 權(quán)的形式在實踐操作中需兼顧考慮方案可行性、稅收籌劃等。 本文將重點對企業(yè)分立模式在實際操作過程中存在的問題 以及關(guān)鍵點進行分析。 一、企業(yè)分立方案例：A公司名下持有某目標物業(yè)， A公司與B公司就該目標物業(yè)達成收購協(xié)議。A公司擬通過分立方式將目標物業(yè)轉(zhuǎn)移至目標公司，由B公司通過股權(quán)收購的形式完成對目標物業(yè) 的收購。其主要的過程如下：二、分立流程1、聘請會計師事務所對 A公司的

9、資產(chǎn)、負債情況進行審計，出具資產(chǎn)負債表、財產(chǎn)清單；2、確認分立方案，A公司與B公司確認目標物業(yè)價值以及各自費用承擔；3、 A公司召開股東會，出具股東會決議。 A公司與分立 后的D公司簽署分立協(xié)議，就資產(chǎn)、負債作出劃分。（D 公司在名稱預核準后可簽署協(xié)議）4、 A公司就分立事項于作出股東會決議之日起10日內(nèi)通知 債權(quán)人，30日內(nèi)登報公告（省級以上報紙）；5、 A公司將上述相關(guān)資料一并整理好后報稅局審核確認（含 稅收優(yōu)惠政策的適用），其中需向地稅局申請免征土地增值稅、契稅（辦理不征稅申請表及納稅人減免稅（費） 申請表等），向國稅局申請免征增值稅（辦理納稅人減 免稅備案登記表及增值稅減免稅備案登記表

10、等），企 業(yè)所得稅（一般性稅務處理）與印花稅按規(guī)定繳納；6、A公司完成變更登記，D公司完成新設(shè)登記；7、A公司與D公司共同向交易中心申請辦理土地房產(chǎn)變更 登記。三、納稅分析（1 ）分立階段1、企業(yè)所得稅根據(jù)關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）的規(guī)定，企業(yè)所得稅若適用特殊性稅 務處理，則要求被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立 企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng) 營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán) 支付金額不低于其交易支付總額的85%。此外，要求企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東在 重組后連續(xù)12個月內(nèi)不 得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。對

11、此，即使A公司分立過程中可以適 用特殊性稅務處理，D公司原股東仍需滿足持股滿12個月的鎖定要求。若適用一般性稅務處理，D公司對接受A公司的資產(chǎn)、負債按公允價值確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2、增值稅及附加國家稅務總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公 告（國家稅務總局公告 2011年第13號）規(guī)定： 納稅人 在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式， 將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞 動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍， 其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅?！?、土地增值稅關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財稅20155號）規(guī)定： 按照法律規(guī)定

12、或者合同約定，企業(yè)分 設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企 業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不 征土地增值稅五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不 適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！?.契稅財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）規(guī)定： 截止到2011年12月31日，企業(yè)依照法律規(guī)定、 合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上 投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、 房屋權(quán)屬，不征收契稅。”5印花稅財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知（財稅2003183號）第二條規(guī)定：以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡 原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的 資金按規(guī)定貼花。”（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段1. 企業(yè)所得稅一般性稅務處理情況下作平轉(zhuǎn)；特殊性稅務處理情況下需就溢價繳納企業(yè)所得稅。2. 增值稅