房企確認(rèn)收入的條件

1、房地產(chǎn)：收入確認(rèn)問(wèn)題 不同于一般的企業(yè)，房地產(chǎn)收入到底何時(shí)確認(rèn)？新的收入準(zhǔn)則會(huì)影響收入確認(rèn)嗎？聽(tīng)說(shuō)稅務(wù)上規(guī)定又不同？不用擔(dān)心，本期聽(tīng)小編幫你理理這些問(wèn)題1、房地產(chǎn)收入何時(shí)確認(rèn)？首先據(jù)舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，收入確認(rèn)條件為：1 ）已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)酬、管理權(quán)及控制已轉(zhuǎn)移；2）收入、成本能可靠計(jì)量；3）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。但其實(shí)，考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性：項(xiàng)目金額大、時(shí)間跨度長(zhǎng)、銷(xiāo)售、收款方式多種多樣（現(xiàn)/期房、按揭/分期/一次性收款、委托銷(xiāo)售等）、會(huì)計(jì)核算存在相對(duì)滯后特征。那房企到底何時(shí)確認(rèn)收入？首先，房屋竣工并驗(yàn)收合格，完成竣工結(jié)算后（說(shuō)明成本能可靠計(jì)量）；然后，簽訂售房合同及收取房

2、款（說(shuō)明收入已能可靠計(jì)量或已能流入企業(yè)）；最后至辦理了房屋移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說(shuō)明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移），此時(shí)確認(rèn)收入。參考萬(wàn)科及華夏幸福收入確認(rèn)條件：企業(yè)收入確認(rèn)條件萬(wàn)科完工驗(yàn)收、達(dá)到銷(xiāo)售合同約定的交付條件、取得買(mǎi)方按合同交付房款的付款證明華夏幸完工驗(yàn)收、簽訂銷(xiāo)售合同、取得買(mǎi)方付款證明、辦理房產(chǎn)實(shí)物移交手福續(xù)、成本可靠計(jì)量依據(jù)：現(xiàn)有企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14號(hào)-收入（財(cái)會(huì)20063號(hào)）2、新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房企收入確認(rèn)有何影響？2017年7月5日，財(cái)政部正式發(fā)布了關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)收入 > 的通知（財(cái)會(huì)【2017】22號(hào)）（新

3、CAS 14 ），主要提出“在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入”，并且控制權(quán)的轉(zhuǎn)移還有時(shí)點(diǎn)和時(shí)段的 區(qū)分。如果你在房地產(chǎn)行業(yè)，那一定不陌生。新準(zhǔn)則對(duì)房 企收入確認(rèn)影響還是比較大的，而到底產(chǎn)生什么影響呢， 會(huì)不會(huì)引起房企收入確認(rèn)提前呢？我們先來(lái)看一個(gè)例子2017年9月11日，碧桂園（股票代號(hào)：2007.hk ）發(fā)布2017中期報(bào)告。披露：“由于提早采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響，影響留存收益期初余額增加了人民幣31.5億元。調(diào)增本期收入147.5億元，調(diào)增本期凈利潤(rùn)33.3億元。同時(shí)碧桂園披露收入確認(rèn)準(zhǔn)則變更“在履約過(guò)程中所產(chǎn)出 的商品具有不可替代用途，且在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累 計(jì)至今已完

4、成的履約部分收取款項(xiàng)的情況下，本集團(tuán)按一 段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入；否則，本集團(tuán)在買(mǎi)房者取得已 完工物業(yè)控制權(quán)的某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入?！焙?jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是， 部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則由原來(lái) 的交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入，改為認(rèn)定為 某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用按照履約進(jìn)度 確認(rèn)收入。而據(jù)新收入準(zhǔn)則第十一條：“滿足下列條件之一的，屬時(shí)段履行履約義務(wù)；否則，屬時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：1）客戶在企業(yè)履約同時(shí)取得并消耗對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益；2 ）客戶能控制履約過(guò)程中在建的商品；3）企業(yè)履約中產(chǎn)出商品具有不可替代用途，且該企業(yè)合 同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。注：具有不可替代用途：受限

5、，不能輕易將商品做他用；有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)：因客戶或其 他方原因終止合同，企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部 分收取補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤(rùn)的款項(xiàng)，且該權(quán)利具 法律約束力。滿足上述條件其一，認(rèn)定為屬時(shí)段履行履約義務(wù)?？蓳?jù)履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入，這樣房企期房銷(xiāo)售收入的確認(rèn)顯然是會(huì)比舊收入準(zhǔn)則提前了。同時(shí)考慮到香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則日趨同質(zhì)，其實(shí)碧桂園的處理，具有參考意義。依據(jù)：關(guān)于修訂印發(fā) < 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14號(hào)一一收入>的通知（財(cái)會(huì)【2017】22號(hào)）3、稅務(wù)上如何確認(rèn)房企收入？根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009311號(hào)文第六條，企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同 或房地產(chǎn)預(yù)售合同 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)與會(huì)計(jì)上收入確認(rèn)，存在差異，具體規(guī)定如下:銷(xiāo)售類(lèi)型收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一次性全額付款方式實(shí)際收訖款或取得索取價(jià)款憑據(jù)之 日分期付款方式合同約定日期，提前按實(shí)際付款日銀行按揭首付款按實(shí)際到款日，余款按揭到 賬之日委托方式支付手續(xù)費(fèi)委托銷(xiāo)售收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售米取基價(jià)并超基價(jià)分成包銷(xiāo)方式視同銷(xiāo)售捐贈(zèng)贊助福利獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)外 投資