房地產估價報告范本

1、房地產估價報告兆基君城）項 目 名 稱：長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路 25 棟 707 室房地產評估 .委托方：XXXXX估價方： xxxxxxxx估 價 人 員： xxxxxx估價作業(yè)日期： 二 0 一七年 5 月 10 日 估價報告編號：X房估字XX第XX號1致委托方函32. 估價師聲明33. 估價的假設和限制條件54. 房地產估價結果報告7一、委托方7二、估價方7三、估價對象概況7四、估價目的 8五、估價時點8六、價值定義 8七、估價依據(jù) 8八、估價原則9九、估價方法9十、估價結果10十、估價人員10十二、估價作業(yè)日期 11十三、估價報告應用有效期 115房地產估價技術報告12一、個別因素分

2、析12二、區(qū)域因素分析12三、市場背景分析12地理位置和行政區(qū)劃 12經濟和社會發(fā)展狀況 13房地產市場分析 14四、最高最佳使用分析14五、估價方法選用14六、估價測算過程15七、估價結果確定196附件20致委托方函X X X X X :受您的委托，我公司于2017年5月10日對于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭 鎮(zhèn)新康路（兆基君城）25棟707室，建筑面積為86.1卅，房屋所有 權證證號為湘（2017 ）寧鄉(xiāng)縣不動產權第0004764號的房地產進行 價格評估，為確定房屋出售時該房屋的市場價值提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資 料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，

3、經估價人員實地收 集資料、分析計算，并與估價時點長沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產的市場價 格水平相比較后，確定委估房地產于估價時點2017年5月10日的價 格及單價為：房地產價格及單價小寫大寫總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元單價5424 元 /m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX0 一七年5月10日估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本 估價報告中的分析、意 見和結論是我們自己公正的專業(yè)分 析、意 見和 結論，但 受到本估 價報 告中已說明的 假設 和限 制條件的 限 制。三、我 們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也 與有關當 事

4、人沒有個人利害關系或偏見。四、我 們依照中華人民共和國國家標準 房地產估價規(guī)范進 行 分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我 們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。估 價員 劉凱對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。七 、 本估價報告得出的估價結果，僅供委托方擬抵押估價對象提供價 格參考，不得用于驗資證明、拆遷補償、房地產交易等其他用途。未經估價 機構和估價人員的同意， 估價報告不得向委托方及上級機關以外的單位及個 人提供， 凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，評估機構和估價人員不承擔相應責任。八、本公司和簽字估價師保留對本評估報告的

5、最終修改和解釋權。九、本報告應用有效期為報告出具之日起一年，如果使用本估價報告 的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結果造成的損失不承擔責任。在已說明的評估假設和限制條件之外， 引用本評估結果而引起的法律后 果，不屬于本公司和簽字估價師的責任范圍。注冊房地產估價師：注冊證 號： XXXXXX二 0 一 七 年 5 月 10 日估價的假設和限制條件一、本項估價的假設條件1 、 本報告基于公開市場假設，即：（ 1）市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時間讓買賣雙方 協(xié)商議價；（2）議價期間房地產市場基本保持穩(wěn)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產真實價格。2、本報告以委托方提供的

6、房屋權屬證書等資料真實合法有效，估價對 象無司法機關、行政機關查封等禁止轉讓、抵押情形，房地產權屬無糾紛， 出讓土地使用權符合法定的轉讓條件等為假設前提， 即以估價對象擁有合法 產權、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉讓為假設前提。3. 本報 告在 評 估過 程 中，假 設 委估 房地 產 為 商業(yè) 用 途，在 未來 剩 余使用年限內不改變房地產用途。4. 假設 委估 房 地產 現(xiàn) 狀滿 足 所 采用 的 城 市規(guī) 劃 、用途 管制 和 限 制 條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1. 本次評估的產權依據(jù)和估價對象的建筑面積均由委托方提供。 委托方 對所提供的資料真實性、 合法性負責

7、。 如提供資料不真實而造成評估值失實， 評估機構和評估人員不承擔相應的責任。2. 本評估報告結果是為委托方提供的專業(yè)化估價意見， 這個意見本身無 強制執(zhí)行的效力， 估價師只對結果本身合乎規(guī)范要求負責， 而不對資產轉讓 定價的決策負責。3 本次評估結論為估價時點的抵押價值。估價時點后，隨著時間的推移 及房地產市場情況發(fā)生變化， 本結論須做相應調整； 且在估價報告有效期內 估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化， 并對估價對象產生明顯影響時， 不能 直接使用本估價報告。4本次評估未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。5. 實地 查勘 時，對 房屋 僅進行一 般性

8、 察看 ，并未 進行結構 性 測試 ， 不可能確定其內部缺損。6. 本報 告中 的建筑面 積按 房 屋所有權 證存 根 所 載數(shù) 據(jù)計。7. 本評估報告結果僅為本次評估目的提供價值參考，不得用于其他目的。未 經本 評估 單位 同意 ，評 估報 告的 全部 或任 何一 部分 內容 不得 使 用其他 與本 次項 目無關的 任何 公開 文件、通 告或 報告 中，也 不得以 任 何形式公開發(fā)表。8. 房地 產估 價報告?zhèn)?查編 號： X 房地估 X 字 XX 第 X 號。房地產估價結果報告一、委托方單位名稱：X X X X X 法定代表人:XXX 單 位住 址： X X X X X 聯(lián) 系電話： X

9、X X X X 二、估價方 機 構名 稱 ： xxxxxxxxx 單 位 住 址 ： xxxxxxxxxx 法 定代 表 人 ： X X X 估 價資 格： X X X X X 聯(lián) 系 電 話 ： xxxxxxxxx三、估價對象概況1. 建筑 物狀 況長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（ 兆基君城）位 于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉 潭鎮(zhèn)新 康路 ，于 二零一五 年建成， 總體 結構 高 18 層 ，為鋼筋 混凝 土 結構一等。委 估建筑物位于第七層，有 公用電梯和樓梯通七樓。建 筑 物情況為毛坯狀態(tài)。2. 委估 對象 利用現(xiàn)狀委估房地產現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。3. 周圍 環(huán)境 估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西

10、段，北面正對 寧鄉(xiāng)縣 文體 中心 、二環(huán)路 ，南有 寧鄉(xiāng) 縣人民醫(yī) 院，東與春 城 北路相接 ， 西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學相鄰。東行 500 米為花明北路人人樂商圈，環(huán) 境 好 ，地 段 好 ，綠 化 面 積 高 ，交 通 方 便 。區(qū) 域 內 具 備 各 種 休 閑 娛 樂 場 所，作為住宅用途區(qū)位價值有很大潛力。 權益 狀況估 價 對 象 位 于 長 沙 市 寧 鄉(xiāng) 縣 玉 潭 鎮(zhèn) 新 康 路（ 兆 基 君 城 ）七 樓 ，房 屋房屋所有權證湘（ 2017）寧鄉(xiāng)縣不動產權第 0004764 號，權屬 李湘華所有。由于資料方面的原因，他項權利是否受限無法核實。四、估價目的為確定房地產抵押提供價格

11、參考依據(jù)。五、估價時點二 0一七年 5月 10日六、價值定義本 報告 提供 的價格是 估價 對象 在估價期 日、在 本報告 的全部限 制 條件下、武漢市房地產市場自由開放、完 全競爭狀態(tài)下的公開市場價 值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采 用公開市 場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。 委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用 途為住 宅，土 地性 質為 國有 建 設用 地。 本次評估結果為包括土地使用權價值在 內的房地產在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場價值。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產管理法 ；2、中華人民共和國土地管理法 ；3、房地產估

12、價規(guī)范 ( GB/T50291-1999 )；4、中華人民共和國土地管理法實施條例 ；5、中華人民共和國城市房屋權屬登記管理辦法 ；6、委托方提供的待估房地產房屋所有權證 ；7、湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦 法、通知等法規(guī)文件；8、估價委托書；9、估價人員實地勘察獲取的資料及市場調查收集的資料。八、估價原則1、獨立、客觀、公正原則。2、合法原則：以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為估價前 提。3、最高最佳使用原則：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用 方式中，能獲得最大收益的使用方式估價。4、替代原則：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常

13、價格。5、估價時點原則：估價結果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。九、估價方法根據(jù)房地產估價規(guī)范 ，通常的房地產估價方法有比較法、收益法、 假設開發(fā)法、成本法等幾種。1、有條件選用比較法進行估價的， 應以市場比較法作為主要估價方法。 首先遵循比較法可比實例的選取原則， 根據(jù)估價人員掌握的房地產交易市場 資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建 筑結構相同或類似的近期交易實例作為可比實例， 對影響價格的各項因素及 其影響程度進行分析， 建立估價對象與可比實例的價格可比基礎， 并分別進 行交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正，求取估價對象房地產的 比準價格。2、收

14、益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法，由 于估價對象具有客觀收益， 因此可用適當?shù)膱蟪曷剩?將其未來各年的凈收益 折算到估價時點上，計算出估價對象房地產收益價格。3、假設開發(fā)法是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去續(xù)建 的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象的方法。4、成本法是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產 價值的方法， 其本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的 價值。根據(jù)房地產估價規(guī)范并結合估價對象實際情況，評估人員認為在 估價對象同一供求圈內近期內房地產交易較為活躍， 因此選用市場比較法進 行評估；估價對象同一供求圈內有出租案例，

15、可考慮采用收益法進行評估。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數(shù) 理統(tǒng)計分析的有關方法，確定估價對象的估價結果。十、估價結果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用市場法和 收益法， 通過對影響房地產價格因素的分析和測算， 結合估價經驗與對影響 房地產市場價格因素進行分析， 確定在估價對象在市場上有足夠的買方和賣 方時，并且進入市場無阻礙的條件下， 在估價時點 2017 年 5 月 10 日包含土 地使用權價值在內的委估房地產市場價格為人民幣。 詳細評估結果見 房地 產抵押評估結果一覽表 。房地產價格及單價小寫大寫總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元

16、單價5424 元 /m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米十一、估價人員注冊房地產估價師：XXXX注冊證號：XXXXXXXXX二O一七年五月十日十二、估價作業(yè)日期二O一七年5月10日十三、估價報告應用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2017年5月10日至2018年5月9日XXXXXXXXX法定代表人：XXXO一七年5月10日房地產估價技術報告一、個別因素分析1. 建筑 物狀 況 兆基君城位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總 體 結 構 高 18 層 ，為 鋼 筋 混 凝 土 結 構 。委 估 建 筑 物 位 于 第 七 層 ，有 公 用 電 梯 和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài)。2. 委估

17、 對象 利用現(xiàn)狀委估房地產現(xiàn)為毛坯空置。二、區(qū)域因素分析估價 對象位于 長沙市寧 鄉(xiāng)縣 玉潭 鎮(zhèn)，處 于 新康路西 段，北 面正 對寧 鄉(xiāng)縣 文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng) 縣第十三中學相鄰。東 行 500 米為花明北路人人樂商圈，環(huán) 境好，地段好， 綠化面積高，交通方便。區(qū)域內具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區(qū) 位價值有很大潛力。三、市場背景分析 地理位置和行政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū)，地理上界于東經 111° 53'-112°46'，北緯27°55'-28°29',東鄰望

18、城，南接 湘潭、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽、桃江毗連。東西最大跨度88 公里，南北縱長 69 公里 。寧鄉(xiāng) 縣現(xiàn) 轄菁 華鋪 、喻 家坳 、沙田 、 溈山 4 個鄉(xiāng)，大屯 營、道 林、 花明 樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)铩⑾镒涌凇?黃材、老糧倉、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲 21 個鎮(zhèn)，玉 潭、 城郊 、白 馬橋 、 歷經 鋪 4 個 街道，總 面積 2906 千米， 總人 口 144 萬人?？h人民政府駐地不變（金州大道5 段）。另管理 1 個 國家級經濟 開發(fā)區(qū)（湖南寧鄉(xiāng)經濟開發(fā)區(qū)） 、一個省級經濟開發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技術開發(fā)區(qū)） 。）

19、經濟和社會發(fā)展狀況2013年寧鄉(xiāng)縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP 835.05億元，比上年增長14.1%。 其中第一產業(yè)實現(xiàn)增加值90.73億元，增長4.4% ；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值 578.02 億元，增長16.6% ；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值166.3 億元，增長10.3%。 按常住人口計算，人均GDP達69797元。縣域經濟基本競爭力前移5位， 位居全國百強第56位，中部第3位。寧鄉(xiāng)縣三次產業(yè)結構由上年的 11.6:68.5:19.9 調整為 10.9:69.2:19.9。工業(yè)增加值占GDP的比重為62.7%，比上年提高1個百分點。第一、二、三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率為3.3%、82.1%、14.6%

20、， 分別拉動GDP增長0.5、11.6、2.0個百分點。2015年實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP 1002.17 億元，比上年增長12.1%。 其中第一產業(yè)實現(xiàn)增加值109.72 億元，增長4.9% ；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值 675.55 億元，增長12.7% ;第三產業(yè)實現(xiàn)增加值216.90 億元，增長13.0%。 按常住人口計算，人均GDP達81680元。估價對象所在光谷片區(qū)作為武漢經濟發(fā)展極的定位信息高科技基地， 在發(fā)展產、學、研的同時，全方位一體化地協(xié)調發(fā)展。規(guī)劃目標為滿足人 的生活、工作、文化、教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求。 開發(fā)商實力強、品牌大，萬科城市花園、劍橋春天、巴黎豪庭

21、、藍域國際 等樓盤開發(fā)氣勢如虹。（房地產市場分析光谷區(qū)域內高校和大專院校、科研機構眾多，人流量極大，特別是學 生、家長等等消費群體是旅館穩(wěn)定的消費源。四、最高最佳使用分析估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城），大廈本身登記 為商務用途，旁邊為關山口公交車車站，環(huán)境好，地段好，繁華程度高， 交通方便，人流量大，區(qū)位價值有很大潛力。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，保持現(xiàn)狀是最佳用途五、估價方法選用估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真 分析，根據(jù)估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和武漢市房地 產市場的實際情況，決定采用市場法和收益法來測算委估房地產的價

22、格。市 場 法 ：首先遵循比較法可比實例的選取原則， 根據(jù)估價人員掌握的房地產 交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、 建筑結構相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其 影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易 情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正，求取估價對象房地產的比準價格。收益法：就是預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將 其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方 法。六、估價測算過程1、選 擇估價方法。該房地產是出租的旅館，為 收益性房地產，用 收益 法估價，選用收

23、益法中的報酬資本化法。2、搜集資料。通過調查，搜集的有關資料和情況如下：（ 1）收入按 房間和相應的 價格 計。 可供入住 的房間：單人間：100元X 16二1600元雙人間：120元X 10 = 1200元三人間：135元X 5二675元（2）入 住率為 60%（3）酒店營業(yè)成本： 根據(jù)市場調查，一般酒店房間耗用、折舊 和相關人員的工資占毛收入 40%（4）維修費： 按房屋重置價的 1.5%2%（5）管理費：對 出租房屋進行的必要管理所需費用，一 般按年收入的2%5%（6）保險費：按房屋重置價或房屋現(xiàn)值以保險費率，我國的保險費在 0.15% 0.2%。（7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時

24、應繳納的有關稅費文件、 規(guī)定確定，一般有房產稅（按年收入的12%計）、營業(yè)稅（按年收入的3% ）、 城市維護建設稅7%、教育費附加3%等。（8）設該房屋收益年限為有限年，不計算房屋折舊費3. 測算年有效毛收入：年有效毛收入=（1600+1200+675 ） X 60%X 30 X 12=750600 元4. 測算年運營費用 維修費：按建筑物重置價的1.5 %計算，武漢市房屋重置價格標準規(guī)定鋼筋混凝土結構一等房屋重置價格為1150元/ m2 :年維修 費=1150 X 571.58 X 1.5 % = 9859.8 元 管理費：取年收入的3%，貝U :管理費=750600 X 3% = 2251

25、8 元 保險費按房屋重置價乘以保險費率2%。，貝保險費=1150 X 571.58 X 2% = 1314.6 元 稅費：房屋出租應納稅金房產稅（按年收入的12%計）、營業(yè)稅（按 年收入的3% ），其余稅費按年收入的3%計算則：750600 X（ 12%+3%+3% ） =135108 元上述、總費用（年運營費用）合計為168800.4元5. 計算年凈收益年凈收益 750600 750600 X 40%-168800.4 = 281559.6 元6. 確定報酬率（用累加法）項目數(shù)值無風險報酬率4.0%投資風險補償3.0%管理負擔補償0.1%缺乏流動性補償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得

26、稅抵扣的好處-0.5%報酬率7.6%6. 計算房地產的價格委估對象建筑物土地使用年限為50年，至今已使用9年，剩余使用年 限為41年，所以估價對象收益年限為41年。因此41收益價格=281559.6/7.6% X 1 1/ ( 1 + 7.6 %)=3520886 元房地產單價=3520885.8 - 571.58=6160 元 /m2估價結果如下:房地產價格及單價小寫大寫總格3520886 元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元單價6160 元 /m2陸仟壹佰陸拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二0 一七年5月10日市場比較法測算估價對象價格具體思路：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內， 具有較強相關線、替代性的房地產交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的 狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價 格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。采用市場比法一般選取同一供需圈內，近似委估房地產檔次市場價格 進行比較，根據(jù)估價人員對武漢市房地產市場的了解，分別選取如下可比 實例：1.確定比較因素比較