重慶甲級寫字樓案例分析0529

1、甲級寫字樓典型案例分析長江國際項目區(qū)位坐落南濱路緊臨會展中心和南坪商圈解放碑CBD隔江而望連接彈子石南區(qū)CBD典型案例分析開發(fā)單位：重慶迅升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑工程：江蘇中興建設集團 建筑設計：澳大利亞怡境師（HASSELL）設計師事務所 重慶市設計院 外立面、景觀設計：澳大利亞怡境師（HASSELL）設計師事務所 公寓室內(nèi)設計：臺灣著名設計師李瑋珉 酒店內(nèi)裝設計：澳大利亞怡境師（HASSELL）設計師事務所 酒店管理公司：美國卡爾森酒店管理集團（Carlson） 物業(yè)顧問：第一太平戴維斯（Savills） 物業(yè)管理公司：重慶豪生物業(yè)管理有限公司占地面積1.2萬方建筑面積15萬方建筑形態(tài)雙子

2、塔+裙樓建筑結構框架-核心筒結構建筑高度 195m層數(shù)雙塔43F，裙樓5F車位530個塔樓A塔樓寫字樓、觀景商業(yè)B塔樓公寓、麗笙世嘉酒店、長江會裙樓B2、B3F、B3夾層：地下車庫B1F：設備層及酒店后場1F-5F：麗笙酒店大堂、餐飲、娛樂康體、會議及宴會廳塔樓頂部直升機停機坪項目背景項目信息典型案例分析長江國際4u通道裝修后通道寬1.9米u層高3.6-3.9m，凈高約2.5mu地板35cm全平面架空地板鋪設，布線靈活u電梯8部客梯，1部貨梯，1部消防梯u衛(wèi)生間50公共衛(wèi)生間u電梯廳寬度3米u寫字樓標準層建筑面積1450u銷售方式整層、半層及1/4層銷售u面積區(qū)段6F、15-40F：整層銷售：

3、建筑面積區(qū)段1018-1498 12-14F：半層銷售，建筑面積區(qū)段728 7-11F ： 分零銷售，建筑面積區(qū)段 333-395 A塔樓:寫字樓部分長江國際典型案例分析5標準層面積395 333 長江國際典型案例分析6暖暖 通通 空調(diào)形式 日立SET-FREE變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量。新風形式 走道獨立新風系統(tǒng)，戶內(nèi)采用自然通風。新技術應用（變頻多聯(lián)體技術） 空調(diào)壓縮機采用了無級變頻的高新技術，根據(jù)實際的空調(diào)負荷自動調(diào)節(jié)能力輸出，保證達到更 平滑的變化曲線來滿足更高的舒適度要求。通風系統(tǒng)（上送上回） 鍍鋅鋼板風管送、排風，離心玻璃棉保溫?？照{(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)（多聯(lián)機） 每戶根據(jù)設定溫度自動控制，弱

4、弱 電電寫字樓交房標準 分戶配設成套配電箱（含照明、應急照明回路）。樓宇管理系統(tǒng) 采用先進成熟的智能化樓宇管理系統(tǒng)，保障大廈空調(diào)、通風、給排水、供電、消防、安保以及 廣播系統(tǒng)的可靠運行。消防系統(tǒng) 智能消防系統(tǒng)，全面覆蓋大廈： 1、火災自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)； 2、火災應急廣 播系統(tǒng)； 3、消防專用電話系統(tǒng)；安防系統(tǒng) 數(shù)字式電視監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋大廈主要出入口、電梯、停車場和公共走道，實行24小時實時監(jiān)控和 錄像，錄像存儲時間可長達7天，保安人員配備電子巡更設備對大樓24小時巡查。停車場系統(tǒng) 智能車庫管理系統(tǒng)。一卡通管理 采用非接觸式智能卡，全面實現(xiàn)大廈內(nèi)部門禁、停車場等一卡通管理。A塔樓:寫

5、字樓配置長江國際典型案例分析7寫字樓圖示標準層通道效果圖衛(wèi)生間效果圖入戶大堂長江國際典型案例分析8寫字樓整層出售提高項目形象拔高入駐門檻寫字樓提升硬件配置提高溢價能力稀缺的江景商務產(chǎn)品提升項目附加值雙塔樓設置各個業(yè)態(tài)分布合理引入精品酒店為投資者帶來信心處于南濱路商務帶地段佳長江國際項目啟示長江國際典型案例分析9項目區(qū)位坐落觀音橋緊臨觀音橋商圈協(xié)信中心典型案例分析10開發(fā)單位重慶置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設計湯樺設計咨詢有限公司物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物業(yè)費公寓：3.5元/月寫字樓：15元/月（基礎）建筑面積共15萬方裙樓商業(yè)3.4萬方；錦江大酒店2.7萬方；寫字樓4萬方；公寓2.4萬方建筑

6、形態(tài)A棟：精裝公寓（共32層）B棟：錦江大酒店（共32層）C棟：寫字樓（共29層）裙樓：星光68國際名品商場（共4層）開盤時間寫字樓2009年11月開盤協(xié)信中心典型案例分析11寫字樓大堂效果圖寫字樓產(chǎn)品u層高暗梁樓板設計，層高3.7-3.9mu地板架空地板鋪設u電梯芬蘭原裝通力電梯8部,3m/su大堂豪華裝修大堂，9米挑高，面積350u空調(diào)VAV變風量中央空調(diào)u車庫星級智能化車庫u寫字樓標準層建筑面積1488u面積區(qū)段25-26F：分4戶，建筑面積 330-457 5-24F：分8戶，建筑面積 130-229 協(xié)信中心典型案例分析125-24層標準層面積25-26層標準層面積協(xié)信中心典型案例分

7、析25-26F：分4戶，建筑面積 330-457 、5-24F：分8戶，建筑面積 130-229 13公共區(qū)域公共服務：1、秩序維護及24小時巡邏；2、公共區(qū)域的環(huán)境維護：包括辦公時間內(nèi)公共衛(wèi)生間的紙品及皂液提供；3、公共區(qū)域的設備設施維護；4、大堂前臺服務：包括咨詢、臨時針線包借用、殘疾人協(xié)助、黃頁查詢、交通查詢等；5、大堂禮賓服務：早間高峰時段提供形象保安幫助按電梯、問好等禮賓服務，同時，管理服務員于大門列隊問好進行形象展示；6、樓層秘書服務：分樓層設置固定秘書服務；入住家訪、定期客戶回訪等；7、安全自救知識普及培訓、定期消防演習總動員；協(xié)信中心典型案例分析14特約服務：1、會議室服務2、

8、代辦名片3、鮮花預定4、代訂餐5、代訂本地酒店、票務6、代購郵票、信封7、代寄信件及包裹8、代辦報紙回收（免費）9、廢舊電池回收（免費）10、 代訂報紙、雜志（免費）11、 代送洗衣物12、 代請保健按摩師13、 代沖洗膠卷14、 代召的士（僅對VIP）15、 代尋翻譯16、 代租公寓17、 租擺服務18、 室內(nèi)保潔套餐19、 代聯(lián)系汽車租賃20、 投資類客戶物業(yè)代管21、 空氣質(zhì)量監(jiān)測及處理22、 室內(nèi)維修服務23、 代尋活動公司及禮儀公司24、 代尋旅游公司25、 代尋醫(yī)療體檢機構26、 豐富辦公外的休閑課堂，瑜珈班、養(yǎng)生講座班、烹飪班等協(xié)信中心典型案例分析15錦江大酒店成為投資價值的保障

9、寫字樓提升硬件配置提高溢價能力地段是本案投資客最看重的賣點有市場影響的協(xié)信品牌號召力精品酒店開業(yè)的良好經(jīng)營為投資者帶來信心商業(yè)成功招商帶動整體價值、價格提升協(xié)信中心項目啟示協(xié)信中心典型案例分析16區(qū)位渝中區(qū)民生路235號開發(fā)商重慶鼎瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模地上12.8萬方物業(yè)管理公司上海保利物業(yè)管理有限公司建筑高度286.80m層數(shù)58/-6F樓層分布30- 58F寫字樓29F避難層 7-28F香格里拉酒店（客房469套）負2-6F酒店配套、商業(yè)中心負3 -6F車庫車位736個備注項目已被集團公司整棟認購重賓保利國際廣場典型案例分析17寫字樓部分單層面積2000每層戶數(shù)8戶層高4.5m面積區(qū)

10、間建筑面積140-800空調(diào)系統(tǒng)四管制空調(diào)系統(tǒng)外墻Low-E雙層中空玻璃大堂挑高6m電梯低區(qū)10部高區(qū)8部，6米/秒寫字樓結構低區(qū)30-34層高區(qū)45-55層總部辦公56-58層重賓保利國際廣場典型案例分析18重賓保利國際廣場典型案例分析400 400 核心筒100 400 400 100 100 100 u單層面積2000 u單層劃分8戶；u面積區(qū)間100-400 19位于商圈外環(huán)準確定位為中檔偏上水平面積劃分較靈活引入高端酒店提升項目檔次及知名度重賓保利國際廣場項目啟示重賓保利國際廣場典型案例分析20國匯中心典型案例分析21【國匯中心國匯中心】項目地址項目地址南岸區(qū)重慶國際會議展覽南岸區(qū)重

11、慶國際會議展覽中心中心開發(fā)單位開發(fā)單位重慶會展中心置業(yè)有限公重慶會展中心置業(yè)有限公司司物業(yè)管理公物業(yè)管理公司司德國凱賓斯基酒店管理公德國凱賓斯基酒店管理公司司酒店管理公酒店管理公司司德國凱賓斯基酒店管理公德國凱賓斯基酒店管理公司司建筑設計單建筑設計單位位爾本建筑師事務所有限公爾本建筑師事務所有限公司司公寓室內(nèi)設公寓室內(nèi)設計計Menandro B Gapit Menandro B Gapit Designs LTDDesigns LTD占地面積占地面積1197611976建筑面積建筑面積140,683140,683（地下（地下26,99226,992，地上地上113,691113,691）停車位

12、停車位328328國匯中心典型案例分析225T寫字樓（5-22層）私家公寓（33-54層）凱賓斯基酒店（7-32層）群樓商業(yè)（1-5層）地下車庫（B1-B3層） 項目由國際會議展覽中心、凱賓斯基酒店、5T寫字樓、私家公寓等四大主要業(yè)態(tài)集約而成。業(yè)態(tài)規(guī)劃國匯中心典型案例分析23產(chǎn)品配置國匯中心典型案例分析自由分割空間網(wǎng)絡地板五星級酒店標準精裝8部高速電梯和2部自動扶梯光伏太陽能智能化應急疏散系統(tǒng)四管制空調(diào)系統(tǒng)新風排氣系統(tǒng)24標準層平面圖電梯間及公共部分u單層面積1500u8部高速電梯國匯中心典型案例分析25無償服務1、郵件、包裹速遞服務：聯(lián)系專業(yè)速遞公司上門服務；2、訪客登記查驗；3、文娛活動安

13、排及組織活動/高檔次奢侈品活動安排及組織；4、失物招領服務；5、緊急服務熱線（第一援救服務）6、叫車服務：24小時代叫出租車7、雨具服務：前臺提供雨具租借商務服務國匯中心典型案例分析261、飛機票、火車票預定；2、代訂文化、娛樂、體育類票務；3、提供旅游類活動聯(lián)系、接洽服務；4、酒店宴會預定；5、商務/商務中心服務：秘書/翻譯/速記/禮儀/公關策劃/商務活動安排/復印/傳真/打印/打字6、會議室預定7、代客訂車/代客租車/代客接人8、洗車服務9、保險柜代租：聯(lián)系專業(yè)保險柜公司上門租賃/酒店保險柜租賃業(yè)務10、租借辦公設備/辦公設備維修11、洗衣服務：上門收衣干洗/濕洗/熨燙12、植物租賃/代訂

14、、代送鮮花13、室內(nèi)設施設備保養(yǎng)維修服務14、特約保安服務：15、環(huán)保服務16、送餐服務17、酒店預定18、滅蟲服務國匯中心典型案例分析有償服務商務服務27凱賓斯基酒店引入拔高項目檔次借助會展中心，大肆宣傳未來發(fā)展5T概念深入精裝配置國匯中心項目啟示國匯中心典型案例分析28重慶環(huán)球金融中心位于重慶市解放碑CBD硬核中心，東臨民族路步行街，西對國泰藝術中心，南接美美百貨廣場，北連王府井百貨重慶環(huán)球金融中心典型案例分析項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標29338.9米建筑高度821輛地下停車6.16%綠地率0.71建筑密度28.21容積率3.84萬平方米地下建筑面積16.38萬平方米地上建筑面積20.40萬

15、平方米總建筑面積：5800建筑用地面積主要經(jīng)濟技術指標重慶環(huán)球金融中心典型案例分析6670F 規(guī)劃平層豪宅產(chǎn)品5065F 規(guī)劃五星級酒店1149F 規(guī)劃甲級寫字間重慶環(huán)球金融中心典型案例分析31寫字樓硬件： 28部原裝進口豪華電梯 13部高速商務專用電梯； 超豪華五星入戶大堂 專享大堂管家尊崇服務； 酒店、辦公、商場分層入戶； 原裝進口旋轉(zhuǎn)門，尊貴大氣，酒店級禮遇； 層高4.2-4.5米； 2米寬敞走廊； 巨資打造7-15厘米網(wǎng)絡地板；空中泳池重慶環(huán)球金融中心典型案例分析效果圖32五星級酒店配套解放碑商務核心頂層豪宅規(guī)劃重慶環(huán)球金融中心項目啟示高端配置重慶環(huán)球金融中心典型案例分析33該項目位于

16、解放碑金融街中段,緊鄰大都會購物廣場,與海逸酒店相隔,是集五星級酒店以及專為金融機構、世界級企業(yè)打造的6A甲級寫字樓、世界頂級奢侈品商業(yè)、大型會議廳等為一體的大型綜合建筑群體。項目為53層,總建筑面積約為18萬平方米威斯汀典型案例分析34u自由間隔u18部高速威斯汀典型案例分析35千人宴會廳：重慶最大的無柱式豪華宴會廳，10米挑高，凈跨度3250米。多功能廳：可滿足大型商務會議、企業(yè)年會等要求。會議廳：可滿足多種不同規(guī)格的會議需求。宴會廳：配備十數(shù)個大小宴會廳，滿足各種商務接待需要。頂層特色餐廳：重慶獨一無二的空中夜景餐廳，東南望長江，西北臨嘉陵江，俯瞰兩江四岸?？罩芯坝^大堂：挑高14.5米，

17、凌駕200米高度之上，西部第一。餐飲、娛樂、健身：配備有中餐廳、西餐廳、特色餐廳、以及休閑娛樂健身中心，餐飲、娛樂、游泳、美容、SPA、健身、會所洽談等功能應有盡有。商務配套威斯汀典型案例分析3618部高配置電梯6A甲級寫字樓核心地段不可復制喜達屋企業(yè)品牌威斯汀項目啟示威斯汀典型案例分析37區(qū)位渝中民權路40號開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)顧問世邦魏理仕物業(yè)費待定建筑規(guī)模16萬方地面高度288M層數(shù)63F層高4.2/4.5M車位600多個開盤時間待定英利國際金融中心典型案例分析38n世邦魏理仕國際物管引進英利國際金融中心典型案例分析39英利國際金融中心重慶第一個獲得美國LEED預認證金獎

18、的寫字樓英利國際金融中心典型案例分析40英利國際金融中心典型案例分析41電梯指標：數(shù)量：20部品牌：原裝OTIS荷載：1.6T速度：4、5、6M/S優(yōu)化：智能選層英利國際金融中心典型案例分析42英利國際金融中心典型案例分析43英利國際金融中心典型案例分析44英利國際金融中心典型案例分析45英利國際金融中心典型案例分析46英利國際金融中心典型案例分析47高配置、高節(jié)能首個LEED預認證項目核心地段不可復制英利企業(yè)品牌深入英利國際金融中心項目啟示英利國際金融中心典型案例分析48類別類別項目項目 體量體量（萬方）（萬方） 層數(shù)層數(shù) 標準層標準層電梯電梯大堂大堂車位車位 建面建面高度高度數(shù)量數(shù)量 速度

19、速度 品牌品牌 單部服務單部服務面積面積 大堂大堂面積面積 大堂大堂挑高挑高 大堂面積大堂面積占比占比個數(shù)個數(shù)占比占比 /100/100 甲級寫字樓中甲級寫字樓中端配置端配置長江國際長江國際6 64343145014503.6/3.93.6/3.910103.53.5日立日立 60006000 38638611110.270.275305300.350.35協(xié)信中心協(xié)信中心 4.14.12626148814883.73.78 83 3芬蘭原芬蘭原裝通力裝通力 51255125 100010009 90.670.676006000.40.4甲級寫字樓高甲級寫字樓高端配置端配置重賓保利重賓保利廣場廣場 5.85.85858200020004.54.512126 6 48334833 6 67367360.580.58英利國際英利國際金融中心金融中心11.611.66363200020004.2/4.5 4.2/4.5 2020456456OTIS OTIS 58005800 8008009 90.40.46006000.390.39國匯中心國匯中心3.233.231818150015003.63.68 83.53.