2010年最新全國(guó)土地估價(jià)師資格考試試題（模擬試題）估價(jià)實(shí)務(wù)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、單項(xiàng)選擇題(共30題，題號(hào)1-30，每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯(cuò)不得分，不倒扣分)1某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接一項(xiàng)土地評(píng)估業(yè)務(wù)后安排土地估價(jià)師對(duì)待估宗地周邊環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，你認(rèn)為該調(diào)查的主要目的是了解待估宗地的( D )。A待估地產(chǎn)狀況 B地上建筑物狀況C市場(chǎng)情況 D區(qū)域因素條件2價(jià)格定義是土地估價(jià)最重要的程序，完整的土地價(jià)格定義應(yīng)包括(A)等內(nèi)容。A估價(jià)期日、實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、實(shí)際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實(shí)際與設(shè)定使用年期、價(jià)格類型B估價(jià)日期、設(shè)定開發(fā)程度、設(shè)定用途、

2、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、設(shè)定使用年期、價(jià)格類型C估價(jià)期日、實(shí)際開發(fā)程度、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率、剩余使用年期D估價(jià)期日、開發(fā)程度、用途、容積率、使用年期3一個(gè)合格的土地估價(jià)師從信息收集分析到價(jià)格測(cè)算都要具有較好的專業(yè)素養(yǎng)，你認(rèn)為下列描述，(C )是不正確的。A土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致B同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大C同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無人問津，這是經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生深刻的影響D土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來解析：同一塊土地，規(guī)劃

3、可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無人問津，這是行政（政府土地政策）因素對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生深刻的影響4估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在完成現(xiàn)場(chǎng)勘查后，估價(jià)人員應(yīng)開展的工作為( B )。A要求委托方提供待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)證，明確估價(jià)對(duì)象位置、宗地號(hào)等情況B選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行初步地價(jià)測(cè)算C與委托方商討確定土地估價(jià)基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價(jià)報(bào)告D就轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算5“同一供需圈”是指( )。A. 待估宗地所在區(qū)域B與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域C待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域D與待估宗地相鄰的區(qū)域答案：B解析

4、：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。6某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了地價(jià)評(píng)估，估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行了下列描述，其中正確的是( D )。A為委托方了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)B設(shè)定評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在產(chǎn)權(quán)無瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值C評(píng)估時(shí)部分參數(shù)采用估價(jià)對(duì)象的實(shí)際數(shù)據(jù)D該地公布的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2006年1月1日，估價(jià)基準(zhǔn)日為2007年12月16日，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)需進(jìn)行期日修正7某企業(yè)以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付

5、的租金為3萬元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場(chǎng)年租金為8萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7，則租金盈余為( )萬元。A3 B5 C8 D35答案：B解析：（83）58鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是( B )。A補(bǔ)交土地出讓金 B與地上的廠房等建筑物共同抵押C以土地所有權(quán)抵押 D改變土地所有權(quán)性質(zhì)9若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。P=A(r+s) BP=A(rxs) CP=A(r-S) DP=Ar+As答案：C解析：P=A(r-S)10農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一制定的(B )，以

6、指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對(duì)土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級(jí)訂正，綜合評(píng)定農(nóng)用地等別。A分等單元 B標(biāo)準(zhǔn)耕作制度 C基準(zhǔn)作物 D標(biāo)準(zhǔn)樣地11采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。A低于 B高于 C等于 D等于或低于答案： B解析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)高于出讓土地使用權(quán)還原率。12土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)農(nóng)村土地承包法規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限最長(zhǎng)的為( D )年。A30 B40 C50 D7013在其他條件不變的前

7、提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對(duì)居住區(qū)的土地價(jià)格和倉儲(chǔ)或工業(yè)用地價(jià)格可能會(huì)產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是(D)。A居住區(qū)地價(jià)上升，倉儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)下降B居住區(qū)地價(jià)上升，倉儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)上升C居住區(qū)地價(jià)下降，倉儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)一定上升D居住區(qū)地價(jià)下降，倉儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)持平或者上升14采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。A. 類似土地的客觀純收益 B類似土地的實(shí)際純收益C. 類似土地的最高純收益 D類似土地的最低純收益答案：A解析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。15在評(píng)估某臨街商業(yè)用地土地價(jià)

8、格時(shí)，經(jīng)實(shí)地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價(jià)成果，又有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果，則下述評(píng)估技術(shù)思路最為恰當(dāng)?shù)氖?A)。A評(píng)估時(shí)里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主，里地線以外以級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為主B分別利用路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單價(jià)，取兩者的平均值確定待估宗地單價(jià)C先利用路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)分別進(jìn)行評(píng)估，再選擇適宜的估價(jià)基本方法作為印證進(jìn)行評(píng)估，取與基本估價(jià)方法評(píng)估結(jié)果最接近的價(jià)格作為最終結(jié)論D一般情況下，路線價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平相差懸殊，不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法16根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=( )(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還

9、原率)。A商店純收益 B商店總收益C商店土地純收益 D商店出租柜臺(tái)土地純收益答案：D解析：樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。17下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說法中正確的是(A. )。A.基準(zhǔn)作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標(biāo)準(zhǔn)糧的折算基準(zhǔn)B在實(shí)際操作上，農(nóng)用地分等是在國(guó)家、省、縣三個(gè)層次上展開的，縣級(jí)分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級(jí)協(xié)調(diào)匯總成果要在全國(guó)范圍內(nèi)可比C農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地D土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高18在剩余法

10、的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)開發(fā)成本利潤(rùn)利息稅金”中，利息是指( )。A開發(fā)費(fèi)的利息 B各項(xiàng)預(yù)付資本的利息C貸款資金的利息 D場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息答案：B解析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。19不同用途土地估價(jià)的技術(shù)路線應(yīng)該根據(jù)具體情況確定，下列說法中，不正確的是(C)。A液化氣儲(chǔ)備站、工業(yè)物流園、城市輕軌、科研實(shí)驗(yàn)基地、中心血站等用地適宜采用成本逼近法評(píng)估B評(píng)估別墅、高級(jí)公寓等居住用地應(yīng)首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，且應(yīng)重點(diǎn)分析人文環(huán)境、景觀、容積率等因素對(duì)地價(jià)的影響C油(氣)井場(chǎng)用地適宜選擇一定數(shù)量的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，其他宗地價(jià)格一般可經(jīng)區(qū)域因素、個(gè)別因素修正后確定D采用收益還原法評(píng)

11、估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時(shí)，收益應(yīng)取整體收益20在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時(shí)，選取了五個(gè)因素，通過特爾菲法，已確定出因素的重要程度為Vl<V2，VI>V3，V3=V4=V5，若采用因素成對(duì)比較法(0，05，1三種數(shù)值)，下列說法中，不正確的是(C)。AVl的權(quán)重為03 BV2的權(quán)重為04CV2的權(quán)重為05 DV5的權(quán)重為01V1V2V3V4V5V1-011130.3V21-11140.4V300-0.50.510.1V4000.5-0.510.1V5000.50.5-10.121土地估價(jià)師在確定宗地地價(jià)評(píng)估結(jié)果時(shí)，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價(jià)的( D )。A替代原則

12、 B最有效利用原則C公開、公平原則 D獨(dú)立性原則22對(duì)于評(píng)估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價(jià)師不宜選用的估價(jià)方法是(B )。A基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 B成本逼近法C收益還原法 D剩余法23剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。A.估算開發(fā)后的售價(jià) B估算開發(fā)的總費(fèi)用C確定最佳開發(fā)利用方式 D估算開發(fā)周期答案：C解析：剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。24下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的說法中，不正確的是(C)。A城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系B土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異C土地級(jí)反映城鎮(zhèn)之間

13、土地區(qū)位條件和利用效益的差異D土地分等定級(jí)的實(shí)質(zhì)就是依據(jù)土地使用價(jià)值的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)解析：正確的為土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。25采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是( )。A.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)B耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)C耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)答案：C解析：采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。26根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為( )萬

14、元。A.980 B1000 C1002 D1020答案：A解析：1000×（1-2%）= 980萬元。27制定征地區(qū)片綜合地價(jià)的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的( B )。A基本農(nóng)田保護(hù)區(qū) B建設(shè)用地范圍內(nèi)C建成范圍內(nèi)D農(nóng)用地范圍28根據(jù)國(guó)土資源部35號(hào)令規(guī)定，考取土地估價(jià)師資格證書并進(jìn)人土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過不少于( B )年的專業(yè)實(shí)踐，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師方能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。A1B2C3D429土地估價(jià)師以惡意壓價(jià)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)，違反了(C )。A.土地估價(jià)師資格考試管理辦法B中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)章程C注冊(cè)

15、土地估價(jià)師自律守則D土地估價(jià)師實(shí)踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法(試行)30根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，中等城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作底圖的比例尺為(C)。A1：5001：1000 B1：10001：5000C1：5000I：10000 D1：10000-1：50000二、多項(xiàng)選擇題(共20題，題號(hào)3150，每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項(xiàng)得05分)31土地估價(jià)屬于專業(yè)化的中介服務(wù)，下列關(guān)于土地估價(jià)的說法正確的是(BC )。A土地估價(jià)師為了估價(jià)，必須有相應(yīng)的工作程序，其順序

16、一般是從擬定估價(jià)計(jì)劃、決定估價(jià)的基本目的、資料收集與整理、查證委估宗地狀況、資料分析與價(jià)格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價(jià)額的決定及估價(jià)報(bào)告的提出B估價(jià)師要評(píng)估出合理的地價(jià)，必須了解有關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境、市場(chǎng)等因素對(duì)待估地塊的影響，最后提出合理的估價(jià)額C從一般意義上說，土地估價(jià)具有土地價(jià)值信息披露和價(jià)值鑒證兩大功能D保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，委托估價(jià)者必須遵守簽訂合同、爭(zhēng)取服務(wù)、爭(zhēng)取時(shí)效、提高估價(jià)數(shù)量等原則E土地估價(jià)合法原則是指所估土地必須是在合法委托的情況下進(jìn)行著人32個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。個(gè)別因素包括：面積、形狀、坡度、宗

17、地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( )。A區(qū)域樓層限制 B深度 C路網(wǎng)狀況 D土地使用權(quán)年限 E物價(jià)水平答案：B D解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。物價(jià)水平是一般因素。33在土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師在進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時(shí)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)必須說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、(BCD )及宗地使用的特殊規(guī)定。A法定最高使用年限 B批準(zhǔn)使用年限 C已使用年限D(zhuǎn)剩余使用年限 E租賃年限34影響土地分等定級(jí)的因素很多，確定主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為( )。A.對(duì)土地分等定級(jí)有重大影響和作用B容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致C覆蓋面廣，并具有針對(duì)性D作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致E因

18、素變化區(qū)間比較小答案：ABC解析：主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為對(duì)土地分等定級(jí)有重大影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對(duì)性。35下面有關(guān)土地定級(jí)單元的敘述中正確的是( )。A定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位B劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域C土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊D定級(jí)單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性答案：ABC解析：定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位; 劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域; 土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊。36某工業(yè)倉儲(chǔ)用地地處城市遠(yuǎn)郊，南臨省道，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企業(yè)自建水井，雨水散

19、排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5千米外某變電站，現(xiàn)有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃?xì)狻，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄不準(zhǔn)確的是(A B C )。A宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)B宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)C宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)D宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)E宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整37土地估價(jià)師采用收益還原法對(duì)某綜合大廈用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，五至十層作為辦公用途對(duì)外出租。估價(jià)作業(yè)時(shí)，除進(jìn)行前期現(xiàn)場(chǎng)勘察、檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外，還應(yīng)收集的資料包括(A D E )。A企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收益、成本支出等資料B土地

20、開發(fā)過程中的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益資料C過去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況D各經(jīng)營(yíng)期的房屋出租應(yīng)交稅金E各經(jīng)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)38以下關(guān)于基準(zhǔn)地評(píng)估區(qū)段劃分的具體做法正確的是(ABCE)。A以道路、溝渠或其他明顯地物為界B在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界C區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段D人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù)E對(duì)商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等39關(guān)于工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，以下觀點(diǎn)正確的是(A B E. )。A礦區(qū)用地價(jià)格評(píng)估，宗地外開發(fā)程度依政府投資實(shí)際配套

21、狀況設(shè)定B當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象宗地較多，且條件類似的比較案例較少，可選擇相同的比較案例比較修正所有待估宗地的價(jià)格C某企業(yè)享有價(jià)格優(yōu)惠政策取得一宗土地，估價(jià)時(shí)土地取得費(fèi)取實(shí)際成交優(yōu)惠價(jià)D某企業(yè)取得一宗土地后投入大量資金用于清除原遺留的化學(xué)有毒物質(zhì)，該費(fèi)用在估價(jià)時(shí)計(jì)入土地開發(fā)費(fèi)E.高新技術(shù)企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高40根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級(jí)分為(AB)。A綜合定級(jí) B分類定級(jí) C單項(xiàng)定級(jí)D多項(xiàng)定級(jí) E多用途定級(jí)41農(nóng)用地分等定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒ㄓ?B D E )。A.樣地法 B疊置法C因素法D多邊形法E地塊法42土地定級(jí)估價(jià)的成果資料主要包括(BC )。A土地等別圖 B土

22、地級(jí)別圖C樣點(diǎn)分布圖 D監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖E地價(jià)指數(shù)表43在采用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和資料收集一般應(yīng)包括(ABCD)。A待估宗地和與待估宗地相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料B出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料C營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料D直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料E與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料44關(guān)于區(qū)域因素對(duì)地價(jià)的影響中，以下說法正確的有(BD)。A同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度相同B同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度不同C區(qū)域因素都是直接對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響D區(qū)域

23、因素有的對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響E對(duì)商業(yè)用地土地價(jià)格有利的區(qū)域因素對(duì)居住用地也有類似的影響45某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展土地估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，下列行為中(A B C E)是錯(cuò)誤的。A接受土地儲(chǔ)備中心委托，為確定招標(biāo)出讓底價(jià)對(duì)河西區(qū)A、B、C組團(tuán)地價(jià)評(píng)估，同時(shí)接受該市某房地產(chǎn)公司委托評(píng)估A組團(tuán)土地投標(biāo)價(jià)格B與某銀行簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，承諾按低于市場(chǎng)評(píng)估收費(fèi)的50提供評(píng)估服務(wù)C倡議建立機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，實(shí)行按市場(chǎng)行情變化、在規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±15范圍內(nèi)浮動(dòng)收費(fèi)的機(jī)制D接受委托開展土地出讓地價(jià)評(píng)估工作，未將土地技術(shù)報(bào)告交付委托方E與某銀行簽訂長(zhǎng)期合作評(píng)估協(xié)議，承諾每年按評(píng)估收費(fèi)的30予以返還46下列有關(guān)

24、土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理的正確做法是(A D )。A經(jīng)核實(shí)，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委托B對(duì)委托方提出的任何目的的土地估價(jià)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托C土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)D估價(jià)機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評(píng)估業(yè)務(wù)E就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并將估價(jià)結(jié)果反映在同一份估價(jià)報(bào)告中47在運(yùn)用剩余法對(duì)居住用地土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)方法運(yùn)用過程中有關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定應(yīng)注意的問題有(ABE)。A利用剩余法首先要考慮土地的最佳利用方式B土地利用方式的確定包括土地的用途、建筑容

25、積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容C利息的計(jì)算必須采用復(fù)利計(jì)息方式D剩余法理論依據(jù)源于地租原理，即每年的租金剩余E利潤(rùn)的計(jì)算應(yīng)考慮開發(fā)期的長(zhǎng)短48土地級(jí)別劃分可以根據(jù)總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷，它一般應(yīng)當(dāng)劃在(AB)。A頻率分布空白區(qū)B頻率分布的低值區(qū)C頻率分布的密集區(qū) D頻率分布的最高點(diǎn)E頻率分布的平緩變化區(qū)49關(guān)于路線價(jià)法，下列描述正確的是(A D E )。A在路線價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)重疊的區(qū)域，里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主B四三二一法則、霍夫曼法則是國(guó)際通用的路線價(jià)寬度修正方法C路線價(jià)不需要進(jìn)行容積率修正D甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓，用路線價(jià)法評(píng)估時(shí)仍需進(jìn)行年期修正E美國(guó)采用的是累計(jì)深度百分率原理，日本采用

26、平均深度百分率原理，前者百分率成遞增趨勢(shì)，后者百分率成遞減趨勢(shì)50下列與地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)土地估價(jià)有關(guān)的說法正確的是(B C )。A地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法等B監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化定期評(píng)估C利用地價(jià)監(jiān)測(cè)成果可實(shí)現(xiàn)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的更新D地價(jià)監(jiān)測(cè)以年為固定監(jiān)測(cè)周期E地價(jià)監(jiān)測(cè)主要工作成果是基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)情景分析題三、情景分析題(1題，有相關(guān)5小題，題號(hào)51-55，每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每小題2分，共10分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項(xiàng)得05分)現(xiàn)有一宗占地面積

27、為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時(shí)可收取押金60萬元，押金收益率為5；(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6，建筑物還原率為8。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格?；卮?1-55小題的問題。51根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適

28、合選擇的估價(jià)方法有( AB)。A收益還原法B市場(chǎng)比較法C剩余法D成本逼近法52.關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是（ABD）A適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)估價(jià)B租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)C機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性用地D位于繁華地段，沒有出租出去的賓館53.該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（D）A17496(元平方米)B17854(元平方米)C19630(元平方米)D17156(元平方米)54.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變（使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期），則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（A ）A16093(元平方米)B17854(

29、元平方米)C19630(元平方米)D17156(元平方米)解答：計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)=111/6%×1-1/（1+6%）40-5=1609.3(萬元)(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元平方米)55.假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土

30、地價(jià)格將采用何種方法（D）A以市場(chǎng)比較法價(jià)格B以收益還原法價(jià)格C采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大D采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法法權(quán)重較大解答：（一）解題思路(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(二)公式與計(jì)算步驟1本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式房地年純收益：房地年總收益年總費(fèi)用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益建筑物年純收益有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率1-1/（1

31、+土地還原率）剩余使用年數(shù)2計(jì)算步驟(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5=3(萬元)年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)計(jì)算房地年總費(fèi)用。年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬元)計(jì)算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益房地年總費(fèi)用=363180=183(萬元)(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1

32、995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限=4000×2500×(50-5)/50=900(萬元)建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=900×8=72(萬元)(3)計(jì)算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益建筑物年純收益=18372=111(萬元)(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×1-1/（1+土地還

33、原率）剩余使用年數(shù)=111/6%×1-1/（1+6%）50-5=17156(萬元)(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元平方米)四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位；計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元平方米，總價(jià)為元；計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元平方米，總價(jià)為萬元。評(píng)分說明：分項(xiàng)分步記分；計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分；只有計(jì)算結(jié)果的不得分)1、某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地

34、使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?guó)有土地租賃協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20和30。(2)C宗地：占地25000平方米，于199

35、8年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場(chǎng)行情，該宗地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)D宗地：占地35公頃，于2002年9月以國(guó)家作價(jià)入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價(jià)425元平方米。宗地 交易情況 區(qū)域因素 個(gè)別因素B宗地 -4 -2 5C宗地 0 5 -1D宗地 2 -7 -5表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時(shí)間，土地開發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投

36、資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為15，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息；土地開發(fā)的投資回報(bào)率為10；土地增值收益率為20；土地還原率取6。相對(duì)A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因開發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到七通一平時(shí)地價(jià)比五通一平高100元平方米，達(dá)到五通一平時(shí)地價(jià)比三通一平高60元平方米。根據(jù)以上條件，試回答以下問題：(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A于2002年9月1日的土地價(jià)格；(2)測(cè)算宗地A于2002年9月1日的市場(chǎng)年租金；(3)測(cè)算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。解答：1明確題目要求(1)對(duì)計(jì)算結(jié)果的要求。本題要求得到三種評(píng)估結(jié)果，

37、即宗地A的市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)年租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，其中求取宗地A的市場(chǎng)價(jià)格是最基本的問題，其他兩種評(píng)估值均可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步測(cè)算得到。(2)測(cè)算過程中的要求。本題要求按季度、按復(fù)利計(jì)算利息。2梳理有關(guān)資料本題所給資料豐富多樣，既有征地和出租資料，又有比較案例資料。應(yīng)試者要能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價(jià))，并理出解決問題的主線和主要資料內(nèi)容(各比較案例資料)。然后再看主要資料中還缺少什么(缺少案例A、B宗地的地價(jià))，便可發(fā)現(xiàn)其他資料的用處所在(可用來求取比較案例地價(jià))，這樣就不至于因信息龐雜而感到無從下手。3審查關(guān)鍵數(shù)據(jù)，謹(jǐn)防誤用或誤算本題中需特別注意待估宗地A的地價(jià)內(nèi)涵，如

38、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地開發(fā)程度、土地使用年期。等，還要留意各比較案例與估價(jià)對(duì)象在這些方面是否一致。若不一致，則在測(cè)算過程中需將其統(tǒng)一修正為地價(jià)定義所界定的情況。另外，還要關(guān)注一些細(xì)節(jié)問題，如面積單位是否統(tǒng)一；開發(fā)費(fèi)的投入方式；利潤(rùn)率、土地還原率的真實(shí)內(nèi)涵等。試題往往在這些方面設(shè)置考點(diǎn)。(二)解題思路與方法選擇1方法選擇從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主，但各比較案例價(jià)格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測(cè)算得到地價(jià)，宗地D地價(jià)需做年期修正。至于宗地A的市場(chǎng)租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，則可在評(píng)估得到宗地A地價(jià)的基

39、礎(chǔ)上，利用收還原法進(jìn)一步測(cè)算得到。2解題思路(1)首先測(cè)算各比較案例(宗地B、C、D)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的50年期土地使用權(quán)價(jià)格。即：利用成本逼近法推算宗地B價(jià)格；利用收益還原法推算宗地C價(jià)格；通過年期修正得到宗地D價(jià)格。(2)利用市場(chǎng)比較法，對(duì)通過測(cè)算得到的B、C、D宗地價(jià)格分別進(jìn)行交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及開發(fā)程度修正，得到三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格；采用適當(dāng)方法對(duì)三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地A價(jià)格。(3)在評(píng)估得到宗地A價(jià)格基礎(chǔ)上，利用收益法測(cè)算其年市場(chǎng)租金。因試題未明確土地租賃費(fèi)用問題，故假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。(4)計(jì)算宗地A市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥?/p>

40、用權(quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)成本逼近法基本公式：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)(2)市場(chǎng)比較法基本公式：比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正(3)收益還原法涉及的基本公式：1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價(jià)格公式：P=a/r×1-1/（1+r）n式中：P為土地價(jià)格；a為土地凈收益；r為土地還原率；n為土地使用年期。2)求取宗地A市場(chǎng)年租金公式：a=P×r/1-1/

41、（1+r）n式中：a為土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用)；P為宗地A價(jià)格；r為土地還原率；n為土地使用年期。3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價(jià)格公式：P=PR/r×1-1/（1+r）n式中：P為承租土地使用權(quán)價(jià)格；PR為土地盈余租金；r為承租土地使用權(quán)還原率；n為收益年期。2計(jì)算步驟題解一：(1)確定評(píng)估思路1)明確地價(jià)定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權(quán)價(jià)格。2)確定評(píng)估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測(cè)算宗地B、C土地使用權(quán)價(jià)格；然后選用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地A價(jià)格。利用收益法測(cè)算宗地A的市場(chǎng)租金。利用收益還原法測(cè)算宗地A的承租土地使用權(quán)價(jià)格。(2)

42、測(cè)算B、C、D的實(shí)例價(jià)格1)B宗地價(jià)格。利用成本逼近法測(cè)算地價(jià)：土地取得費(fèi)=÷(45÷15×10000)×(1+20)=120(元平方米)土地開發(fā)費(fèi)=÷(45÷15×10000) ×(1+30)=234(元平方米)貸款利息=120×(1+15)4-1+234×14×(1十15)3.5-1+234×14×(1+15)2.5-1+234×14×(1+15)1.5-1+234×14×(1+15)0.5-1=736+313+222+1

43、32+044=1447(元平方米)開發(fā)利潤(rùn)=(120+234)×10=3540(元平方米)土地增值收益=(120+234+1447+3540) ×20=8077(元平方米)無限年期地價(jià)=120+234+1447+3540+8077=48464(元平方米)50年期地價(jià)=48464×1-1/（1+6%）50=45833(元平方米)2)C宗地價(jià)格利用收益還原法測(cè)算地價(jià)：50年期地價(jià)=/25000×6%1-1/（1+6%）50=34676(元平方米)3)D宗地價(jià)格50年期地價(jià)=425×1-1/（1+6%）50/1-1/（1+6%）40=44521(元平

44、方米)(3)利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A的價(jià)格1)測(cè)算B宗地在七通一平狀況下的修正價(jià)格交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格45833×100/96×100/98×100/105=46397(元平方米)B宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格46397-100=36397(元平方米)2)測(cè)算C宗地在三通一平狀況下的修正價(jià)格交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格34676×100/100×100/105×100/99=33

45、358(元平方米)C宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格33358+60=39358(元平方米)3)測(cè)算D宗地在七通一平狀況下的修正價(jià)格交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格44521×100/102×100/93×100/95=49404(元平方米)D宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格49404-100=394.04(元平方米)4)計(jì)算A宗地的單位地價(jià)應(yīng)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權(quán)價(jià)格。(36397+39358+39404)÷3=38386(

46、元平方米)5)計(jì)算A宗地的總價(jià)A宗地總價(jià)：38386×30000=115158(萬元)(4)計(jì)算A宗地的市場(chǎng)租金題目未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。38386×6/1-1/（1+6%）50=2435(元平方米)(5)測(cè)算A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格1)A宗地的租金盈余 2435-10=1435(元平方米)2)測(cè)算承租土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7。1435/7%×1-1/（1+6%）50=15202(元平方米)3)A宗地承租土地使用權(quán)總價(jià)格

47、15202×30000=456.06(萬元)題解二：(1)(2)與題解一相同，第三步計(jì)算宗地A價(jià)格時(shí)，先對(duì)各案例進(jìn)行開發(fā)程度調(diào)整，再進(jìn)行交易情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，步驟如下：(3)利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A的價(jià)格1)測(cè)算B宗地的修正價(jià)格B宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格45833-100=35833(元平方米)交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格35833×100/96×100/98×100/105=36274(元平方米)2)測(cè)算C宗地的修正價(jià)格C宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格34676

48、+60=406.76(元平方米)交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格406.76×100/96×100/98×100/105=39130(元平方米)3)測(cè)算D宗地在七通一平狀況下的修正價(jià)格D宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格44521-100=34521(元平方米)交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格34521×100/96×100/98×100/105=38307(元平方米)4)計(jì)算A宗地的單位價(jià)格應(yīng)用算術(shù)

49、平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權(quán)價(jià)格(36274+39130+38307)÷3=37904(元平方米)5)計(jì)算A宗地的總價(jià)A宗地的總價(jià)格：37904×30000=113712(萬元)(4)計(jì)算A宗地的市場(chǎng)租金題目未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。37904×6/1-1/（1+6%）50=2405(元平方米)(5)測(cè)算A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格1)A宗地的租金盈余2405-10=1405(元平方米)2)計(jì)算承租土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7。1405/7%×1-1/（1+6%）20=14885(元平方米)3)A宗地承租土地使用權(quán)總價(jià)格14885×30000=44655(萬元)(二)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價(jià)格和總價(jià)格。土地情況為：