房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告

1、一、前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。（ 這些話都是瞎扯淡，反正就是讓人看了感覺很舒服的一句沒有任何意義但又必不可少的話 ）二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；（ 這個(gè)你可以對華潤青島那塊地進(jìn)行大概的了解，青島的地鐵項(xiàng)目是否對該地區(qū)造成商業(yè)上位置的提升，至于這塊地周圍的情況你可不急，后面有大把機(jī)會(huì)

2、 進(jìn)行論述。 ）項(xiàng)目處在青島，要說明2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如， 青島在山東的地位及青島港是“東北亞國際航運(yùn)中心”這里你可以吹牛一下青島港，到青島港網(wǎng)站上大把， 畢竟華潤在青島的地塊主要為商業(yè)項(xiàng)目，這個(gè)和青島港的描述很有關(guān)鍵 。3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，（ 我雖然沒去過華潤青島那塊地，但我感覺那塊地是在香港路中 心，那它所得這塊地一般都是要付出一定的搬遷費(fèi)用，那這里你可就要費(fèi)勁了，搞不到也不要緊，空著） 。二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；（ 這個(gè)你也可以大膽

3、冠冕堂皇的進(jìn)行吹牛，當(dāng)然可以參考一個(gè)比較專業(yè)的寫法進(jìn)行述說 ）2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò) 大社會(huì)影響力的作用（ 你可以介紹華潤在山東的項(xiàng)目，以及在全國的項(xiàng)目分布情況（這個(gè)你在華潤置地網(wǎng) 站上能找到她在全國的項(xiàng)目情況。）提升品牌這種話題從來都是扯淡。 ）；3、從公司未來的利潤需求、 可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義 （這個(gè)可是比較難搞到， 可以留到最后寫。 ）； 第一部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。（ 這個(gè)通過百度地圖 就能找到，谷歌地圖也行，然后把整個(gè)題圖用QQ

4、的方式剪下來粘貼在這里，附圖內(nèi)容：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、 地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 ）宗地現(xiàn)狀1、四至范圍（ 這個(gè)詞我沒看明白，你自己琢磨吧 ）；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；（地理位置你百度能解決 ）3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積（ 這是要現(xiàn)場了解，其實(shí)有時(shí)候電話也能了解得到一些 ）；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況

5、等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；（ 這是要現(xiàn)場了解，其實(shí)有時(shí)候電話也能了解得到一些 ）5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；（ 這是要現(xiàn)場了解，其實(shí)有時(shí)候電話也能了解得到一些 ）6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；（ 這是要現(xiàn)場了解，其實(shí)有時(shí)候電話也能了解得到一些 ）7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（這是要現(xiàn)場了解，其實(shí)有時(shí)候電話也能了解得到一些 ）附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； （記住要用到地圖一

6、定要充分發(fā)揮百度和谷歌的威力。） 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 （ 這個(gè)通過百度和谷歌也能解決，然后自己再推測）1、交通狀況1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（寫出幾路公交車路過，這個(gè)在青島公交車網(wǎng)上能找 到答案。然后距離青島火車站和青島汽車站以及青島輪渡多遠(yuǎn)。公里數(shù)目可以大概簡單估算。反正就要寫出好像你對這個(gè)地方很熟悉的樣子，其實(shí)你對這個(gè)地方一點(diǎn)都不熟悉。 ）（ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)

7、，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 （這個(gè)信息對商業(yè)地產(chǎn)意義不大）3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 （這個(gè)信息對商業(yè)地產(chǎn)意義不大）4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場（ 把青島幾個(gè)大的 shopping mall 和這塊地距離都寫出來，一定不能漏“青島奢侈品中心 海信廣場” ）5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 （ 上面隨便寫寫，反正就是要讓看報(bào)告的人了解到這個(gè)項(xiàng)目地 的周圍生活情況，不過對于商業(yè)用地來說，意義不大。如

8、果要是住宅地那這些信息很 important 。 ）（二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/ 超市的建設(shè)等。9、其他 （以上 9 個(gè)條件，是評價(jià)一塊地的生活情況，對于商業(yè)用地來說構(gòu)不成大意義，但是不要忘了對 這塊地在這幾個(gè)方面上進(jìn)行吹牛式的包裝。）五、大市政配套（ 都要說明距宗

9、地距離、成本、接入的可能性 ）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展（包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 青島現(xiàn)在唯一能拉出場面的規(guī)劃 就是膠州灣高速和地鐵項(xiàng)目）2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、

10、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。（ 這些隨便寫，反正就是寫出很好。關(guān)鍵是語言要專業(yè) ）六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積（ 這些可是要落實(shí)具體數(shù)據(jù)，能得到詳細(xì)盡量詳細(xì)。需要落實(shí)數(shù)據(jù)的信息都是越詳細(xì)越有說服力，就算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確也要寫到小數(shù)點(diǎn)。看報(bào)告的人 根本就不會(huì)去估算你的數(shù)字是否會(huì)準(zhǔn)確，他看到一個(gè)數(shù)據(jù)只是在腦海中知道這塊地多大，但是你落實(shí)到小 數(shù)點(diǎn)，看報(bào)告的人就對你的工作得到認(rèn)可，當(dāng)然他要是問起你這個(gè)數(shù)據(jù)如何得到，你要會(huì)自圓其說。 ）2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積（同上）3、綜合容積率、住宅容積率

11、（同上）4、建筑密度 （同上）5、控高 （ 這個(gè)要查資料，查當(dāng)?shù)氐目罩锌刂频母叨取?）6、綠化率 （同第一條）7、其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 （這個(gè)估計(jì) 你搞不到，只能采取推算）第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析合作方式及條件股東投資和注冊是1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等 要查工商資料，這個(gè)你沒必要寫 ）2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公 司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確

12、合作 方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定（以上幾條都是難度很大，你可以不用寫，因?yàn)槟愕膶用孢€達(dá)不到）二、土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途（以上 3 條你可以通過公司的相關(guān)文件能查到，一般公司中標(biāo)某塊地都會(huì)在網(wǎng)絡(luò)上公布，公告上一般都有 “土地位置”和“面積”“用途”）（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得

13、土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日 （以上感覺不是這次所要寫的重點(diǎn)）五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì) 變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停 建所有區(qū)內(nèi)住宅等。六、總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的 條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確

14、定條款可能遭受的損失和對開發(fā) 進(jìn)度的影響等。第三部分： （以下分析完全是在百度上找答案， Ctrl+c 和 Ctrl+V 的組合威力開始發(fā)功 ）一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述? 形成時(shí)間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5 年）? 開工量 / 竣工量? 銷售量 / 供需比? 平均售價(jià)3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征? 平均售價(jià)? 開發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式? 平均消化率? 平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最

15、好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)6、結(jié)論：? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位

16、2、目標(biāo)人群特征 / 來源區(qū)域 / 行業(yè)特點(diǎn)3、產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比 例。3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 （ 以下涉及到宅基地的描述可以省略 ）1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什 么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和所追

17、尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè) 計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深 的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方 法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、 危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供 水、排水、通

18、訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn) 品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施 （大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面 積作出判斷。7、結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否 存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升 值潛力做出初

19、步評估。 （任何評估都是人的主觀性占首位，并且任何評估都是像新聞聯(lián)播那樣，任務(wù)都是 出色完成， 產(chǎn)量都是翻番之托詞， 所以評估的結(jié)果肯定是好， 肯定是項(xiàng)目前景十分光明， 猶如有 10個(gè)太陽 ）二、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。四、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測 （ 這個(gè)的技術(shù)性問題，你說不喜歡數(shù)學(xué)，估計(jì)這塊對你來說十分難，首先是得到的數(shù)據(jù)難， 第二是根據(jù)所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析難！ ）說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品

20、類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2 ）土地成本前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析 （這些好像和你沒關(guān)系，這些是財(cái)務(wù)人員的事情。一些財(cái)務(wù)的專用名詞你不懂的話可以百度

21、解決。這是必須）1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入直接成本 總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報(bào)率3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年20XX年合計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年結(jié)算面積（ m2）單位利潤（元/m2）利潤 （萬元 ）4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。定百分比來比（1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升 較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本X 90%預(yù)測成本 預(yù)

22、測成本X 110%預(yù)測成本X 120%總投資稅前利潤 稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率定百分比來比（ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià)X 90%預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià)x 110%預(yù)測售價(jià)x 120% 營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（ 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤 稅后凈利率總投資回報(bào)率四、項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

23、3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。六、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活 配套、是否符合集團(tuán)公司一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌

24、、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活 配套、是否符合集團(tuán)公司一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū) 域土地價(jià)格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（一）主要指標(biāo)測算1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M A+ nM樓面地價(jià)完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位

25、價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià)R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。（二）競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目5、參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。（三）制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可

26、以通過其他指標(biāo)分析可接受 的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融 資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容、部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額