房地產(chǎn)精品文檔080407常州和平國(guó)際商業(yè)街招商方案

1、和平國(guó)際商業(yè)街招商方案及計(jì)劃綜述我司前面已經(jīng)就本項(xiàng)目的商業(yè)定位和規(guī)劃做了詳細(xì)的描述，現(xiàn)就具體招商方案和計(jì)劃做如下安排，并就業(yè)態(tài)分布、商鋪劃分、租金體系做詳細(xì)分析。2招商的目的打消商鋪投資者的顧慮，提供給他們更好更多的租戶(hù)供其直接簽約。引進(jìn)主力店，帶活整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，為其他商鋪及住宅實(shí)現(xiàn)增值，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的銷(xiāo)售回報(bào)。3招商策略描述一：主力店引進(jìn)：TESCO樂(lè)購(gòu)-已經(jīng)在進(jìn)行，預(yù)計(jì)2008年3月簽署意向協(xié)議并支付定金。備選品牌：沃爾瑪、家樂(lè)福次主力店引進(jìn)：知名電器連鎖店等，如蘇寧電器（根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求，待定）2008年6月起在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始租賃商業(yè)客戶(hù)儲(chǔ)備，盡可能建立更多的商戶(hù)資源。并陸續(xù)簽訂租賃意向

2、。4招商策略描述二：B區(qū)商業(yè)：B區(qū)商業(yè)包括1個(gè)部分：B1沿街底商沿街底商：定位為娜嘉時(shí)尚生活中心（生活鄰里中心），作為住宅配套。該定位為引導(dǎo)形式定位，以強(qiáng)調(diào)凸顯出歐式風(fēng)格的完美生活定位。實(shí)際操作中，直接銷(xiāo)售，由業(yè)主自營(yíng)、自行租賃、或委托我們招商但由其直接與商業(yè)企業(yè)簽訂租賃合同（需承擔(dān)1.5個(gè)月招商傭金）。5主力店招商流程6篩選客戶(hù)名單確定目標(biāo)客戶(hù)后，進(jìn)行登門(mén)拜訪，推廣本項(xiàng)目拜訪客戶(hù)結(jié)束后，根據(jù)客戶(hù)意向，填寫(xiě)客戶(hù)登記表。意向客戶(hù)，進(jìn)行進(jìn)一步洽談，并幫助客戶(hù)合理的推薦位置。未表示有意向客戶(hù)，分析原因，分析是否有能力滿(mǎn)足客戶(hù)，如不能轉(zhuǎn)為儲(chǔ)備客戶(hù)，如可以則反饋客戶(hù)。邀約客戶(hù)登門(mén)拜訪客戶(hù)認(rèn)可后，進(jìn)行進(jìn)一

3、步洽談，并幫助客戶(hù)合理的推薦位置。YNYN客戶(hù)不認(rèn)可，轉(zhuǎn)為儲(chǔ)備客戶(hù)，結(jié)束洽談?？蛻?hù)確認(rèn)后，進(jìn)入商務(wù)談判流程，簽訂招商意向書(shū)，交納定金招商協(xié)議正式確定，新聞發(fā)布會(huì)，簽約儀式客戶(hù)提供裝修效果圖和裝修方案安排客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修、準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)，進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)業(yè)宣傳。一般客戶(hù)招商流程7填寫(xiě)招商意向書(shū)（招商部、客戶(hù)）客戶(hù)資格考察，評(píng)估，已有門(mén)店參觀（招商部）N存檔Y確定合作意向，簽訂招商意向書(shū)，交納定金客戶(hù)遞交裝修方案，進(jìn)行審核審核通過(guò)后，簽訂正式協(xié)議書(shū)安排客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修、準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)，進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)業(yè)宣傳。招商模式8主動(dòng)型招商針對(duì)目標(biāo)：重點(diǎn)客戶(hù)、主力店客戶(hù)招商方式：第一步 首先進(jìn)行客戶(hù)篩選和挑選，確立重點(diǎn)主力客戶(hù)名單第二步 攜

4、帶初步項(xiàng)目資料，電話(huà)邀約客戶(hù)，進(jìn)行登門(mén)拜訪第三步 邀請(qǐng)客戶(hù)前往現(xiàn)場(chǎng)考察，建議客戶(hù)設(shè)店位置第四步 與客戶(hù)進(jìn)行簡(jiǎn)單商務(wù)談判，簽訂意向協(xié)議書(shū)第五步 根據(jù)客戶(hù)提出的要求進(jìn)行調(diào)整與方案修改，給予答復(fù)第六步 客戶(hù)確認(rèn)后，正式簽署合同，安排客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修第七步 簽約發(fā)布會(huì)，配合客戶(hù)進(jìn)行媒體宣傳9被動(dòng)性招商針對(duì)目標(biāo)：一般客戶(hù)，小客戶(hù)招商方式：第一步 通過(guò)廣告宣傳吸引客戶(hù)主動(dòng)前往招商中心進(jìn)行咨詢(xún)第二步 我方建立客戶(hù)信息并進(jìn)行評(píng)估考察第三步 通過(guò)評(píng)估的客戶(hù)進(jìn)行商務(wù)洽談，并簽訂正式協(xié)議第四步 安排客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修，并配合客戶(hù)進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)設(shè)計(jì)10設(shè)計(jì)性招商針對(duì)目標(biāo)：主題型客戶(hù)，投資型客戶(hù)招商方式：第一步 設(shè)計(jì)各類(lèi)商業(yè)組合主

5、題（如淘寶吧、美食美客）第二步 根據(jù)設(shè)計(jì)的商業(yè)組合進(jìn)行針對(duì)性招商第三步 設(shè)計(jì)招商優(yōu)惠方案和聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方案，吸引高端客戶(hù)進(jìn)駐第四步 安排客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修，并配合客戶(hù)進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)設(shè)計(jì)具體的招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)及任務(wù)在第四部分方案中已有描述整體招商策略主力店先行，利用主力店優(yōu)勢(shì)進(jìn)行招商宣傳。個(gè)性次主力店優(yōu)先于其他業(yè)態(tài)先行招商。對(duì)于優(yōu)勢(shì)品牌，給予3個(gè)月免租期，其他品牌給予1個(gè)月免租期。銷(xiāo)售和招商配合，大部分商鋪只進(jìn)行商業(yè)定位規(guī)劃，提供招商服務(wù)，由投資業(yè)主與租戶(hù)直接簽訂租約，小部分商鋪 給予2年8%回報(bào)。提供招商服務(wù)的，收取1.5個(gè)月招商傭金。餐飲品牌建議多使用電力設(shè)備，油煙排放要求商家經(jīng)過(guò)環(huán)保處理。B區(qū)為概念引導(dǎo)性

6、定位，不主動(dòng)提供招商服務(wù)，但建議預(yù)留58個(gè)鋪位進(jìn)行招商，以凸顯定位風(fēng)格，達(dá)到銷(xiāo)售目的。租金定位依據(jù)：周?chē)袌?chǎng)行情參考項(xiàng)目周?chē)?公里內(nèi)商業(yè)租金價(jià)格，并結(jié)合常州市場(chǎng)綜合租金水平。商業(yè)定位及配套情況項(xiàng)目定位和主力店的引入，對(duì)租金的提升起到輔助作用。樓層和所處位置樓層和所處位置（是否靠近樓梯、是否為死路等）對(duì)租金價(jià)格起引導(dǎo)作用。實(shí)際租金可承受能力不同類(lèi)別的商業(yè)有最高租金承受力，結(jié)合日常招商經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行合理把控。各樓層業(yè)態(tài)分布紅色區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，紅色區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，招商引入次主力店，提升整體形象。招商引入次主力店，提升整體形象。A A 生活配套B B 咖啡簡(jiǎn)餐、棋牌室、足療可與前面鋪位打

7、通合租C C 美食美客餐飲廣場(chǎng)D D 青年流行購(gòu)物廣場(chǎng)E E 文化用品店F F 品牌咖啡店G G 方案一：屈臣氏 方案二：高端品牌時(shí)尚店H H 首飾工藝、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳AABFCCCCDDDDDEEDGH一層 超市+商業(yè)街 定位租金單坪（元/天/M2)可引入業(yè)態(tài)列舉A 生活配套124H銀行、鮮花禮品、洗衣店、面包房文具店、電信移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、郵局B 簡(jiǎn)餐咖啡1簡(jiǎn)餐咖啡、棋牌吧、足療、按摩C 美食美客23中餐、西餐、品牌連鎖餐飲、快餐、品牌老字號(hào)D 青年購(gòu)物1.5淑女裝、彩妝、鞋帽、休閑裝、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)服飾E 文化用品4文具店、教育圖書(shū)、奶茶店、小食店F 品牌咖啡5品牌咖啡店、簡(jiǎn)餐店G 方案一 屈臣氏

8、方案二 高端時(shí)尚店2.54屈臣氏高端服飾、品牌館H 首飾工藝 移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳3聯(lián)通、移動(dòng)、首飾工藝租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：該區(qū)域帶租約銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)A區(qū)1層鮮花禮品移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳面包房郵局24小時(shí)銀行洗衣店社區(qū)書(shū)店精品食品屋文具店 文印店社區(qū)醫(yī)院玩具店鹵菜店音像店品牌咖啡店、簡(jiǎn)餐店、足療、按摩可與前面鋪位打通租賃A區(qū)1層租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：紅色框區(qū)域銷(xiāo)售后，提供招商服務(wù)，收取傭金黑色框區(qū)域：方案一：整租給屈臣氏等大商戶(hù)后，打包進(jìn)行整體銷(xiāo)售方案二：分割做高端時(shí)尚店，采用帶租約形式銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)。首飾工藝移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳方案二：高端時(shí)尚店方案二：高端時(shí)尚店方案

9、一：肯德基、屈臣氏等品牌主力形象店藍(lán)色框區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，藍(lán)色框區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，招商引入次主力店，提升整體形象。招商引入次主力店，提升整體形象。租賃給大商戶(hù)后，可考慮打包整體出售。租賃給大商戶(hù)后，可考慮打包整體出售。老字號(hào)老字號(hào)西餐西餐中餐中餐快餐快餐連鎖連鎖餐飲餐飲A區(qū)1層租賃和銷(xiāo)售配合方式租賃和銷(xiāo)售配合方式：該區(qū)域采用純銷(xiāo)售并提供招商服務(wù)工作，如果委托我方招商，收取招商傭金。紅色區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，紅色區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，招商引入次主力店，提升整體形象。招商引入次主力店，提升整體形象。租賃給大商戶(hù)后，可考慮打包整體出售。租賃給大商戶(hù)后，可考慮打包整體出售。品牌咖啡店，簡(jiǎn)餐店彩妝館運(yùn)動(dòng)

10、時(shí)尚女包、飾品配襯、內(nèi)衣書(shū)店 文具店 奶茶店 禮品店淑女裝淑女裝品牌女裝品牌女裝精品女鞋精品女鞋19二層 超市+商業(yè)街DAB紅色框區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，紅色框區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留，招商引入次主力店，提升整體形象。招商引入次主力店，提升整體形象。租賃給大商戶(hù)后，可考慮打包整體出售。租賃給大商戶(hù)后，可考慮打包整體出售。A A 家庭生活館B B 咖啡簡(jiǎn)餐旗艦店C C 美食美客餐飲廣場(chǎng)D D 時(shí)尚精品店E E 品牌折扣服裝店F F 男士專(zhuān)賣(mài)區(qū)CCCCEEF 定位租金單坪（元/天/M2)可引入業(yè)態(tài)列舉A 家庭生活館1家居、擺設(shè)、喜物、禮品、簡(jiǎn)易家具、生活用品B 咖啡簡(jiǎn)餐旗艦店1.5如：迪歐咖啡、天語(yǔ)雅閣C

11、美食美客餐飲廣場(chǎng)12延續(xù)1樓業(yè)態(tài)D 時(shí)尚精品店0.8網(wǎng)店、流行服裝、個(gè)性制作商品E 品牌折扣服裝店 ITAT1.5品牌折扣服飾，如ITATF 男士專(zhuān)賣(mài)區(qū)2男裝、男鞋、品牌服飾精品家居精品家居擺設(shè)喜物擺設(shè)喜物家具展示店家具展示店廚衛(wèi)精品廚衛(wèi)精品生活用品生活用品A區(qū)2層租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：該區(qū)域采用純銷(xiāo)售并提供招商服務(wù)工作，如果委托我方招商，收取招商傭金。A區(qū)2層租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：該區(qū)域采用純銷(xiāo)售并提供招商服務(wù)工作，如果委托我方招商，收取招商傭金。紅色框區(qū)域方案一：帶租約銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)方案二：整租給大商戶(hù)后，打包整體出售男鞋品牌男裝A區(qū)2層租賃和銷(xiāo)

12、售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：紅色框以外區(qū)域采用純銷(xiāo)售并提供招商服務(wù)工作，如果委托我方招商，收取招商傭金。紅色框區(qū)域：方案一：帶租約銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)方案二：整租給大商戶(hù)后，打包整體出售時(shí)尚精品店延續(xù)延續(xù)1 1層業(yè)態(tài)層業(yè)態(tài)品牌折扣店24A區(qū)3層租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：紅色框區(qū)域建議開(kāi)發(fā)商保留方案一：帶租約銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)方案二：整租給大商戶(hù)后，打包整體出售品牌餐飲店A區(qū)3層租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配合方式：方案一：帶租約銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)方案二：整租給大商戶(hù)后，打包整體出售時(shí)尚精品店兒童娛樂(lè)兒童娛樂(lè) 特色餐飲特色餐飲A區(qū)4層租賃和銷(xiāo)售配合方式：租賃和銷(xiāo)售配

13、合方式：本區(qū)域帶租約銷(xiāo)售，給予2年8%回報(bào)。業(yè)態(tài)包括：特色美食、咖啡店、電玩、茶社、足療中心、SPA會(huì)所、健身中心、KTV、兒童娛樂(lè)、兒童攝影、兒童教育等。27可引入品牌列舉：28娜嘉時(shí)尚生活中心（B區(qū)）NAGA-Living Center29娜嘉時(shí)尚生活中心（NAGA-Living Center）NAGA Living Center: The perfect combination of neighborhood business and BLOCK business formsBLOCK商業(yè)是一種來(lái)自美國(guó)的全新商業(yè)模式， 即 B-Business（商業(yè)） L-Leisure（休閑） O-O

14、pen（開(kāi)放） C-Crowd（人群） K-Kind（親和）30郵政 銀行 洗衣店 書(shū)店 報(bào)刊店音像店 花店 藥店 家常菜 社區(qū)醫(yī)院B區(qū)計(jì)劃引入商業(yè)示意：銷(xiāo)售策略第一階段：B區(qū)一期門(mén)面商鋪第二階段：A區(qū) 1、先銷(xiāo)售集中商業(yè)部分，如圖紅色框。2、銷(xiāo)售綠色框區(qū)域4樓及藍(lán)色框區(qū)域23樓部分區(qū)域。3、橙色（單身公寓）內(nèi)鋪及外鋪（1-3F）。4、綠色區(qū)域剩余可銷(xiāo)售鋪位。5、黑色框區(qū)域鋪位。第三階段：B區(qū)二期門(mén)面商鋪說(shuō)明：1、銷(xiāo)售采用先難后易的策略，將難去化的鋪位先行銷(xiāo)售，并靈活合理應(yīng)用返租策略促進(jìn)銷(xiāo)售。2、第二階段也可以延緩銷(xiāo)售集中商業(yè)部分（綠色框區(qū)域4樓），使得可以留出時(shí)間尋找可以一次性購(gòu)買(mǎi)整體商業(yè)的

15、客戶(hù)，但這樣如在其他部分銷(xiāo)售結(jié)束后，該部分還未銷(xiāo)售出去，則容易造成滯銷(xiāo)。招商進(jìn)度計(jì)劃因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的建設(shè)周期我們無(wú)法確定，目前我們暫定拆遷時(shí)間為2008年5月，施工時(shí)間為2008年6月。建設(shè)周期2年。以下我們的招商節(jié)點(diǎn)均以此為前提展開(kāi)2008.1-2008.6 招商顧問(wèn)第一階段：商業(yè)定位、VI設(shè)計(jì)、主力店引進(jìn)、圖紙定稿2008.7-2008.8- 平面、立面、形象設(shè)計(jì)需出來(lái)圖紙，并分割，通過(guò)有關(guān)部門(mén)審批; 主力店或主力街區(qū)客戶(hù)拜訪； 招商客戶(hù)儲(chǔ)備.2008.9起-招商蓄水，聯(lián)絡(luò)目標(biāo)商戶(hù)，開(kāi)始招商意向簽約3435謝謝！2008年3月9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。22.3.1822.3.18Friday

16、, March 18, 202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。11:45:0911:45:0911:453/18/2022 11:45:09 AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。22.3.1811:45:0911:45Mar-2218-Mar-2212、故人江海別，幾度隔山川。11:45:0911:45:0911:45Friday, March 18, 202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。22.3.1822.3.1811:45:0911:45:09March 18, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。2022年3月18日星期五上午11時(shí)45分9秒11:45:0922.3.1815、比不了得

17、就不比，得不到的就不要。2022年3月上午11時(shí)45分22.3.1811:45March 18, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022年3月18日星期五11時(shí)45分9秒11:45:0918 March 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。上午11時(shí)45分9秒上午11時(shí)45分11:45:0922.3.189、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。22.3.1822.3.18Friday, March 18, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。11:45:0911:45:0911:453/18/2022 11:45:0

18、9 AM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。22.3.1811:45:0911:45Mar-2218-Mar-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。11:45:0911:45:0911:45Friday, March 18, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。22.3.1822.3.1811:45:0911:45:09March 18, 202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。2022年3月18日星期五上午11時(shí)45分9秒11:45:0922.3.1815、楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。2022年3月上午11時(shí)45分22.3.1811:45March 18, 202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2022年3月18日星期五11時(shí)45分9秒11:45:0918 March 202217、空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。上午11時(shí)45分9秒上午11時(shí)45分11:45:0922.3.189、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。22.3.1822.3.18Friday, March 18, 202210、閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。11:45:0911:45:0911:453/18/2022 11:45:09 AM11