售樓處調(diào)研報告

1、售樓處調(diào)研報告Sales offices2012May.23th1701090221 張丹 指導(dǎo)老師： 李炳南南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院環(huán)藝0905實地調(diào)研案例售樓處包裝售樓處風(fēng)水學(xué)功能要件詳解主要主要內(nèi)容內(nèi)容1入口區(qū)設(shè)置要點入口區(qū)設(shè)置要點 3洽談簽約區(qū)設(shè)置要點洽談簽約區(qū)設(shè)置要點2展示區(qū)設(shè)置要點展示區(qū)設(shè)置要點 4工作休閑區(qū)設(shè)置要點工作休閑區(qū)設(shè)置要點1售樓處選址售樓處選址 2售樓處外部環(huán)境要點售樓處外部環(huán)境要點 3售樓處內(nèi)部風(fēng)水布局重點售樓處內(nèi)部風(fēng)水布局重點 4售樓處是否應(yīng)做祭祀活動售樓處是否應(yīng)做祭祀活動5開盤強銷期的售樓處風(fēng)水提點開盤強銷期的售樓處風(fēng)水提點1：公共空間的私人化：公共空間的私人化2：合

2、理安排售樓處空間動線：合理安排售樓處空間動線1調(diào)研目的調(diào)研目的 中央金地售樓中心中央金地售樓中心2調(diào)研概況調(diào)研概況 鼓北財智廣場鼓北財智廣場3調(diào)研收獲調(diào)研收獲 閱城國際花園閱城國際花園 外部給人的整體感覺還算大氣、莊外部給人的整體感覺還算大氣、莊重，符合項目形象。重，符合項目形象。 售樓處建在水上，用水景打造靈動售樓處建在水上，用水景打造靈動景觀樣板，其設(shè)計不但注重精美的現(xiàn)代景觀樣板，其設(shè)計不但注重精美的現(xiàn)代設(shè)計的細部，而且以獨特的方式展示了設(shè)計的細部，而且以獨特的方式展示了“動動”與與“靜靜”，“聲聲”與與“色色”的環(huán)的環(huán)境，體現(xiàn)了妙趣橫生的創(chuàng)意。境，體現(xiàn)了妙趣橫生的創(chuàng)意。 作為售樓主戰(zhàn)場的

3、售樓處主要作用是作為售樓主戰(zhàn)場的售樓處主要作用是提供一個銷售接待場所，及初步展示項目提供一個銷售接待場所，及初步展示項目的形象、氣質(zhì)和風(fēng)格。的形象、氣質(zhì)和風(fēng)格。 該售樓處分為兩層，一層為接該售樓處分為兩層，一層為接待迎賓，二層是前臺接待、模型展待迎賓，二層是前臺接待、模型展區(qū)、洽談大廳、簽約區(qū)、辦公區(qū)。區(qū)、洽談大廳、簽約區(qū)、辦公區(qū)。 上樓左側(cè)位置，銷售人員工作區(qū)設(shè)在入口正前方，模型展區(qū)位于大中央，洽談區(qū)位于右側(cè)靠窗位置，整個空間規(guī)劃滿足了功能流線，保障了日常銷售流程暢通。服務(wù)臺造型太簡單，檔次和品質(zhì)強調(diào)不夠，裝修沒有多大吸引力，風(fēng)格和品質(zhì)我不滿意，如果我是購房者，恐怕調(diào)動不了我購房的胃口，估計

4、他們就達不到銷售的目的。調(diào)調(diào) 研研 收收 獲獲調(diào)調(diào) 研研 收收 獲獲 通過實地的參觀和網(wǎng)上的學(xué)習(xí)，我較為系統(tǒng)的了解了售樓處建筑設(shè)計的一些思維方法和設(shè)計理念，同時也提高了自身調(diào)查分析和綜合思考的能力。 1、模型展示區(qū)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時解說。2、簽約過程非常關(guān)鍵，一點異動都可能中止購買行為，所以簽約區(qū)靠近財務(wù)區(qū)位于最里邊半圍合室內(nèi)，比較偏僻，安靜，可以減少干擾。3、簽約完就會到財務(wù)區(qū)交款或辦理財務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時間。 4、當然，售樓處展示空間的設(shè)計也契合體驗經(jīng)濟，體現(xiàn)企業(yè)文化。我覺得售樓處的外形要新穎別致，能抓住人們的視線；環(huán)境設(shè)計要舒適、優(yōu)雅，構(gòu)筑

5、一個以綠色、自然、健康、生態(tài)為主題的這樣一種氛圍，使客戶在進入售樓部的第一時刻就能深刻的體會到項目的總體氣質(zhì)以及項目的獨特賣點。 大門輻射區(qū)接待接待迎賓迎賓區(qū)區(qū)模型模型展示展示區(qū)區(qū) 分戶分戶模型模型區(qū)區(qū)吊球、拱門、橫幅、廣吊球、拱門、橫幅、廣告牌之類的宣傳品，導(dǎo)告牌之類的宣傳品，導(dǎo)示牌、停車場。示牌、停車場。視樓盤的檔次而定，有些視樓盤的檔次而定，有些樓盤安排門童開門迎賓。樓盤安排門童開門迎賓。刷鞋機、傘架刷鞋機、傘架巨大的模型沙盤遠沒有精致的小沙盤顯現(xiàn)檔次。放置整體模型與單巨大的模型沙盤遠沒有精致的小沙盤顯現(xiàn)檔次。放置整體模型與單體獨棟的模型。模型臺邊的墻面可設(shè)置墻面掛壁式沙盤，顯示該樓體獨

6、棟的模型。模型臺邊的墻面可設(shè)置墻面掛壁式沙盤，顯示該樓盤的區(qū)位及周邊配套情況、景觀特色、道路等。模型展示區(qū)與鄰近盤的區(qū)位及周邊配套情況、景觀特色、道路等。模型展示區(qū)與鄰近洽談區(qū)間，可放置洽談區(qū)間，可放置3D3D動畫模型視頻。具備空間感的感應(yīng)性模擬場景。動畫模型視頻。具備空間感的感應(yīng)性模擬場景。展示現(xiàn)在熱銷的戶型，展示現(xiàn)在熱銷的戶型，擺在總體模型的傍邊位擺在總體模型的傍邊位置。置。售樓處功能要件詳解展板宣傳區(qū)建材建材展示展示區(qū)區(qū)銷控銷控區(qū)區(qū) 在宣傳區(qū)有條件的情況在宣傳區(qū)有條件的情況下還可以做地面、墻面投影下還可以做地面、墻面投影幻燈宣傳。更加生動的展示幻燈宣傳。更加生動的展示開發(fā)商、項目的文化及

7、理念。開發(fā)商、項目的文化及理念。 很多售樓處簡單的把建材推在一很多售樓處簡單的把建材推在一個角落。這樣的展示還不如不做。個角落。這樣的展示還不如不做。建材展示區(qū)要么不做，要么就做建材展示區(qū)要么不做，要么就做好，真正起到建材展示的作用。好，真正起到建材展示的作用。售樓處功能要件詳解銷控表要不斷迅速更新，銷控表要不斷迅速更新，不斷貼上去的已售標簽?zāi)懿粩噘N上去的已售標簽?zāi)苁宫F(xiàn)場的售樓氣氛熱烈上使現(xiàn)場的售樓氣氛熱烈上升。達到熱銷中的效果。升。達到熱銷中的效果。人少的時候放輕音樂、慢音樂。人多的時候放激情音樂、快音樂 空調(diào)溫度較高時顧客會偏感性， 空調(diào)溫度較低時顧客偏理性多用暖色調(diào)，少用冷色調(diào)多用暖色調(diào)

8、，少用冷色調(diào) 選擇靠近財務(wù)區(qū)，因為一般簽約完就會到財務(wù)區(qū)交款或辦理財務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時間，不會節(jié)外生枝。簽約區(qū)最好比較偏僻，安靜，可以減少干擾。簽約過程非常關(guān)鍵，往往這時候顧客心理非常脆弱，一點異動都可能中止購買行為。洽談區(qū)要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化 這個區(qū)域一般入門可見有大型的接待臺，臺面上有；樓書、宣傳單、戶這個區(qū)域一般入門可見有大型的接待臺，臺面上有；樓書、宣傳單、戶型圖、報紙、等。臺面下有：電話機，傳真、客戶登記本、客戶留言冊、等。型圖、報紙、等。臺面下有：電話機，傳真、客戶登記本、客戶留言冊、等。 工作區(qū)包括；證書文件架、文化憑證展示間、銷售人員工作室、經(jīng)理室、工

9、作區(qū)包括；證書文件架、文化憑證展示間、銷售人員工作室、經(jīng)理室、財務(wù)室、員工更衣室、員工餐廳、員工休息室、員工通道、存儲室、等。財務(wù)室、員工更衣室、員工餐廳、員工休息室、員工通道、存儲室、等。一般財務(wù)區(qū)安排在獨立的圍合室內(nèi)會更加安全點，在人流動線來說，財務(wù)區(qū)一般財務(wù)區(qū)安排在獨立的圍合室內(nèi)會更加安全點，在人流動線來說，財務(wù)區(qū)會安排靠近簽約區(qū)，更方便客戶。因為一般簽約完就會到財務(wù)區(qū)交款或辦理會安排靠近簽約區(qū)，更方便客戶。因為一般簽約完就會到財務(wù)區(qū)交款或辦理財務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時間，不會節(jié)外生枝。給客戶的感覺財務(wù)手續(xù)，越近越可以縮短客戶猶豫的時間，不會節(jié)外生枝。給客戶的感覺也比較人性化。

10、也比較人性化。飲品間：咖啡吧、飲品臺、酒柜、茶座飲品間：咖啡吧、飲品臺、酒柜、茶座 游戲：兒童游樂場所、娛樂小游戲等。游戲：兒童游樂場所、娛樂小游戲等。 在休閑區(qū)種花養(yǎng)魚是常見的，更有些售樓處把鳥兒請進了售樓處。這些在休閑區(qū)種花養(yǎng)魚是常見的，更有些售樓處把鳥兒請進了售樓處。這些鳥兒在空中、盆栽的樹木花草間自由飛翔鳥兒在空中、盆栽的樹木花草間自由飛翔 , ,翻飛鳴叫的鳥兒給休閑區(qū)的客戶多一份樂趣。翻飛鳴叫的鳥兒給休閑區(qū)的客戶多一份樂趣。售樓工作區(qū) 財務(wù)區(qū) 休閑區(qū) 公共空間的私人化在做公共空間項目的時候，因為是售樓處，和客戶接觸比較多的是公共空間，所以需要做很多私人化空間的視覺，來建造賓至如歸的商

11、業(yè)場所。同時通過這樣一種手段來營造一種客戶未來可以在此獲得的生活氛圍。現(xiàn)在南方有些開發(fā)商把很多私人空間的東西搬進了售樓處，酒吧間、書房、客廳、花草盆景以及魚蟲、鳥籠都請進了售樓處，細致到每一個局部沙發(fā)、吊燈、茶幾、洗手間都能給客戶一種賓至如歸的感覺。售售 樓樓 處處 包包 裝裝動線動靜分區(qū)安排合理，洽談區(qū)需要安靜舒適，接待區(qū)宜靠近主入口，從展示區(qū)到洽談區(qū)要有便捷流線。比例空間的高低大小要有主次對比，比例適當。層次移動變化的層疊空間將增添售樓處空間的魅力，這種移動角度的獲得不僅在室內(nèi)，同樣適用于室外看入室內(nèi)的視角。燈光展示區(qū)域需要700lux以上的照度，而洽談區(qū)的照度僅需300lux。表達區(qū)域模

12、型有被掛上墻的傾向，銷售部門喜歡有地方表達賣點，噴繪口號是常見做法。驚喜意料之外的喜悅是售樓處要表達的，消費者永遠需要有新鮮的刺激，從中感受花錢的快樂。合理安排售樓處空間動線合理安排售樓處空間動線售售 樓樓 處處 的的 選選 址址 售售 樓樓 處處 外外 部部 環(huán)環(huán) 境境 要要 點點 售售 樓樓 處處 內(nèi)內(nèi) 部部 風(fēng)風(fēng) 水水 布布 局局 重重 點（備注）點（備注）售售 樓樓 處處 是是 否否 應(yīng)應(yīng) 做做 祭祭 祀祀 活活 動（備注）動（備注）開開 盤盤 強強 銷銷 期期 的的 售售 樓樓 處處 風(fēng)風(fēng) 水水 提提 點點 售樓處的整個展示面，就如同一個人的嘴巴，是整個樓盤吸進財氣的地方，講求屋前開

13、闊，接納八方生售樓處的整個展示面，就如同一個人的嘴巴，是整個樓盤吸進財氣的地方，講求屋前開闊，接納八方生氣。按照這一原則，選擇售樓處的地址時，也應(yīng)該考慮售樓處正前方的開闊，售樓處門外沒有障礙物為好，氣。按照這一原則，選擇售樓處的地址時，也應(yīng)該考慮售樓處正前方的開闊，售樓處門外沒有障礙物為好，例如：圍墻，電線桿、高大樹木、燈柱、廣告牌等，風(fēng)水學(xué)認為這是妨礙納氣，影響財氣流入生意。而從傳例如：圍墻，電線桿、高大樹木、燈柱、廣告牌等，風(fēng)水學(xué)認為這是妨礙納氣，影響財氣流入生意。而從傳統(tǒng)商鋪評估的角度考慮通常表達為統(tǒng)商鋪評估的角度考慮通常表達為可視性可視性、可達性可達性等。等。 另外，售樓處選址適宜接近

14、拐角路口，要比在直路上更好。十字路口、丁字路口不論大小路口都可以視另外，售樓處選址適宜接近拐角路口，要比在直路上更好。十字路口、丁字路口不論大小路口都可以視為為 水口水口 ，通常而言近，通常而言近 水口水口 者財氣較旺?，F(xiàn)實中路口位置人流量大，行人也容易駐腳停步，容易吸引人者財氣較旺?，F(xiàn)實中路口位置人流量大，行人也容易駐腳停步，容易吸引人氣。當然，同樣坐向的門面具體離水口多遠方為吉利，這里要運用排龍的方法，還須現(xiàn)場勘測得出結(jié)論。氣。當然，同樣坐向的門面具體離水口多遠方為吉利，這里要運用排龍的方法，還須現(xiàn)場勘測得出結(jié)論。 1 1、加強青龍位的氣場，進一步鞏固案場的整體氣勢；、加強青龍位的氣場，進

15、一步鞏固案場的整體氣勢； 2 2、趁熱打鐵，加速下定與簽約，在案場財位設(shè)置催財轉(zhuǎn)、趁熱打鐵，加速下定與簽約，在案場財位設(shè)置催財轉(zhuǎn)水格局以利旺市；水格局以利旺市； 3 3、售樓員通常皆為青年男女，屬于艮、兌二卦，我們要、售樓員通常皆為青年男女，屬于艮、兌二卦，我們要在售樓處內(nèi)部格局與外部環(huán)境中加強這兩個卦位的氣場，例在售樓處內(nèi)部格局與外部環(huán)境中加強這兩個卦位的氣場，例如艮卦位屬八白土，我們可以加強土的元素，而兌卦位屬七如艮卦位屬八白土，我們可以加強土的元素，而兌卦位屬七赤金，我們就應(yīng)加強金的元素，這樣可以使我們的銷售人員赤金，我們就應(yīng)加強金的元素，這樣可以使我們的銷售人員得到源源不斷的氣場支援，

16、打好一場硬仗。得到源源不斷的氣場支援，打好一場硬仗。 4、做好內(nèi)部通路的預(yù)判與改進，迎接財氣高峰的來臨，、做好內(nèi)部通路的預(yù)判與改進，迎接財氣高峰的來臨，包括樣板段、簽約室的動線安排，遵循一陰一陽謂之道的原包括樣板段、簽約室的動線安排，遵循一陰一陽謂之道的原則，是的動線張弛有度，活潑而不乏大氣。則，是的動線張弛有度，活潑而不乏大氣。售樓處門前的位置，稱為外明堂，是宜開闊，視野好，路面宜平整忌破損，廣闊的明堂其實也便于客戶的停車，這樣就利于把財留住。明堂破損影響生意，容易招惹口舌是非。外明堂寬闊，卻呈向外傾斜的斜坡形態(tài)，屬于散氣不吉的格局。 青龍、白虎、玄武、朱雀作為風(fēng)水學(xué)中的四大神獸，玄武作為靠山自然要敦實高大，朱雀方宜平坦而充滿生機，左方稱為青龍，青龍方五行屬木。右方稱為白虎，白虎方