金冠毛紡廠改造策劃方案

1、濟(jì)南金冠毛紡廠改造策劃報(bào)告濟(jì)南金冠毛紡廠改造策劃報(bào)告天鴻地產(chǎn)天鴻地產(chǎn)20102010年年1212月月項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想 金冠廠房現(xiàn)狀分析金冠廠房現(xiàn)狀分析舊廠房改造案例舊廠房改造案例目目 錄錄項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢我們的任務(wù)：我們的任務(wù)：遵循遵循“拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造宜居宜拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造宜居宜業(yè)環(huán)境業(yè)環(huán)境”城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，以濟(jì)南新東站的規(guī)劃建設(shè)和濱城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，以濟(jì)南新東站的規(guī)劃建設(shè)和濱河新區(qū)的開發(fā)為契機(jī)，將田園新城片區(qū)打造成河新區(qū)的開發(fā)為契機(jī)，將田園新城片區(qū)打造成“濟(jì)南東部的濟(jì)南東部的活力熱點(diǎn)區(qū)域活力熱點(diǎn)區(qū)域”，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁?/p>

2、優(yōu)質(zhì)的居住、就業(yè)及生活，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的居住、就業(yè)及生活環(huán)境！環(huán)境！ 金冠毛紡廠現(xiàn)狀金冠毛紡廠現(xiàn)狀項(xiàng)目的未來項(xiàng)目的未來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目的未來項(xiàng)目的未來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目的未來項(xiàng)目的未來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析歷城賽馬歷城賽馬場地塊場地塊東客站初東客站初步選址步選址壩壩 王王 路路 規(guī)劃的劉規(guī)劃的劉 智智 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 路路工工 業(yè)業(yè) 北北 路路王舍人鎮(zhèn)王舍人鎮(zhèn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)金冠廠房金冠廠房廠房區(qū)位廠房區(qū)位位于濟(jì)南新東站片區(qū)位于濟(jì)南新東站片區(qū)10新東站片區(qū)新東站片區(qū)高新區(qū)奧體文博片區(qū)華山、張馬片區(qū)目前，以濱河新區(qū)開發(fā)及新東站的規(guī)

3、劃建設(shè)為契機(jī)，該片區(qū)與華山片、張馬片區(qū)共同構(gòu)成濱河新目前，以濱河新區(qū)開發(fā)及新東站的規(guī)劃建設(shè)為契機(jī)，該片區(qū)與華山片、張馬片區(qū)共同構(gòu)成濱河新區(qū)東段三大核心，并與高新區(qū)、奧體文博政務(wù)區(qū)南北方向一字排開，將成為城市發(fā)展新的增長點(diǎn)。區(qū)東段三大核心，并與高新區(qū)、奧體文博政務(wù)區(qū)南北方向一字排開，將成為城市發(fā)展新的增長點(diǎn)。廠房區(qū)位廠房區(qū)位位于濟(jì)南新東站片區(qū)位于濟(jì)南新東站片區(qū)金冠廠房金冠廠房金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析 濟(jì)南金冠毛紡廠位于作為新東客站核心的田園新城片區(qū)總用地范圍東側(cè)區(qū)域，地處濱河新區(qū)東段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；南鄰工業(yè)北路、東臨壩王路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司的金冠毛紡

4、廠占地約103畝（現(xiàn)有舊廠房面積約4萬平米）。 經(jīng)前期調(diào)研，并與國土部門確認(rèn)：金冠毛紡廠生產(chǎn)經(jīng)營已停止數(shù)年，廠區(qū)職工基本下崗待業(yè)，廠房處于閑置，其負(fù)債額高達(dá)近3億元。金冠集團(tuán)現(xiàn)已將其廠房和設(shè)備等相關(guān)資產(chǎn)抵押給長城資產(chǎn)濟(jì)南辦事處、東方資產(chǎn)青島辦事處等債務(wù)人，目前法院已對金冠集團(tuán)上述資產(chǎn)予以查封保全。金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析 金冠毛紡廠破舊的廠房現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營功能的喪失、以及雜亂的周邊環(huán)境，已與當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展面貌快速更新、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的迫切需求相脫節(jié)，制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 因其土地性質(zhì)為劃撥，且只有待金冠毛紡廠償還上述債務(wù)并對資產(chǎn)解封后，才能由市土地儲備中心進(jìn)行收儲，因此目前不具備收

5、儲和再開發(fā)的條件。舊廠房改造案例舊廠房改造案例 案例：北京案例：北京 798798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)區(qū) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況北京798藝術(shù)區(qū)位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋大山子地區(qū)，坐落于北京七星華電科技集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱七星集團(tuán)）所屬的718大院，總建筑面積23萬平方米。這里匯集了畫廊、設(shè)計(jì)室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等眾多的文化藝術(shù)元素。截止目前，入駐北京798藝術(shù)區(qū)的畫廊、藝術(shù)家個人工作室以及動漫、影視傳媒、出版、設(shè)計(jì)咨詢等各類文化機(jī)構(gòu)400余家，分別來自法國、意大利、英國、荷蘭、比利時、德國、日本、澳大利亞、韓國、中國大陸、中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)。北京北京798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)

6、區(qū) 項(xiàng)目主題項(xiàng)目主題北京798藝術(shù)是21世紀(jì)初在原有工業(yè)建筑閑置空間的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來，以當(dāng)代藝術(shù)為特色的藝術(shù)區(qū)。現(xiàn)已成為中國文化藝術(shù)的展覽、展示中心，成為國內(nèi)外具有影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 項(xiàng)目主題項(xiàng)目主題作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一的北京798藝術(shù)區(qū)，云集了眾多的藝術(shù)、文化界名流，眾多的藝術(shù)機(jī)構(gòu)、眾多的時尚企業(yè)。北京798創(chuàng)意文化節(jié)旨在推動798藝術(shù)區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，798藝術(shù)區(qū)每天都在通過不同的藝術(shù)形式向世人展示著798特有的藝術(shù)氛圍，各大國際品牌如索尼公司、摩托羅拉公司、法國靡西、意大利DIOR、歐米茄、寶馬汽車、中國雅虎門戶網(wǎng)站等都在這里舉行過宣傳推廣活動，798藝術(shù)區(qū)品牌已

7、經(jīng)形成，它已經(jīng)成為崇尚時尚商家的首選。 藝術(shù)文化活動藝術(shù)文化活動當(dāng)代藝術(shù)展覽、展示、交流活動、文化藝術(shù)講座、多媒體藝術(shù)展映、實(shí)驗(yàn)戲劇表演、現(xiàn)代舞蹈表演、先鋒設(shè)計(jì)展覽、大型文化晚會等等。 高端商業(yè)活動高端商業(yè)活動時裝表演、產(chǎn)品推介會、新聞發(fā)布會、聯(lián)誼會、大型會議、各種公關(guān)PARTY、大型演唱會等等。 項(xiàng)目發(fā)展成就項(xiàng)目發(fā)展成就 2003年北京798藝術(shù)區(qū)被美國時代周刊評為全球最有文化標(biāo)志性的22個城市藝術(shù)中心之一。同年，美國新聞周刊將這里評選為年度世界TOP12，首次把中國北京列入其中，原因之一就是798藝術(shù)區(qū)的存在和發(fā)展，證明了北京作為世界之都的能力和未來潛力。 2004年北京被列入美國財(cái)富雜志

8、一年一度評選世界有發(fā)展性十二個城市之一入選理由之一是798。798建筑改造方案是威尼斯十二個中國優(yōu)秀建筑展之一，是2004年北京雙十年優(yōu)秀建筑展重要展品。 2006年，北京798藝術(shù)區(qū)分別被朝陽區(qū)、北京市政府列為首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一；被中關(guān)村管委會評為中關(guān)村電子城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，798作為“創(chuàng)意地區(qū)、文化名園”的氛圍已經(jīng)形成。案例：上海案例：上海 8 8號橋號橋風(fēng)風(fēng) 韻韻8號橋總占地7萬多平方米，建筑面積逾12萬平方米。原為上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房，經(jīng)過新的設(shè)計(jì)和模式改造，并同時注入時尚、創(chuàng)意的元素，保留的舊廠房現(xiàn)已成為現(xiàn)代城市景觀的新景象。8號橋的命名也有其特別意義：形象上每一座建

9、筑物都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的溝通之橋。8號橋的建筑設(shè)計(jì)素材取自于建國中路的城市元素，通透的玻璃外墻體充分滿足創(chuàng)意人士視覺空間的創(chuàng)意需求。創(chuàng)創(chuàng) 意意8號橋內(nèi)匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。同時無論是建筑設(shè)計(jì)，園區(qū)規(guī)劃還是活動策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接?？瓶?技技區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。它可以實(shí)現(xiàn)信息收集、整合、發(fā)布以及園區(qū)對內(nèi)管理、對外服務(wù)等一系列應(yīng)用功能，實(shí)現(xiàn)全信息覆蓋，為在此工作的人們創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。時時 尚尚8號橋同時賦予人們與眾不同的時尚理念。最I(lǐng)N、最熱的派對活動每個月都會在這里舉行。

10、原創(chuàng)、優(yōu)秀的藝術(shù)作品都會在這里展出。張揚(yáng)著不失本色，含蓄卻又保存著獨(dú)特的個性，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：建國中路8-10號建筑層數(shù)：共9棟樓，其中最高 創(chuàng)意大樓為5層，占地面積：10,000平方米建筑面積：20,000平方米開業(yè)時間：2004年12月運(yùn)營商：時尚生活中心8號橋由思南路、建國中路與重慶南路環(huán)繞而成，處于城市中心地帶，臨近淮海中路商圈，交通方便快捷。 區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目主題項(xiàng)目主題 產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位文化時尚聚集地文化時尚聚集地8號橋產(chǎn)業(yè)定位以建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作等現(xiàn)代服務(wù)外包為主，商鋪多為配套設(shè)施餐飲、美容及相關(guān)創(chuàng)意零售。8 8號橋的租戶包括眾多的知名建筑設(shè)計(jì)公

11、司、咨詢公司，才能支持其租金水平號橋的租戶包括眾多的知名建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司，才能支持其租金水平項(xiàng)目運(yùn)營情況良好，出租率為90%左右以策劃、建筑設(shè)計(jì)類公司為主。8號橋依靠自身優(yōu)越的地理位置和硬件設(shè)施，營造了不輸于中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的辦公條件，吸引了知名服務(wù)業(yè)企業(yè)，產(chǎn)生中心城區(qū)區(qū)甲級寫字樓的替代品競爭。辦公區(qū)域辦公區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域綜合區(qū)域綜合區(qū)域客戶類型及特征客戶類型及特征種類分布數(shù)量比例建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)1223%公關(guān)、廣告及平面設(shè)計(jì)服務(wù)917%服裝設(shè)計(jì)與藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)校36%藝術(shù)畫廊12%雜志、電影24%時尚創(chuàng)意展示店鋪611%園區(qū)配套服務(wù)設(shè)施815%其他1222%總計(jì)總計(jì)5353100%100

12、%國家分布數(shù)量比例中國內(nèi)地1834%港澳臺1834%日本59%英國59%美國24%法國24%加拿大12%澳大利亞12%葡萄牙12%總計(jì)總計(jì)5353100%100%業(yè)態(tài)組合豐富，創(chuàng)意產(chǎn)品以及功能方面很好詮釋業(yè)態(tài)組合豐富，創(chuàng)意產(chǎn)品以及功能方面很好詮釋創(chuàng)意產(chǎn)品餐飲餐飲天與地中華料理、清水町日本料理、卡卡圖澳大利亞餐廳休閑休閑Fabrique 酒吧零售零售游龍民間藝術(shù)創(chuàng)意中心、創(chuàng)意書店、上海守百文化藝術(shù)有限公司服務(wù)服務(wù)上海新時尚旅行社有限公司、上?？嫌奄Q(mào)易有限公司產(chǎn)品定位于創(chuàng)意產(chǎn)品，與園區(qū)整體定位相吻合；主要服務(wù)客群是園區(qū)內(nèi)企業(yè)以及目的性消費(fèi)較強(qiáng)的目標(biāo)消費(fèi)者；項(xiàng)目通過對老建筑的改造，本身營造出創(chuàng)意時尚

13、的感覺，商業(yè)定位的同時，通過空間的裝修的打造，營造出創(chuàng)意空間，使用功能上的創(chuàng)意性。 9號樓餐飲服務(wù)零售 8號橋配套商業(yè)主要包括7家餐飲商家、4家零售商家、2家服務(wù)商家、1家娛樂商家。餐飲占到了半數(shù)以上，主要服務(wù)項(xiàng)目及周邊的商務(wù)人群，裝飾講究，異國風(fēng)格鮮明。零售商家集中在5號樓的大廳，以創(chuàng)意商品為主。休閑主要商家分布主要商家分布特色商家特色商家肯有3s，集沙龍、商店、學(xué)校于一體的概念店，不僅代理了PAUL MITCHELL、Lebel Comestics 等國際專業(yè)沒法產(chǎn)品，同時提供專業(yè)的美發(fā)服務(wù)。肯友依靠與知名美發(fā)產(chǎn)品公司的關(guān)系，會定期的邀請這些公司的美發(fā)師來舉辦講座，為個人提供造型及護(hù)理方面

14、的知識。上海唯一的一家既是法國餐廳，酒吧又是俱樂部的Fabrique，是外籍人士及本地高收入階層樂于光顧的高檔社交場所；該酒吧的特色在于將酒吧與法式餐廳結(jié)合起來，滿足了上海成熟派對人群對感性的酒吧氛圍要求，又擁有溫馨的餐飲空間；同時為了滿足不同的音樂口味，每周會舉行特定主題的表演活動特色商家特色商家香港導(dǎo)演唐季禮所經(jīng)營的連鎖餐廳，以粵、川系的創(chuàng)意菜為主，內(nèi)部陳設(shè)上帶有強(qiáng)烈的廟宇裝飾元素和風(fēng)格，中國味濃厚的環(huán)境氛圍，在上海九江路、香港中環(huán)德已立街、九龍尖沙嘴分別設(shè)有連鎖店。創(chuàng)意書店&書吧8號橋客群相對較為固定，基本為目的性消費(fèi)，通常商家營業(yè)時間為晚8點(diǎn)止。 隨著濟(jì)南新東站的規(guī)劃選址確定及

15、濱河新區(qū)的快速開發(fā)，該片區(qū)的區(qū)域價(jià)值已隨著濟(jì)南新東站的規(guī)劃選址確定及濱河新區(qū)的快速開發(fā)，該片區(qū)的區(qū)域價(jià)值已迎來巨大提升的預(yù)期，區(qū)域功能定位必將調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化升級。迎來巨大提升的預(yù)期，區(qū)域功能定位必將調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化升級。而金冠毛紡廠恢復(fù)原有生產(chǎn)功能已基本不可實(shí)現(xiàn)，且短期無法實(shí)現(xiàn)收儲，現(xiàn)已而金冠毛紡廠恢復(fù)原有生產(chǎn)功能已基本不可實(shí)現(xiàn)，且短期無法實(shí)現(xiàn)收儲，現(xiàn)已與區(qū)域發(fā)展面貌更新的需求相違背。與區(qū)域發(fā)展面貌更新的需求相違背。 而作為具有豐厚文化、人文底蘊(yùn)的歷史名城，作為山東省雙核發(fā)展城市之一，而作為具有豐厚文化、人文底蘊(yùn)的歷史名城，作為山東省雙核發(fā)展城市之一，作為山東省省會和濟(jì)南

16、都市圈的核心，在新時期又將成為連接省際社會、文化作為山東省省會和濟(jì)南都市圈的核心，在新時期又將成為連接省際社會、文化及經(jīng)濟(jì)交流的樞紐中心。濟(jì)南具有大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和發(fā)展契及經(jīng)濟(jì)交流的樞紐中心。濟(jì)南具有大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和發(fā)展契機(jī)，而金冠毛紡廠卻有條件成為承接上述發(fā)展的有力載體。機(jī)，而金冠毛紡廠卻有條件成為承接上述發(fā)展的有力載體。 調(diào)研結(jié)論調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想保留既有工業(yè)文化記憶保留既有工業(yè)文化記憶改造工業(yè)遺址改造工業(yè)遺址打造區(qū)域最具特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)打造區(qū)域最具特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 融合多種設(shè)計(jì)風(fēng)融合多種設(shè)計(jì)風(fēng)格的創(chuàng)意改造格的創(chuàng)意改造 以文化、藝以文化、藝術(shù)

17、創(chuàng)意核心術(shù)創(chuàng)意核心的休閑中心的休閑中心近近85出租率的出租率的經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營物業(yè) 創(chuàng)意酒店、創(chuàng)意酒店、主題餐廳、主題餐廳、會所、活動會所、活動交流中心交流中心 傳統(tǒng)與時尚匯集的文化、藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)最傳統(tǒng)的也是最時尚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國內(nèi)國際的創(chuàng)意交流平臺；展現(xiàn)齊魯藝術(shù)風(fēng)采，彰顯品位與魅力的文化、藝術(shù)中心。設(shè)計(jì)獨(dú)特的設(shè)計(jì)獨(dú)特的 租戶共享空間租戶共享空間”通過特色的創(chuàng)意空間改造吸引眾多文化創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時尚類的企業(yè)入駐。包括海內(nèi)外的知名服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級餐飲等公司。為這些企業(yè)營造充足的租戶共享空間。比如商務(wù)中心、企業(yè)會所、員工餐廳、休閑后街、陽光屋頂、小花園等互動的空間，

18、使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時尚元素可以互相碰撞，更能夠激發(fā)靈感和創(chuàng)意。在這里更能產(chǎn)生世界級的作品與產(chǎn)品。創(chuàng)建時尚風(fēng)貌創(chuàng)建時尚風(fēng)貌挖掘廠房原有建筑價(jià)值、歷史工業(yè)文化價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并運(yùn)用新的設(shè)計(jì)和模式改造，為歷史的留存注入時尚、創(chuàng)意的元素，使保留的舊廠房成為現(xiàn)代城市景觀的新景象，也促進(jìn)了設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈的形成。婉拒非創(chuàng)意企業(yè)婉拒非創(chuàng)意企業(yè)對入駐企業(yè)設(shè)置一定的標(biāo)準(zhǔn)要求，其中最主要的就是必須是和創(chuàng)意有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而一些傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)即使出的租金高，租的面積大，但也可能被“拒之門外”。品牌給予與自我提升品牌給予與自我提升初期可以較低的租金來吸引一些有品牌的創(chuàng)意企業(yè)入駐，從而吸引其他更多的企業(yè)，并漸漸地帶動整個園區(qū)的知名度，從而逐步凝聚品牌影響力，同時兼容適當(dāng)?shù)男∑髽I(yè)入住比例，可通過這個平臺幫助一些小企業(yè)提升他們的品牌價(jià)值。這是一個借