建設(shè)摩天大樓可行性分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論臨沂摩天大樓建設(shè)可行性分析首先我們要知道摩天大樓的定義：摩天大樓（skyscraper）又稱為超高層大樓，非常高的多層建筑物。起初為一、二十層的建筑，但是現(xiàn)在通常指超過(guò)四十層或五十層的高樓大廈。隨著高層建筑在各地不同的發(fā)展，人們所認(rèn)知的摩天大樓定義高度也略為不同。在中國(guó)大陸，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度的屬于超高層建筑；日本、法國(guó)、規(guī)定義超過(guò)60米就屬于超高層建筑；在美國(guó)，則普遍認(rèn)為152米(500英尺)以上的建筑為摩天大樓。摩天大樓誕生于19世紀(jì)八十年代的美國(guó)芝加哥，54.9米高共十層樓的“芝加哥家庭保險(xiǎn)大廈”被公認(rèn)為世界第一座摩天大樓，這座樓由威廉·勒

2、巴隆·詹尼設(shè)計(jì)，主要目的是為了緩解城區(qū)用地緊張，促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。然而，不到120年，世界各地的摩天大樓早已一次次挑戰(zhàn)了人們對(duì)高度的承受力，從第一座超過(guò)金字塔的建筑埃菲爾鐵塔，到稱霸了近半個(gè)世紀(jì)的帝國(guó)大廈，直到中國(guó)人的臺(tái)北101，直到2010年，迪拜哈利法塔以828米，168層的高度雄踞了世界第一高樓的寶座，這是人類史上第一座超過(guò)600米的摩天大樓。摩天大樓在中國(guó)發(fā)展關(guān)于建設(shè)摩天大樓。按常規(guī)工程進(jìn)度，目前中國(guó)在建的摩天大樓將在5年內(nèi)逐步完工。按照規(guī)劃進(jìn)度，中國(guó)規(guī)劃中的摩天大樓應(yīng)在10年后逐步完工。2011年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)總額為億人民幣，增長(zhǎng)9.4%。中國(guó)以相當(dāng)美國(guó)26.8%的第三產(chǎn)業(yè)總額

3、，支撐起470座相當(dāng)于美國(guó)88%規(guī)?？偭康哪μ齑髽?。但美國(guó)平均每座摩天大樓對(duì)應(yīng)的第三產(chǎn)產(chǎn)值為1431億人民幣，而中國(guó)僅為436億/座；至2022年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)需按照年均14%的速度增長(zhǎng)，才能接近2011年美國(guó)億人民幣的水平。但屆時(shí)中國(guó)摩天大樓數(shù)量將達(dá)1318座，為美國(guó)563座的2.3倍，平均每座摩天大樓對(duì)應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為576億/座，僅為美國(guó)2012年對(duì)應(yīng)值的40%。2022年，中國(guó)能否養(yǎng)起2.3座“美國(guó)”？不僅如此當(dāng)前中國(guó)共有10座城市欲建設(shè)總高超過(guò)美國(guó)第一高樓541.3米紐約新世貿(mào)中心的第一高樓，同時(shí)還有8座城市欲建設(shè)的第一高樓其主體高度將超過(guò)紐約建筑主體第一高樓420 米的432公園

4、大道。崇拜、長(zhǎng)官意志、企業(yè)沖動(dòng)，可以刺激單座摩天大樓的誕生，但絕不能主導(dǎo)全國(guó)性摩天大樓的同時(shí)過(guò)熱開發(fā)。摩天大樓數(shù)量及高度同時(shí)出現(xiàn)密集的異常增長(zhǎng)，亦并非源自勞倫斯理論的“經(jīng)濟(jì)繁榮，市場(chǎng)自信心膨脹以及金融信貸政策的寬松”，而是源于經(jīng)濟(jì)環(huán)境本身的已經(jīng)惡化，市場(chǎng)資源配置失去平衡。摩天大樓在一個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)投資過(guò)熱并非是經(jīng)濟(jì)繁榮催生的泡沫，而是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期的結(jié)果。因此，雖然世界第一高樓并不能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但摩天大樓的增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)周期的下行卻具有一定的反向協(xié)同關(guān)系！臨沂經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，摩天大樓也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)志。臨沂需要這樣的標(biāo)志。但是仍需考慮并找到最合適的建設(shè)方案。關(guān)于建設(shè)摩天大樓關(guān)于摩天大樓的建設(shè)包

5、括：需要向國(guó)家相關(guān)政府部門申請(qǐng)立項(xiàng)；向金融部門申請(qǐng)貸款；向有關(guān)主管部門申請(qǐng)專項(xiàng)資金；向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)股票上市；向國(guó)土部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園申請(qǐng)用地；與項(xiàng)目有關(guān)的部門簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議；進(jìn)口設(shè)備和對(duì)外談判；環(huán)境部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響。1.摩天大樓項(xiàng)目總論摩天大樓項(xiàng)目背景；摩天大樓項(xiàng)目名稱；摩天大樓項(xiàng)目承辦單位；摩天大樓項(xiàng)目主管部門；摩天大樓項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)；承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表；研究工作依據(jù)；研究工作概況可行性研究結(jié)論包括：一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模 二、原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)三、選址四、摩天大樓項(xiàng)目工程技術(shù)方案五、環(huán)境保護(hù)六、工廠組織及勞動(dòng)定員七、摩天大樓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度八、投資估算和

6、資金籌措九、摩天大樓項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論十、摩天大樓項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論2.摩天大樓項(xiàng)目投資環(huán)境分析 摩天大樓項(xiàng)目相關(guān)政策分析：一、國(guó)家政策二、摩天大樓行業(yè)準(zhǔn)入政策三、摩天大樓行業(yè)技術(shù)政策四、地方政策以及地方地理環(huán)境。臨沂市地層區(qū)劃屬華北地層大區(qū)、晉冀魯豫地層區(qū)，據(jù)地層發(fā)育特征又分屬魯西地層分區(qū)和魯東地層分區(qū)。地質(zhì)構(gòu)造類型發(fā)育齊全、斷裂、褶皺、韌性剪切帶均有發(fā)育，世界著名的沂沭裂帶從我市中東部穿過(guò)，呈北北東向展布，該斷裂以東規(guī)模較大的斷裂呈北北東向展布，主要有莒南斷裂和相抵?jǐn)嗔?；以西呈北西向展布，主要有甘霖?cái)嗔?、燕甘斷裂、蒙山斷裂、新泰垛莊斷裂、銅冶店孫祖斷裂；韌性剪切帶主要呈北西向展布，比較著名的

7、有梁邱韌性剪切帶、沂水峨山口韌性剪切帶；褶皺分為背斜和向斜，以基底巖系中較為發(fā)育，蒼山石門地區(qū)鐵礦區(qū)表現(xiàn)尤為明顯，經(jīng)鐵礦勘查證實(shí)向斜、背斜均較發(fā)育，蓋層中褶皺不太發(fā)育、多為斷裂構(gòu)造引起的小型褶皺，個(gè)別大型褶皺也與大型斷裂有關(guān)，規(guī)模比較大的有蒼山縣赤土門復(fù)式褶皺、沂南縣汶河向斜、郯城縣馬陵山向斜等。 沂沭斷裂帶有四條主干斷裂組成，從西至東依次為鄌郚葛溝斷裂、沂水湯頭斷裂、安丘莒縣斷裂、昌邑大店斷裂，四條主干斷裂形成“兩塹夾一壘的構(gòu)造格局。并不是很適合建造摩天大樓。 3.建設(shè)贊助可有以下幾點(diǎn)策略也就是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略一、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略 二、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 三、渠道競(jìng)爭(zhēng)策略 四、銷售競(jìng)爭(zhēng)策略 五、

8、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略 六、品牌競(jìng)爭(zhēng)策略4.同時(shí)我們可以對(duì)摩天大樓行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模做以下幾點(diǎn)第一：市場(chǎng)調(diào)查一、擬建 摩天大樓項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查四、替代產(chǎn)品調(diào)查五、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查六、國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查第二： 摩天大樓行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析三、價(jià)格預(yù)測(cè)第三： 摩天大樓行業(yè)市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略 一、推銷方式 二、推銷措施 三、促銷價(jià)格制度 四、產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)第四： 摩天大樓項(xiàng)目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 一、產(chǎn)品方案 二、建設(shè)規(guī)模第五： 摩天大樓項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè) 5.如果要建設(shè)摩天大樓我們就要考慮一下這些問(wèn)題給排水工程、動(dòng)力及公用工程、地

9、震設(shè)防、生活福利設(shè)施、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、摩天大樓項(xiàng)目主要污染源和污染物、摩天大樓項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議、環(huán)境保護(hù)投資估算、環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論、勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生（一、生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施三、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)四、消防措施和設(shè)施方案建議）同時(shí)要給出 治理環(huán)境的方案一、 摩天大樓項(xiàng)目對(duì)周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響二、 摩天大樓項(xiàng)目對(duì)周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響三、 摩天大樓項(xiàng)目對(duì)周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案五、綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化6.摩天大樓

10、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排和投資估算與資金籌措以及財(cái)務(wù)與敏感性分析也是應(yīng)該有計(jì)劃實(shí)施 （1）摩天大樓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第一 摩天大樓項(xiàng)目實(shí)施的各階段一、建立 摩天大樓項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)二、資金籌集安排三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓四、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨五、施工準(zhǔn)備六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備七、竣工驗(yàn)收第二 摩天大樓項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用一、建設(shè)單位管理費(fèi)二、生產(chǎn)籌備費(fèi)三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)四、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi) 五、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)六、其它應(yīng)支付的費(fèi)用 （2）投資估算與資金籌措第一 摩天大樓項(xiàng)目總投資估算：一、固定資產(chǎn)投資總額二、流動(dòng)資金估算第二 資金籌措：一、資金來(lái)源二、 摩天大樓項(xiàng)目籌資方案第三 投資使用計(jì)劃：一、投資使用計(jì)劃二、借款償還計(jì)

11、劃 （3）財(cái)務(wù)與敏感性分析第一 生產(chǎn)成本和銷售收入估算一、生產(chǎn)總成本估算二、單位成本三、銷售收入估算 第二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第三 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第四 不確定性分析 第五 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析（一、摩天大樓項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響二、摩天大樓項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性三、摩天大樓項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性四、摩天大樓項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性五、摩天大樓項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響六、摩天大樓項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響七、對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。）摩天大樓與臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展和美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的原理一樣，在摩天大樓看似嚴(yán)密、復(fù)雜的生產(chǎn)流程中，所有的環(huán)節(jié)同樣存在

12、著利益通道的單向鎖定問(wèn)題：無(wú)論政府部門、中介機(jī)構(gòu)、投資商、開發(fā)商、銀行、建筑公司以及設(shè)計(jì)師事務(wù)所，所有人都必須認(rèn)同項(xiàng)目最終可行，大家才能獲得生意；利益通道的單向鎖定，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)的失靈，市場(chǎng)免疫能力下降。即使建設(shè)高度再高、投資規(guī)模再大、回收周期再長(zhǎng)的摩天項(xiàng)目，都可以在復(fù)雜的生產(chǎn)流程中獲得“集體通過(guò)”摩天大樓的建設(shè)高度和密度具有一定的反經(jīng)濟(jì)周期性：在經(jīng)濟(jì)繁榮市場(chǎng)秩序平穩(wěn)的健康時(shí)期，摩天大樓的興建往往處于低潮或與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平保持勻速增長(zhǎng)唯獨(dú)當(dāng)經(jīng)濟(jì)秩序現(xiàn)長(zhǎng)2年以上結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，舊的市場(chǎng)秩序瓦解新的經(jīng)濟(jì)模式尚未建立，摩天大樓的密度和高度才會(huì)出現(xiàn)“”型的增長(zhǎng)波峰，恰好與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“”型谷底相反

13、。（由于摩天大樓的建設(shè)周期至少為2年，對(duì)于2年以內(nèi)的短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，摩天大樓則不會(huì)出現(xiàn)高燒現(xiàn)象，因?yàn)槟μ齑髽鞘袌?chǎng)還沒(méi)有來(lái)得及做出反應(yīng)，經(jīng)濟(jì)就已經(jīng)恢復(fù)平穩(wěn)。）我們將這種摩天大樓與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的反向協(xié)同關(guān)系，稱之為“摩天周期”。臨沂經(jīng)濟(jì)運(yùn)行步入長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整通道，市場(chǎng)震蕩，“摩天周期”協(xié)同出現(xiàn)，大量摩天計(jì)劃漫天飛舞，而利益通道單向鎖定的摩天生產(chǎn)模式，加劇了摩天大樓在高度和規(guī)模上的泡沫膨脹。與此同時(shí)，由于摩天守恒定律的存在，摩天大樓的供過(guò)于求必然會(huì)導(dǎo)致城市與區(qū)域之間競(jìng)爭(zhēng)的惡化。隨著經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整逐步接近底谷，摩天大樓的供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)逐步趨向白熱化，為保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，臨沂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，摩天大樓必不可少。當(dāng)今中國(guó)絕大部分在建摩天大樓的投資預(yù)估，包括第三方機(jī)構(gòu)的可行性報(bào)告，均建立。在中、短期的報(bào)酬收益之上，如根據(jù)現(xiàn)有的寫字樓租金、銷售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)增速、人口規(guī)模等，測(cè)算整體市場(chǎng)的年均增長(zhǎng)率，然而摩天大樓的最終盈利卻來(lái)自長(zhǎng)期收益。如果經(jīng)濟(jì)周期長(zhǎng)期趨勢(shì)是調(diào)整甚至下滑，那么中、短期的投資回報(bào)就具有誤導(dǎo)長(zhǎng)期報(bào)酬信號(hào)的可能性。如果我們假設(shè)中國(guó)摩天大樓投資的年回報(bào)率與未來(lái)GDP增長(zhǎng)預(yù)估基本持平，達(dá)到7%，而一次突然性的經(jīng)濟(jì)調(diào)整讓摩天大樓價(jià)值下滑30%，那么我們就需要?jiǎng)?chuàng)造43%的回報(bào)率才能恢復(fù)到原有水平。如果按照之前7%的回報(bào)率，則需要5年的時(shí)間。1977年，底特