西安咸陽北安村項目定位開發(fā)策略課件

1、咸陽北安村項目定位開發(fā)策略咸陽北安村項目定位開發(fā)策略20102010年年3 3月月目目 錄：錄： 第一部分第一部分 市場分析市場分析第二部分第二部分 項目定位項目定位第三部分第三部分 開發(fā)策略開發(fā)策略第一部分第一部分 市場分析市場分析 3 3月月“小陽春小陽春” ” 房價持續(xù)增長房價持續(xù)增長 金融危機金融危機漸行漸遠漸行漸遠 經濟基本面整體平穩(wěn)經濟基本面整體平穩(wěn) 樓市回暖樓市回暖0909年年1 1月月1010年樓市走過的歷程年樓市走過的歷程市場分析市場分析1200912009全國房地產市場分析全國房地產市場分析國房景氣指數：反映房地產行業(yè)景氣度的綜合指標值樓市在樓市在0909年年2 2月份開月

2、份開始觸底反始觸底反彈并且持彈并且持續(xù)走高續(xù)走高 國國4 4條、條、1111條條 上調準備金率上調準備金率 7 7折利率取折利率取消消 兩會召開兩會召開 樓市成交量下跌樓市成交量下跌1010年年2 2月樓市目前屬于觀望期月樓市目前屬于觀望期市場分析市場分析20102010全國房地產市場展望全國房地產市場展望國家調控樓市信號明顯，后市存在一定的不可國家調控樓市信號明顯，后市存在一定的不可控性控性作為三線城市，咸陽相對影響較小作為三線城市，咸陽相對影響較小灃渭新區(qū)概念，會把咸陽帶入到西安市場競爭灃渭新區(qū)概念，會把咸陽帶入到西安市場競爭層面層面新咸陽的城市發(fā)展規(guī)劃新咸陽的城市發(fā)展規(guī)劃拉開骨架：東連南

3、拓拉開骨架：東連南拓西進，全面與西安相融西進，全面與西安相融完善規(guī)劃布局，加快城市建設，與西安在空間和經濟上相融。完善規(guī)劃布局，加快城市建設，與西安在空間和經濟上相融。到到20102010年，咸陽發(fā)展目標是：人口年，咸陽發(fā)展目標是：人口9090萬，面積萬，面積7070平方公里。平方公里。老咸陽老咸陽（OLDOLD）新咸陽新咸陽（NEWNEW）咸陽咸陽 “ “新城裂變新城裂變”與西安的關系日益緊密，成為西安都市圈的組成部分，而世紀大道相當于再造一個咸陽。立體式的交通網絡和市政建設，將極大提升城市形象。人均收入年年攀升，城區(qū)人口數量增加，住房等消費支出將大為提高。產業(yè)優(yōu)化帶來人口結構的優(yōu)化，消費觀

4、念和消費習慣將發(fā)生重大變化。交通網絡覆蓋密度低，單一的城市中心，城市經濟和影響力輻射面有限；城市建設落后，人居水平不高，整體形象較差。人均收入處于“溫飽”階段，其它消費支出有限，無法提升城市經濟活力。單一的農業(yè)和早期工業(yè)，就業(yè)人口結構相對單一，生活觀念停留在初級水平。市場整體供大于求市場整體供大于求奧園、金泰等品牌商奧園、金泰等品牌商加入，競爭加劇加入，競爭加劇市場面臨更新?lián)Q代市場面臨更新?lián)Q代相對于世紀大道板塊相對于世紀大道板塊城中板塊城中板塊地位在逐漸地位在逐漸削弱削弱咸陽樓市趨勢判斷咸陽樓市趨勢判斷中心城區(qū)供應量減少中心城區(qū)供應量減少市場分析市場分析22咸陽市場趨勢判斷咸陽市場趨勢判斷商品

5、住宅價格漲幅預計將超過商品住宅價格漲幅預計將超過7%7%，進入發(fā)展，進入發(fā)展“快車道快車道”咸陽房地產市場未來將是穩(wěn)中有漲咸陽房地產市場未來將是穩(wěn)中有漲土地價格的平穩(wěn)上漲，重點區(qū)域的價格漲幅較大。土地價格的平穩(wěn)上漲，重點區(qū)域的價格漲幅較大。土地交易價格同比上漲，受土地資源有限性和地方政府進行土地拍賣時“限戶型”等政策的影響，開發(fā)商獲取土地難度加大，土地交易量減少，價格平穩(wěn)上漲。從2003年以來，咸陽商品住宅市場價格以8.5%的速度上漲。中高端樓盤市場均價接近3400元/平米。這說明在咸陽城市化進程、經濟持續(xù)發(fā)展及經濟結構調整的背后，市場高端消費力開始被釋放，房地產將進入新的“快車道”。這種變化

6、產生的結果，一個刺激新的消費，挖掘新的購買力，也就是將加速換房的進程，讓原來已經有房的人住上好房子；另一個是房地產開發(fā)理念和運作模式要發(fā)生根本性的改變。咸陽房地產已經進入外來軍團大盤規(guī)模開發(fā)時代咸陽房地產已經進入外來軍團大盤規(guī)模開發(fā)時代經過幾年的高速成長，咸陽市場正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉向品牌開發(fā)，這預示著咸陽房地產市場正處于升級換代的關鍵節(jié)點上。奧園、金泰、億龍等外地大鄂紛紛進入咸陽。咸陽房地產正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。品牌成為重要競爭點大牌組合運營規(guī)劃起點高，自成一格產品線長、產品豐富開發(fā)周期長、產品品質較高景觀環(huán)境優(yōu)美配套

7、設施齊全（星級會所、國際化教育、智能化數字系統(tǒng)）服務功能完善（星級物業(yè)服務、人車分流、安全服務功能等）本案思路原則一：本案思路原則一：大盤戰(zhàn)略確定本案調性市場機會市場機會市場競爭市場競爭大盤制勝因素大盤制勝因素綜合咸陽的發(fā)展，在調研中，與本案的條件大體一致，我們針對“華泰世紀華苑、麗彩怡和潤園、中宏星苑、奧園、金泰絲路花城、國潤翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的項目進行分析。 市場分析市場分析33可類比項目對比可類比項目對比類比子項華泰世紀華苑麗彩怡和潤源芙蓉佳苑中宏星苑奧園絲路花城國潤翠湖日月星城總體規(guī)劃開發(fā)商開發(fā)商咸陽華泰陜西麗彩置業(yè)留園地產咸陽宏大陜西泰盈金泰恒業(yè)陜西國潤置業(yè)日

8、月集團用地面用地面積積351畝155畝88.2畝30畝828畝465畝80畝550畝建筑面積建筑面積4200004000001660001000000530000220000700000綠化率綠化率42%35%38.60%20%40%46%42%60%總戶數總戶數45003000160050010000320015007000容積率容積率1.83.852.81.671.72.72實現均價實現均價高3300多29003300320030003500-38003300元/41003000整體銷售整體銷售率率90%認購中60%70%一、二、三期售罄，四期開售一、二期售罄，三期60%一期售罄，二期認購

9、中一期95%以上，二期10月份開盤市場分析市場分析主要競爭對手分析主要競爭對手分析開開 發(fā)發(fā) 商：商：陜西華宇實業(yè)有限公司 占地面積：占地面積：21334.40 建筑面積：建筑面積：52000.00 地址：地址：渭陽西路柳倉街 開盤時間：開盤時間：2008-12-05 交房時間：交房時間：2009-12-01 建筑類型：建筑類型：多層、小高層總戶數：總戶數：520戶容積率：容積率：2.31綠化率：綠化率：37.5%主推戶型：主推戶型：85-95兩室平均單價：平均單價：32503250元元/ / 銷售進度：銷售進度：50%50%華宇華宇藤麟居藤麟居特征特征: :（太陽能環(huán)保社區(qū)太陽能環(huán)保社區(qū)）光

10、伏太陽能公共照明，太陽能熱水。光伏太陽能公共照明，太陽能熱水。奧林匹克花園奧林匹克花園100100萬平米健康運動城萬平米健康運動城1、企業(yè)品牌：全國第36座奧園落戶城市。2、百萬平米：總占地800多畝，總建筑面積近100萬平米。3、景觀設計：六大體育文化景觀軸社區(qū)，八大組團。4、西安近郊：世紀大道和地鐵1號線規(guī)劃線路也在此設站。5、奧運學村：1.5萬平米囊括幼兒園到中學，泛教育模式。6、消費配套：大型購物中心和12層的特色型居住區(qū)商街。7、運動會館：3000專業(yè)運動配套：包括3公里闊的運動主題公園。先河國際社區(qū)先河國際社區(qū)四國風情園林四國風情園林 世界級大城生活世界級大城生活公司簡介：華宇失業(yè)

11、 宏方置業(yè) 景觀設計：北京三色國際占地面積：150畝 建筑面積：300000平方米。 產品類型：高層、小高層開發(fā)節(jié)奏：分3期，總跨度大至45年，一期為13棟11層 社區(qū)配套：商業(yè)街、全功能會所。幼兒園。金泰金泰絲路花城絲路花城5353萬平米有品溫泉小鎮(zhèn)萬平米有品溫泉小鎮(zhèn)建筑類型洋房（含電梯）、多層、小高層和高層項目位置世紀大道中段價格均價：目前三期的小高層電梯洋房均價3400元/平米。物業(yè)費多層0.6元，洋房0.7元，小高層0.9元。溫泉費用為4.5元/噸開發(fā)模式“畫大餅”模式，結合銷售現場的“以點帶面”方式開發(fā)商陜西金泰恒業(yè)房地產有限公司周圍交通絲路花城班車，59路，咸21路得房率公攤10基

12、本情況占地約561畝，建筑面積53萬平米，綠化率為46%，容積率為1.1，總戶數3500戶，戶型范圍：58-190平米。擁有4000平米運動會所、5000平米風情商業(yè)街及陜西師范大學金泰絲路花城小學和幼兒園。銷售情況： 整體銷售已達90%，目前為三期銷售階段。 近年咸陽大盤頻出，客戶對社區(qū)規(guī)模、配套、近年咸陽大盤頻出，客戶對社區(qū)規(guī)模、配套、環(huán)境需求逐步提高，各區(qū)域環(huán)境需求逐步提高，各區(qū)域高層銷售速度較慢高層銷售速度較慢，市，市場認可度較差。場認可度較差。億龍金河灣億龍金河灣547547畝，日月星城畝，日月星城330330畝，景觀天下畝，景觀天下500500畝，華泰畝，華泰世紀華苑世紀華苑350

13、350畝，金泰畝，金泰絲路花城絲路花城 465465畝畝 ?；∮^點?；∮^點：前有埋伏前有埋伏 后有追兵后有追兵 硝煙彌漫硝煙彌漫 競爭激烈競爭激烈項目項目突圍突圍? ?突出區(qū)域優(yōu)勢概念產品戶型進行創(chuàng)新設計商業(yè)在社區(qū)配套的基礎上，強調區(qū)域特性本案思路原則二：本案思路原則二：打造舒適性主題復合產品市場機會市場機會市場競爭市場競爭產品制勝因素產品制勝因素打造舒適性主題復合產品打造舒適性主題復合產品（住宅（住宅+ +商業(yè)）商業(yè)）大盤戰(zhàn)略確定本案調性大盤戰(zhàn)略確定本案調性本案戰(zhàn)略思路確定：本案戰(zhàn)略思路確定：思路原則一：思路原則一：思路原則二：思路原則二：以項目品牌代動開發(fā)商品牌以項目品牌代動開發(fā)商品牌思路

14、原則三：思路原則三：第二部分第二部分 項目定位項目定位項目定位項目定位區(qū)域掃描區(qū)域掃描中心板塊中心板塊代表項目：國潤代表項目：國潤翠湖翠湖城西板塊城西板塊代表項目：華代表項目：華泰世紀華園，泰世紀華園，麗彩怡和潤園麗彩怡和潤園世紀大道板塊世紀大道板塊代表項目：奧園，代表項目：奧園，億龍金河灣億龍金河灣地處城市中心和城西板塊結合處。地處城市中心和城西板塊結合處。 區(qū)域生活氛圍成熟，區(qū)域生活氛圍成熟，但在市場印象中區(qū)位界但在市場印象中區(qū)位界定為城西還是中心板塊定為城西還是中心板塊模糊模糊。項目定位項目定位區(qū)域板塊分析區(qū)域板塊分析中心板塊中心板塊代表項目：國潤代表項目：國潤翠湖翠湖城西板塊城西板塊代

15、表項目：華代表項目：華泰世紀華園，泰世紀華園，麗彩人家麗彩人家世紀大道板塊世紀大道板塊代表項目：奧園，代表項目：奧園，億龍金河灣億龍金河灣本案關鍵點：本案關鍵點：確立城市中心定位確立城市中心定位灃渭新區(qū)成立灃渭新區(qū)成立世紀大道形成城市南移，對客戶形成巨大吸引世紀大道形成城市南移，對客戶形成巨大吸引 灃渭新區(qū)成立，以灃渭新區(qū)成立，以及灃河區(qū)域生態(tài)環(huán)境完及灃河區(qū)域生態(tài)環(huán)境完善對咸陽地產形成新格善對咸陽地產形成新格局局。項目定位項目定位區(qū)域板塊分析區(qū)域板塊分析中心板塊中心板塊代表項目：國潤代表項目：國潤翠湖翠湖城西板塊城西板塊代表項目：華代表項目：華泰世紀華園，泰世紀華園，麗彩人家麗彩人家世紀大道板

16、塊世紀大道板塊代表項目：奧園，代表項目：奧園，億龍金河灣億龍金河灣本案關鍵點：本案關鍵點：鏈接灃渭生態(tài)概念鏈接灃渭生態(tài)概念地塊現狀該地塊院內步長集團楊仨疼痛醫(yī)院陜西地電咸陽人才市場農業(yè)銀行民生量販項目定位項目定位配套分析配套分析本案關鍵點：本案關鍵點：面對周邊低級商業(yè)形態(tài)，做強商業(yè)提升項目層次面對周邊低級商業(yè)形態(tài)，做強商業(yè)提升項目層次本體本體n城市核心熱點住宅區(qū)與核心商業(yè)區(qū)；城市核心熱點住宅區(qū)與核心商業(yè)區(qū)；競爭競爭n受到城西板塊與城心、世紀大道乃至全市多個樓盤競爭影響；客戶客戶n看重區(qū)域成熟氛圍與生活環(huán)境的客戶。本項目目標、所處背景大勢及自身條件結論回顧本項目目標、所處背景大勢及自身條件結論回

17、顧目標目標n7070萬余平米城市核心中高端社區(qū)萬余平米城市核心中高端社區(qū)n通過項目成功開發(fā)，帶動開發(fā)商品牌樹立；發(fā)展定位發(fā)展定位發(fā)展策略發(fā)展策略早期發(fā)展目標：早期發(fā)展目標：項目發(fā)展戰(zhàn)略說明：項目發(fā)展戰(zhàn)略說明：以中高端住宅項目啟動市場，通過項目前瞻性規(guī)劃引導客群生活方式與消費方式，搶先樹立區(qū)域市場標桿。中后期發(fā)展目標：中后期發(fā)展目標：以景觀、配套、商業(yè)形成居住復合高端社區(qū)；本案將發(fā)展成為咸陽城市中心最大的主題社區(qū)。城市核心城市核心 中高端復合國際社區(qū)中高端復合國際社區(qū)發(fā)展定位發(fā)展定位發(fā)展策略發(fā)展策略再看再看這個地段的產品這個地段的產品賣給賣給誰？誰？打算購買房屋的面積打算購買房屋的面積客戶所能承

18、受的住宅價格客戶所能承受的住宅價格您會購買怎樣的建筑類型您會購買怎樣的建筑類型您希望所購房屋的裝修程度您希望所購房屋的裝修程度打算購買的戶型打算購買的戶型客戶對多層購買傾向相對較高，過半數客戶希望購買兩室的房子，并且價格在2000到3000之間，面積為90-100為主。調研中客戶對裝修過的房子的期望值高于毛配房。項目定位項目定位客戶分析客戶分析職業(yè)職業(yè)目前居住地目前居住地目前居住情況目前居住情況本區(qū)域地緣性客戶較多；企事業(yè)職工和其他職業(yè)占58%；雖然目前大多有住房一套，但大多數是單位公寓樓。項目定位項目定位客戶分析客戶分析6585%6585%項目周邊居民長居人口周邊企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主、泛

19、公務員1525%1525%渴望改善居住環(huán)境及看好片區(qū)前景意向在此居住的客戶1020%1020%看好本區(qū)域升值前景，欲在此投資的客戶客戶類型周邊縣城客戶周邊居民泛公務員個體戶/生意人企業(yè)中高管理者單位普通職工生活狀態(tài)渴望定居咸陽，但經濟能力有限，并且對城西片區(qū)認可在周邊已有住房，但大多數和父母同住，面臨改善居住的需求有一定的置業(yè)需求，以二房、三房為主，但數量有限，多數在周邊已有住房分散在街道和村內做生意，有一定經濟基礎，主要經營店鋪多次置業(yè)者，有換房或投資意向從未置業(yè)但有強烈的置業(yè)需求，經濟承受能力有限但購房關注因素多家庭年收入69萬元610萬元8萬左右810萬615萬48萬置業(yè)需求2房、3房2

20、房、3房2房、3房或投資1房、公寓2房、3房2房、3房或投資1房、公寓1房、2房游離、偶得客戶游離、偶得客戶核心核心客戶客戶主力主力客戶客戶偶得偶得客戶客戶 項目定位項目定位客戶定位客戶定位本區(qū)域客戶特征：本區(qū)域客戶特征：地緣性客戶，原周邊居住人群，熟悉此區(qū)域，對區(qū)域有感情。這部分客戶看重的產品的功能性以及性價比經濟能力有限，看重產品價格，對產品品質要求不高，但喜歡占小便宜看重項目升值潛力和租金回報想買市區(qū)的房子，但經濟能力有限，所以選擇離市區(qū)不遠的該區(qū)域情感型情感型功能型功能型價格型價格型投資型投資型平衡型平衡型項目定位項目定位客戶分析客戶分析 這些客戶，他們愛面子，不想多花錢，這些客戶，他

21、們愛面子，不想多花錢，對產品功能要求還要高，追求性價比！對產品功能要求還要高，追求性價比！我們又能給他們什么呢我們又能給他們什么呢？項目總體開發(fā)理念思考項目總體開發(fā)理念思考領先一步領先一步炒熱區(qū)域復合價值炒熱區(qū)域復合價值制定更高人居標準制定更高人居標準復合地產復合地產創(chuàng)新產品創(chuàng)新產品 何種開發(fā)理念可以滿足我項目何種開發(fā)理念可以滿足我項目開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略的要求并的要求并形成差異化競爭形成差異化競爭？心理稟性3：敢于接受新事物 千年的文化沉淀城市深厚的底蘊，造就了西安人有內涵有深度，知性而且勇于接受新事物的特點心理稟性4：精明而富有遠見 知性的他們精明的頭腦廣泛的見識，對于升值潛力大、產品素質高的

22、產品信息非常靈敏，對高性價比的產品趨之若鶩心理稟性6：注重家庭，關注子女的教育和成長 核心客戶有很強的家庭觀念，注重子女教育和成長，項目周邊的教育資源是他們置業(yè)考慮的重要因素之一心理稟性5：追求優(yōu)越環(huán)境和品質生活他們是奮斗中的人群，優(yōu)質舒適生活環(huán)境，品質的生活是他們?yōu)橹畩^斗的重要目標，奮斗中享受生活、享受人生是他們的追求心理稟性2：對城市的依賴和眷戀 他們習慣了城市的繁華和便捷核心，熱衷城市的現代的生活方式，需求便利和高質量的城市配套心理稟性1：區(qū)域的情結 他們從小就生活在這里，或者在這個區(qū)域工作生活了很多年，他熟悉了周邊的人事物，更習慣了在這居住，他們的親朋好友、人脈關系都在這兒，他們不愿到

23、一個新的區(qū)域去重新熟悉周邊的環(huán)境本項目核心客戶的心理稟性如何？從目標客戶的心理訴求方向提煉核心客戶的心理稟性與項目價值的聯(lián)系客戶心理共鳴眷戀城市區(qū)域情結接受新事物注重家庭和教育項目價值的創(chuàng)造城市價值生態(tài)資源價值可塑價值營造打造產品營造氛圍性價比提供服務追求品質生活精明遠見享受環(huán)境建筑、園林、戶型主題產品、價格配套思考：居住思考：居住+ +商業(yè)商業(yè)+ +教育教育+ +休閑休閑+ +國際國際= =復合主題地產理念復合主題地產理念【創(chuàng)造極具生活價值的居住模式創(chuàng)造極具生活價值的居住模式】 集合生活、休閑、家庭人文氛圍的現代都市居住新城；集合生活、休閑、家庭人文氛圍的現代都市居住新城； 組團鄰里化、環(huán)境

24、別墅化、設施人本化、文化多元化、生活街區(qū)化；組團鄰里化、環(huán)境別墅化、設施人本化、文化多元化、生活街區(qū)化； 構建融居住、休閑、文化、時代和風尚為一體的現代居住社區(qū)。構建融居住、休閑、文化、時代和風尚為一體的現代居住社區(qū)。項目總體開發(fā)理念思考項目總體開發(fā)理念思考城之央城之央 70 70萬平米國際生活城萬平米國際生活城 直接傳達區(qū)域咸陽房地產獨一無二的建筑形態(tài)，關注家庭、關注人內心的生活氛圍社區(qū)。城中項目開發(fā)首屈一指的建筑規(guī)模項目開發(fā)定位項目開發(fā)定位案名建議案名建議中華國際城中華國際城主推案名：主推案名：案名釋意案名釋意“國際城國際城”，首先表示項目的高端層次，首先表示項目的高端層次， “ “中華中

25、華” ” 契合項目所處契合項目所處的位置，城市核心，同時中華大氣，寓指中國，整體站位很高，復合項目的高端的位置，城市核心，同時中華大氣，寓指中國，整體站位很高，復合項目的高端大盤的定位。大盤的定位。備選案名：逸境城心逸境城心 風尚中華風尚中華 逸境世紀城逸境世紀城 都市都市U U生活生活我們的客戶一群正處于事業(yè)、生活上升期的城市中堅階層涌動著追求新城市、追求新生活的思潮我們提供的不僅僅是一處居所更是為他們帶來了一種全新的生活空間項目生活形象定位項目生活形象定位“都市都市U U生活生活”的核心內容的核心內容都市都市U U生活生活日益完善的配套，讓客戶的邊際生活效應遞增形象演進形象演進UpUp積極

26、生活積極生活UniqueUnique特色生活特色生活UU質生活質生活UrbanUrban都市生活都市生活UtilityUtility效用生活效用生活UU閑生活閑生活便捷的城市立體交通，日益繁華的商業(yè)，豐富的城市立體空間，充滿現代氣息的都市建筑事業(yè)蒸蒸日上、富有激情的人群，成長的社區(qū)，朝氣的社區(qū)，積極向上的社區(qū)現代時尚的建筑、特色的園林，創(chuàng)新的居住空間，便利的配套，造就特色生活品質的建筑、優(yōu)雅的環(huán)境、尊貴的服務離開喧囂的CBD,濱河風景、城市綠地，園林小景、人文會所都會提供悠閑的空間，心靈的歸宿都市都市U U生活生活UrbanUrban都市生活都市生活御錦城25萬平方米商業(yè)配套，長樂路大型集中商

27、業(yè)，各項目沿街底商豐富的城市立體空間便捷的城市立體交通大型的集中商業(yè)與商業(yè)街匯聚的繁華充滿現代氣息的都市建筑將在這里精彩呈現都市都市U U生活生活一個積極向上的社區(qū)這是一個成長的社區(qū)一個富有朝氣的社區(qū)居住著事業(yè)蒸蒸日上的人群UpUp生活生活生活天天變化憩居此地，您將更富激情都市都市U U生活生活UtilityUtility生活生活讓您生活越來越便利教育讓您對子女的未來更加期盼城市配套在不斷完善交通讓您的家庭出行愈加便捷您生活的邊際效用在遞增都市都市U U生活生活UU質生活質生活創(chuàng)新、實用而舒適的空間尊貴的服務品質的建筑優(yōu)雅的環(huán)境追求的品質的生活在這里升華都市都市U U生活生活UU閑生活閑生活多

28、層級靈動的園林青青綠草地、悠悠浐河畔是您享受天倫之樂的家庭休閑天地人文會所、健身中心、瑜伽館是您盡情揮灑休閑生活的空間都市都市U U生活生活休閑生活是特色美學的建筑是風景、更是特色健康生活是特色鄰里關系是特色UniqueUnique特色生活特色生活激情生活是特色獨一無二、大氣的景觀長廊是特色產品定位：如何體現我們的產品策略？產品定位：如何體現我們的產品策略？規(guī)劃規(guī)劃建筑園林戶型配套 因地制宜，合理分區(qū)因地制宜，合理分區(qū) 根據地塊不同條件，結合外部景觀形成不同的組團 對安置和銷售部分，做容積率調整 半圍合錯落布局，景觀價值最大化半圍合錯落布局，景觀價值最大化 避免北方傳統(tǒng)“兵營式”布局，通過建筑

29、物適當偏轉、半圍合方式形成組團空間 各建筑錯落有致，增大景觀面 入口廣場、外部商業(yè)體現主題入口廣場、外部商業(yè)體現主題l 在臨街面設置大氣的入口廣場及商業(yè)街；體現大氣的社區(qū)外部形象，吻合都市U生活主題產品定位產品定位整體布局規(guī)劃整體布局規(guī)劃產品定位產品定位規(guī)劃建筑建筑園林戶型配套 現代時尚風格，體現都市生活主題，立面適當現代時尚風格，體現都市生活主題，立面適當創(chuàng)新，增加變化創(chuàng)新，增加變化 現代時尚，體現城市價值感； 立面線條明快、簡潔，色調清晰而不跳躍，沉穩(wěn)中蘊含朝氣； 高低錯落，點板結合，豐富的天際線，增強立高低錯落，點板結合，豐富的天際線，增強立體感體感l(wèi) 多層住宅與高層組合，通過層數的變化

30、有機融合，同時形成豐富的天際線，增強立體效果l 適當增加板式建筑的比例景觀長廊戶型退臺部分底層局部架空非景觀長廊戶型建筑建筑 城市形象，地標建筑城市形象，地標建筑張揚的外立面，張揚的外立面，令城市充滿幻想的空間。令城市充滿幻想的空間。產品定位產品定位規(guī)劃建筑園林園林戶型配套 自然風格園林，小型水景取勝自然風格園林，小型水景取勝 因地制宜，以適于本地生長的植被為材料的自然風格園林 注重宅前景觀綠化的打造，以“小景”、“近景”營造休閑、生態(tài)、舒適的園林空間 小型水景的運用，凸顯社區(qū)的靈動，增強水體的參與感，同時降低維護成本， 人性化的庭院空間，增強鄰里的互動人性化的庭院空間，增強鄰里的互動l 利用

31、園林及建筑首層創(chuàng)造一些參與感強休憩、娛樂的公共空間，為鄰里之間提供互動的場所注重細節(jié)注重細節(jié)人文關懷通過細節(jié)傳達人文關懷通過細節(jié)傳達第三部分第三部分 開發(fā)策略開發(fā)策略安置部分對外銷售部分對于項目容積率高，采取銷售和安置部分不同的容積提升產品品質。發(fā)展策略發(fā)展策略產品打造策略產品打造策略整體布局整體布局發(fā)展策略發(fā)展策略產品打造策略產品打造策略開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏一期二期三期安置部分2010年先期均價先期均價36003600元元/ /2013年4500-50004500-5000元元/ /2012年初預計預計40004000元元/ /45004500元元/ /發(fā)展策略發(fā)展策略產品打造策略產品打造策略住

32、宅住宅策略：策略：創(chuàng)新產品，增加贈送面積創(chuàng)新產品，增加贈送面積考慮：考慮：創(chuàng)新產品，創(chuàng)造市場競爭力；增加贈送面積，實現可變空間，間接偷取容積率做法：做法：方法一：陽臺、入戶花園贈送半面積，飄窗贈送全面積；方法二：陽臺挑高6米，做成露臺全贈送；方法三：空中花園百變空間，贈送半面積，可隨意改造；戶型配比建議戶型配比建議戶型戶型面積面積類型類型套數比套數比戶型占比戶型占比備注備注1室1廳1廚1衛(wèi)4560舒適型5%5%2室2廳1廚1衛(wèi)80858690舒適型10%10%45%（兩室）整體以舒適戶型為主2室2廳1廚1衛(wèi)南北通透9095舒適型25%2+1室2廳1廚2衛(wèi)110120經濟實用型15%25%（三室

33、）整體以舒適性戶型為主3室2廳1廚2衛(wèi)135145舒適型10%3+1室2廳1廚2衛(wèi)135 左右經濟實用型5%10%（四室）雙主臥4室2廳1廚2-3衛(wèi)145-160舒適型5%躍層（挑空）躍層（挑空）2+12+1室室2 2廳廳1 1廚廚2 2衛(wèi)衛(wèi)3 3室室2 2廳廳1 1廚廚2-32-3衛(wèi)衛(wèi)純南2房100 左右西戶135 左右東戶150 左右5%10%15%（空中別墅）客廳挑空加中西廚房雙主臥戶型設計構想戶型設計構想核心思想一：彈性空間，一變二、二變三；核心思想一：彈性空間，一變二、二變三；核心思想二：空間豐富，贈送面積；核心思想二：空間豐富，贈送面積；核心思想三：加大贈送面積，在容積率不增加的基

34、礎上核心思想三：加大贈送面積，在容積率不增加的基礎上增大建筑面積；增大建筑面積；物業(yè)發(fā)展策略產品打造策略住宅最終戶型效應（贈送面積在最終戶型效應（贈送面積在10-20%10-20%）做到做到100%100%得房率得房率9696 2 2房房+1+1房房百變空間百變空間可變瑜伽室、兒童可變瑜伽室、兒童房、運動房、書房房、運動房、書房物業(yè)發(fā)展策略產品打造策略贈送面積容積率不變的情況下，通過容積率不變的情況下，通過贈送面積，增加實際建筑面贈送面積，增加實際建筑面積（變相提高容積）積（變相提高容積）全送全送半送半送飄窗、6米挑高露臺全贈送入戶花園、空中花園可變空間半贈送物業(yè)發(fā)展策略產品打造策略贈送面積創(chuàng)

35、新方式贈送方式實用指數適用性創(chuàng)新指數市場接受度陽臺陽臺贈送一半面積 適用各種產品 露臺露臺贈送全部面積 適用各種產品 入戶花園入戶花園贈送一半面積 適用各種產品 空中花園空中花園贈送一半面積 適用各種產品 飄窗飄窗贈送全部面積 適用各種產品 本項目贈送方式陽臺+露臺+入戶花園+空中花園+飄窗（兩種以上組合贈送）物業(yè)發(fā)展策略產品打造策略贈送面積營銷攻略營銷攻略媒體營銷媒體營銷體驗營銷體驗營銷客戶營銷客戶營銷渠道營銷渠道營銷概念營銷概念營銷常規(guī)營銷常規(guī)營銷本案營銷重點本案營銷重點沿街景觀效果示意沿街景觀效果示意體驗營銷體驗營銷：一一 景觀先行景觀先行1 1、沿街景觀、沿街景觀2 2、會所、會所（作

36、為售樓部）（作為售樓部）3 3、沿途體、沿途體驗路線驗路線室外洽談景觀體驗區(qū)室外洽談景觀體驗區(qū)洽談區(qū)洽談區(qū)/ /景觀示范區(qū)域景觀示范區(qū)域建議建議進入售樓部沿途體驗進入售樓部沿途體驗細節(jié)示意細節(jié)示意2 2警示標識細節(jié)示意細節(jié)示意3 3鵝卵石與天然石材盡顯宅間路的鵝卵石與天然石材盡顯宅間路的樸實與返璞歸真。樸實與返璞歸真。體驗營銷：二體驗營銷：二 會所體驗會所體驗室內游泳池、室內籃球場、室外網球場室內游泳池、室內籃球場、室外網球場組成的運動會所不但滿足了客戶的潛在需要，而且為差異化價組成的運動會所不但滿足了客戶的潛在需要，而且為差異化價值的塑造提供了重要的素材。值的塑造提供了重要的素材。運運動動會會所所商業(yè)會所既是對居住價值的引導又是對生活便利性的保證小型商業(yè)會所示意小型商業(yè)會所示意樣板間的主要目的：樣板間的主要目的：一、展示項目形象，說明項目所要表達的生活理念二、充分發(fā)揮項目戶型的優(yōu)勢、規(guī)避劣勢三、作為最佳銷售道具，調動客戶的購買積極性體驗營銷：三體驗營銷：三 樣板間體驗樣板間體驗樣板房（一期）樣板房（一期）現代風格現代風格書房樣板房（一期）樣板房（一期）美式風格美式風格廚房餐廳樣板房（一期）樣板房（一期）中式風格中式風格地下室社區(qū)展示點社區(qū)展示點02年以前建成入住社區(qū)外展場外展場 大超市或市區(qū)廣