房地產(chǎn)營改增會計(jì)分錄

1、房地產(chǎn)會計(jì)分錄房地產(chǎn)業(yè)營改增后，除了從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅外， 納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)、預(yù)繳稅款、銷售額的余額計(jì)算以及 納稅申報填列等方面都跟以前存在一定的差異，房地產(chǎn)企業(yè) 在稅務(wù)實(shí)務(wù)中一定要注意這些變化，做好財稅處理工作。下 面將通過實(shí)例來分享一般計(jì)稅方法下的具體處理方法。【例】甲公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，機(jī)構(gòu)所在 地梁園區(qū)，開發(fā)的 A 房地產(chǎn)項(xiàng)目在睢陽區(qū)。該項(xiàng)目建筑工 程施工許可證登記的開工日期在 2016年 4月 30日前。本 次“營改增”中，登記為一般納稅人，對 A 房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇 了一般計(jì)稅方法計(jì)稅。已知，甲公司為開發(fā) A 項(xiàng)目，取得土地 150， 000 平方米， 土地

2、出讓金財政收據(jù)金額 30，000萬元； A 項(xiàng)目總可售面積 390，000 平方米。2016年5月份，A項(xiàng)目尚未完工，預(yù)售收入10, 000萬元，對應(yīng)的建筑面積 10， 000 平方米。2016年6月份，購進(jìn)用于 A項(xiàng)目的建材鋼筋100萬元，進(jìn)項(xiàng) 稅額 16萬元；就 5月份預(yù)售的 10， 000萬元房款，給業(yè)主開 具了增值稅發(fā)票。該月期初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。說明：一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇一般計(jì)稅 方法納稅申報， 稅率 10%.其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的房 地產(chǎn)新項(xiàng)目沒有質(zhì)的不同。 （為了便于敘述，本文中會計(jì)分錄及報表中的金額單位均為萬元。)5月份的財稅處理 收到預(yù)售房款時借：銀行

3、存款10000貸：預(yù)收賬款一一未開票未計(jì)稅房款10000說明：“營改增”后，銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)較營業(yè)稅納稅 義務(wù)發(fā)生時間后移，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的 納稅義務(wù)發(fā)生時間。當(dāng)?shù)搅碎_票或產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或合同約定 的交房日期，才確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。但為了保證財政收入的 均衡入庫，稅總2016年18號公告第十條、第十一條明確： 般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng) 在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款= 預(yù)收款+ (1 +適用稅率或征收率)X 3%;適用一般計(jì)稅方法 計(jì)稅的，按照10%的適用稅率計(jì)算。甲公司在次月申報期之內(nèi)，按照3%預(yù)征率，計(jì)算出預(yù)繳稅款270

4、.27 ( 10, 000/ (1+10%) X 3%),向項(xiàng)目所在地睢陽區(qū) 國稅局預(yù)繳稅款。借：應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅270.27貸：銀行存款270.27預(yù)繳稅款表的填列2016年5月，收到預(yù)收款10, 000萬元，因?yàn)闆]開具發(fā)票， 應(yīng)填報增值稅預(yù)繳稅款表,無需在增值稅納稅申報表 第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報。在增值稅 預(yù)繳稅款表中第2行的第1列填寫10,000,第2列填寫0,第3列填寫3%，第4列填寫270.276月份的財稅處理收到建材發(fā)票并驗(yàn)收入庫時借：原材料100應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）16貸：銀行存款107將5月份預(yù)售的10，000萬元房款，自行給業(yè)主開具了增值 稅發(fā)

5、票，銷售額9, 009.01，銷項(xiàng)稅額990.99,并在本月確認(rèn) 銷項(xiàng)稅額。借:預(yù)收帳款-未開票未計(jì)稅房款10, 000貸:預(yù)收帳款-已開票已計(jì)稅房款9, 009.01應(yīng)交稅費(fèi)丿應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額）990.99稅總2016年18號公告第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一 般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì) 稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn) 項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）+ （1+10%）允許扣除的土地價款：10000 + 390000 X 30000=769.23土地價款所對應(yīng)的稅額：769.231+

6、10% ） X 10%=76.23借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅（營改增抵減的銷項(xiàng)稅額）76.23貸：營業(yè)外收入 76.23說明：“營改增”政策明確的余額計(jì)稅辦法是“扣額法”， 而增值稅會計(jì)核算上使用的是“扣稅法”。因?yàn)榧坠鞠驑I(yè) 主開票時，已經(jīng)按發(fā)票上的銷售額和稅額在帳目中記載，如 果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價款后的余額計(jì) 稅，將導(dǎo)致賬、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實(shí)際按報表正確 交稅后賬面仍然有未交稅款余額。將允許扣除的土地價款 對應(yīng)的稅額視為政府給予企業(yè)的減免稅優(yōu)惠，所以計(jì)入“營 業(yè)外收入”科目。借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）897.76貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一未繳增值稅 897

7、.76預(yù)繳稅款的抵減稅總2016年18號公告第十四條明確，一般納稅人銷售 自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷 售額和10%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款 后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié) 轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。本月 應(yīng) 申報繳納 的稅款 627.49（990.99-16-76.23-270.27=897.76-270.2），按照財稅201636號附件2第一條第（十）款項(xiàng)規(guī)定，向公司機(jī)構(gòu)所在地梁 園區(qū)國稅局納稅申報。借：應(yīng)交稅費(fèi)一一未繳增值稅627.49 貸：銀行存款 627.49 納稅申報表的填列 納稅申報時，需填列國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改

8、征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報有關(guān)事項(xiàng)的公告 （國家稅 務(wù)總局公告 2016年第 13 號）和國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增 值稅納稅申報有關(guān)事項(xiàng)的公告 （國家稅務(wù)總局公告 2016 年 第 27 號）下發(fā)的報表。在增值稅納稅申報表附列資料 （一）第 4 行的第 1 列填寫 9009.01，第 2 列填寫 990.99，第 12 列填寫 769.23，第 13 列 生成 9230.77，第 14 列生成 914.76萬元；在增值稅納稅申 報表附列資料（二） 第 2 欄“金額”欄填寫 100，“稅額” 欄填寫 16；在增值稅納稅申報表附列資料（三） 第 2 欄 的第 1 列填寫 10000，在第 3 列、 4 列、 5 列均填寫 769.23； 在增值稅納稅申報表附列資料 （四）序號 4 的第 1列和第 4 列各填寫 270.27；在本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表第2欄的“金額”欄填寫 100，“稅額”欄填寫 16 增值稅納稅申報表主表“一般項(xiàng)目”列