河北省2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析考試試卷

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上河北省2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤(rùn)等于利潤(rùn)總額減去_。 A管理費(fèi) B財(cái)務(wù)費(fèi) C經(jīng)營(yíng)費(fèi) D所得稅 2、_是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 A易受政策影響性 B存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 C適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資 D最高最佳使用性3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是_。 A開發(fā)商 B承包商 C相關(guān)的政府部門 D監(jiān)

2、理單位 4、某宗面積為3000的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)_萬元。 A78 B882 C1210 D12725、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A投資公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 6、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是_。 A相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 C消費(fèi)者的收入水平 D消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 7、在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是_。 A人民法院和拍賣公司 B競(jìng)買人和買受人 C人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 D拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 8、某物業(yè)當(dāng)前的市

3、場(chǎng)售價(jià)為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為_元/m2。 A482.79 B448.24 C467.25 D498.53 9、對(duì)單位或者個(gè)人獲準(zhǔn)征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額倍以下的耕地占用稅。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)_。 A減少 B增加 C不變 D同步遞減11、_是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置

4、業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。 A購買價(jià)格 B權(quán)益投資比率 C空置率 D運(yùn)營(yíng)成本 12、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的_分析。 A財(cái)務(wù)盈利能力 B清償能力 C資金平衡情況 D營(yíng)運(yùn)能力 13、某新建寫字樓的公開售價(jià)為6000元/m2，現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購買者來說_。 A比售價(jià)優(yōu)惠 B不如售價(jià)優(yōu)惠 C與售價(jià)一樣 D難以判定是否給予了優(yōu)惠14、下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過程的是。 A：前期考核 B：開發(fā) C：建設(shè) D：使用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)

5、過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是。 A：建筑師 B：結(jié)構(gòu)工程師 C：設(shè)備工程師 D：監(jiān)理工程師 E：借款合同 16、估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見_。 A應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔 B不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔 C由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔 D依委托人的意見決定是否歸檔 17、以下關(guān)于GDP與其他變量關(guān)系正確的表達(dá)式是_。 AGDP=GNP+對(duì)外要素收入凈額 BGDP=NDP+折舊 CGDP=32資+利息+利潤(rùn)+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付 DGDP=消費(fèi)支出+投資支出+政府購買+進(jìn)口-出口 18、市場(chǎng)調(diào)查中的_，即通過收集初步的數(shù)據(jù)提示問題的真正性質(zhì)，從而

6、提出一些推測(cè)和新想法。 A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C因果性調(diào)查 D階段性調(diào)查 19、敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析中的一種主要方法。下列有關(guān)敏感性分析的步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是_。 A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等作為其分析的對(duì)象 B通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出不敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步分析 C確定不確定性因素可能的變化范圍 D計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值 20、我國(guó)工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為_年。 A30 B40 C70 D50 21、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃屬于房地產(chǎn)_的范疇。 A評(píng)估 B經(jīng)紀(jì) C代理 D咨詢 22、以

7、下選項(xiàng)中屬于房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的有。 A：房屋拆遷管理費(fèi) B：搬遷補(bǔ)助費(fèi) C：房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi) D：土地使用權(quán)出讓金 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。 A：土地轉(zhuǎn)化率 B：開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) C：開發(fā)投資杠桿率 D：住房可支付性指數(shù) E：借款合同 24、某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為_萬元。 A1125 B1800

8、 C2250 D337525、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙兩宗土地任選其一二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20，國(guó)家債券的收益率為10，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為04，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率為。 A：8 B：4 C：14 D：12 E：借款合同

9、2、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)確定后，未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，處理的原則是。 A：買受人無權(quán)退房 B：買受人有權(quán)退房 C：買受人不退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行原合同 D：買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 E：買受人退房的，由規(guī)劃部門承擔(dān)違約責(zé)任3、甲級(jí)寫字樓的特點(diǎn)有_。 A具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求 B有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)修理及保安服務(wù) C建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求并與其租金支付能力相適應(yīng) D建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類

10、建筑物 4、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場(chǎng)的供需分析屬于。 A：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 B：專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 C：項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 D：總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 E：借款合同5、所有者權(quán)益包括四個(gè)項(xiàng)目。 A：實(shí)收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤(rùn) E：未分配利潤(rùn) 6、成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（）。 A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用 E銷售稅費(fèi) 7、下列不計(jì)入用地面積范圍的有。 A：無明確使用權(quán)屬的冷巷 B：有明確使用權(quán)屬的間距地 C：市政管轄的馬路等公共用地 D：公共使用的排水溝 E：已征收，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地 8、工業(yè)

11、用地的出讓最高年限為_。 A70年 B50年 C40年 D100年 9、下列有關(guān)區(qū)域規(guī)劃的表述，正確的包括。 A：區(qū)域規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定區(qū)域范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署 B：廣義的區(qū)域規(guī)劃則主要指一定區(qū)域內(nèi)與國(guó)土開發(fā)整治有關(guān)的建設(shè)布局總體規(guī)劃 C：區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)為對(duì)象編制的規(guī)劃，是國(guó)家總體規(guī)劃或省級(jí)總體規(guī)劃在特定經(jīng)濟(jì)區(qū)的細(xì)化和落實(shí) D：區(qū)域規(guī)劃具有戰(zhàn)略性、空間性和有約束力的特點(diǎn)，是在多種方案比較和選擇中確定適合規(guī)劃區(qū)域未來發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的總體藍(lán)圖 E：區(qū)域規(guī)劃的作用是劃定主要功能區(qū)的“黃線”，主要內(nèi)容是把經(jīng)濟(jì)中心、城鎮(zhèn)體系、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施以及限制開發(fā)地區(qū)等落實(shí)到具

12、體地域空間 10、分布數(shù)列中各單位標(biāo)志值倒數(shù)的算術(shù)平均數(shù)的倒數(shù)，是指。 A：算術(shù)平均數(shù) B：調(diào)和平均數(shù) C：中位數(shù) D：眾數(shù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、遵守合法原則應(yīng)做到。 A：在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)益權(quán)屬證明為依據(jù) B：法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件 C：在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù) D：在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù) E：在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策 12、房地產(chǎn)投資的可行性研究

13、工作階段包括。 A：接受委托 B：投資機(jī)會(huì)研究 C：初步可行性研究 D：詳細(xì)可行性研究 E：項(xiàng)目評(píng)估與決策 13、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計(jì)算建筑面積。 A：180 B：200 C：220 D：250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、印花稅稅率分為5檔：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.1 15、投資決策分析主要由_組成。 A市場(chǎng)分析 B項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) C項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估算 D市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前景 E政府決策分析 16、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給

14、賣方2325元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為_元/m2。 A2487.75 B2500.00 C2511.00 D2162.25 17、工廠煙囪之類位置固定的污染源，屬于。 A：固定污染源 B：移動(dòng)污染源 C：點(diǎn)源 D：高架源 E：線源 18、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的目的是_。 A可行性研究過程就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策過程 B提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力 C實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化管理 D降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本 19、繳存住房公積金的工資基數(shù)包括等。 A：計(jì)時(shí)工資和計(jì)件工資 B：獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼 C：加班加點(diǎn)工資 D：住房公積金月繳存額 E：?jiǎn)挝还芾斫?jīng)費(fèi) 20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有。 A：文獻(xiàn)查閱 B：觀察 C：專題討論 D：?jiǎn)柧碚{(diào)查 E：實(shí)驗(yàn) 21、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有_。 A等于銀行存款利率 B等于銀行貸款利率 C是投資者所要求的最低利率 D是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率 E一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表 22、對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括。 A：有效面積系數(shù) B：權(quán)益投資比率 C：資本化率 D：租金水平