河北省2016年上半年房地產估價師《經營與管理》：房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析考試試卷

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上河北省2016年上半年房地產估價師經營與管理：房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去_。 A管理費 B財務費 C經營費 D所得稅 2、_是指房地產投資容易受到政府政策的影響。 A易受政策影響性 B存在效益外溢和轉移 C適于進行長期投資 D最高最佳使用性3、房地產開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是_。 A開發(fā)商 B承包商 C相關的政府部門 D監(jiān)

2、理單位 4、某宗面積為3000的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/。現按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/。理論上應補地價_萬元。 A78 B882 C1210 D12725、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A投資公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 6、不是導致某種房地產需求量變化的主要因素是_。 A相關房地產的價格水平 B該種房地產的開發(fā)成本 C消費者的收入水平 D消費者對未來的預期 7、在強制拍賣中，拍賣的主體是_。 A人民法院和拍賣公司 B競買人和買受人 C人民法院和拍賣標的所有權人 D拍賣公司和拍賣標的所有權人 8、某物業(yè)當前的市

3、場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為_元/m2。 A482.79 B448.24 C467.25 D498.53 9、對單位或者個人獲準征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額倍以下的耕地占用稅。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 10、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會_。 A減少 B增加 C不變 D同步遞減11、_是房地產置業(yè)投資項目的初始資本投資數額，其高低變化在很大程度上影響著房地產置

4、業(yè)投資經營的績效。 A購買價格 B權益投資比率 C空置率 D運營成本 12、現金流量表可以用來進行房地產開發(fā)項目的_分析。 A財務盈利能力 B清償能力 C資金平衡情況 D營運能力 13、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2，現開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說_。 A比售價優(yōu)惠 B不如售價優(yōu)惠 C與售價一樣 D難以判定是否給予了優(yōu)惠14、下列不屬于權屬登記管理貫穿房地產的全過程的是。 A：前期考核 B：開發(fā) C：建設 D：使用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 15、在房地產產品生產

5、過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是。 A：建筑師 B：結構工程師 C：設備工程師 D：監(jiān)理工程師 E：借款合同 16、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見_。 A應作為估價資料歸檔 B不應作為估價資料歸檔 C由估價機構決定是否歸檔 D依委托人的意見決定是否歸檔 17、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是_。 AGDP=GNP+對外要素收入凈額 BGDP=NDP+折舊 CGDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉移支付 DGDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口 18、市場調查中的_，即通過收集初步的數據提示問題的真正性質，從而

6、提出一些推測和新想法。 A試探性調查 B描述性調查 C因果性調查 D階段性調查 19、敏感性分析是房地產開發(fā)項目不確定性分析中的一種主要方法。下列有關敏感性分析的步驟表達不當的一項是_。 A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標如財務內部收益率、財務凈現值等作為其分析的對象 B通過評價指標的變動情況，找出不敏感的不確定性因素，做出進一步分析 C確定不確定性因素可能的變化范圍 D計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值 20、我國工業(yè)用地土地使用權出讓的最高年限為_年。 A30 B40 C70 D50 21、房地產開發(fā)項目策劃屬于房地產_的范疇。 A評估 B經紀 C代理 D咨詢 22、以

7、下選項中屬于房屋拆遷補償安置費用的有。 A：房屋拆遷管理費 B：搬遷補助費 C：房屋拆除和渣土清運費 D：土地使用權出讓金 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、是指當期土地出讓面積與當期政府批準新建商品房預售和銷售面積的比例，用于監(jiān)測土地供應與住房建設和銷售之間的關系，反映土地轉化為房屋的效率。 A：土地轉化率 B：開發(fā)強度系數 C：開發(fā)投資杠桿率 D：住房可支付性指數 E：借款合同 24、某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因容積率提高應補交的地價款為_萬元。 A1125 B1800

8、 C2250 D337525、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙兩宗土地任選其一二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、如果整個投資市場的平均收益率為20，國家債券的收益率為10，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為04，房地產投資評估的模型所用的折現率為。 A：8 B：4 C：14 D：12 E：借款合同

9、2、按照規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在變更事項確定后，未在規(guī)定時限內通知買受人的，處理的原則是。 A：買受人無權退房 B：買受人有權退房 C：買受人不退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行原合同 D：買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任 E：買受人退房的，由規(guī)劃部門承擔違約責任3、甲級寫字樓的特點有_。 A具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求 B有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護修理及保安服務 C建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求并與其租金支付能力相適應 D建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類

10、建筑物 4、在房地產市場分析中，對特定區(qū)域內商品住宅市場的供需分析屬于。 A：區(qū)域房地產市場分析 B：專業(yè)房地產市場分析 C：項目房地產市場分析 D：總體房地產市場分析 E：借款合同5、所有者權益包括四個項目。 A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤 6、成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括（）。 A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費用 D銷售費用 E銷售稅費 7、下列不計入用地面積范圍的有。 A：無明確使用權屬的冷巷 B：有明確使用權屬的間距地 C：市政管轄的馬路等公共用地 D：公共使用的排水溝 E：已征收，經規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地 8、工業(yè)

11、用地的出讓最高年限為_。 A70年 B50年 C40年 D100年 9、下列有關區(qū)域規(guī)劃的表述，正確的包括。 A：區(qū)域規(guī)劃是為實現一定區(qū)域范圍的開發(fā)和建設目標而進行的總體部署 B：廣義的區(qū)域規(guī)劃則主要指一定區(qū)域內與國土開發(fā)整治有關的建設布局總體規(guī)劃 C：區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的經濟區(qū)為對象編制的規(guī)劃，是國家總體規(guī)劃或省級總體規(guī)劃在特定經濟區(qū)的細化和落實 D：區(qū)域規(guī)劃具有戰(zhàn)略性、空間性和有約束力的特點，是在多種方案比較和選擇中確定適合規(guī)劃區(qū)域未來發(fā)展目標和經濟建設的總體藍圖 E：區(qū)域規(guī)劃的作用是劃定主要功能區(qū)的“黃線”，主要內容是把經濟中心、城鎮(zhèn)體系、產業(yè)聚集區(qū)、基礎設施以及限制開發(fā)地區(qū)等落實到具

12、體地域空間 10、分布數列中各單位標志值倒數的算術平均數的倒數，是指。 A：算術平均數 B：調和平均數 C：中位數 D：眾數 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調11、遵守合法原則應做到。 A：在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權益權屬證明為依據 B：法律、法規(guī)和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件 C：在依法判定的使用權利方面，應以使用管制為依據 D：在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據 E：在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策 12、房地產投資的可行性研究

13、工作階段包括。 A：接受委托 B：投資機會研究 C：初步可行性研究 D：詳細可行性研究 E：項目評估與決策 13、房屋內的夾層、插層、技術層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計算建筑面積。 A：180 B：200 C：220 D：250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、印花稅稅率分為5檔：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.1 15、投資決策分析主要由_組成。 A市場分析 B項目財務評價 C項目風險估算 D市場經濟前景 E政府決策分析 16、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給

14、賣方2325元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為_元/m2。 A2487.75 B2500.00 C2511.00 D2162.25 17、工廠煙囪之類位置固定的污染源，屬于。 A：固定污染源 B：移動污染源 C：點源 D：高架源 E：線源 18、對房地產開發(fā)項目進行可行性研究的目的是_。 A可行性研究過程就是房地產開發(fā)項目的決策過程 B提高房地產開發(fā)的收益能力 C實現項目決策的科學化管理 D降低房地產開發(fā)的成本 19、繳存住房公積金的工資基數包括等。 A：計時工資和計件工資 B：獎金、津貼和補貼 C：加班加點工資 D：住房公積金月繳存額 E：單位管理經費 20、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有。 A：文獻查閱 B：觀察 C：專題討論 D：問卷調查 E：實驗 21、下列關于基礎利率的表述中，正確的有_。 A等于銀行存款利率 B等于銀行貸款利率 C是投資者所要求的最低利率 D是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率 E一般使用無風險的國債收益率作為其代表 22、對于房地產置業(yè)投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括。 A：有效面積系數 B：權益投資比率 C：資本化率 D：租金水平