?？谏虡I(yè)市場調(diào)研報告

1、2015.8城市概況。1城市概況u 海口市，中國海南省省會，轄秀英、龍華、瓊山、美蘭4個區(qū)（縣級）；u 全市土地面積2304.84平方公里。地處海南島北部，北瀕瓊州海峽；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。u 2014年末全市常住人口220.07萬人，戶籍人口165.31萬人。u 2014年GDP為1005.51億元，比上年增長9.2%。三產(chǎn)比例為5.5：21.4：73.1。美蘭機場海口站秀英港u 高速公路：西線高速、中線高速、東線高速、海文高速四條高速及各條國道、省道、鐵路連接海口市至海南省各區(qū)域，交通便利。u 港口碼頭：海口市擁有秀英港、南港、新港三個客貨運輸港口碼

2、頭，擔負著海南全島800萬人口所需生產(chǎn)、生活資料的80%的調(diào)入任務(wù)。u 航空：海口美蘭國際機場共開通航線95條，其中國內(nèi)航線84條、地區(qū)航線2條、國際航線9條，與56個城市通航，旅客吞吐量平均每年都以約12%的速度快速增長。 2014年，美蘭機場完成旅客吞吐量1385.39萬人次，增長16.1%。城市概況?？跂|站南港新港城市概況 ?？谑袑崿F(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1005.51億元，比上年增長9.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值54.58億元，下降2.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值215.67億元，增長5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值735.26億元，增長11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的6.5：2

3、4：69.5調(diào)整為5.5：21.4：73.1。人均地區(qū)生產(chǎn)總值46000元，比上年增長7.7%，第三產(chǎn)業(yè)貢獻率較高。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為1.6%、 14.1%和 87.5%。其中，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率比上年提高14.2個百分點，拉動全市經(jīng)濟增長8個百分點。2011年-2014年三次產(chǎn)業(yè)比例 海口市地方公共財政收入突破100億元，提前一年完成“十二五”規(guī)劃制定的收入目標。2014年，來自?？诘墓藏斦A(yù)算收入累計完成267.74億元，比上年增長11.2%。其中，全市地方公共財政收入完成100.12 億元，增長15.4%。稅收收入占地方公共財政收入的比重達79.1%。城

4、市概況城市概況2012年-2014年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增長速度u 海口市居民可支配收入近年來也是日益提高，年增長率在10%左右，居民生活水平的提高得到基礎(chǔ)保障。u ?？谑猩鐣M品零售額隨著居民收入的提高也穩(wěn)步增長，年增長率保持在10%以上，消費需求旺盛。在限額以上批發(fā)和零售企業(yè)中，糧油、食品、飲料、煙酒類零售額20.71億元，比上年增長20.4%；服裝、鞋帽、針紡織品類零售額17.44億元，增長11.7%；日用品類零售額11.14億元，增長29.2%；汽車類零售額120.44億元，增長20.7%。城市概況?？谑懈黜椊?jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，海南省將近三分之一的經(jīng)濟由?？谑胸暙I，海口市在海南省占絕對核心

5、地位u 海口市房地產(chǎn)投資較旺盛，2014年雖有下滑，但仍有16.6%的增長速度。u 海口市商品房銷售受市場供需雙方影響，2013年以來增長緩慢。u 海口市房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年發(fā)展后，目前進入穩(wěn)定發(fā)展階段，市場波動較小。城市概況2010年-2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長率2010年-2014年商品房銷售面積及增長率2014年8月-2015年7月住宅均價走勢 ?？谑兄饕?guī)劃為主城區(qū)長秀片區(qū)、金貿(mào)片區(qū)、金牛嶺片區(qū)、舊城片區(qū)、大同片區(qū)、南渡江西岸片區(qū)、海甸島片區(qū)、西海岸新區(qū)南片區(qū)8個片區(qū)城市概況西海岸新區(qū)海甸島片區(qū)南渡江西岸片區(qū)長秀片區(qū)金貿(mào)片區(qū)金牛嶺片區(qū)舊城片區(qū)大同片區(qū)長秀片區(qū)：一心三軸四區(qū)四節(jié)點功

6、能定位：以中高檔居住為主導(dǎo)，配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施的宜居生活社區(qū)。金貿(mào)片區(qū)：綜合性城市功能片區(qū)功能定位：?？谑猩虅?wù)中心之一，集居住、商貿(mào)、都市娛樂休閑服務(wù)為一體的綜合性城市功能片區(qū)。金牛嶺片區(qū)：商務(wù)配套城市居住片區(qū)功能定位：以居住為主，商業(yè)服務(wù)配套的城市居住片區(qū)。舊城片區(qū)：兩心兩廊八區(qū)六節(jié)點功能定位：體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵和傳統(tǒng)特色的綜合型生活片區(qū)。大同片區(qū)：以商貿(mào)居住文化功能為主功能定位：以商貿(mào)、居住、文化功能為主的綜合型片區(qū)。南渡江西岸片區(qū)：城市中心濱水活力區(qū)功能定位：濱江休閑產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域之一的城市中心濱水活力區(qū)海甸島片區(qū)：宜居品位生活區(qū)功能定位：海甸島的公共服務(wù)中心、綠化景觀中

7、心和宜居品位生活地區(qū)。西海岸新區(qū)南片區(qū)：綜合發(fā)展區(qū)功能定位：西海岸新區(qū)的公共中心、文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以及綠色宜居社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)。城市概況城市概況 ?？谥鞒菂^(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為帶狀組團式。在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強、西拓、東優(yōu)、南控”發(fā)展原則?！爸袕姟奔磸娀c完善中心組團建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境;“西拓”指鼓勵中心組團建設(shè)用地西向拓展，注重長流組團、老城組團專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚;“東優(yōu)”指選擇恰當時機，擇優(yōu)開發(fā)項目，有選擇性開發(fā)江東組團;“南控”即抑止城市向南發(fā)展。1.?？谑械乩砦恢脙?yōu)越，是海南省重要的交通樞紐2.海口市經(jīng)濟以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟增長速度明顯高

8、于全國平均水平3.海南省經(jīng)濟主要由海口市貢獻，?？谑薪?jīng)濟地位突出4.海口市未來延海岸線東西向發(fā)展速度較快市場概況。2住宅市場金貿(mào)板塊是?？谑袇^(qū)傳統(tǒng)核心板塊，隨著對老城區(qū)改造開發(fā)的加大，“容積高、價格高”是該板塊顯著特征。均價在11000-14000元/平米金牛嶺板塊是海口市區(qū)傳統(tǒng)板塊，數(shù)量較多，售價適中。均價在8000-9000元/平米解放路、龍華路板塊作為?？诘暮诵睦蠀^(qū)，除臨海區(qū)域外，樓盤建造時間一般較早，檔次較低。均價在7000-10000元/平米城市的核心，成長速度快，潛力較大。大英山、長堤路板塊是?？谑行屡d板塊，臨近省政府，可能發(fā)展為未來均價在8000-10000元/平米濱江板塊是?？?/p>

9、市新興板塊，右側(cè)臨海、左側(cè)臨近省政府，目前熱銷的為中高端項目。均價在7000-9000元/平米麗晶路板塊是?？谑信R海板塊，東南側(cè)臨近市中心區(qū)，主要依靠海景優(yōu)勢。均價在8000-12000元/平米?？谧≌袌鲋饕譃槭蟀鍓K市政府板塊是海口市郊區(qū)板塊，價位較高，開發(fā)速度很快，主要依賴二線海景資源和新市政府所在地為賣點。均價在8000-10000元/平米西海岸板塊目前熱度最高的板塊；北部接鄰瓊州海峽已形成海口中高品質(zhì)住宅集中區(qū)，一線海景資源為主要賣點。均價在18000-25000元/平米Back住宅市場海甸島、新埠島板塊是海口市臨海板塊，大量新項目云集，售價較高，入住率低。均價在10000-130

10、00元/平米東海岸板塊是?？谑休^早開發(fā)的地段。以一線海景別墅為賣點，建筑質(zhì)量低，項目現(xiàn)狀不佳。均價在10000-13000元/平米住宅市場海口市場銷售均價處于第一梯度（均價高于12,500元/平方米）的項目主要集中在西海岸板塊，海甸島北部及?？谑袇^(qū)中北部等擁有一線海景的區(qū)域；本項目所處的大英山區(qū)域，僅為第二價格梯度區(qū)域（均價9,000-12,500元/平方米之間）。住宅市場第一價格梯度項目（銷售均價高于12,500元/平方米）第二價格梯度區(qū)域（銷售均價9,000-12,500元/平方米之間）濱海大道西海岸板塊本項目大英山板塊住宅市場2014年8月-2015年7月商品住宅供應(yīng)及成交情況?？谑?0

11、14年商品住宅整體市場供應(yīng)量較大，庫存壓力較大2015年?？谑猩唐纷≌袌龉?yīng)量較小，成交量穩(wěn)中有升，主要在清庫存供求關(guān)系受市場環(huán)境影響影響，海口市住宅市場整體成交量穩(wěn)中有升，市場價格較穩(wěn)定，主要以清庫存為主。海口市場近年主力產(chǎn)品面積段集中在90-120m2，主力成交價格段集中在7000-12500元/m2，市場投資熱度有所下降。?？谧≌袌龈邇r段產(chǎn)品均集中在擁有“海景”區(qū)域，對于產(chǎn)品力與服務(wù)附加值打造關(guān)注度較低，因資源缺失與政策影響所產(chǎn)生的城市住宅市場發(fā)展滯緩較為明顯。市場主力市場特性住宅市場商業(yè)市場秀英區(qū)金貿(mào)商圈狀態(tài)：成長期檔次：中高檔目標客戶：周邊區(qū)域居民入住率：65%首層租金：5元/天

12、秀英商圈狀態(tài)：起步期檔次：中低檔目標客戶：秀英區(qū)本地居民入住率：40%首層租金：10-15元/天國貿(mào)商圈狀態(tài)：成熟期檔次：中高檔目標客戶：本地消費入住率：70-95%首層租金：5-8元/天海秀商圈狀態(tài)：成熟期檔次：中檔為主目標客戶：城市中端消費者入住率：70-95%首層租金：11-20元/天解放路商圈狀態(tài)：成熟期檔次：中檔為主目標客戶：本地年輕消費者入住率：100%首層租金：13-16元/天?？谏虡I(yè)市場分為五大商圈：海秀、解放路、國貿(mào)、金貿(mào)和秀英商圈。3241海秀東路海府路7佳心百貨明珠廣場萬國大都會南亞廣場興潤達廣場海秀商圈商業(yè)市場5望海國際廣場6DC商業(yè)城8匯佳商業(yè)廣場9香港城123泰龍商

13、城東方廣場友誼商業(yè)廣場解放路商圈商業(yè)市場商業(yè)市場1宜欣購物公園2生生百貨3上邦百匯城4玉沙京華城5金龍路美食街6美源商業(yè)廣場金貿(mào)、國貿(mào)商圈1秀英時代廣場秀英商圈商業(yè)市場 ?？谑猩虡I(yè)市場中，零售業(yè)態(tài)在數(shù)量上占絕對主導(dǎo)，達到91%，其他業(yè)態(tài)在數(shù)量上相近；在面積上，零售業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，休閑娛樂高于餐飲和配套服務(wù)。商業(yè)市場商業(yè)市場?？谑形磥韼啄陼r間內(nèi)，商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計在800萬方左右商業(yè)市場2?？谑泻诵膮^(qū)域商業(yè)氛圍良好，邊緣地區(qū)缺乏規(guī)模化的商業(yè)項目，總體檔次不高。海口市未來幾年商業(yè)供應(yīng)量較大，發(fā)展形勢嚴峻。3?？谑猩虡I(yè)市場處于穩(wěn)固革新階段，大部分商業(yè)形態(tài)陳舊，部分商圈氛圍濃厚，總體能級和檔次具備提升空間。1

14、Back辦公市場海墾大廈純寫字樓出售型物業(yè)財富廣場商住樓出售型物業(yè)天邑國際大廈純寫字樓出售型物業(yè)南洋大廈商住樓出售型物業(yè)瓊泰大廈純寫字樓出售型物業(yè)國貿(mào)中心商住樓出售型物業(yè)珠江廣場商住樓出售型物業(yè)華銀大廈商住樓出售型物業(yè)時代廣場純寫字樓租賃型物業(yè)龍昆路海秀路海鋼大廈商住樓出售型物業(yè)北京大廈純寫字樓出售型物業(yè)新達商務(wù)大廈商住樓出售型物業(yè)濱海大道丘海大道華貿(mào)大廈商住樓出售型物業(yè)純寫字樓商住樓海口的寫字樓主要集中于龍華區(qū)的國貿(mào)區(qū)域，也是?？谑兄懈咂焚|(zhì)樓宇的集中地。海府路藍天路龍華路金都大廈商住樓出售型物業(yè)首力大廈商住樓出售型物業(yè)萬國大都會寫字樓出售型物業(yè)華發(fā)大廈寫字樓出售型物業(yè)松濤大廈商住樓出售型物業(yè)財富中心寫字樓出售型物業(yè)海秀路海孚大廈寫字樓出售型物業(yè)大同路新海航大廈純寫字樓自用型物業(yè)新安中心寫字樓出售型物業(yè)美舍大廈商住樓出售型物業(yè)廣南大廈商住樓出售型物業(yè)銀都大廈商住樓租賃型物業(yè)純寫字樓商住樓辦公市場大英山區(qū)域和毗鄰的海秀區(qū)域也有部分辦公產(chǎn)品，但均以中低端商住樓為主。市場描述海口寫字樓市場從第一次地產(chǎn)泡沫中逐漸復(fù)蘇，商住樓為主的市場格局仍未完全變，少量純寫字樓主要集中