中原_2015長沙商辦市場全分析18頁

1、0中原大數(shù)據(jù)2015長沙商辦市場全分析湖南中原研究中心湖南中原研究中心各類型物業(yè)成交面積占比（各類型物業(yè)成交面積占比（2015）商辦物業(yè)成交面積占比趨勢（商辦物業(yè)成交面積占比趨勢（2011-2015）商辦物業(yè)消化占比商辦物業(yè)消化占比商辦年均銷量占比在商辦年均銷量占比在10-13%，2015年市場容量擴大，前十月累計銷量已年市場容量擴大，前十月累計銷量已經(jīng)超過經(jīng)超過2014年全年，年全年，2015年全年同比漲幅較大。年全年同比漲幅較大。 近5年商辦物業(yè)年銷量占比維持在10%-13%，其中商業(yè)年均消化占比6.76%，辦公僅4.38%； 2015年商辦物業(yè)銷量回升，其中商業(yè)成交量111.68萬方，同

2、比漲幅18.32%，辦公成交85.56萬方，同比漲幅69.76%。12供銷比供銷比商業(yè)辦公物業(yè)供銷比（商業(yè)辦公物業(yè)供銷比（2014.01-2015.12） 2015年，商辦物業(yè)供銷比月度差異減小，趨于緩和，且雙雙走低，體現(xiàn)出供需增加的速度同頻步調(diào)特征。 2015年，商業(yè)供銷比1.79，較去年（2.80）大幅下調(diào)1.01，商業(yè)供應(yīng)大幅下降；辦公供銷比2.26，較去年（2.74）縮小0.48，辦公物業(yè)成交上漲幅度大于供應(yīng)上漲幅度。2015年商辦供銷比雙縮小，需求牽制新增供應(yīng)的特征愈加明顯，從粗放式年商辦供銷比雙縮小，需求牽制新增供應(yīng)的特征愈加明顯，從粗放式增長向按需配置轉(zhuǎn)變，但供大于求的特征依然未

3、變。增長向按需配置轉(zhuǎn)變，但供大于求的特征依然未變。31-12月長沙市商業(yè)市場概況月長沙市商業(yè)市場概況長沙市月度商業(yè)供銷情況（長沙市月度商業(yè)供銷情況（2015.01-12）長沙市年度商業(yè)供銷情況（長沙市年度商業(yè)供銷情況（2011-2015） 2015年，商業(yè)供應(yīng)199.77萬方，同比下滑24.36%，成交111.66萬方，同比上升18.32%，供銷比1.79，今年以來成交面積前三的項目為高星物流園、金橋市場集群、高嶺國際商貿(mào)城一期4號，成交面積均超過7萬。4供銷情況供銷情況2015年，商業(yè)市場供過于求的態(tài)勢有所緩解，供銷比在年，商業(yè)市場供過于求的態(tài)勢有所緩解，供銷比在1.79，供應(yīng)萎縮明，供應(yīng)萎

4、縮明顯，成交穩(wěn)步增長。顯，成交穩(wěn)步增長。5商業(yè)價格商業(yè)價格長沙市各月商業(yè)價格走勢（長沙市各月商業(yè)價格走勢（2014.01-2015.12）2015年，長沙商業(yè)價格下跌，多數(shù)月份均價在年，長沙商業(yè)價格下跌，多數(shù)月份均價在1.4萬萬/平米以下，消化量主平米以下，消化量主要來自底商和商貿(mào)物流市場，集中性商業(yè)簽約極少。要來自底商和商貿(mào)物流市場，集中性商業(yè)簽約極少。 2015年長沙市商業(yè)累計成交均價13160元/平米，同比下跌14.40%，低于2014年水平。 2015年，共10個月份均價在14000元/平米以下，僅2個月份超過14000元/。區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)開福區(qū)雨花

5、區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)望城區(qū)合計合計12月月0.41.271.961.71.81.899.02面積（萬方）面積（萬方）環(huán)比環(huán)比-9.09%76.39%-35.74%126.67%0.56%-30.51%-4.75%同比同比29.03%-88.94%79.82%-46.71%25.87%-36.15%-55.91%12月月281443091831463171127套數(shù)套數(shù)環(huán)比環(huán)比-9.68%69.41%-36.42%71.03%-3.95%-9.94%-7.09%同比同比-56.25%-33.02%61.78%-25.91%39.05%-33.96%-13.44%套均面積套均面積（）1438863931

6、236080分區(qū)成交同環(huán)比分區(qū)成交同環(huán)比開福區(qū)和天心區(qū)成交上漲，漲幅均較大，超過開福區(qū)和天心區(qū)成交上漲，漲幅均較大，超過70%；岳麓區(qū)和望城區(qū)下滑；岳麓區(qū)和望城區(qū)下滑幅度超過幅度超過30%。12月總體面積套數(shù)環(huán)比小幅下滑，單鋪套均平穩(wěn)。月總體面積套數(shù)環(huán)比小幅下滑，單鋪套均平穩(wěn)。商業(yè)物業(yè)成交同比環(huán)比一覽表（商業(yè)物業(yè)成交同比環(huán)比一覽表（2015.12）開福區(qū)、天心區(qū)本月成交商鋪面積呈現(xiàn)增大態(tài)勢。開福區(qū)成交面積上升幅度大于套數(shù)，套均增大；天心區(qū)套均變化丌大。岳麓區(qū)成交總面積減少，套數(shù)減少，套均丌變。望城區(qū)成交面積下降幅度大于套數(shù)下降幅度，套均縮小，本月簽約成交的均為小鋪。6區(qū)域區(qū)域2015年年201

7、4年年同比同比芙蓉區(qū)16369156164.82%天心63%岳麓區(qū)1597118404-13.22%開福區(qū)1355215208-10.89%雨花62%望城區(qū)854110193-16.21%內(nèi)六區(qū)1316015373-14.40%長沙市各區(qū)商業(yè)供銷（長沙市各區(qū)商業(yè)供銷（2015）分區(qū)供銷量價分區(qū)供銷量價岳麓區(qū)、開福區(qū)商業(yè)總量供應(yīng)過剩，芙蓉區(qū)供銷比最大，去化壓力大；望岳麓區(qū)、開福區(qū)商業(yè)總量供應(yīng)過剩，芙蓉區(qū)供銷比最大，去化壓力大；望城區(qū)受兩大物流園成交影響，供銷量均可觀。望城、岳麓、開福價格同比城區(qū)受兩大物流園成交影響，供銷量均可觀。望城、岳麓、開

8、福價格同比下滑下滑10%以上，天心、芙蓉、雨花價格小幅上升，整體價格呈下滑趨勢。以上，天心、芙蓉、雨花價格小幅上升，整體價格呈下滑趨勢。各區(qū)商業(yè)價格變動（各區(qū)商業(yè)價格變動（2015）單位：元/7區(qū)位區(qū)位面積面積（萬方）（萬方）同比同比均價均價（元（元/）同比同比中心區(qū)中心區(qū)5.37-64.65%14953-11.27%中心區(qū)至二中心區(qū)至二環(huán)環(huán)23.34-19.29%185174.72%二環(huán)至三環(huán)二環(huán)至三環(huán)35.136.91%13938-5.58%三環(huán)以外三環(huán)以外8.27190.18%15475-12.15%長沙市各環(huán)線商業(yè)成交占比（長沙市各環(huán)線商業(yè)成交占比（2015）分環(huán)線商業(yè)量價分環(huán)線商業(yè)量

9、價商業(yè)用房成交主要集中在二環(huán)和三環(huán)之間，占比近一半；除中心區(qū)至二環(huán)商業(yè)用房成交主要集中在二環(huán)和三環(huán)之間，占比近一半；除中心區(qū)至二環(huán)外，價格丌同程度下滑。外，價格丌同程度下滑。各環(huán)線商業(yè)價格變動（各環(huán)線商業(yè)價格變動（2015） 鑒于開發(fā)的特殊條件，目前長沙市商業(yè)成交呈現(xiàn)“橄欖狀”特點。中心區(qū)以外，三環(huán)之內(nèi)商業(yè)成交量占總量的八成，中心城區(qū)和三環(huán)以外商業(yè)銷量縮小，在20%以內(nèi)。 中心區(qū)至二環(huán)之間價格平穩(wěn)，均價小幅上漲；其余地段均有丌同程度下滑。注：環(huán)線區(qū)分丌包含望城區(qū)8排名排名本省前五名本省前五名占比占比外省市前五名外省市前五名占比占比1長沙市47.51%福建省4.04%2常德市3.10%浙江省2.

10、33%3郴州市0.57%湖北省1.60%4衡陽市3.03%廣東省1.31%5懷化市0.60%江西市0.94%9長沙市六區(qū)商業(yè)成交客戶來源情況（長沙市六區(qū)商業(yè)成交客戶來源情況（2015）客戶來源客戶來源本地客戶依舊是在長沙購鋪的主力人群，且需求穩(wěn)定，占比接近五成，本本地客戶依舊是在長沙購鋪的主力人群，且需求穩(wěn)定，占比接近五成，本省外市占比三成五以上，外省市一成五以上。省外市占比三成五以上，外省市一成五以上。101-12月長沙市辦公市場概況月長沙市辦公市場概況長沙市月度辦公供銷情況（長沙市月度辦公供銷情況（2015）長沙市年度辦公供銷情況（長沙市年度辦公供銷情況（2011-2015）供銷情況供銷情

11、況近近2年，長沙寫字樓處于供應(yīng)爆發(fā)階段，成交量維穩(wěn)，年，長沙寫字樓處于供應(yīng)爆發(fā)階段，成交量維穩(wěn)，2015年成交上升。年成交上升。但供銷比高位，辦公市場競爭仍激烈。但供銷比高位，辦公市場競爭仍激烈。 2015年，辦公供應(yīng)193.64萬方，同比上漲40.23%，成交85.56萬方，同比漲幅69.76%，消化速度略快于供應(yīng)速度；供銷主要集中在金橋市場集群、鈺龍?zhí)煜录褕@、東科園。近2年長沙寫字樓供應(yīng)爆發(fā)，多數(shù)項目建設(shè)近完工及第一波投資客完成投資，市場進入銷售平穩(wěn)階段。 從近一年月度成交情況來看，單月成交面積超過7萬方的有八個月，其余月份均低于7萬平米。供應(yīng)區(qū)域性差異較明顯，12月單月僅芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)和

12、雨花區(qū)有新增供應(yīng)。1112辦公價格辦公價格長沙市各月辦公價格走勢（長沙市各月辦公價格走勢（2014-2015）2015年，寫字樓價格弱于年，寫字樓價格弱于2014年。目前，高端寫字樓無法找到更多對位年。目前，高端寫字樓無法找到更多對位客戶，銷售速度緩慢，客戶，銷售速度緩慢，40年產(chǎn)權(quán)公寓或普通品質(zhì)高性價比寫字樓是主力。年產(chǎn)權(quán)公寓或普通品質(zhì)高性價比寫字樓是主力。 2015年長沙市辦公累計成交價格7939元/平米，同比下跌27.34%； 2015年，辦公物業(yè)的價格持續(xù)走低，單月低于10000元/平米，呈現(xiàn)高端寫字樓去化緩慢，中低價格的普通寫字樓或者40年產(chǎn)權(quán)的公寓銷路相對較好。區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)

13、天心區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)望城區(qū)合計合計12月月0.391.71.880.961.792.18.82面積（萬方）面積（萬方）環(huán)比環(huán)比-58.06%20.57%50.40%41.18%-4.28%-50.70%-15.19%同比同比-26.42%34.92%121.18%-4.00%26.95%74.65%12月月312793511652503541430套數(shù)套數(shù)環(huán)比環(huán)比-39.22%28.57%30.48%66.67%-24.92%-50.56%-15.13%同比同比-46.55%158.33%216.22%223.53%135.85%229.49%套均面積套均面積

14、（）126615458725962分區(qū)成交同環(huán)比分區(qū)成交同環(huán)比11-12月月度成交處于高位，套均面積連續(xù)月月度成交處于高位，套均面積連續(xù)3個月保持平穩(wěn)。個月保持平穩(wěn)。辦公物業(yè)成交同比環(huán)比一覽表（辦公物業(yè)成交同比環(huán)比一覽表（2015.12） 岳麓區(qū)、開福區(qū)本月銷量增長明顯；芙蓉區(qū)、望城區(qū)本月成交大幅下滑。整體12月成交環(huán)比下滑。 整體套均面積平穩(wěn)。13區(qū)域區(qū)域2015年年2014年年同比同比芙蓉區(qū)82619561-13.60%天心區(qū)951811361-16.22%岳麓區(qū)72507783-6.85%開福區(qū)1129214692-23.14%雨花區(qū)822910101-18.53%望城區(qū)35194103

15、-14.23%內(nèi)六區(qū)793910926-27.34%長沙市各區(qū)辦公供銷（長沙市各區(qū)辦公供銷（2015）分區(qū)供銷量價分區(qū)供銷量價岳麓、芙蓉、望城區(qū)寫字樓積壓嚴重，雨花區(qū)成交量最高。整體價格同比岳麓、芙蓉、望城區(qū)寫字樓積壓嚴重，雨花區(qū)成交量最高。整體價格同比再次下滑，開福區(qū)依舊是辦公物業(yè)價格標(biāo)桿，其它區(qū)域均價均未超過萬元，再次下滑，開福區(qū)依舊是辦公物業(yè)價格標(biāo)桿，其它區(qū)域均價均未超過萬元，未來去化壓力大。未來去化壓力大。各區(qū)辦公價格變動（各區(qū)辦公價格變動（2015）單位：元/14區(qū)位區(qū)位面積面積（萬方）（萬方）同比同比均價均價（元（元/）同比同比中心區(qū)中心區(qū)1.54-81.27%13452-5.64

16、%中心區(qū)至二中心區(qū)至二環(huán)環(huán)27.5769.98%8798-31.49%二環(huán)至三環(huán)二環(huán)至三環(huán)32.8439.45%8040-11.18%三環(huán)以外三環(huán)以外13.10498.17%878077.55%長沙市各環(huán)線間辦公成交占比（長沙市各環(huán)線間辦公成交占比（2015）分環(huán)線辦公量價分環(huán)線辦公量價中心城區(qū)辦公成交量巨量萎縮，價格仍最高；三環(huán)以外邊緣區(qū)域成交量數(shù)中心城區(qū)辦公成交量巨量萎縮，價格仍最高；三環(huán)以外邊緣區(qū)域成交量數(shù)倍直追，價格隨著產(chǎn)品提質(zhì)逐漸攀升，其余區(qū)域均價丌同程度下滑。倍直追，價格隨著產(chǎn)品提質(zhì)逐漸攀升，其余區(qū)域均價丌同程度下滑。各環(huán)線辦公價格變動（各環(huán)線辦公價格變動（2015） 中心區(qū)以外，三環(huán)之內(nèi)辦公物業(yè)的成交量占總量近八成，逐年緩慢攀升；2015年，三環(huán)以外辦公物業(yè)擴張速度加快，占比接近2成；中心城區(qū)銳減，占比僅2個點。 依托獨有地段優(yōu)勢，中心城區(qū)價格居高，是唯一突破13000元/平米單價的區(qū)域；其余三個地段均價控制在8000-8800元/平米，三環(huán)以外漲勢明顯。注：環(huán)線區(qū)分丌包含望城區(qū)15排名排名本省前五名本省前五名占比占比外省市前五名外省市前五名占比占比1長沙市54.4