土地價格理論及應(yīng)用

1、第十二章 地價理論及其應(yīng)用第一節(jié) 地價理論第二節(jié) 地價評估第三節(jié) 地價管理第一節(jié) 地價理論 一、地價基本原理（一）馬克思主義地價理論的主要觀點 馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟學(xué)地租理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動價值論為基礎(chǔ)的地租和地價理論，認(rèn)為土地價格是地租的資本化。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價 值，但有使用價值，并存在價格。 (2)土地價格的實質(zhì)是地租的資本化。 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 （二）西方現(xiàn)代地價理論n現(xiàn)代地價理論形成于19世紀(jì)末?，F(xiàn)代地價理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應(yīng)把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進去，因此，不只是土地

2、收益決定地價，而且資產(chǎn)市場也參與了土地價格的決定。 （二）西方現(xiàn)代地價理論n阿爾弗雷德馬歇爾（Alfred Marshall）是現(xiàn)代地價理論的創(chuàng)始人。他在邊際效用價格理論基礎(chǔ)上，應(yīng)用古典學(xué)派的供應(yīng)成本模型分析地租地價，認(rèn)為供給與需求同時對價格發(fā)生作用，完善的市場機制使價值、價格與成本達到均衡，構(gòu)建了市場均衡價格理論。 （二）西方現(xiàn)代地價理論n保羅薩繆爾森(Paul A. Samuelson)認(rèn)為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價格由土地的市場供給和市場需求決定。由于土地供給無彈性，因此，土地價格主要由土地需求決定。（二）西方現(xiàn)代地價理論n弗馮維塞爾（F.V.Wie

3、ser）認(rèn)為，當(dāng)人們把資本運用于土地上面的時候，當(dāng)人們把土地和資本拿來互相比較、互相交換的時候，地租資本化的標(biāo)準(zhǔn)就被發(fā)現(xiàn)了?！笆峭恋睾唾Y本開始按照它們所生產(chǎn)的租金數(shù)額來互相交換，于是人們就用資本的價值來表示土地的價值?！薄罢褓Y本只有按同一利率來計算的時候才能夠正確地互相比較一樣，土地和資本也同樣地只有采取資本的利率來估價土地的時候才能夠正確地加以比較?！?（二）西方現(xiàn)代地價理論n土地經(jīng)濟學(xué)的開山鼻祖伊利認(rèn)為，土地所能帶來的收益是確定其價值的基礎(chǔ)?！鞍杨A(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金，這在經(jīng)濟學(xué)上就稱為土地的資本價值，在流行辭匯中則稱為土地的售價?！?（二）西方現(xiàn)代地價理論n現(xiàn)代土

4、地價格理論又可分為土地收益理論和土地供求理論。 n土地收益理論是以土地收益在資本市場上如何決定土地價格來建立的。 n現(xiàn)在的地價為q，土地的利用收益為R，利息率（土地以外的資產(chǎn)收益率）為i，以心理預(yù)期地價上升額為Vq 。在不考慮稅收的前提下，資產(chǎn)市場的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率。e（二）西方現(xiàn)代地價理論n公式表示如下：n進一步推導(dǎo)出：式中：PVR（n-1）到 n-1年后的利用收益現(xiàn) 值和； n年后的預(yù)期地價。 VeRqiqq(1)(1)ennqqPVR nienqQ（二）西方現(xiàn)代地價理論n如果對未來的預(yù)期是正確的話，公式（173）的地價與（171）表示的古典地價沒有本質(zhì)區(qū)別

5、，因為這時 （qn為n年后的現(xiàn)實地價)。但在現(xiàn)實生活中，預(yù)期一般是不正確的，因此，公式（173）更具有現(xiàn)實性。ennqq（二）西方現(xiàn)代地價理論n土地供求理論的核心是土地市場的供求關(guān)系決定土地價格。 二、土地價格的內(nèi)涵和特點 (一) 土地價格的內(nèi)涵 n根據(jù)馬克思的勞動價值論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動。n在西方經(jīng)濟學(xué)家看來，價格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。但自然土地不是人類勞動產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動。n那么，土地價格的內(nèi)涵到底是什么呢？ (一) 土地價格的內(nèi)涵n我們知道，土地能向人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即在一定的勞動條件下土地

6、本身能產(chǎn)生純收益，誰壟斷了土地，也就壟斷了土地純收益，即地租。n由于土地恒久，這種地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這種收益流的歸宿也發(fā)生轉(zhuǎn)移。購買土地的權(quán)利，實際上是購買一定時期的土地收益。因而，土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價格。n土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租的資本化。 (一) 土地價格的內(nèi)涵n一般情況下，土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。無論是土地估價還是土地交易,其價格條件一般是指公開市場。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。(一) 土地價格的內(nèi)涵n雷利巴洛維教授認(rèn)為

7、：“市場價值：（1）如法庭所定義的，是一種財產(chǎn)帶到公開市場展銷，允許有充足的時間覓到對產(chǎn)品應(yīng)有的及目前實用的所有用途有全面了解的買者，而出售所得用貨幣計量的最高價格；（2）經(jīng)常地指賣者樂意出售，買者樂意購買，并且兩者都不受壓力時的價格；（3）是在有足夠時間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價格?！?(一) 土地價格的內(nèi)涵n因此，土地價格的本質(zhì)內(nèi)涵是在正常市場條件下土地所有者轉(zhuǎn)移地租的資本化價值。這一地租，或土地純收益，是勞動者所創(chuàng)造的剩余價值的一部分；而這一部分剩余價值的資本化價值，在正常市場條件下能夠彌補自然土地所應(yīng)具有價值補償和凝固在土地中的土地資本價值的補償。不同的權(quán)利所分割的地租量

8、不同，其價格的市場表現(xiàn)值也不同。 (一) 土地價格的內(nèi)涵n2001年我國頒布城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程國家標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價的價格內(nèi)涵是:“在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價格、承租土地使用權(quán)價格是其特殊形式，租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格是其派生形式”。(二) 土地價格的特點 1. 土地價格是土地的權(quán)益價格，不依 生產(chǎn)成本定價 2 2土地價格由土地的供給與需求決定，而土 地需求影響更大+ 3 3. . 土地價格呈總體上升趨勢 4 4. . 土地價格具有強烈的地域性 三、影響土地價格的因素(一)一般因素 1. 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2. 財稅體

9、制 3. 相關(guān)政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產(chǎn)權(quán)狀況 三、影響土地價格的因素(二) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質(zhì)量 (三)個別因素 指宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。 第二節(jié) 地價評估 一、土地價格評估的目的 n土地價格評估是指專業(yè)人員按照一定的土地評估目的，遵循科學(xué)的土地估價原則、程序與方法，對土地市場價格的測定。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程強調(diào)，“土地估價目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強

10、化土地資產(chǎn)管理；促進土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強國家對土地市場的管理、促進正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)” 。土地價格評估的目的和作用(一)有助于土地交易的順利進行 (二)有助于企業(yè)投資決策 (三)有助于土地市場的完善 (四)有助于土地市場管理 二、地價評估的原則 n中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則”。具體地講，土地價格評估應(yīng)遵循以下原則： (一)公平原則 (二)最有效利用原則 (三)替代原則 (四)預(yù)期收益原則 (五)供需原則 三、地價評估的基本方法 n對具體

11、宗地而言，地價可以分為交易價格和評估價格，前者是市場中實際發(fā)生的價格，后者是基于不同目的，運用專業(yè)評估技術(shù)與方法測算得到的一定條件下的土地價格。n土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 (一)市場比較法 n選取與待估對象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個（含三個）以上可比案例，通過對案例的成交價格進行比較、修正得到待估對象的評估價格。n運用該法測算所得價格最貼近市場的真實水平，因此，在條件許可情況下，市場比較法通常為估價首選方法。n 市場比較法的基本公式 式中： VD 待估宗地價格； VB比較實例宗地價格； A待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情 況指

12、數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實例宗 地情況指數(shù)； B待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實 例宗地交易日期地價指數(shù)；DBVVABDE市場比較法的基本公式D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例 宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例 宗地個別因素條件指數(shù)。 市場比較法的應(yīng)用程序 （1）收集宗地交易實例；（2）確定比較實例；（3）建立價格可比基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行估價期日修正； （6）進行區(qū)域因素修正；（7）進行個別因素修正；（8）進行使用年期等修正；（9）求出比準(zhǔn)價格。 (二)收益還原法n選取一定的還原利率，將未來若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評估基準(zhǔn)日時的收益

13、總和，即為地價。n收益還原法的評估原理體現(xiàn)了地價的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值。n因此，正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。n (二)收益還原法n由于土地收益往往是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，此外還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等因素，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對土地收益的貢獻量。這種土地純收益是因使用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它實質(zhì)上就是地租。 n收益還原法以土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。 收益還原法的基本公式n在第一年末得到的土地純收

14、益a元，如欲將其折算成現(xiàn)值，則乘以貼現(xiàn)率（即復(fù)利率）即可。式中：R1第一年純收益貼現(xiàn)值。第n年土地純收益貼現(xiàn)值為:1111aRarr(1)nnaRr收益還原法的基本公式nn年土地純收益貼現(xiàn)值的總和就是n年期土地價格，即有限年期的土地價格：123231(1)(1)(1)1111111nnnVRRRRaaaarrrrarrr收益還原法的基本公式n當(dāng)n時， 即無限年期的土地價格。11111arVrra收益還原法的應(yīng)用程序 （1）收集相關(guān)資料；（2）測算年總收益；（3）確定年總費用；（4）計算年純收益；（5）確定還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎?；?）試算收益價格；（8）確定待估宗地地價。 (三)

15、成本逼近法 n成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。n該法體現(xiàn)了“成本定價”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關(guān)系，往往與市場價格存在較大差異。n因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場不發(fā)育、難以利用其他方法進行評估的情況。或適用于新開發(fā)土地，既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。成本逼近法的基本公式 式中：V土地價格； Ea土地取得費； Ed土地開發(fā)費；T稅費； R1利息； R2利潤； R3土地增值收益； VE土地成本價格。1233adEVEETRRRVR成本逼近法

16、的應(yīng)用程序（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法；（2）收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及 增值收益等資料；（3）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取 得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利 潤；（4）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；（5）按地價公式求取待估土地的土地價格；（6）對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。 (四)剩余法n也稱假設(shè)開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價中扣除所需花費的建筑成本、相關(guān)稅費、各類預(yù)付資本利息及開發(fā)利潤等，從而剝離出土地價格。n剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地出讓轉(zhuǎn)讓時，從開發(fā)企業(yè)的角度測算能夠承受的土地購置價格。(四)剩余法n剩余法主要適用于有開發(fā)價值

17、的土地估價，一 般有以下幾種類型：(1)待開發(fā)土地的估價；(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價；(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地 或房地產(chǎn)的估價；(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房 地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之?dāng)?shù)即為地 價。 剩余法的基本公式 V=A-(B+C )式中：V待估土地的價格； A總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不 動產(chǎn)總價值； B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C開發(fā)商合理利潤。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體公式式中：V土地價格； A 房屋預(yù)期總售價； CB建筑費用；CP 專業(yè)費用； R1利息； CM 銷售費用； T稅費； R2開發(fā)商利潤。 12BPMVACCRCTR剩余法的應(yīng)用程

18、序 （1）調(diào)查待估宗地的基本情況；（2）確定待估宗地的最有效利用方式；（3）估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排；（4）估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn) 總價值；（5）確定待估宗地的土地價格。 (五)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 概念：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。利用基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本公式 式中：V

19、土地價格； V1b某一用途土地在某一土地級別 上的基準(zhǔn)地價； 宗地地價各項修正系數(shù)； Kj估價期日、容積率、土地使用年期等 其他修正系數(shù)。 1jiKK1bVViKV= V1b基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的應(yīng)用程序 （1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；（2）確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基 準(zhǔn)地價；（3）分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地 地價影響因素條件說明表；（4）依據(jù)宗地地價影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價 系數(shù)修正表，確定待估宗地地價修正系數(shù)；（5）進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他 修正；（6）求出待估宗地地價。 (六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n在現(xiàn)代價格理論中，土地價值與價格僅反映

20、了某一土地權(quán)利在土地資源的利用過程中所獲取的收益與服務(wù)，而沒有全面反映在土地利用過程中的外部性。隨著經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展理論的建立，我們必須考慮土地資源的有限性及服務(wù)的多樣性，考慮現(xiàn)時社會條件和技術(shù)條件下土地資源對個人及對社會所提供的全面服務(wù)，以達到切實保護土地資源、最佳配置資源的目的。 (六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n早期對耕地價格的評估，由于收益法主要取決于耕地的生產(chǎn)力，因而，德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟專家Krafft-falke通過評價耕地的生產(chǎn)力來評價耕地價格。其基本思想是通過對土壤狀況、耕層深度、腐殖質(zhì)含量、含水量、耕作難易度等一些影響耕地生產(chǎn)力的因素打分，根據(jù)耕地的總分值得出當(dāng)?shù)刈罾硐敫貎r格的百

21、分比，從而得出地價 。n這種依土壤質(zhì)量評價耕地價格的方法在20世紀(jì)初的中國農(nóng)村就很盛行。 (六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n國外在確定耕地轉(zhuǎn)用價格時，除了考慮耕地現(xiàn)用途價值外，還考慮了耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價值。n耕地在轉(zhuǎn)化過程中，先轉(zhuǎn)化為其他用途，再轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。因此，城市邊緣的耕地價格包括三個部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時的期望貨幣收入的折現(xiàn)。 (六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n公式表示如下： 式中：V土地現(xiàn)價； A 用做農(nóng)用時的平均年收入； C 用途轉(zhuǎn)換時期的貨幣流收入； iA的資本化率； aC 的折現(xiàn)率； t現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)用途還能維持的

22、年數(shù)。(1)CAVtiat(六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n將C 用交易時的出售價格來轉(zhuǎn)換，有：式中:S土地用途轉(zhuǎn)換時的出售價格。 n對耕地開發(fā)之后，開發(fā)投資對耕地價格也有影響，耕地轉(zhuǎn)換價格中應(yīng)考慮開發(fā)價值。()(1)ASiAVtia(六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n公式如下：V=Va+Vd=S(Ra，r，t1)+S(Rd，r，t2)式中：Va 現(xiàn)用途價格，由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vd開發(fā)用途的價格，由開發(fā)用途租金 Rd 決定； r 折現(xiàn)率； t1從現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換用途的時間； t2轉(zhuǎn)換用途以后的時間。 (六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n荷蘭在征用耕地并轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地時，要求征地價格不得低于

23、土地現(xiàn)用途價格。而現(xiàn)用途價格則等于耕地地租決定的耕地價格和轉(zhuǎn)變用途的補償費用之和。公式如下： V=Vi+Vc=S(Ra，r，t)+Ra(六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討式中：Vi 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價格，由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc對轉(zhuǎn)換用途的補償，由農(nóng)業(yè)地 租Ra決定; r折現(xiàn)率； t時間； 系數(shù)，由政府決定。 (六)關(guān)于耕地價格評估方法的 探討n2003年，國土資源部頒布農(nóng)用地估價規(guī)程行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定農(nóng)用地估價在運用收益還原法時，農(nóng)用地的純收益等于該農(nóng)用地的年總收益與總費用之差。而年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益，年總費用是指待估宗地的使用者在進

24、行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。這一規(guī)定仍是對農(nóng)用地在現(xiàn)狀利用下其產(chǎn)權(quán)的價值進行評估。中國耕地價值或價格的組成 1耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場價值2. 耕地的社會保障價值3. 耕地的發(fā)展權(quán)價值 4. 耕地的國家糧食戰(zhàn)略安全價值5. 耕地的生態(tài)安全價值第三節(jié) 地價管理 一、中國土地價格體系 n因土地交易的方式和條件的不同及土地市場管理的需要，土地價格表現(xiàn)為多種形式，多種土地價格形式構(gòu)成了土地價格體系。地價體系中的每一種價格形式都有其獨特的不可替代的作用。n中國自20世紀(jì)80年代后期，逐步開放了土地使用權(quán)市場，形成了特有的土地價格體系。目前中國地價體系主要包括以下幾種價格形式：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地

25、價、交易地價及其他價格形式。 (一) 基準(zhǔn)地價 n在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。n基準(zhǔn)地價不是具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。n主要作用主要作用基準(zhǔn)地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家征收土地稅收提供依據(jù)。n表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式n基準(zhǔn)地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價和路線價三種。n常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形

26、式有：n級別基準(zhǔn)地價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。n區(qū)片基準(zhǔn)地價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。n路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價n基準(zhǔn)地價評估的范圍是城市規(guī)劃區(qū)，但由于大中城市的規(guī)劃區(qū)一般比建成區(qū)要大幾倍，故在實際評估工作中可以城市建成區(qū)作為評估范圍。在評估范圍內(nèi)的土地有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)村集體所有。在

27、基準(zhǔn)地價的評估中，農(nóng)村集體土地視同國有土地評估。n基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格，這一時點就是基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日?；鶞?zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價n基準(zhǔn)地價是各類用途土地的區(qū)域平均價格，是現(xiàn)狀用途下土地未來地租的資本化。n基準(zhǔn)地價是現(xiàn)狀開發(fā)程度下的土地使用權(quán)價格。市政基礎(chǔ)設(shè)施投資(宗地紅線外的上水、下水、道路、供電、通訊、供氣、供暖等費用)依實際的正常投資對宗地地價的影響程度按土地面積或建筑面積或?qū)ψ诘氐貎r的貢獻程度分?jǐn)偂?.農(nóng)地基準(zhǔn)地價n農(nóng)地基準(zhǔn)地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地(主要是耕地)，或者土地條件相

28、當(dāng)?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評估確定的某一時點的平均價格。2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價n農(nóng)地所有權(quán)基準(zhǔn)地價是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來無限年期土地純收益、農(nóng)地的農(nóng)民社會保障年價值以及農(nóng)地發(fā)展權(quán)年價值之和的資本化。它是某一時點的價格。n農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。這一年期的長短一般與國家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價n農(nóng)地基準(zhǔn)地價目前是以耕地為評估對象。但林地、草地、荒地等不同用途農(nóng)地的基準(zhǔn)地價可以耕地基準(zhǔn)地價為基準(zhǔn)，確定各自的基準(zhǔn)地價。n基準(zhǔn)地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)政府宏觀調(diào)控和管理地價的依據(jù)；(2)引導(dǎo)投資決策，促進

29、土地有效利用的手段；(3)國家征稅和稅制改革的依據(jù)；(4)市場交易價及清產(chǎn)核資價的基礎(chǔ)。 (二)標(biāo)定地價n標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認(rèn)可作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣，由政府定期公布。 (二)標(biāo)定地價n標(biāo)定地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金的依據(jù)；(2)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)的依據(jù)；(3)國家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù)；(4)政府制定土地市場管理政策的依據(jù)。

30、(三) 交易地價 n交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價不同，它是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權(quán)出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、地役權(quán)價格等。 1.土地使用權(quán)出讓價格 n土地使用權(quán)出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權(quán)出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標(biāo)地價、掛牌地價和協(xié)議地價四種。 （1）招標(biāo)、拍賣、掛牌價格n1994年中華人民共和國房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！薄吧?/p>

31、業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式”。n2002年5月，國土資源部發(fā)布第11號令，即招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，規(guī)定自2002年7月1日起施行。這一規(guī)定的第四條要求，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！保?）招標(biāo)、拍賣、掛牌價格n因此，招標(biāo)、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的真實價值。 （2）協(xié)議價格 n2003年6月，國土資源部發(fā)布第21號令，即協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，自2003年8月1日起施行。第三條規(guī)定：“出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、

32、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式?！币虼耍瑓f(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格 n土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價格是一種正常的市場價格。 3.土地租賃價格 n土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。n目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為，也

33、有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。4.地役權(quán)價格 n地役權(quán)價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價。n地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。n通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。n通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。 (四) 其他價格形式 n其他價格形式主要有課稅價格、抵押價格等形式。課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標(biāo)的課稅以外， 還沒有以地價為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價格。n抵押價格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價格。目前我國的抵押價格僅