關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(京建物[

1、.關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（京建物200623號(hào)） 2006-07-20各區(qū)縣建委、各業(yè)主大會(huì)、各業(yè)主委員會(huì)、各物業(yè)管理企業(yè)：    為貫徹落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維持社區(qū)和社會(huì)穩(wěn)定，減少和避免物業(yè)管理項(xiàng)目交接過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，現(xiàn)就我市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目交接有關(guān)問(wèn)題提出如下意見(jiàn)：    一、本意見(jiàn)適用于住宅物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)的交接，以及業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接。    二、交接事項(xiàng)參

2、照以下意見(jiàn)進(jìn)行：    1、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿，已成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并在合同期限屆滿前3個(gè)月，決定是否與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約，或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。    業(yè)主大會(huì)決定與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于原合同期限屆滿前30日內(nèi)完成與物業(yè)管理企業(yè)的合同續(xù)簽工作。    業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)決定后，在合同期限屆滿前3個(gè)月，書面告知原物業(yè)管理企業(yè)，接到告知后，原物業(yè)管理企業(yè)須做好交接的準(zhǔn)備工作。  

3、  2、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿，原物業(yè)管理企業(yè)決定不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月書面告知業(yè)主大會(huì)；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作。    物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主大會(huì)的日期距合同屆滿日期不足3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個(gè)月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得提前撤管。    3、前期物業(yè)服務(wù)合同期間，業(yè)主擬選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)以下事項(xiàng)逐一表決：    （1）是否以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；   

4、0; （2）是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并委托業(yè)主委員會(huì)依法與中標(biāo)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。    通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)以協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前再次進(jìn)行表決。    業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就上述提議作出的各項(xiàng)表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。    做出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)決定后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。    三、業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、

5、交接查驗(yàn)，交接之日前后的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。交接時(shí)間應(yīng)確定具體時(shí)點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)前責(zé)任由原物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，時(shí)點(diǎn)后責(zé)任由新物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。    業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)管理企業(yè)撤管前20日，將物業(yè)項(xiàng)目交接的有關(guān)情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)縣建委、社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。    四、原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：    （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工

6、程竣工圖等原竣工驗(yàn)收資料；    （2）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；    （3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；    （4）業(yè)主及房屋面積清冊(cè)；    （5）物業(yè)管理所必需的其他資料。    新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。    資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。 &#

7、160;  五、新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)管理企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。    查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人簽字。    新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。    六、原物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的組織下，將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代收的各種能源費(fèi)、押金，以及代管的專項(xiàng)維修資金等移交給新的物業(yè)

8、管理企業(yè)。    七、業(yè)主委員會(huì)或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。    八、前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接；原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)司法途徑解決，不得強(qiáng)行接管。    九、業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理企業(yè)的交接工作應(yīng)依法進(jìn)行。    原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，新選聘的物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)行接管物業(yè)管理區(qū)域，給業(yè)主和

9、使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。    十、前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提前撤管。    物業(yè)管理企業(yè)提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告物業(yè)所在地的社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處和區(qū)縣建委。    十一、業(yè)主大會(huì)未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)、造成無(wú)物業(yè)管理企業(yè)管理狀態(tài)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)會(huì)同區(qū)縣建委，可以組織相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)代管。代管期間，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照原物業(yè)管理合同執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。    十二、在項(xiàng)目交接過(guò)程中，違反物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，區(qū)縣建委應(yīng)依法予以處罰。    原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出項(xiàng)目的，或新物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)行接管造成物業(yè)管理狀況混亂、出現(xiàn)重大事故、社會(huì)影響惡劣的，市、