房屋維修管理制度

1、房屋維修管理制度第一條目的 明確房屋維修責(zé)任，規(guī)范房屋維修管理。第二條適用范圍 本辦法適用于物業(yè)竣工驗(yàn)收接管后、 質(zhì)保期內(nèi)的房屋維修。 質(zhì)保期外 的房屋維修， 由物業(yè)公司按有關(guān)國(guó)家法律、法規(guī)執(zhí)行。公司施工管理人員 實(shí)行終身責(zé)任制，不因維 修主體的變更而免責(zé)。第三條工作職責(zé)1、房屋維修：物業(yè)接管前由株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司工程管理 部組織施 工單位進(jìn)行維修，物業(yè)接管后公司將組織維修工作委托給株洲高 科物業(yè)管理有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“物業(yè)公司”）執(zhí)行，委托維修的相關(guān)事 項(xiàng)由雙方簽訂房屋委托維修協(xié) 議確定。2、施工單位應(yīng)在與公司簽訂項(xiàng)目施工合同時(shí)簽署 質(zhì)保期內(nèi)維修承 諾書(shū)（附 件 1）。第四條客戶(hù)投

2、訴的受理1、本辦法所指客戶(hù)投訴，特指物業(yè)接管后且在質(zhì)保期內(nèi)客戶(hù)對(duì)房屋 的投訴及報(bào)修。2、客戶(hù)投訴的受理方為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配備專(zhuān)人負(fù)責(zé)處理 有關(guān)房屋 維修的客戶(hù)投訴。3、物業(yè)公司客服人員在接到客戶(hù)投訴后做好客戶(hù)報(bào)修記錄，并通知相關(guān)部門(mén)和人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看和組織整改工作。4、株洲高科汽車(chē)園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司的投訴處理進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。 物業(yè)公司每月（每周）提交一次投訴處理 臺(tái)帳及相關(guān)資料報(bào)公 司客戶(hù)服務(wù)部存檔備查。第五條維修流程（一）現(xiàn)場(chǎng)勘察1、物業(yè)公司組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、 鑒定，作出初步責(zé)任認(rèn)定， 留有相 關(guān)影像資料并做好勘察記錄。2、屬于設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量問(wèn)

3、題，由株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司 工程管理 部組織處理。3、屬于公司方施工工程質(zhì)量問(wèn)題在施工方委托維修范圍內(nèi)的，由物業(yè)公司填報(bào)維修申請(qǐng)單 （附件 2），經(jīng)審批后進(jìn)場(chǎng)維修處理。4、屬于公司施工工程質(zhì)量問(wèn)題但不屬于施工方委托維修范圍內(nèi)的，由物業(yè)公司客服人員通知施工單位維修， 并記錄施工單位通知情況。從受 理業(yè)主投訴到通知施 工單位，時(shí)間不得超過(guò) 24 小時(shí)。5、不屬于設(shè)計(jì)缺陷及施工工程質(zhì)量問(wèn)題的， 24 小時(shí)內(nèi)答復(fù)業(yè)主，并 做好解釋工 作。（二）維修組織1、施工單位接到通知后 24 小時(shí)內(nèi)未安排維修處理，物業(yè)公司填報(bào)維 修申請(qǐng) 單，經(jīng)審批后進(jìn)場(chǎng)維修處理，發(fā)生費(fèi)用從原施工單位質(zhì)保金中扣 除。2、施工

4、單位接到通知后 24 小時(shí)內(nèi)安排維修處理的， 由物業(yè)公司跟蹤 其維修情 況。同一維修情況經(jīng) 2 次維修后仍然達(dá)不到業(yè)主要求的， 物業(yè)公 司填報(bào)維修申請(qǐng)單 ， 經(jīng)審批后進(jìn)場(chǎng)維修，發(fā)生費(fèi)用從原施工單位質(zhì)保 金中扣除。3、從收到業(yè)主投訴到維修開(kāi)始，除非是重大、疑難問(wèn)題（因客觀原因，經(jīng) 2 次維修仍無(wú)法完全修復(fù)）或應(yīng)待天晴后方可處理的維修項(xiàng)目， 否 則時(shí)間不超 過(guò) 3 天。4、對(duì)于重大、疑難問(wèn)題的維修項(xiàng)目，由物業(yè)公司上報(bào)株洲高科汽車(chē)園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶(hù)服務(wù)部，客戶(hù)服務(wù)部牽頭組織工程管理部、 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)部、施工方共同拿出 維修解決方案。從物業(yè)公司客服人員現(xiàn)場(chǎng)勘查到 疑難問(wèn)題維修方案的最終確定，不得 超

5、過(guò) 7 天。維修流程圖：（三）維修告知1、因施工單位未按要求進(jìn)場(chǎng)維修或同一情況經(jīng)2 次維修仍未達(dá)到業(yè) 主要求的，株洲高科汽車(chē)園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶(hù)服務(wù)部根據(jù)物業(yè)公司填 報(bào)維修申請(qǐng)單的審批結(jié)果，對(duì)施工單位發(fā)放委托維修告知書(shū) （附 件 3），維修處理結(jié)束發(fā)放維修費(fèi)用扣除通知（附件 5-1 ）。2、對(duì)已簽署質(zhì)保期內(nèi)維修承諾書(shū)委托我公司處理的維修事項(xiàng)，由株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司工程管理部按月將情況匯總發(fā)放維修費(fèi)用扣除通知（附件5-2 ）。3、物業(yè)公司完成維修的，從驗(yàn)收合格之日起按正常建筑施工標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算保修期，保修期內(nèi)同一地點(diǎn)同一現(xiàn)象進(jìn)行的二次維修不再支付費(fèi)用。第六條維修時(shí)效要求1、土建類(lèi)：1）主體外墻

6、、窗戶(hù)、屋頂維修（含滲水類(lèi)維修）在連續(xù)天晴3日后開(kāi)始7日內(nèi)完成；2）室內(nèi)地面、墻面維修2天內(nèi)完成。2、水電類(lèi)：1）室外水電管網(wǎng)維修3天內(nèi)完成；2）室內(nèi)水電管網(wǎng)維修2天內(nèi)完成。3）如因我公司所建的基礎(chǔ)設(shè)施造成斷水、斷電影響到業(yè)主生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的，必須在24小時(shí)內(nèi)搶修到位。3、附屬類(lèi)：1）公共道路維修連續(xù)天晴2日后開(kāi)始3天內(nèi)完成；2）公共綠化、其他配套維修連續(xù)天晴 2日后開(kāi)始2天內(nèi)完成。4、裝修類(lèi)：1）室外維修連續(xù)天晴2日后開(kāi)始3天內(nèi)完成；2）室內(nèi)維修2天內(nèi)完成。5、智能化：室內(nèi)外均在2天內(nèi)完成。6、維修處理均不得改變、破壞原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體外觀。第七條緊急避險(xiǎn)維修1、緊急避險(xiǎn)，是指業(yè)主的房屋或所在

7、區(qū)域發(fā)生緊急情況， 嚴(yán)重影響 區(qū)域業(yè)主安全、 生活或物業(yè)管理活動(dòng)，必須馬上采取措施解決的行為。2、 緊急避險(xiǎn)維修由客戶(hù)服務(wù)部會(huì)同物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理，必須遵循“先處理，再界定責(zé)任”的原則3、遇到緊急情況，物業(yè)公司相關(guān)人員必須在接到通知后10 分鐘內(nèi)趕 到現(xiàn)場(chǎng)， 60分鐘內(nèi)由客戶(hù)服務(wù)部組織開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、工程管理部拿出緊急處理方案， 2 小時(shí)內(nèi)物業(yè)公司組織施工單位 / 維修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)維修。4、從接到緊急情況通知到初步維修完畢，必須不間斷、在最短時(shí)間內(nèi)完成（不超過(guò) 24 小時(shí)）。5、如涉及到專(zhuān)業(yè)技術(shù)層面的重大避險(xiǎn)維修，由客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)組織工程管理部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位聯(lián)合出具處理 方案

8、，方案形成在 2 天內(nèi) 完成，從方案形成到處理維修結(jié)束不超過(guò) 4 天時(shí) 間。6、維修完成后，由客戶(hù)服務(wù)部、物業(yè)公司聯(lián)合分清責(zé)任，確認(rèn)維修費(fèi)用（由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部審定），屬于業(yè)主自身操作、使用不當(dāng)造成的維修費(fèi) 用由業(yè)主承擔(dān)，屬于施工 質(zhì)量問(wèn)題的，其費(fèi)用從質(zhì)保金內(nèi)扣除。第八條驗(yàn)收1、維修完成后，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。2、由施工方進(jìn)行的維修物業(yè)公司參與驗(yàn)收， 由物業(yè)公司進(jìn)行的維修 株洲高科汽車(chē) 園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶(hù)服務(wù)部參與驗(yàn)收。3、維修完成后一個(gè)星期內(nèi)組織驗(yàn)收， 其中因滲漏的維修驗(yàn)收應(yīng)在經(jīng) 歷一次大雨后 進(jìn)行。4、驗(yàn)收完成后，物業(yè)公司將維修驗(yàn)收單（ 附件 4）送一份至株洲 高科汽車(chē)園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客

9、戶(hù)服務(wù)部存檔。第九條結(jié)算與付款1、結(jié)算方式：由株洲高科汽車(chē)園經(jīng)營(yíng)管理有限公司與高科物業(yè)管理 有限公司雙方 簽訂的房屋委托維修協(xié)議確定。其中維修費(fèi)用在原施工 單位的保修金中扣除。2、對(duì)于單項(xiàng) 5000 元以?xún)?nèi)的維修項(xiàng)目，遵循“先維修，再結(jié)算”的原 則。3、對(duì)于單項(xiàng) 5000元（含）以上 10000 元以?xún)?nèi)的維修項(xiàng)目，遵循“先預(yù) 算，后維修”的原則，維修以預(yù)算審定金額為總額包干形式進(jìn)行4、對(duì)于單項(xiàng) 10000 元（含）以上的維修項(xiàng)目，遵循“先預(yù)算、后維修， 再結(jié) 算”的原則。5、物業(yè)公司每月匯總一次 維修申請(qǐng)單 、維修驗(yàn)收單 、工程預(yù) 算書(shū)， 形成工程結(jié)算書(shū)，提交結(jié)算申請(qǐng)。一審由客戶(hù)服務(wù)部、工程管

10、 理部聯(lián)合進(jìn)行，二 審（終審）由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)。6、二審?fù)瓿珊罂蛻?hù)服務(wù)部在 3 個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)資料連同維修發(fā)票 一起經(jīng)審 核同意后，交融資財(cái)務(wù)部報(bào)資金計(jì)劃，下個(gè)月付款到位。7、結(jié)算完成后需從施工單位扣除質(zhì)保金的，客戶(hù)服務(wù)部在結(jié)算完成后 3 個(gè)工作日內(nèi)將維修費(fèi)用扣除通知 下達(dá)給施工單位。該通知一式三 份，一份客 戶(hù)服務(wù)部存檔，一份交工程管理部，一份發(fā)施工單位。8 施工單位對(duì)質(zhì)保金扣除存在異議的，由客戶(hù)服務(wù)部、工程管理部 負(fù)責(zé)解釋。 第十條賠償1、本辦法所指賠償是指在質(zhì)保期內(nèi)因工程質(zhì)量、維修等原因造成損 失業(yè)主所 提出的賠償申請(qǐng)。2、因施工方工程質(zhì)量問(wèn)題或在維修過(guò)程中造成的直接損失賠償申請(qǐng)， 由

11、施工 方負(fù)責(zé)處理；因物業(yè)公司后期介入維修造成的直接損失賠償申請(qǐng)， 由物業(yè)公司負(fù)責(zé)處 理；其他賠償申請(qǐng)，由客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。3、客戶(hù)服務(wù)部受理業(yè)主賠償申請(qǐng)后 7 個(gè)工作日內(nèi)，由客戶(hù)服務(wù)部與 業(yè)主進(jìn)行 初步協(xié)商。賠償金額、方式由客戶(hù)服務(wù)部提出建議，公司領(lǐng)導(dǎo)審 批。第十一條 客戶(hù)服務(wù)部對(duì)每個(gè)項(xiàng)目分棟建立臺(tái)帳，臺(tái)帳內(nèi)容包括該棟 號(hào)基礎(chǔ)、主體 施工單位的資料、 扣除保證金數(shù)額及到期日等維修基本信息。第十二條 附件1、質(zhì)保期內(nèi)維修承諾書(shū)2、維修申請(qǐng)單3、委托維修告知書(shū)4、維修驗(yàn)收單第十三條 本制度自頒布之日起執(zhí)行質(zhì)保期內(nèi)維修承諾書(shū)目在質(zhì)質(zhì)保期株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司 為了維護(hù)貴公司品牌和廣大業(yè)主的

12、合法權(quán)益， 我方對(duì)所承建的工程項(xiàng) 保期內(nèi)的有關(guān)維修事項(xiàng)做如下鄭重承諾：一、 我方將嚴(yán)格遵守國(guó)家建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，對(duì)內(nèi)工程項(xiàng)目出現(xiàn)的任何質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)報(bào)修。我方已熟悉貴公司房屋維修管理制度的所有條款內(nèi)容并將嚴(yán) 格遵照?qǐng)?zhí)行三、 因質(zhì)量問(wèn)題影響貴公司廣大業(yè)主正常生產(chǎn)、 生活的，我公司同意選擇 種方式快速處理。1、單筆維修金額在 5000 元（含）以?xún)?nèi)的，貴公司可自行安排處理。2、單筆維修金額在 10000 元（含）以?xún)?nèi)的，貴公司可以自行安排處 理。3、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，今后所有維修事項(xiàng)均全權(quán)委托貴公司處理。4、以上均不選，會(huì)嚴(yán)格按照貴公司房屋維修管理制度快速處理。 以上是我對(duì)所建工程項(xiàng)目的

13、維修承諾，若因我方維修達(dá)不到時(shí)效要求 及標(biāo)準(zhǔn)， 給貴公司售后服務(wù)及業(yè)主造成的損失， 我方愿意承擔(dān)由此造成的 責(zé)任，并賠償一 切經(jīng)濟(jì)損失。所建項(xiàng)目： 承建單位（蓋章）： 授權(quán)代表（項(xiàng)目經(jīng)理）：年月維修申請(qǐng)單投訴事由及處理方案（需附現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及圖片資料）物業(yè)公司經(jīng)辦人意見(jiàn)分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)客戶(hù)服務(wù)部意見(jiàn)分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)工程管理部意見(jiàn)分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部意見(jiàn)分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)總經(jīng)理審批申請(qǐng)單位:編號(hào)：GQWS注：此申請(qǐng)單適用于單項(xiàng)維修超過(guò)5000元（含）以上的維修申請(qǐng)，該申請(qǐng)單一式二份，一份客戶(hù)維修申請(qǐng)單申請(qǐng)單位：編號(hào)：GQWS投訴事由（需附現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及圖片資料）物業(yè)公司經(jīng)辦人 意見(jiàn)（需附處理方案及費(fèi)用預(yù)算）

14、物業(yè)公司分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)簽字：年 月曰客戶(hù)服務(wù)部意見(jiàn)簽字：年 月曰客戶(hù)服務(wù)部分管 領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)簽字：年 月曰注：此申請(qǐng)單適用于單項(xiàng)維修在5000元以?xún)?nèi)的維修申請(qǐng)， 該申請(qǐng)單一式二份， 一份客戶(hù)服務(wù)部存檔，一份交物業(yè)公司。（編號(hào):GQWS）我公司于 年 月 日 時(shí)通知貴方進(jìn)行 （項(xiàng)目）棟 號(hào)的維修處理事項(xiàng)，按照公司房屋維修管理制度第五條 V維修流程規(guī)定，符合 以下第 種情況：1、貴方未在規(guī)定時(shí)效內(nèi)進(jìn)行安排處理；2、通過(guò)貴方連續(xù) 2 次維修未達(dá)到業(yè)主要求； 我公司將委托株洲高科物業(yè)管理有限公司處理，費(fèi)用從貴方質(zhì)保金內(nèi)扣除。 特此告知！接收方簽字：株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司年月日 備注：存根交工程管理部，復(fù)印件由客戶(hù)服務(wù)部存檔。株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司委托維修告知書(shū)（編號(hào)： GQW_S ）我公司于 年 月 日 時(shí)通知貴方進(jìn)行 （項(xiàng)目）棟 號(hào)的維修處理事項(xiàng)，按照公司房屋維修管理制度第五條 V維修流程規(guī)定，符合 以下第 種情況：1、貴方未在規(guī)定時(shí)效內(nèi)進(jìn)行安排處理；2、通