拒絕收房的7項法律依據(jù)

1、拒絕收房的 7 項法律依據(jù) 根據(jù)?商品房銷售管理方法? 、?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假 設干問題的解釋? 以下簡稱司法解釋 等相關法規(guī)，消費者遇到以下情況之一可不收樓：1. 未取得?住宅質(zhì)量保證書? 、?住宅使用說明書? 、?竣工驗收備案表?的；依據(jù)： ?商品房 銷售管理方法?第三十二條、三十四條2. 開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的；依據(jù)：司法解釋 第十五條3. 開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環(huán)境的；依據(jù)：?商品房銷售管理方法?第二十四條第一款4. 開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結構未經(jīng)買家認可的；依據(jù)：?商品房銷售管

2、理方法?第二十四條第二款5. 合同沒有約定， 且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3不含 3 的， 可拒絕收房，并解除購房合同；依據(jù)：司法解釋第十四條6. 經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機構核驗，房屋主體結構質(zhì)量確實不合格的；依據(jù)：司法解釋第十 二條7. 房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。 開發(fā)商手續(xù)不全可拒絕收房南昌涂先生： 我購置了一套商品房， 馬上就要交付使用了。 請問怎么樣才算開發(fā)商交房完 畢？如果我發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的交房手續(xù)不齊全，拒絕接收房屋，責任該由誰負？記者跑腿：南昌市房管局有關人員稱，當商品房已經(jīng)竣工，且到達交付使用條件以后， 開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。 在進行交接的

3、時候， 開發(fā)商要提供 ?住宅質(zhì)量保證 書?和?住宅使用說明書? 、?商品房面積實測技術報告書?和?物業(yè)管理公約?等。當購房 者認為房屋符合約定， 并且在 ?房屋驗收交接單? 上簽字以后， 開發(fā)商就完成了房屋的交付。 如果開發(fā)商提供的文件不全， 購房者有權拒絕接收房屋， 由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā) 商來承當。 律師說法：商品房出現(xiàn)問題如何維權 房屋質(zhì)量不合格，買房人有權拒絕收房，也可以解除買房合同根據(jù)我國?合同法?的有關規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒絕收房，也可 以選擇解除買房合同。根據(jù) ?中華人民共和國合同法? 第一百四十八條規(guī)定： “因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求， 致使不能實現(xiàn)合

4、同目的的， 買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。 買受人拒絕接受標的 物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承當。 合同法關于確定房屋質(zhì)量標準的有關規(guī)定根據(jù)?合同法? 的有關規(guī)定，購房合同生效后，買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或 者約定不明確的， 可以協(xié)議補充； 不能達成補充協(xié)議的， 按照合同有關條款或者交易習慣確 定。如果按照合同有關條款或者交易習慣仍然不能確定的，按照國家標準、行業(yè)標準履行； 沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。?合同法?第一百五十三條還規(guī)定： “出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出 賣人提供有關標的物質(zhì)量說明的，交付的

5、標的物應當符合該說明的質(zhì)量要求。 第一百五十四條規(guī)定： “當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本 法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定。 第六十一條： “合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定 或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的， 按照合同有關條款或者交易習慣 確定。第六十二條： “當事人就有關合同內(nèi)容約定不明確，依照本法?第六十一條?的規(guī)定仍 不能確定的，適用以下規(guī)定：一質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的， 按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。五履行方式不明確的，按照

6、有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承當?shù)倪`約責任開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格， 買房人可以要求開發(fā)商承當修理房屋、 更換房屋、重 建房屋、退房、減少房價等違約責任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開發(fā)商賠償 損失。?合同法?第一百五十五條： “出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依 照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承當違約責任。第一百一十一條： “質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承當違約責任。對違約 責任沒有約定或者約定不明確， 依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的， 受損害方根據(jù)標 的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承當修理、更換、重作、

7、退貨、減少價款 或者報酬等違約責任。第一百一十二條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。北京市雙全律師事務所鄧江華律師 一看質(zhì)量 二查兩書一表 三簽?房屋驗收單?有很多讀者來 詢問，拿到入住通知書后該怎么辦？驗房時應該注意些什么？如何減少 與開發(fā)商之間的糾紛？現(xiàn)將驗房時應注意的情況刊出，以饗讀者。辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序， 但目前開展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。 通 常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字， 再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。 等業(yè) 主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為防

8、止出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先 驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書 面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明 室內(nèi)情況尚不清楚 或 樓房狀況未明等字樣。對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬

9、于不能收樓的， 要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。索要兩書一表向開發(fā)商索要?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。?住宅質(zhì)量保證書?是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而?住宅使 用說明書?那么是針對房屋設計、 施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型 等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?上已 形成大體統(tǒng)一的標準，問題比擬少；而目前問題比擬多的主要是?竣工驗收備案表?。按照有關規(guī)定，?竣工驗收備案表?上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能 只看開發(fā)商有沒有這張?備案表?，同時一定

10、要仔細觀察各個分項有沒有都備案，例如消防 設施等。?竣工驗收備案表?對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將工程送交主管部門備 案后，開展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開展商的過失，可以追究其責任。簽收?房屋驗收單?在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收?房屋驗收單?之前，您一定先簽訂?物業(yè)管理公約?，做一個事先約定，防止日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構 成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理 公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少， 您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理 局或區(qū)局直屬測繪隊出

11、具的?竣工實測表? ，做到心知肚明。在根本程序全部完成之后，您 就可以簽收?房屋驗收單?了。收樓程序：要堅持先驗房 后辦理入住手續(xù)收樓程序1、開發(fā)商向購房者寄發(fā)?入住通知書?或通知購房者到約定地點領取該通知書；2、購房者在約定時間持?入住通知書?到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系收樓事宜；3、有關工作人員帶著購房者到所購房屋進行現(xiàn)場勘察，對各項設施設備進行檢驗，并 將檢測結果一一記錄在?房屋驗收交接單?上；4、假設驗收合格，購房者須在?房屋驗收交接單?上簽字認可，領取房屋鑰匙和?住 戶手冊?等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關費用。假設驗收不合格，購房者也 應將缺乏事項明確記錄在交接單上， 可

12、暫不辦理收樓入住手續(xù)， 再次收樓時間由雙方另行約需要提醒購房者注意的是，一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題， 如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收， 以免 留下后患。-一表兩書要審查交付的房屋到底是否具備了入住標準， 不是開發(fā)商說了算， 政府有關部門出具的文件才 算數(shù)。現(xiàn)行規(guī)定，房屋竣工后，建設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位四方聯(lián)檢，檢驗 結果報質(zhì)檢站備案， 由質(zhì)檢站出具備案表。 所以這時候您要向開發(fā)商提出看質(zhì)檢站出具的 ?北 京市建設工程竣工驗收備案表?以及該房屋的?住宅質(zhì)量保證書? 、?住宅使用說明書? 。?北京市建設工程竣工驗收備

13、案表? 是收樓的前提， 即使開發(fā)商做得再好，如果沒有這 個驗收表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收樓。 ?住宅質(zhì)量保證書? 、?住宅使 用說明書? 那么是確保您順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)設備， 并享受開發(fā)商提供的保修效勞的通 行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比擬可信的。拿著交房清單去驗房 不符合標準可退房 首先，開發(fā)商出具的 ?證明?是不能替代 ?北京市建設工程竣工驗收備案表? 作為交房條件。 你在與開發(fā)商簽訂的 ?商品房買賣合同? 第八條約定的交房條件為該商品房在具備 ?北京市 建設工程竣工驗收備案表?前方可交付房屋。 根據(jù)國務院 ?建設工程質(zhì)量管理條例?及建設 部?房屋建筑

14、工程和市政根底設施工程竣工驗收備案管理暫行方法? 、?房屋建筑工程和市政 根底設施工程竣工驗收暫行規(guī)定? 、?北京市工程竣工驗收備案管理暫行規(guī)定? 、?中華人民共 和國消防法?及其他相關法律、法規(guī)的規(guī)定，建設工程必須經(jīng)建設單位、勘查單位、設計單 位、施工單位、 監(jiān)理單位驗收合格后且經(jīng)公安消防部門、 環(huán)保部門、 人防部門以及其他法律、 法規(guī)規(guī)定的部門認可 以上述部門出具的認可文件或準許使用文件為準 后，依法向政府建設工程竣工備案主管部門辦理建設工程竣工驗收備案手續(xù)，該建設工程經(jīng)政府建設工程竣工備案主管部門對開發(fā)商申報資料等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。所以開發(fā)商出具的該建設工

15、程僅已經(jīng)建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格且正在比辦理竣工驗收手續(xù)的證明并不是該建設工程已驗收合格且依法辦理完畢 建設工程竣工驗收備案手續(xù)的法律憑證，此外該?證明?也不是?商品房買賣合同?第八條 約定的交房條件。所以開發(fā)商在沒有依法到政府有關部門辦理完畢全部竣工驗收備案手續(xù)且 取得?北京市建設工程竣工驗收備案表?的前提下交付房屋，違反了國家相關法律、法規(guī)規(guī)定和?商品房買賣合同?約定的房屋交付條件。根據(jù)?商品房買賣合同?第十一條規(guī)定及第 九條規(guī)定你有權拒絕接收房屋并有權按照合同約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責任。第二，開發(fā)商單方規(guī)定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預交物業(yè)

16、管理費等費用為房屋交付的前提條件違反了國家有關法規(guī)規(guī)定及合同約定。根據(jù)建設部?商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?第七條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品房時，應當有交付驗收手續(xù)， 并有用戶對住宅設備、 設施的正常運行簽字認可。、?商品房買賣合同?第十一條規(guī)定：商品房到達交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還應需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人 有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承當。此外，出賣人或出賣人委托物業(yè)管理公司辦理房屋入住手續(xù)向買受人交付房屋是出賣人履行法律及 ?商品房買賣合同? 的約定房屋交付義務， 此時買受人與第三方物業(yè)管理公司無任何意義上的法律關系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續(xù)后，也即該房屋的權利、義務及風險等轉至由買受人承當。買受人與物業(yè)管理公司簽署?前期物業(yè)管理委托協(xié)議?或?物業(yè)管理委托合同?時，即買受