綠地格蘭德項(xiàng)目定位報(bào)告59p

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。綠地格蘭德項(xiàng)目定位思路報(bào)告Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Part 1 Part 1 成都市場(chǎng)工業(yè)項(xiàng)目情況介紹成都市場(chǎng)工業(yè)項(xiàng)目情況介紹Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010目前成都市發(fā)展相對(duì)成熟的工業(yè)園區(qū)集中分布于城市周邊區(qū)域，一般位于城市三

2、環(huán)路與繞城高速之間。成都市東、南、西、北各方位均有工業(yè)園區(qū)，但目前發(fā)展相對(duì)較好的是位于南三環(huán)外的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)和位于西三環(huán)外的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)緊鄰高新南區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高，龍泉驛區(qū)的工業(yè)發(fā)展為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)的延伸，未來(lái)前景看好。 龍泉驛區(qū)的工業(yè)發(fā)展為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)的延伸，未來(lái)前景看好龍泉驛區(qū)的工業(yè)發(fā)展為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)的延伸，未來(lái)前景看好 。 龍泉驛區(qū)Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010租售方式租售方式 目前工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)主要包括只租不售和租售集合兩種方式，大部分企業(yè)主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是只售不租，而

3、高新孵化園等政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則是租售結(jié)合，但是是以租為主。 目前工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括只租不售和租售集合兩種方式目前工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括只租不售和租售集合兩種方式Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010各工業(yè)園區(qū)在售項(xiàng)目租售情況各工業(yè)園區(qū)在售項(xiàng)目租售情況工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目租售方式租金（元/月)開(kāi)盤時(shí)間目前銷售均價(jià)（元/平米）銷售率龍?zhí)抖际泄I(yè)園多元國(guó)際總部1號(hào)只售不租/2007年12月283800-6000 70%啟源興業(yè)科技園只售不租/2009年10月520050%成都龍?zhí)犊偛砍?只售不租/08年上半年獨(dú)棟式：5800；聯(lián)排式專

4、家樓：378萬(wàn)/套 20%錦江工業(yè)園銀海芯座租售結(jié)合452008年7月7500售罄，目前在租佳霖科創(chuàng)大廈租售結(jié)合502008年12月6800售30% 租50%高新南區(qū)高新孵化園只租不售80（政府統(tǒng)一管理2、4、6號(hào)樓，補(bǔ)貼15元）/德商國(guó)際只售不租/2010年7月1500040%特拉克斯只售不租/2008年7月1200090%拉德芳斯租售結(jié)合952008年6月1800052%金牛高科技產(chǎn)業(yè)園DOT 迪歐時(shí)代只售不租/2008年12月850090%高新西區(qū)創(chuàng)智聯(lián)邦只售不租/2010年7月570040%萃峰國(guó)際海棠灣只售不租/待售7600/融智總部公園只售不租/2009年1月5600-660090

5、%武侯工業(yè)園西部智谷租售結(jié)合352009年9月600090%金履國(guó)際租售結(jié)合352008年6月500060%大科星創(chuàng)意園租售結(jié)合352010年5月500094%沃的奧World Office租售結(jié)合402007年3月500030%Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010租金租金從出租項(xiàng)目的租金看，高新南區(qū)的拉德芳斯和高新孵化園租金較高，為80-95元/月.m2，武侯工業(yè)園的西部智谷、金履國(guó)際及大科星創(chuàng)意園租金相對(duì)較低，在35元/月.m2左右。雖然高新南區(qū)板塊的租金價(jià)格相對(duì)偏高，但由于政府會(huì)對(duì)入住企業(yè)補(bǔ)貼10-15元/月.m2

6、，因此實(shí)際租金約為65-85元/月.m2。 從出租項(xiàng)目的租金看，高新南區(qū)的拉德芳斯和高新孵化園從出租項(xiàng)目的租金看，高新南區(qū)的拉德芳斯和高新孵化園租金最高租金最高Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010銷售均價(jià)銷售均價(jià) 從銷售價(jià)格看，目前在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)在4000-12000元/平米不等，高新南區(qū)項(xiàng)目售價(jià)普遍較高，均價(jià)在15000元/平米，特拉克斯和拉德方斯這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)典型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售均價(jià)均在18000元/平米左右。其次價(jià)格相對(duì)較高的是高新西區(qū)和金牛高科技產(chǎn)業(yè)園，為7000元/平米左右。錦江工業(yè)園緊鄰高新南區(qū)板塊，售

7、價(jià)余高新西區(qū)相似，為7000元/平米左右。此外，龍?zhí)豆I(yè)園價(jià)格相對(duì)較低，政府針對(duì)購(gòu)買客戶可提供500元/平米的補(bǔ)貼。 特拉克斯和拉德方斯這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)典型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷特拉克斯和拉德方斯這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)典型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售均價(jià)均在售均價(jià)均在1800018000元元/ /平米左右平米左右Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 1通過(guò)對(duì)上述工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概況可看出，各工業(yè)園區(qū)大都于2000年以后創(chuàng)辦，規(guī)模較大，而目前處于成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中期，城市土地日益稀缺，走高端綜合性商務(wù)中心路線的工業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多。青羊工業(yè)總部基地和高新南

8、區(qū)配套相對(duì)成熟，錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)緊鄰高新南區(qū)，離南延線較近，區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較高。龍泉作為錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的工業(yè)發(fā)展延伸，有著發(fā)展的集群優(yōu)勢(shì)。除發(fā)展相對(duì)成熟的青羊工業(yè)總部基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)外，而龍?zhí)抖际泄I(yè)園規(guī)劃起點(diǎn)較高、交通便捷，市場(chǎng)發(fā)展前景較好。 小結(jié)小結(jié)23Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010Part 2 Part 2 政策情況分析政策情況分析Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010成都工業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃與政策成都工業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃與政

9、策Part 2.1Part 2.1Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010三步走戰(zhàn)略綱要：成都工業(yè)近期、中期、遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)-跨越式發(fā)展2003-20202003-2020年成都市工業(yè)發(fā)展目標(biāo)年成都市工業(yè)發(fā)展目標(biāo)近期目標(biāo)（近期目標(biāo)（2003-20072003-2007年）：年）：工業(yè)增加值年均增長(zhǎng)13%(規(guī)模以上15)，到2007年工業(yè)增加值達(dá)到1100億元(規(guī)模以上558億元),工業(yè)銷售收入達(dá)到3020億元(規(guī)模以上1650億元);工業(yè)集中發(fā)展區(qū)集中度達(dá)50%左右。中期目標(biāo)（中期目標(biāo)（20072007年年20102010年

10、）年）：工業(yè)增加值年均增長(zhǎng)12%(規(guī)模以上14)，到2010年工業(yè)增加值達(dá)到1500億元(規(guī)模以上900億元)，工業(yè)銷售收入達(dá)到4100億元(規(guī)模以上2550億元)；工業(yè)集中發(fā)展區(qū)集中度達(dá)60%左右。遠(yuǎn)期目標(biāo)（遠(yuǎn)期目標(biāo)（20102010年年20202020年）：年）：工業(yè)增加值年均增長(zhǎng)11%(規(guī)模以上13)，到2020年工業(yè)增加值達(dá)到4300億元(規(guī)模以上3100億元)，工業(yè)銷售收入達(dá)到12000億元(規(guī)模以上8700億元)；工業(yè)集中發(fā)展區(qū)集中度達(dá)70%左右。 2007 2010 2020 工業(yè)增加值 1100億元 1500億元 3700億元 年均增長(zhǎng) 13% 12% 9% 占全市GDP 39

11、% 40% 41% 工業(yè)銷售收入 3300億元 4700億元 11000億元 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 50% 60% 70% Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、六大工業(yè)基地、三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、六大工業(yè)基地、三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010園區(qū) 金牛高科技產(chǎn)業(yè)園 青羊工業(yè)總部基地 武侯工業(yè)園 錦江工業(yè)園 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)園 龍泉驛區(qū)規(guī)劃主打產(chǎn)業(yè) 西區(qū)將打造西部科技商務(wù)中心，電子信息、生物制藥、

12、機(jī)械加工、食品是其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；北區(qū)將打造北部新興的工業(yè)總部基地，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是軟件、電子信息等高新技術(shù)。 精密電子、機(jī)電設(shè)備、儀器儀表、通訊器材、醫(yī)療器械、高分子材料等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。 制鞋業(yè)、電子信息、機(jī)電一體化、生物工程和制藥、環(huán)保新材料生物醫(yī)學(xué)科技、印刷包裝輕加工 南部園區(qū)：軟件產(chǎn)業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、公司總部、會(huì)展中心； 西部園區(qū)：以微電子為主導(dǎo)的電子信息產(chǎn)業(yè)、以中藥現(xiàn)代化為重點(diǎn)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、以現(xiàn)代制造技術(shù)為特征的精密機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)。 園區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源能耗低、環(huán)境污染小的都市型工業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展家用電器制造業(yè)、服裝制造業(yè),環(huán)保型機(jī)械制造業(yè)和建材業(yè)。 以汽車、工程設(shè)備及航天產(chǎn)

13、品為主的機(jī)械制造業(yè)、化學(xué)建材業(yè)以電子元器件為主的電子信息業(yè)以農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的食品、飲料業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主打產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主打產(chǎn)業(yè)Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010隨著工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市土地的日益稀缺，城市工業(yè)地產(chǎn)向高端發(fā)展的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。近年來(lái)出現(xiàn)的火炬動(dòng)力港和青羊工業(yè)園區(qū)就是其中的代表。 從工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出發(fā)，開(kāi)發(fā)模式走綜合性商務(wù)中心的路線。辦公樓、商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓都有可能成為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 隨著工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市土地的日益稀缺，城市工業(yè)地產(chǎn)隨著工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市土地的日益稀缺，城市工業(yè)地產(chǎn)向高端發(fā)展的趨勢(shì)

14、越來(lái)越明顯。向高端發(fā)展的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。青羊工業(yè)園區(qū)青羊工業(yè)園區(qū)火炬動(dòng)力港Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為成都市重要的創(chuàng)收來(lái)源。工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為成都市重要的創(chuàng)收來(lái)源。 因政策的調(diào)控，因政策的調(diào)控，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒀堇[一場(chǎng)新的投資風(fēng)潮。工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒀堇[一場(chǎng)新的投資風(fēng)潮。1小結(jié)小結(jié) 因此成都工業(yè)地產(chǎn)的前景良好，有發(fā)展基礎(chǔ)。因此成都工業(yè)地產(chǎn)的前景良好，有發(fā)展基礎(chǔ)。23 工業(yè)經(jīng)濟(jì)載體的工業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)發(fā)展空間巨大。工業(yè)經(jīng)濟(jì)載體的工業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)發(fā)展空間巨大。4Code of this report | 16 Copy

15、right Centaline Group, 2010Part 3 項(xiàng)目地塊發(fā)展分析Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目地塊價(jià)值分析Part 3.1Part 3.1Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010龍泉經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（2011年第一季度）20112011年一季度，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值完成年一季度，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值完成100.1100.1億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)18.7%18.7%；規(guī)上工業(yè)增加值實(shí)；規(guī)上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)75.0575.05億

16、元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)25.2%25.2%工業(yè)投資完成38.51億元，同比增長(zhǎng)32.9%，房地產(chǎn)投資完成12.66億元，同比增長(zhǎng)34.3%；投資高位趨穩(wěn)投資高位趨穩(wěn)一季度共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資72.18億元，增長(zhǎng)29.5%。消費(fèi)持續(xù)火爆消費(fèi)持續(xù)火爆一季度完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.37億元，增長(zhǎng)16.8%。 外貿(mào)強(qiáng)勁增長(zhǎng)外貿(mào)強(qiáng)勁增長(zhǎng)一季度實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯10236萬(wàn)美元，增長(zhǎng)38.2%，進(jìn)口總額46576萬(wàn)美元，增長(zhǎng)164.2%（數(shù)據(jù)來(lái)源：龍泉信息網(wǎng)）Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010龍泉發(fā)展規(guī)劃功功 能能 定定

17、位：位：機(jī)械、汽車制造、文化休閑產(chǎn)業(yè)為主。重點(diǎn)發(fā)展職能：重點(diǎn)發(fā)展職能：大型制造業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐與物流中心、城市化新增人 口聚集地、山地型休閑旅游區(qū)、特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)?？臻g發(fā)展策略：空間發(fā)展策略：近中期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域重大基礎(chǔ)建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的重要配套職能，限制工業(yè)污染，防止低水平建設(shè)。 區(qū)域定位區(qū)域定位-山地型休閑旅游山地型休閑旅游區(qū)區(qū)Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以汽車制造技術(shù)為依托，以數(shù)字化的工業(yè)、建筑設(shè)計(jì)研發(fā)等為主要內(nèi)容，涵蓋汽車制造及汽車配件的主要的生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)輔助產(chǎn)業(yè)輔助產(chǎn)業(yè)辦

18、公與生活并存的休閑工作模式與支柱產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，突出體驗(yàn)性、創(chuàng)意性，引領(lǐng)龍泉的發(fā)展，引領(lǐng)成都商業(yè)辦公場(chǎng)所的綠色革命結(jié)合其它工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景，確定本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)分析結(jié)合其它工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景，確定本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)分析Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010周邊主要產(chǎn)業(yè)龍泉界牌工業(yè)園：龍泉界牌工業(yè)園：位于龍泉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，廠家以機(jī)電機(jī)械設(shè)備為主西河鞋業(yè)工業(yè)園：西河鞋業(yè)工業(yè)園：位于龍泉西河鎮(zhèn)，目前西河鎮(zhèn)共有制鞋業(yè)147家， 為8000余人提供就業(yè)崗位,年產(chǎn)量超過(guò)1200萬(wàn)雙， 實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值超過(guò)4億元，年發(fā)放工資超過(guò)1億元。成都汽車工業(yè)園：成都汽

19、車工業(yè)園：規(guī)劃打造成為專業(yè)發(fā)展汽車整車、配套零部件 的“成都汽車工業(yè)園”。揚(yáng)中科技工業(yè)園：揚(yáng)中科技工業(yè)園：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)該區(qū)域以汽車產(chǎn)業(yè)為主要的經(jīng)濟(jì)支拄，努力建成該區(qū)域以汽車產(chǎn)業(yè)為主要的經(jīng)濟(jì)支拄，努力建成中國(guó)西部重要的汽車及汽車零配件生產(chǎn)基地中國(guó)西部重要的汽車及汽車零配件生產(chǎn)基地Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010制造產(chǎn)業(yè)辦公為主，休閑生活性為輔，相互促進(jìn)，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)，豐富區(qū)域生活休閑生活產(chǎn)業(yè)休閑生活產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)定義定義直接生產(chǎn)滿足大眾消費(fèi)產(chǎn)品的休閑生活模式產(chǎn)業(yè)，可產(chǎn)生消費(fèi)作用完善各產(chǎn)業(yè)的

20、生產(chǎn)條件鏈條的環(huán)節(jié)，即為包括文化產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品作用作用服務(wù)于個(gè)人的精神文化消費(fèi)需求，豐富人們生活，拉動(dòng)內(nèi)需；但不能實(shí)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)服務(wù)于生產(chǎn)領(lǐng)域提升產(chǎn)品附加值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，明顯突出“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”的性質(zhì)；實(shí)現(xiàn)從“制造”到“創(chuàng)造”的關(guān)鍵所在Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010汽車產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為成都經(jīng)濟(jì)的重要組成部分以汽車、工程機(jī)械整車及關(guān)鍵零部件為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地和以汽車、工程機(jī)械整車及關(guān)鍵零部件為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地和成都市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)成都市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能

21、區(qū)的主體區(qū)域。汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)的主體區(qū)域。 已累計(jì)引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目364個(gè)，其中世界500強(qiáng)企業(yè)30余家，上市公司超過(guò)40家；建成投產(chǎn)240余家。已聚集一汽大眾、一汽豐田、吉利汽車、一汽專用、川汽集團(tuán)、大運(yùn)汽車等汽車整車和神鋼集團(tuán)、卡特比勒、普什重機(jī)、南車集團(tuán)等工程機(jī)械重大整機(jī)生產(chǎn)項(xiàng)目，以及麥格納、富奧江森、一汽富維、云內(nèi)動(dòng)力、豐田紡、天興山田等180余家汽車配套項(xiàng)目。初步形成了“八車四機(jī)”整車（機(jī)）產(chǎn)業(yè)體系和相對(duì)完整的核心關(guān)鍵零部件配套鏈群，車型涵蓋了轎車、大中型客車、越野車、皮卡車、旅行車、專用車、載貨車等。Code of this report | 24 Copyright Centali

22、ne Group, 20102.2 項(xiàng)目地塊綜合分析Part 3.2Part 3.2Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010周邊道路交通情況項(xiàng)目位置，距成都市中心20分鐘車程，二環(huán)路8公里，3環(huán)路5公里，龍泉城區(qū)8公里，但目前交通便捷度不足。 地鐵地鐵2 2號(hào)線號(hào)線（預(yù)計(jì)2012年底試運(yùn)行） 龍泉龍泉郫縣郫縣區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)較為落后，配套較區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)較為落后，配套較不完善且處于較低的檔次。根不完善且處于較低的檔次。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，將足步改善不便據(jù)發(fā)展規(guī)劃，將足步改善不便交通情況。交通情況。地塊位于龍泉驛區(qū)成龍路以南，博美銀河裝飾城

23、以東，鄰近四川師范大學(xué)成龍校區(qū)，是成地塊位于龍泉驛區(qū)成龍路以南，博美銀河裝飾城以東，鄰近四川師范大學(xué)成龍校區(qū)，是成都市區(qū)和龍泉驛區(qū)的交界處。都市區(qū)和龍泉驛區(qū)的交界處。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目地塊的分析自然環(huán)境自然環(huán)境：片區(qū)內(nèi)有三圣鄉(xiāng)新型休閑觀光型農(nóng)業(yè)和國(guó)地城市公園，周邊生態(tài)環(huán)境較好。文化環(huán)境文化環(huán)境：臨川師成龍校區(qū)，教育資源良好。社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境：片區(qū)當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)不足，住宅以恒大綠洲和銀河花園為主，未形成良好的人居環(huán)境，片區(qū)開(kāi)主要以產(chǎn)業(yè)園為主，并已形成相當(dāng)規(guī)模。項(xiàng)目地塊位于東三環(huán)外，成龍路南側(cè)，屬經(jīng)開(kāi)區(qū)

24、項(xiàng)目地塊位于東三環(huán)外，成龍路南側(cè)，屬經(jīng)開(kāi)區(qū)二期規(guī)劃用地范圍。二期規(guī)劃用地范圍。地塊東臨待售工業(yè)用地，南面和西南均臨銀河集團(tuán)用地，此臨成龍大道。地塊形狀較大規(guī)整。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)不完全競(jìng)爭(zhēng)不完全競(jìng)爭(zhēng)以周邊目前和未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，主要以住宅住宅和制造業(yè)制造業(yè)為主，在該區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品竟?fàn)幖ち?，其總部體量上面和產(chǎn)品形態(tài)有較大的競(jìng)爭(zhēng)。寫字樓辦公場(chǎng)所與總部經(jīng)濟(jì)之間有競(jìng)爭(zhēng)總部經(jīng)濟(jì)之間有競(jìng)爭(zhēng)，但也有可合作的空間合作的空間，小型企業(yè)辦公多以廠區(qū)內(nèi)進(jìn)行，大型企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)會(huì)選擇轉(zhuǎn)為舒適的環(huán)舒

25、適的環(huán)境境內(nèi)進(jìn)行辦公。周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系簡(jiǎn)要概括Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010SWOT分析項(xiàng)目地塊未來(lái)前景看好，該區(qū)域有發(fā)展基礎(chǔ)。項(xiàng)目地塊未來(lái)前景看好，該區(qū)域有發(fā)展基礎(chǔ)。S S 優(yōu) 勢(shì) 1，周邊有強(qiáng)大的制造業(yè)和 延伸產(chǎn)業(yè)支撐，2，貴公司有強(qiáng)大的品牌引響力。3，地理位置靠近成都，房?jī)r(jià)格上有優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì) 1，地理位置處于龍泉與成都交界處，不變于界定其定位形態(tài)。2，低密產(chǎn)邊有高層建筑為主，固景觀視覺(jué)不佳。O機(jī)會(huì) 1，該區(qū)域所打造的以汽車產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，將在政府不斷招商引資中，趨于完善。2，且周邊沒(méi)有出現(xiàn)較為舒適的辦公場(chǎng)

26、所。T 危 脅 該區(qū)域還在不斷的發(fā)展中，在未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)同類性的產(chǎn)品。且，總部經(jīng)濟(jì)的低密產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010Part 4 項(xiàng)目定位Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 20104.1 項(xiàng)目總體定位Part 4.1Part 4.1Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010賣點(diǎn)綜訴地理位置地理位置：項(xiàng)目地塊位于東三環(huán)外，成龍路南側(cè)，屬經(jīng)開(kāi)區(qū)二期規(guī)劃用地范圍。 周

27、邊依靠三圣鄉(xiāng)休閑觀光型農(nóng)業(yè)和國(guó)地城市公園，周邊生態(tài)環(huán)境較好。道路交通道路交通：項(xiàng)目位置，距成都市中心20分鐘車程，二環(huán)路8公里，3環(huán)路5公里，龍 泉城區(qū)8公里，但目前交通便捷度不足，有待地鐵線路開(kāi)通。產(chǎn)業(yè)支撐：產(chǎn)業(yè)支撐：片區(qū)當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)不足，住宅以恒大綠洲和銀河花園為主，未形成良好 的人居環(huán)境，片區(qū)開(kāi)主要以產(chǎn)業(yè)園為主，并已形成相當(dāng)規(guī)模。品牌形像：品牌形像：綠地品牌擁有良好的口碑形像，且開(kāi)發(fā)大批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)：目前成都市區(qū)整體辦公場(chǎng)所配套設(shè)施不夠完善。無(wú)以“健康工作”的理 念的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。Code of this report | 32 Copyright Centaline G

28、roup, 2010 我們以經(jīng)開(kāi)區(qū)、川師大、三圣鄉(xiāng)等為產(chǎn)業(yè)和資源背景，以國(guó)際休閑與會(huì)展產(chǎn)業(yè)為穿引軸線，營(yíng)造滿足都市人所有需求的生活鏈和產(chǎn)業(yè)鏈。 “ “科技內(nèi)核科技內(nèi)核” ” 我們將引入國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)最為成熟的建筑和設(shè)備設(shè)施技術(shù)，以高科技含量為產(chǎn)品注入節(jié)能、環(huán)保、安全的內(nèi)核。 “ “環(huán)境內(nèi)核環(huán)境內(nèi)核” ” 我們將充分利用龍泉淺丘地貌特征和水源資源，采用獨(dú)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造最優(yōu)雅的人居環(huán)境。 “ “人文內(nèi)核人文內(nèi)核” ” 我們將以產(chǎn)業(yè)資源和人居環(huán)境為依托，導(dǎo)入“工作與生活并存”獨(dú)有的人文理念，努力打造成該領(lǐng)域的文化標(biāo)識(shí)。產(chǎn)品內(nèi)核Code of this report | 33 Copyright

29、 Centaline Group, 2010打造成以綠色為主的休閑生活辦公場(chǎng)所，引領(lǐng)未來(lái)綠色工作革命。基于上述SWOT分析，建議打造差導(dǎo)化和特色結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品形態(tài)，以把“綠色放在辦公室里”為主要設(shè)計(jì)線索，引伸“工作”與“生活”并存的概念。推廣主題：文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)中心推廣理念: 工作與生活并存東地標(biāo)東地標(biāo)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)中心文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 多層組團(tuán)：企業(yè)級(jí)會(huì)館多層組團(tuán)：企業(yè)級(jí)會(huì)館 藝術(shù)家聚落藝術(shù)家聚落 高層組團(tuán)：綠色生態(tài)辦公城高層組團(tuán)：綠色生態(tài)辦公城 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010案名案名定位：MAHO中心案名釋義：M來(lái)源

30、于modern，現(xiàn)代、時(shí)尚；A來(lái)源于art，藝術(shù)，創(chuàng)意；H來(lái)源于house，居家，休閑，生活；O來(lái)源于office，辦公；Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010高層組團(tuán)案名：巴比倫低層組團(tuán)產(chǎn)品：藝墅案名釋義：藝術(shù)創(chuàng)意聚集之地；私人企業(yè)級(jí)會(huì)館案名釋義：地標(biāo)產(chǎn)品，案名應(yīng)突破市場(chǎng)建筑立面風(fēng)格，即現(xiàn)代又古典產(chǎn)品打造方向：標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓產(chǎn)品，通過(guò)空中花園概念解放傳統(tǒng)辦公空間Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010發(fā)展愿景以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，依托汽車延伸產(chǎn)業(yè)以汽車產(chǎn)

31、業(yè)為核心，依托汽車延伸產(chǎn)業(yè)為中心，及文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的辦公與為中心，及文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的辦公與生活，為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)生活，為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 20104.2 項(xiàng)目產(chǎn)品包裝與客群定位Part 4.2Part 4.2Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010超高層產(chǎn)品包裝建議，以“綠色生態(tài)”為產(chǎn)品包裝特色，在18層和32層（避難層）打造其獨(dú)特風(fēng)格的休息區(qū)域，以綠色植物為裝飾，以符合巴比倫空中花園的定位。電梯：電梯：

32、建議選擇國(guó)際一線品牌電梯，以電梯品牌和速度來(lái)彌補(bǔ)電梯上的不足。綜合分析其它寫字樓的客戶群體，對(duì)該配置有關(guān)注。樓層：樓層：綜合其成都甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目層高為：4米左右。其工業(yè)地產(chǎn)寫字樓層高為：3.5米左右。此項(xiàng)目超高層組層高為：3.9米。因此在相對(duì)價(jià)位取向的比較下，該層高不會(huì)對(duì)銷售有影響。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010以“綠色生態(tài)OFFICE”和“空中花園OFFICE”為產(chǎn)品形態(tài)定位，主要目的為以”工作與生活

33、并存”營(yíng)銷理念做鋪墊高層組團(tuán)產(chǎn)品包裝參考圖Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010多層產(chǎn)品包裝針對(duì)該組團(tuán)的客群定位，建議對(duì)該產(chǎn)品相應(yīng)數(shù)量打造不同的一個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格。以景觀和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。景觀景觀：在產(chǎn)品周邊打造不同的風(fēng)格景觀，以亭、水、太陽(yáng)傘+桌椅、 樹(shù)木為主要的構(gòu)成元素，以滿足其藝術(shù)家對(duì)其獨(dú)特性的需求。產(chǎn)品產(chǎn)品：戶型面積以300 為宜。對(duì)該產(chǎn)品空間保持到最大化。以適應(yīng) 其客群需求。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010改傳統(tǒng)的 “草多花少樹(shù)少”為“樹(shù)多

34、樹(shù)多花多草少花多草少”以彌補(bǔ)該組團(tuán)的視覺(jué)景觀不足。其中，以文化藝術(shù)聚落部為特色的產(chǎn)品，(建議為中間區(qū)域位置產(chǎn)品）園區(qū)應(yīng)打造出不同的景觀特色。已滿足其它客群的獨(dú)特性。多層產(chǎn)品包裝Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010花園道路園區(qū)道路花園景觀打造多層產(chǎn)品包裝略圖Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010把工作與休息場(chǎng)所相接合。適當(dāng)?shù)臓奚恍┛臻g，在園區(qū)配套上設(shè)立不同的休息區(qū)，可適當(dāng)配置營(yíng)利性的咖啡區(qū)，茶區(qū)，清吧等，以適應(yīng)該不同需求消費(fèi)客群。園區(qū)特色配置Co

35、de of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)配置包裝建議配置正常的餐飲區(qū)域，以滿足該小區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)日常需求。其次，可以引進(jìn)商務(wù)餐飲，如：星巴克咖啡、味千拉面，鄉(xiāng)村基等特色餐飲店。低商可配置休閑功能區(qū)域，可配置適當(dāng)?shù)慕∩砥鞑?、臺(tái)球室、壁球室等，以符合健康工作的理念和滿足其不同的消費(fèi)需求。Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目別墅形態(tài)產(chǎn)品包裝分析別墅辦公：別墅辦公：別墅住宅：別墅住宅：如定位以辦公場(chǎng)所為主，其產(chǎn)品自身要以公司結(jié)構(gòu)和趨向于原生態(tài)風(fēng)格裝飾進(jìn)行產(chǎn)

36、品設(shè)計(jì)，主要以文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)客群為主要的目標(biāo)客戶群。如產(chǎn)品定位于住宅方面，產(chǎn)品可以用“可售”和“可租”方式經(jīng)營(yíng)。售：主要以周邊的大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)為目標(biāo)客戶群，裝修風(fēng)格以工作和生活相接合為主，打造成為“泛會(huì)所”形式，以滿足該客群需求。租：租的形式主要以酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)?？勺孕写芎娃D(zhuǎn)于周邊酒店代管。Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010客群定位分析客群定位分析銷售目標(biāo)客戶是誰(shuí)？銷售目標(biāo)客戶是誰(shuí)？自住客戶還是投資客戶，來(lái)自哪里，關(guān)注什么？自住客戶還是投資客戶，來(lái)自哪里，關(guān)注什么？ 租賃客戶來(lái)自哪里？租賃客戶來(lái)自哪里？Code of

37、 this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010汽車制造產(chǎn)業(yè)的不斷全善帶來(lái)了該領(lǐng)域的辦公場(chǎng)所需求以汽車配件延伸出來(lái)的產(chǎn)業(yè)需求文化體制改革帶來(lái)的對(duì)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策性及體制性需求 汽車制造業(yè)汽車制造業(yè)汽車配件汽車配件產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)文化藝術(shù)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)客群來(lái)源客群來(lái)源主體區(qū)域客群分析三種需求推動(dòng)龍泉工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三種需求推動(dòng)龍泉工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 該區(qū)域內(nèi)的主要客群，主要以汽車制造業(yè)和汽車延伸產(chǎn)業(yè)為主的目標(biāo)客該區(qū)域內(nèi)的主要客群，主要以汽車制造業(yè)和汽車延伸產(chǎn)業(yè)為主的目標(biāo)客戶。其次，對(duì)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的需求，設(shè)定產(chǎn)業(yè)所需的產(chǎn)品，足可以把該戶。其次，對(duì)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的需

38、求，設(shè)定產(chǎn)業(yè)所需的產(chǎn)品，足可以把該領(lǐng)域的企業(yè)引進(jìn)至該項(xiàng)目領(lǐng)域的企業(yè)引進(jìn)至該項(xiàng)目Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010參考成都其它工業(yè)區(qū)域分析：銷售客戶：銷售客戶：以周邊企業(yè)為絕對(duì)主體，主要為工業(yè)區(qū)域內(nèi)有實(shí)業(yè)的企業(yè)，最 關(guān)注產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)位，對(duì)知名品牌有傾向性。租賃客戶分為長(zhǎng)租和短租租賃客戶分為長(zhǎng)租和短租長(zhǎng)租客戶：長(zhǎng)租客戶：主要來(lái)自該區(qū)域內(nèi)延伸產(chǎn)業(yè)客戶，以駐扎形式入住周邊辦公場(chǎng) 地。主要關(guān)注地段、產(chǎn)品舒適度、物業(yè)管理、周邊配套等短租客戶：短租客戶：該區(qū)域內(nèi)辦公人士對(duì)住宅需求的群體，主要關(guān)注度以產(chǎn)品價(jià)位、 地段，裝修情況，配置

39、情況等現(xiàn)有市場(chǎng)客戶分析啟示：只要產(chǎn)品能夠獲得目標(biāo)銷售和租賃客戶的青睞，專業(yè)的投啟示：只要產(chǎn)品能夠獲得目標(biāo)銷售和租賃客戶的青睞，專業(yè)的投 資客戶憑借敏銳的嗅覺(jué)，必然蜂擁而至。資客戶憑借敏銳的嗅覺(jué)，必然蜂擁而至。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010通過(guò)對(duì)成都工業(yè)地產(chǎn)的綜合分析，針對(duì)不同的組團(tuán)，建議其價(jià)位：通過(guò)對(duì)成都工業(yè)地產(chǎn)的綜合分析，針對(duì)不同的組團(tuán)，建議其價(jià)位：預(yù)計(jì)超高層組團(tuán)預(yù)計(jì)超高層組團(tuán) 入市價(jià)：入市價(jià)：70007000元元/ / 均均 價(jià)：價(jià)：75007500元元/ / （以（以20122012年年9 9月入市時(shí)間點(diǎn)預(yù)

40、估，建議參考該時(shí)間內(nèi)的周邊房?jī)r(jià)）月入市時(shí)間點(diǎn)預(yù)估，建議參考該時(shí)間內(nèi)的周邊房?jī)r(jià)） 預(yù)計(jì)多層組團(tuán)預(yù)計(jì)多層組團(tuán) 入市價(jià)：入市價(jià)：85008500元元/ / 均均 價(jià)：價(jià)：75007500元元/ / （以（以20102010年年9 9月入市時(shí)間點(diǎn)預(yù)估，建議參考該時(shí)間內(nèi)的周邊房?jī)r(jià)）月入市時(shí)間點(diǎn)預(yù)估，建議參考該時(shí)間內(nèi)的周邊房?jī)r(jià)）價(jià)格定位Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Part 4 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)分為

41、：多層和超高層。因入市時(shí)間的客群定位不一樣，針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)分為：多層和超高層。因入市時(shí)間的客群定位不一樣，特制定不同的營(yíng)銷推廣宣傳。特制定不同的營(yíng)銷推廣宣傳。結(jié)合藝術(shù)展覽大型活動(dòng)或是文化藝術(shù)較為集中的地區(qū)，開(kāi)辟專題性推廣話題，如“綠色生態(tài)辦公室”等。多層產(chǎn)品：多層產(chǎn)品：高層產(chǎn)品：高層產(chǎn)品：結(jié)合項(xiàng)目周邊企業(yè)公司較為集中的特點(diǎn)，開(kāi)辟專題性推廣話題，如“空中花園辦公室”等。推推 廣廣 手手 段：段： 針對(duì)文化藝術(shù)市場(chǎng)，聯(lián)系”藝術(shù)節(jié)“舉辦單位，增強(qiáng)目標(biāo)客 戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度。營(yíng)銷推廣分析Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 20107月

42、8月9月銷售節(jié)點(diǎn)2012年4月熱銷期2011年6月10月尾盤期5-O9月蓄客期多層組團(tuán)超高層組團(tuán)開(kāi)盤造勢(shì)力戶外亮相 推廣節(jié)點(diǎn)蓄客期開(kāi)盤，強(qiáng)銷期10-12月2013年2014年10月熱銷期尾盤期報(bào)廣考慮開(kāi)盤前一次，主要訴求點(diǎn)為項(xiàng)目開(kāi)盤信息渠道方面考慮高檔車洗車場(chǎng)直投及地下停車場(chǎng)大牌廣告自有客戶挖掘主要著力綠地業(yè)主及中原高端客戶的挖掘適量報(bào)廣推廣+針對(duì)渠道+自有客戶挖掘銷售周期時(shí)間表Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010銷售周期簡(jiǎn)述多層組團(tuán)，預(yù)計(jì)多層組團(tuán)，預(yù)計(jì)20112011年年0909月份入市，至月份入市，至20122012年年0909月份售完。月份售完。銷售周期為銷售周期