營改增分享-部分

1、傳說中的李哥傳說中的李哥20162016年年0404月月受控文件房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) “ “營改增營改增”分享分享“營改增營改增”分享分享一、何為一、何為“營改增營改增”？為什么要實行？為什么要實行“營改增營改增”？u房地產(chǎn)企業(yè)四大稅的課稅特征房地產(chǎn)企業(yè)四大稅的課稅特征u什么是營業(yè)稅？什么是營改增？什么是營業(yè)稅？什么是營改增？u國家為什么要推行營改增及六大特征是什么？國家為什么要推行營改增及六大特征是什么？u營改增十二個較大影響是什么？營改增十二個較大影響是什么？u營改增的背后意味著什么？營改增的背后意味著什么？二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增實施辦法解讀二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增實施辦法解讀三、房地產(chǎn)行業(yè)實施

2、營改增會帶來哪些影響？如何三、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增會帶來哪些影響？如何應對？應對？四、交流與答疑四、交流與答疑目錄：目錄：2“營改增營改增”分享分享3什么是增值稅？什么是增值稅？A公司購買一批麥子，貨款10000元，賣方說，你還得交增值稅17%，這樣，A公司購買的麥子花費為：10000+10000*17% = 11700元；A公司將麥子磨成面粉，做成蛋糕，一次性將蛋糕賣出去了，價格為20000元，另外，找買蛋糕的公司收取了11%的稅，合計收到貨款為：20000+20000*11%=22200元；買入麥子叫進項，進項稅為：10000*17%=1700元；賣出蛋糕叫銷項，銷項稅為：20000*11

3、%=2200元；應納稅額=2200-1700=500元“營改增營改增”分享分享4什么是營改增（營業(yè)稅改增值稅）？什么是營改增（營業(yè)稅改增值稅）？稅種稅種計征方式計征方式“營改增營改增”前前“營改增營改增”后后差異說明差異說明契稅按土地成交價2.5%2.5%無變化營業(yè)稅按成交價格5%0%營業(yè)稅取消增值稅按銷項扣減進項來征收0%3%預征稅負增加可能性大土地增值稅按增值比例征收按對應增值率來征收按對應增值率來征收相同情況下，營業(yè)稅不參與抵扣項，增值比例可能遭遇“階梯式”變化導致稅負增加，具體要看企業(yè)稅務籌劃水平企業(yè)所得稅按利潤總額征收25%25%看企業(yè)稅務籌劃水平“營改增營改增”分享分享5為什么國家

4、要推進建筑與房地產(chǎn)營改增？為什么國家要推進建筑與房地產(chǎn)營改增？1、實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉型升級；2、將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力；3、進一步減輕企業(yè)稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎；“營改增營改增”分享分享6為什么國家要推進建筑與房地產(chǎn)營改增？為什么國家要推進建筑與房地產(chǎn)營改增？4、創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)

5、境，有效釋放市場在經(jīng)濟活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉型、結構優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側結構性改革等方面將發(fā)揮重要的促進作用；5、系統(tǒng)性控制?！盃I改增營改增”分享分享1、全行業(yè)納入營改增范圍，營業(yè)稅將退出歷史舞臺2、不動產(chǎn)納入抵扣范圍3、房地產(chǎn)企業(yè)中的土地成本可以抵減銷售收入4、建筑房地產(chǎn)金融生活服務業(yè)稅率及征收率確定5、很好處理了房地產(chǎn)建筑企業(yè)異地項目納稅地點問題6、會計核算及納稅申報將發(fā)生重大變化建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)實行營改增六大變化建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)實行營改增六大變化7“營改增營改增”分享分享8營改增的背后是什么？營改增的背后是什么？1、降低部分非房地產(chǎn)企業(yè)稅賦；2、淘汰一批資質

6、不夠、靠掛靠維持的建筑業(yè)；3、淘汰實力不足、粗制濫造的房地產(chǎn)企業(yè)；4、為土地增值稅與增值稅合并打基礎；5、為個人所得稅間接稅改直接稅打下基礎，逐步縮小中產(chǎn)與貧窮階級差距；6、由傳統(tǒng)住宅向商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場開發(fā)轉型指引?！盃I改增營改增”分享分享一、何為一、何為“營改增營改增”？為什么要實行？為什么要實行“營改增營改增”？二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增實施辦法解讀二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增實施辦法解讀u小規(guī)模納稅人與一般納稅人區(qū)別是什么，如何選擇？小規(guī)模納稅人與一般納稅人區(qū)別是什么，如何選擇？u新老項目劃分標準，新項目是否要提升價格？新老項目劃分標準，新項目是否要提升價格？u視同銷售行為判斷準則視同銷售行為判斷準

7、則u不征收項目不征收項目& &兼營如何繳納增值稅？兼營如何繳納增值稅？u允許抵扣項有哪些？允許抵扣項有哪些？u不允許抵扣項有哪些？不允許抵扣項有哪些？u部分計征方法與問題簡介部分計征方法與問題簡介u關于納稅地點關于納稅地點與與義務問題義務問題u會計核算科目設置問題會計核算科目設置問題三、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增會帶來哪些影響？如何三、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增會帶來哪些影響？如何應對？應對？四、交流與答疑四、交流與答疑目錄：目錄：9“營改增營改增”分享分享自己選擇小規(guī)模選擇小規(guī)模納稅人納稅人與與一般一般納稅人的依據(jù)是什么？納稅人的依據(jù)是什么？上游下游10“營改增營改增”分享分享凡在5月1

8、日（不含）取得施工許可證的項目為老項目，可選擇按“營改增”方法計稅，也可以按照營業(yè)稅方法繳納營業(yè)稅，成為“簡易計稅法”。一旦選擇，36個月不得變更。老項目與新項目的劃分標準是什么？老項目與新項目的劃分標準是什么？凡在5月1日（含）取得施工許可證的項目為新項目，按“營改增”方法計稅，簡稱“一般計稅法”。11“營改增營改增”分享分享“價內(nèi)稅價內(nèi)稅”與與“價外稅價外稅”的本質是什么？的本質是什么？“營改增營改增”后房價后房價應該有哪些變化？應該有哪些變化？u不可以轉嫁稅賦對象的-“價內(nèi)稅”u可以轉嫁稅賦對象的-“價外稅”u“營改增”后的價格該如何變化？新價格 = （老價格 * 95%）+ （老價格

9、* 95%）*11%）合理嗎？科學嗎？何時適用？12“營改增營改增”分享分享13視同銷售視同銷售行為行為的確認的確認（1）某建筑施工企業(yè)為某明星免費提供裝飾勞務是否征收增值稅；（2）某地產(chǎn)公司向其形象代言人贈送一套別墅；（3）某企業(yè)為地震災區(qū)免費重建。“營改增營改增”分享分享14不征收增值稅項目不征收增值稅項目（1）開發(fā)企業(yè)代收的各種專項維修基金； （2）政府各項行政收費；（3）資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓作為?！盃I改增營改增”分享分享15兼營行為兼營行為的判定

10、的判定（1）兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率；（2）兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率；（3）兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率；“營改增營改增”分享分享16允許抵扣增值稅進項稅額允許抵扣增值稅進項稅額（1）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額（2）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額“營改增營改增”分享分享不不允許抵扣增值稅進項稅額允許抵扣增值稅進項稅額（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征

11、增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務17“營改增營改增”分享分享18不不允許抵扣增值稅進項稅額允許抵扣增值稅進項稅額（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建筑工程所耗用的購

12、進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程“營改增營改增”分享分享19關于應稅范圍及稅率的實際關于應稅范圍及稅率的實際6)“6)“買一贈一”是否繳納增值稅？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售過程中，購房過程中經(jīng)常隨房贈送閣樓、倉房等，若屬于購房贈送，則銷售價款已實現(xiàn)，因此，不需視同銷售。7)7)建筑業(yè)視同銷售范圍？建筑業(yè)納稅人向其他單位或者個人無償提供服務，應視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！盃I改增營改增”分享分享20銷項稅實際操作的問題銷項稅實際操作的問題1)1)抵值卡如何開具發(fā)票和確認銷售額？隨機發(fā)放的抵值卡，可不開具發(fā)票，不進行賬務處理

13、。若為交N萬抵M萬情況，繳納N萬時，開具收據(jù)，賬務處理為往來款。2)2)建筑公司包分包工程如何確認銷售額？一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報?！盃I改增營改增”分享分享21銷項稅實際操作的問題銷項稅實際操作的問題5)5)出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認銷售額? ?出租不動產(chǎn)免租期內(nèi)，由于未取得收益，不確認收入。6)6)代為政府的收取的款項可否從銷售額中減掉? ?銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為

14、取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：1、代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項?！盃I改增營改增”分享分享22銷項稅實際操作的問題銷項稅實際操作的問題7)7)隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額? ?隨房贈送物業(yè)費，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于在銷售房屋過程中的支出，向物業(yè)公司支付的物業(yè)費，應計入銷售費用。8)8)折扣銷售的銷售額如何確認納稅人發(fā)生應稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規(guī)定開具

15、紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額。納稅人發(fā)生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額?！盃I改增營改增”分享分享23關于進項稅額抵扣的實際操作問題關于進項稅額抵扣的實際操作問題1)1)買房送家電的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購買家電進項？買房送家電的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購買家電進項？買房送家電情況，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋過程中的支出，作為消費費用，因此，進項稅額可抵扣。2)2)以不動產(chǎn)、機器設備作價出資的情況，是

16、否可以抵扣進項稅額以不動產(chǎn)、機器設備作價出資的情況，是否可以抵扣進項稅額可抵扣。適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目?！盃I改增營改增”分享分享關于納稅地點及納稅義務發(fā)生時間實際操作問題關于納稅地點及納稅義務發(fā)生時間實際操作問題1)1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人跨區(qū)項目納稅地點的確

17、定？一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。24“營改增營改增”分享分享關于營改增政策的銜接的實際操作問題關

18、于營改增政策的銜接的實際操作問題9)9)如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納營業(yè)稅了該如何處理？試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。10)10)未付款的已經(jīng)投入使用建材能否等到營改增之后取得專用發(fā)票抵扣進項稅? ?由于營改增前的已經(jīng)投入使用，則其與營改增后業(yè)務無關聯(lián)關系，即使在營改增后取得增值稅專用發(fā)票，也不允許抵扣。25“營改增營改增”分享分享關于會計處理及納稅申報實際操作問題關于會計處理及納稅申報實際操作問題26“營改增營改增”分享分享一、何為一、何為“營改增營改

19、增”？為什么要實行？為什么要實行“營改增營改增”？二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增實施辦法解讀二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增實施辦法解讀三、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增會帶來哪些影響？如何三、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增會帶來哪些影響？如何應對？應對？u應納增值稅的應納增值稅的“秘訣秘訣”u優(yōu)先做低銷項的方法探討優(yōu)先做低銷項的方法探討u被動做高進項的方法探討被動做高進項的方法探討四、交流與答疑四、交流與答疑目錄：目錄：27“營改增營改增”分享分享28應納增值稅計算公式回顧應納增值稅計算公式回顧應納稅額=（當期銷項稅額）- （ 當期進項稅額）銷項進項優(yōu)先度高優(yōu)先度低0“營改增營改增”分享分享29優(yōu)先優(yōu)先“做低做低”銷項的方法與探討銷

20、項的方法與探討專業(yè)（批發(fā)）市場業(yè)態(tài)，例如：布匹、眼睛、汽車配件、餐飲等面向小專業(yè)（批發(fā)）市場業(yè)態(tài)，例如：布匹、眼睛、汽車配件、餐飲等面向小規(guī)模納稅人或個體戶、自然人的業(yè)態(tài)產(chǎn)品；規(guī)模納稅人或個體戶、自然人的業(yè)態(tài)產(chǎn)品；一般商業(yè)市場業(yè)態(tài)，例如：沿街商鋪等；一般商業(yè)市場業(yè)態(tài)，例如：沿街商鋪等；購物中心業(yè)態(tài)，部分可做低銷項。例如：購物中心業(yè)態(tài)，部分可做低銷項。例如：XXXX百貨、百貨、SHOPPING MALLSHOPPING MALL“營改增營改增”分享分享30被迫被迫“做高做高”進項的可行性探討（一）進項的可行性探討（一）行業(yè)細分適用稅率能否抵扣是否必須購買購買頻率金額高低交通運輸服務 11%不可以

21、-郵政服務11%可以是高低電信服務電信基礎服務11%可以是高低電信增值服務6%可以否低低建筑服務提供建筑、勞務、商品、資產(chǎn)使用讓渡11%可以是高高金融服務貸款、利息、手續(xù)費6%不可以-研發(fā)與技術服務研發(fā)服務6%可以否低中合同能源管理服務可以否低中工程勘察與勘探服務可以是低中專業(yè)技術服務可以否低中信息技術服務軟件&業(yè)務流程&系統(tǒng)增值服務6%可以是低低文化創(chuàng)意服務設計服務6%可以是低中知識產(chǎn)權服務可以否低低廣告服務可以是中中會議展覽服務可以是低低“營改增營改增”分享分享31被迫被迫“做高做高”進項的可行性探討（二）進項的可行性探討（二）行業(yè)細分適用稅率 能否抵扣是否必須購買購買頻率 金額高低物流輔助服務航空、碼頭、貨運、倉儲服務6%可以否中低租賃服務融資（經(jīng)營）租賃不動產(chǎn)服務11%可以是高中融資（經(jīng)營）租賃動產(chǎn)服務17%可以是高中鑒證咨詢服務 6%可以否低低廣播影視服務 6%可以否低低商務輔助服務企業(yè)管理服務6%可以否低低BT代建可以否低中報關代理服務可以否低低人力資源服務可以否高中安全保護服務可以否低低生活服務文化體育、教育醫(yī)療、旅游6%可以是高低娛樂、餐飲可以是高低居民日?？梢苑窀叩推渌罘湛梢苑?/p>