合同糾紛：購(gòu)房者違約,房主能否單方終止合同

1、合同糾紛：購(gòu)房者違約，房主能否單方終止 合同以下是關(guān)于合同糾紛：購(gòu)房者違約，房主能否單方終止合 同，希望內(nèi)容對(duì)您有幫助，感謝您得閱讀。購(gòu)房者違約，房主能否單方終止合同？市民張女士問(wèn)：我在賣(mài)房時(shí)定價(jià)為80萬(wàn)元，但買(mǎi)方前期只交付了 65萬(wàn)元，原約定剩余15萬(wàn)元在5月15日前全部付 完，但已逾期近一個(gè)月， 買(mǎi)方未付余款。雙方簽訂的合同中寫(xiě) 明，過(guò)期不付，每天收取100元利息或終止合同，且所交款項(xiàng) 和房屋仍歸甲方。我是否可以退還65萬(wàn)元，并且終止合同，該如何操作？律師解答：遇到這樣的情況，張女士可以按照合同約定的 內(nèi)容，維護(hù)自己的合法權(quán)益。 就張女士咨詢的情況來(lái)看， 這屬 于購(gòu)房者違約，張女士完全可按

2、照合同的約定主張自己的權(quán)利。如果想繼續(xù)賣(mài)房，就主張對(duì)方繼續(xù)履行合同，支付剩余房款及 相應(yīng)的違約金。張女士也可以按照合同約定， 將房款退還給購(gòu) 房者并終止合同的履行。張女士無(wú)論選擇哪一種途徑解決都可以，因?yàn)檫@是依據(jù)雙方簽訂的合同，她應(yīng)該享有的合同權(quán)利。工業(yè)用地改住宅用地 靠譜嗎？市民楊先生問(wèn)：我看上了經(jīng)開(kāi)區(qū)的一處二手房，據(jù)周邊鄰居介紹，該小區(qū)的土地原本屬于工業(yè)用地，后用于住宅開(kāi)發(fā)， 開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)行相關(guān)工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地的手續(xù)。我想咨詢一下，購(gòu)買(mǎi)此處的房產(chǎn)是否有風(fēng)險(xiǎn)，我該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？律師解答：按照我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定， 在工業(yè)用地上建 設(shè)住宅生售屬于違規(guī)行為。 這樣的房屋雖然價(jià)格會(huì)比同類樓盤(pán) 低，但

3、是存在不能辦理產(chǎn)權(quán)證、 無(wú)法落戶口、使用年限短等諸 多風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然如果工業(yè)用地符合城市總體規(guī)劃，經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)、土地部門(mén)批準(zhǔn)等一系列的程序可以轉(zhuǎn)為住宅用地。像楊先生遇到的情況，建議楊先生在購(gòu)房時(shí)看看開(kāi)發(fā)商是 否取得了五證，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開(kāi)工證國(guó)有土地使用證商品房預(yù)售許 可證，如果五證齊全的話，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成了土地性質(zhì) 轉(zhuǎn)換的相關(guān)手續(xù)，此時(shí)購(gòu)房就不會(huì)存在上述的風(fēng)險(xiǎn)。如何解除房產(chǎn)合同一、開(kāi)發(fā)商由現(xiàn)哪些情況購(gòu)房者可以解除購(gòu)房合同？（一）開(kāi)發(fā)商將商品房一賣(mài)一抵時(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解 除合同；解釋第八條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后， 由賣(mài)人又將該房屋 抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房

4、買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”同時(shí)買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、 賠償損失，并可以請(qǐng)求由賣(mài)人承擔(dān)不超 過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。（二）開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)時(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同；解釋第八條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，由賣(mài)人又將該房屋由賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”同時(shí)買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、 賠償損失，并可以請(qǐng)求由賣(mài)人承擔(dān)不超 過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。（三）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋由售給購(gòu)房者的，購(gòu)房者知情后可以解除合同；解釋第九條第二項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”

5、，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求由賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已 付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任” 此項(xiàng)內(nèi)容是指只要由賣(mài)人故意隱瞞 所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)， 將房屋由售給買(mǎi)受人的， 買(mǎi)受人知 情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。（四）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)由賣(mài)給第三人或者為 拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)， 再將此房屋由賣(mài)給購(gòu)房者的，購(gòu)房者知情后可以解除合同；解釋第九條第三項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)由賣(mài)給第三人 或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求由賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房

6、款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容也是指只要由賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)由賣(mài)給第三 人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)， 在將此房屋由賣(mài)給買(mǎi)受人 的，買(mǎi)受人知情后就可以解除合同。（五）由賣(mài)人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿由賣(mài)人仍 未交房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同 ；解釋第十五條“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，由實(shí) 人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行， 當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的， 應(yīng)予 支持”即由賣(mài)人遲延交房經(jīng)買(mǎi)受人催告后三個(gè)月期滿由賣(mài)人仍 未交房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。（六）套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面 積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超由 3%買(mǎi)

7、 受人可以解除合同；解釋第十四條“由賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則 處理：”，“面積誤差比絕對(duì)值超由3%買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。 ”即套內(nèi)面積或建筑面 積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超由3%買(mǎi)受人就可以解除合同（七）房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合 同；解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用， 或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格， 買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！奔雌诜亢同F(xiàn)房的買(mǎi)賣(mài)合同在房屋主體結(jié)構(gòu)由現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。（八）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住 使用，買(mǎi)受