農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)場及政策

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場及監(jiān)管政策農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場現(xiàn)狀1、2016政府工作報告中提到，積極發(fā)展多種形式農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，完善對家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營主體的扶持政策，鼓勵農(nóng)戶依法自愿有償流轉(zhuǎn)承包地，開展土地股份合作、聯(lián)合或土地托管。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)、農(nóng)墾、集體林權(quán)、國有林場、農(nóng)田水利、供銷社等改革。”2、土地流轉(zhuǎn)成為中國發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)村改革的重點領(lǐng)域：1）中國人多地少，2015年全國耕地面積20.25億畝，人均耕地面積僅1.39畝，不足全球平均水平的40%,僅為美國的0.34%;2）改革開放和城鎮(zhèn)化進程加快導(dǎo)致農(nóng)村人口大量進城務(wù)工，數(shù)據(jù)顯示，2015年進城務(wù)工農(nóng)村人口超過2億，占總農(nóng)

2、村人口20%以上，大量農(nóng)村勞動力外流導(dǎo)致土地?zé)o人耕種，造成土地資源浪費。3、近年來，隨著土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷擴大，已經(jīng)有超過1/3的承包土地流轉(zhuǎn)出去，每年新增流轉(zhuǎn)面積4000多萬畝，涉及數(shù)以百萬計的承包農(nóng)戶。4、2016年繼續(xù)擴大土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點范圍，在前兩年選擇山東、四川、安徽等12個整省試點的基礎(chǔ)上，今年再選擇河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、浙江、廣東、海南、云南、陜西等10個省份整省推進，目前整省試點省份已達22個。5、截至2016年6月底，全國2488個縣（87.15%）、2.7萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（79.41%）、46.6萬個村（67.54%）開展了土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證

3、工作。6、截至2015年底，已有1231個縣（市）、17826個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，中國家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積已達到4.47億畝，占家庭承包耕地總面積的33.3%,流轉(zhuǎn)合同簽訂率達到67.8%。土地流轉(zhuǎn)主要模式1、土地互換：互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進行的簡單交換；2、土地入股：也稱股田制或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司；3、土地出租：在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包的土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租方按年度收繳租金；4、宅基地?fù)Q住房、

4、承包地?fù)Q社保：農(nóng)民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地，可在城里獲得住房；放棄土地經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體系；5、股份+合作：按照群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則,以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的投資方向1、農(nóng)村土地確權(quán)：土地確權(quán)，土地流轉(zhuǎn)將實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地登記申請、地籍調(diào)查、核屬審核、登記注冊、頒發(fā)土地證書等土地登記程序，才能得到最后的確認(rèn)和確定。2、土地貸款：土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，土地資金流轉(zhuǎn)新突破口。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法出臺。3、休閑農(nóng)業(yè)：我國休閑旅游資源70

5、%在農(nóng)村，伴隨土地流轉(zhuǎn)、新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村的道路、通訊、住宿、配套設(shè)施等休閑農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)將迎來投資期，通過休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)與旅游、娛樂的結(jié)合，農(nóng)業(yè)的附加值將得到極大的提高。4、土地增值服務(wù)：土地是不可再生的固定資源，隨著政策的推出，土地的流轉(zhuǎn)、開發(fā)將呈現(xiàn)多樣化。針對一塊土地的開發(fā)流轉(zhuǎn)、實施利用、調(diào)查評測都將使這塊土地的價值價格得到提升。5、互聯(lián)網(wǎng)+土地：基于互聯(lián)網(wǎng)的土地O2O模式開始誕生，類似農(nóng)村土地網(wǎng)等平臺，以互聯(lián)網(wǎng)線上電子商務(wù)方式，結(jié)合線下分站運營商模式，通過建立遍布全國的土地綜合服務(wù)中心，解決土地經(jīng)紀(jì)人做土地生意、賣家賣地租地、買家找地的現(xiàn)實困難，打造在線信息交易平臺的模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

6、相關(guān)監(jiān)管政策1、2015年1月22日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見，這是首部針對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的全國性指導(dǎo)文件。主要方面發(fā)展方向具體發(fā)展意見流轉(zhuǎn)內(nèi)容耕地林地實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)3年內(nèi)在區(qū)域試點1）在耕地、林地方面，現(xiàn)階段流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)以農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)、集體林地經(jīng)營權(quán)為主,不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)，具有明顯的資產(chǎn)使用權(quán)租賃市場的特征2）在集體經(jīng)營性建設(shè)用地方面，長期必然實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)營性建設(shè)用地的經(jīng)營權(quán)同地同權(quán)，但在2017年之前仍僅限在新型城鎮(zhèn)化綜合試點和農(nóng)村改革試驗區(qū)中封閉試點3）在宅基地方面，流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)社會

7、保障職能為主，探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，流轉(zhuǎn)范圍在各類土地之間最小流轉(zhuǎn)形式場外電子市場、管理信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)將充分利好信息化企業(yè)1）鼓勵各地探索符合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易實際需要的多種市場形式，既要搞好交易所式的市場建設(shè)，也要有效利用電子交易網(wǎng)絡(luò)平臺2）支持充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易和管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺，完善服務(wù)功能和手段服務(wù)內(nèi)容各類流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺的建設(shè)為提供綜合服務(wù)的平臺類企業(yè)提供發(fā)展空間1）鼓勵有條件的地方整合各類流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，建立提供綜合服務(wù)的市場2）逐步發(fā)展成集信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)交易、法律咨詢、資產(chǎn)評估、抵押融資等為一體的為農(nóng)服務(wù)綜合平臺3）組織從業(yè)人

8、員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，積極培育市場中介服務(wù)組織，逐步提高專業(yè)化水平2、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的運行與監(jiān)管農(nóng)村產(chǎn)權(quán)類別較多，權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，承載功能多樣，適用規(guī)則不同，應(yīng)實行分類指導(dǎo)。法律沒有限制的品種均可以入市流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)交易的方式、期限和流轉(zhuǎn)交易后的開發(fā)利用要遵循相關(guān)法律、法規(guī)和政策?，F(xiàn)階段的交易品種主要包括：交易品種具體規(guī)定農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養(yǎng)殖水面等經(jīng)營權(quán)，可以采取出租、入股等方式流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)期限由流轉(zhuǎn)雙方在法律規(guī)定范圍內(nèi)協(xié)商確定林權(quán)是指集體林地經(jīng)營權(quán)和林木所有權(quán)、使用權(quán)，可以采取出租、轉(zhuǎn)讓、入股、作價出資或合作等方式流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)期限不能超過法定期限四荒”使用

9、權(quán)是指農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權(quán)。采取家庭承包方式取得的，按照農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)有關(guān)規(guī)定進行流轉(zhuǎn)交易。以其他方式承包的，其承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式進行流轉(zhuǎn)交易農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)是指由農(nóng)村集體統(tǒng)一經(jīng)營管理的經(jīng)營性資產(chǎn)（不含土地）的所有權(quán)或使用權(quán)，可以采取承包、租賃、出讓、入股、合資、合作等方式流轉(zhuǎn)交易農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備是指農(nóng)戶、農(nóng)民合作組織、農(nóng)村集體和涉農(nóng)企業(yè)等擁有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備，可以采取轉(zhuǎn)讓、租賃、拍賣等方式流轉(zhuǎn)交易小型水利設(shè)施使用權(quán)是指農(nóng)戶、農(nóng)民合作組織、農(nóng)村集體和涉農(nóng)企業(yè)等擁有的小型水利設(shè)施使用權(quán)，可以采取承包、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、股份合作等方式流轉(zhuǎn)交

10、易農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán)是指涉農(nóng)專利、商標(biāo)、版權(quán)、新品種、新技術(shù)等，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、股份合作等方式流轉(zhuǎn)交易其他農(nóng)村建設(shè)項目招標(biāo)、產(chǎn)業(yè)項目招商和轉(zhuǎn)讓等農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)用途管制政策1、耕地及基本農(nóng)田利用限制關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見對土地流轉(zhuǎn)用途管制進行了嚴(yán)格限制。意見明確強調(diào)：加強土地流轉(zhuǎn)用途管制。堅持最嚴(yán)格的耕地保護制度，切實保護基本農(nóng)田：嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)。嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度假村、高爾夫球嘗別墅、私人會所等。嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴(yán)禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。堅決查處通過“以租代征”違法違規(guī)進

11、行非農(nóng)建設(shè)的行為，堅決禁止擅自將耕地“非農(nóng)化”。采取措施保證流轉(zhuǎn)土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，可以通過停發(fā)糧食直接補貼、良種補貼、農(nóng)資綜合補貼等辦法遏制搏荒耕地的行為。在糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食生產(chǎn)功能區(qū)、高產(chǎn)創(chuàng)建項目實施區(qū)，不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的經(jīng)營行為不再享受相關(guān)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)扶持政策。2、設(shè)施農(nóng)用地利用限制進行工廠化作物栽培的，附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模5%以內(nèi)，但最多不超過10畝；進行規(guī)模化種植的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模3%以內(nèi)，但最多不超過20畝；規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模7%以內(nèi)（其中，規(guī)?；B(yǎng)牛、養(yǎng)羊的附屬設(shè)施用地規(guī)模比例控制在10%以內(nèi)），但最多不超

12、過15畝；水產(chǎn)養(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模7%以內(nèi)，但最多不超過10畝。土流網(wǎng)1、土流網(wǎng)隸屬于湖南土流信息有限公司，創(chuàng)建于2009年3月。全國最大的土地信息服務(wù)綜合平臺，提供信息、工具、數(shù)據(jù)、金融全方位服務(wù)，首個O2O土地流轉(zhuǎn)綜合信息服務(wù)網(wǎng)站。2、網(wǎng)址為,目前注冊用戶87萬，線下服務(wù)網(wǎng)點176家，已發(fā)布土地信息3.4億畝，已成功交易9700萬畝，累計獲得土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款超過6000萬，服務(wù)對象達到7.5億人。3、目前在行業(yè)內(nèi)，土流網(wǎng)已獲得了超過土地流轉(zhuǎn)10%的市場份額，而在互聯(lián)網(wǎng)平臺下的土地流轉(zhuǎn)市場份額，已經(jīng)達到80%。4、2014年1月，土流網(wǎng)澳大利亞土地流轉(zhuǎn)服務(wù)公司成立

13、，首度開拓海外市場。目前，美國、俄羅斯、非洲等國家地區(qū)的土流網(wǎng)線下公司正在籌建中。5、土流網(wǎng)CEO伍勇榮膺第五屆中國財經(jīng)峰會“最佳青年榜樣”；他表示，目前中國農(nóng)村估算起來可供流轉(zhuǎn)的土地價值約有100萬億元，其中耕地約40萬億，宅基地約40萬億，林地約有20萬億。6、公司發(fā)展歷程PtfflejOl±2趣7、公司主要股東姓名伍勇上海復(fù)娛文化傳播股份有限公司上海游嘉股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限芻弼泮經(jīng)緯創(chuàng)耨（杭州）創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限股東類型法人股東自法人股東承諾出資詆RMB2244MRMB124MRMB992MRMB704MRMB413M承諾出資日期2015-12-312015-12-3

14、12015-12-312015-12-312016-01-278、融資情況交易類型交易對手方交易金舞（融奏）蛇次陽姓姑創(chuàng)投防美元Serie5B融第/大筠本814萬美元SeriesA土地資源網(wǎng)1、土地資源網(wǎng)隸屬于廣東地合網(wǎng)科技有限公司，創(chuàng)建于2009年7月。土地資源網(wǎng)是全國最大的土地信息平臺，致力于全國各地土地供應(yīng)信息的收集、整理、發(fā)布。2、網(wǎng)址為,網(wǎng)站設(shè)有：土地供應(yīng)、土地需求、土地經(jīng)紀(jì)人、土地問答、資訊行情、農(nóng)場匯論壇等欄目，目前擁有20萬多宗土地供應(yīng)信息，共1.3億畝土地進行流轉(zhuǎn)，近5000名土地經(jīng)紀(jì)人和超過20萬的注冊用戶，是行業(yè)資深的專業(yè)網(wǎng)站。農(nóng)村土地網(wǎng)1、農(nóng)村土地網(wǎng)的宗旨是構(gòu)建全國農(nóng)村

15、土地信息發(fā)布平臺與流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，發(fā)揮媒體引導(dǎo)作用，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的健康發(fā)展。2、農(nóng)村土地網(wǎng)隸屬于福建省農(nóng)林寶網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，2008年11月成立，網(wǎng)址為。農(nóng)村土地網(wǎng)開設(shè)新聞中心、信息中心，流轉(zhuǎn)動態(tài)、政策法規(guī)、業(yè)內(nèi)觀點、法制時空等欄目，網(wǎng)民可以自由發(fā)布耕地、林地、山地、園地、宅基地等流轉(zhuǎn)信息。土地網(wǎng)1、土地網(wǎng)把全國城市政府、國土資源部門、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)以及金融機構(gòu)作為服務(wù)對象，及時發(fā)布城市土地招商、出讓、轉(zhuǎn)讓和投融資信息，打造集土地信息、城市推介和研究交流為一體的高端平臺。2、土地網(wǎng)隸屬于北京市融鼎時代土地科技有限公司，成立于2007年12月，2010年10月網(wǎng)站改版后推

16、出土地網(wǎng)，網(wǎng)址為。網(wǎng)站成立時間隸屬公司發(fā)布土地信息網(wǎng)址APP微信公眾號定位土流網(wǎng)200邪3月湖南土流信息有限公司3.4億畝有tuliucom。2頷域線上線下而結(jié)合的土地流轉(zhuǎn)綜，服務(wù)機構(gòu)1土地資源網(wǎng)200邪7月廣東地合網(wǎng)科技有限公司1.3億畝有tudiziyuanwang全國最大的土地信,平臺農(nóng)村土地網(wǎng)200邪11月福建省農(nóng)林寶網(wǎng)絡(luò)科技有限公吊28億畝無chenkexian999農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一1絡(luò)平臺岡土地網(wǎng)201眸10月北京市融鼎時代土地科技有限公司N.A無a77513013中國土地網(wǎng)絡(luò)門戶'領(lǐng)先的土地資訊平1結(jié)論:首先，政策方面，“三農(nóng)”歷來都是中央政府最為關(guān)心和重視的改革領(lǐng)域之一，在今年的政府工作報告當(dāng)中，提到要鼓勵農(nóng)村開展多種規(guī)模經(jīng)營，鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多種形式。而在去年提出互聯(lián)網(wǎng)+的戰(zhàn)略規(guī)劃中，也將互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)上升為新型戰(zhàn)略之一。其次，從產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，中國人多地少、人均耕地面積較少，再加上大量勞動力進城務(wù)工導(dǎo)致土地資源浪費，農(nóng)村