中國住房保障政策體系探究及其完善建議

1、中國住房保障政策體系探究及其完善建議摘要住房關(guān)系著廣大人民群眾的切身利益，而我國從上個世紀(jì)九十年代對住房政策進(jìn)行大范圍的改革以來，住房開始向市場化方向發(fā)展，這也就使得住房從單位分發(fā)福利向市場化商品形式轉(zhuǎn)變，從而使得以政府作為住房問題解決主體逐步向市場調(diào)控為主體轉(zhuǎn)型。同時，隨著國內(nèi)土地以及住房價格的迅速增長，高昂的房價也讓大部分中低收入者面臨著無力購房的窘境。所以說，有效維護(hù)中低收入者住房權(quán)益是目前我國各級政府以及社會所普遍關(guān)注的焦點問題，這也就要求政府必須要盡快創(chuàng)建出合理的住房保障制度，尤其是對收入較低、無收入者的住房權(quán)益的保障上要給予更多的關(guān)注與支持?；诖?，本文通過對我國住房保障發(fā)展現(xiàn)狀的

2、分析研究，運用相關(guān)理論與調(diào)查相結(jié)合的方法，對我國政府在住房保障方面的政策實施現(xiàn)狀進(jìn)行闡述。另外，本文還我國政府在住房保障方面的創(chuàng)新舉措及其相關(guān)實踐進(jìn)行了分析，從而找出當(dāng)前面臨的問題以及問題產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出健全我國住房保障的相應(yīng)策略，以此來為創(chuàng)建符合中國特色的住房保障體系提供一定的參考。關(guān)鍵詞：住房保障；現(xiàn)狀；制度摘要1一、緒論4（一）研究背景及意義4（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀41.國外研究現(xiàn)狀42.國內(nèi)研究現(xiàn)狀5二、住房保障的基本理論以及形式7（一）住房保障的基本理論71.國家干預(yù)理論72.住房過濾理論73.倒U型曲線理論74.公平與效率理論7（二）住房保障的基本形式71.政府直接建造保障性住房

3、72.政府間接建造保障性住房83.政府管制住房租金和價格8三、我國住房保障現(xiàn)狀以及存在的問題9（一）我國住房保障現(xiàn)狀91.我國住房保障體系92.我國住房保障管理機構(gòu)9（二）我國住房保障存在的問題91.住房保障規(guī)章制度建設(shè)落后92.住房保障管理機構(gòu)不合理103.住房保障融資渠道窄，金融配套單一104.準(zhǔn)入和退出機制不健全11四、完善我國住房保障的策略12（一）建立統(tǒng)一的住房保障管理機構(gòu)12（二）拓寬住房保障資金的融資渠道121.加強財政支持力度122.組建住房貸款擔(dān)保公司123.建立專門的政策性住房銀行124.創(chuàng)新金融服務(wù)13（三）完善住房保障制度131.制定準(zhǔn)入和退出的接續(xù)手續(xù)132.增加中心

4、人員編制143.完善可持續(xù)發(fā)展的供給方式144.加大跟蹤監(jiān)測監(jiān)管力度14（四）我國住房保障的創(chuàng)新舉措141.向外來務(wù)工人員提供公租房142.以有限產(chǎn)權(quán)形式出售公租房153.創(chuàng)新保障房辦理方式，加強項目監(jiān)管164.加大經(jīng)適房的補貼力度165.創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式166.多渠道保證保障性住房的來源16結(jié)論17參考文獻(xiàn)18一、緒論（一）研究背景及意義住房關(guān)系著社會各個群體的切身權(quán)益，隨著我國實施改革開放政策的不斷深入以及城鎮(zhèn)人口的連年激增，使得各個階層的收入差距逐漸被拉大，相應(yīng)的也就加劇了住房問題的嚴(yán)重程度，最終演變?yōu)樯鐣栴}。由此我們可以得知，政府建立合理住房保障體系可以最大程度的滿足城市中等收入以及

5、低收入家庭滿足其住房上的巨大需求，同時這也是當(dāng)前我國政府創(chuàng)建和諧社會的重要任務(wù)。我國政府在聯(lián)合大會當(dāng)中也曾承諾國民將享有并且有權(quán)利獲得能夠滿足其居住需求的住房，同時這也是公民生存、發(fā)展權(quán)利中的基本構(gòu)成內(nèi)容。中共十八大上將住房、就業(yè)以及教育和醫(yī)療等民生問題提上了議事日程，并且我國政府提出要全面實現(xiàn)人人有房住、人人有病看、人人有學(xué)上的建設(shè)目標(biāo)，從而使得住有所居成為全面保障公民住房權(quán)利的重要發(fā)展目標(biāo)。另外，廣大人民群眾住房需求的充分滿足也是中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)群眾奔向新生活的偉大舉措，這對于建設(shè)和諧社會、小康社會有著重要的歷史意義。（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國外研究現(xiàn)狀（1）政府住房保障角色的相關(guān)研究

6、60; 丹尼森在對政府住房保障角色研究上將其分為社會、社會責(zé)任以及雛生三種類型；奎格利在對北美國家政府在住房保障上的市場調(diào)控作用研究上，總結(jié)出政府主要在消費者權(quán)益保障以及促進(jìn)社會公平和緩解住房壓力等方面扮演者重要的角色；哈曼在政府干預(yù)住房市場研究上則認(rèn)為當(dāng)前政府應(yīng)當(dāng)在掌握人口增長走失以及商品房市場運行狀況的基礎(chǔ)上來執(zhí)行其市場干預(yù)政策。同時，他還認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)比較健全的體制當(dāng)中，政府的房屋補貼應(yīng)當(dāng)發(fā)放給需求的一方，也就是按照中低收入家庭人頭來進(jìn)行補貼；沙利文在對住房保障與城市中低收入者的相關(guān)性的研究上發(fā)現(xiàn)，保障住房有可能會加大貧富之間的差距，并且政府在進(jìn)行住房補貼的推行上應(yīng)當(dāng)更多的給予

7、中低收入者實物補貼，以此來提升住房補貼的實用性。（2）國外學(xué)者對我國住房保障的研究現(xiàn)狀隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，使中國成為世界主要經(jīng)濟(jì)體之一，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度驚人，這反過來又帶來了城市住房問題。目前國外學(xué)者對我國城市中低收入住房問題的研究較多：亨德森分析從社會的角度看，我國應(yīng)從兩個方面解決住房保障問題，一方面是解決城鎮(zhèn)中低收入居民住房問題，也對進(jìn)城務(wù)工人員的住房需求得到了充分的滿足。同時，他還強調(diào)政府應(yīng)當(dāng)將城市中的外來務(wù)工人員盡快納入到保障住房群體中，從而在根本上滿足這部分外來務(wù)工人員在住房上的巨大需求；馬克、杜達(dá)在對我國公積金制度研究過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)這項制度確實對部分群體的住房需求起到了很

8、大的滿足效應(yīng)，但是更大的問題在于公積金對于城市中等以及低收入家庭來將，要想真正滿足這部分群體的住房需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另外，聯(lián)合國所發(fā)表的一份關(guān)于我國中低收入家庭的住房研究報告當(dāng)中也指出了這一問題。從國外學(xué)者對我國政府在住房保障體系研究的一系列成果或者觀點上可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，國外學(xué)者大部分都關(guān)注住房保障的資金以及各項政策等方面，這樣一個研究特點與國外本身住房保障的建設(shè)是十分有關(guān)的。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀（1）住房保障領(lǐng)域研究劉波、劉繼敏等人通過對東京以及紐約等發(fā)達(dá)城市住房保障制度的研究，他們認(rèn)為當(dāng)前我國要想創(chuàng)建出符合國情的住房保障制度，就必須要加大對國內(nèi)住房市場的調(diào)節(jié)與管理的力度，全面提升對城市中低收入

9、者的房租補貼水平；李志明對巴西政府在治理以及扶持城市中低收入者的住房需求滿足的研究上發(fā)現(xiàn)，加大對貧民區(qū)以及控制房價等措施十分有效；孫繼芬認(rèn)為隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，日韓等亞洲發(fā)達(dá)國家的住房保障制度對我國住房保障制度的發(fā)展有著重要的參考價值；柳德榮通過對西方發(fā)達(dá)國家在廉租房方面的措施研究，認(rèn)為當(dāng)前我國僅憑收取低廉房租等方式來加大社會融資的方式是不可行的；郭宏宇則認(rèn)為當(dāng)前以美國為代表的住宅金融市場面臨著兩難的境地，也就是政府財政與住房保障落后的問題，這對于我國正在推行的住房保障制度有著警示性的作用。（2）住房保障制度領(lǐng)域研究陳淑云在研究中發(fā)現(xiàn)當(dāng)前建設(shè)具有社會主義特色的住房保障制度，首先要解決

10、住房市場中存在的貧富差距問題，同時她還認(rèn)為政府相關(guān)部門將各類社會資本納入到住房保障建設(shè)的行為能夠為社會主義住房保障制度建設(shè)提供有利的外部發(fā)展環(huán)境；李磊認(rèn)為目前我國在住房保障制度建設(shè)中存在明顯的供給不足、管理效率較低等一系列問題，而政府應(yīng)該進(jìn)一步增加房源、完善相關(guān)管理機構(gòu)，以此來解決當(dāng)前住房保障制度中存在的問題；楚道文提出公民所擁有的住房權(quán)實際上就是指的是要保障居民住有所居，而政府單純的運用房產(chǎn)稅來調(diào)控住房市場并不能夠從根本上遏制房價虛高問題；蔣來用認(rèn)為資金是有效促進(jìn)住房保障制度可持續(xù)發(fā)展的重點，這也就需要政府要加大對住房保障制度的資金投入力度，并且還要鼓勵各類社會資本參與進(jìn)來。從當(dāng)前我國學(xué)者在

11、住房保障制度的研究成果中可以發(fā)現(xiàn)，我國學(xué)者在研究內(nèi)容以及重點日益多元化，但是依然存在缺乏有力個案研究，大部分學(xué)者只能夠從大的層面上去研究相關(guān)的理論，缺乏對地方住房保障制度的相關(guān)研究。二、住房保障的基本理論以及形式（一）住房保障的基本理論1.國家干預(yù)理論國家干預(yù)理論最早是由凱恩斯所提出的，這一理論主要是針對國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)提供一種合理的經(jīng)濟(jì)證明。1936年，凱恩斯在就業(yè)與貨幣通論當(dāng)中就提出政府對市場進(jìn)行干預(yù)的理論主張。同時，凱恩斯還從經(jīng)濟(jì)角度上強調(diào)政府的宏觀干預(yù)能夠?qū)οM者的個人行為進(jìn)行約束。但是經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊認(rèn)為政府所提供的市場供給并不能夠帶來相應(yīng)的消費需求的增長，這主要是因為在市場運行過程當(dāng)

12、中的邊際消費比較穩(wěn)定，并且人們都比較傾向于儲蓄而不是消費，所以就會直接導(dǎo)致消費需求較低，從而出現(xiàn)市場供給與消費需求的失衡。所以，凱恩斯所提出的國家干預(yù)理論強調(diào)的就是政府應(yīng)當(dāng)介入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，通過行政手段來擴(kuò)大國內(nèi)消費需求，從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長。2.住房過濾理論住房過濾理論作為當(dāng)前政府制定住房政策的主要指導(dǎo)理論，其主要是因為這一理論能夠從微觀角度上展現(xiàn)出住房市場的內(nèi)在運行原理，從而可以幫助研究者從高中低三個層次的收入階層來匹配出住房市場的動態(tài)化模型。住房過濾理論最大的特點是耐久性，所以在同一個地理位置上的舊房屋的出售價格要低于新房屋的價格。3.倒U型曲線理論倒U曲線理論在發(fā)展住房保障體系在不同

13、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期的動態(tài)發(fā)展規(guī)律。根據(jù)住房保障體系的內(nèi)部運行機制和各時期發(fā)展的特點，為政府制定合理的住房保障政策提供理論支持11。4.公平與效率理論公平與效率是人類發(fā)展史上的一個永恒主題。同時，它也是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展平衡的主要目標(biāo)。西方學(xué)者對公平與效率優(yōu)先研究主要有三個結(jié)論：一是以效率優(yōu)先，這種觀點強調(diào)效率是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的第一；二是優(yōu)先兼顧公平，這一觀點強調(diào)的是股權(quán)市場的發(fā)展。（二）住房保障的基本形式1.政府直接建造保障性住房當(dāng)前政府在住房供應(yīng)上的直接提供有兩種方式，一種是直接出售，一種是直接出租。根據(jù)筆者研究發(fā)現(xiàn)，政府對于尚沒有能力購買房屋的城市中低收入者都是運用向其收取低廉的房租，而對于有一定

14、經(jīng)濟(jì)能力而不能夠真正能夠購買市場住房的居民則運用出售的方式。2.政府間接建造保障性住房政府通過建造保障住房的方式通常是運用向開發(fā)商提供相應(yīng)的補貼來組織開發(fā)商進(jìn)行房屋的建設(shè)，政府則通過制定出符合城市中低收入者收入水平的房屋價格提供給市場。當(dāng)前政府為房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的補貼方式有稅款與地價款的減免以及提供低利率貸款等方式。3.政府管制住房租金和價格政府對住房租金以及價格上的管制主要是指政府對房地產(chǎn)企業(yè)市場權(quán)利的全面限制，基本內(nèi)容則是通過政府制定出相應(yīng)的規(guī)范以及激勵制度來達(dá)到控制房屋價格的目的14。但是由于當(dāng)前政府為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生壟斷行為而進(jìn)行的全面限制行為則極容易使得住房市場的出現(xiàn)負(fù)面發(fā)展

15、。當(dāng)前政府在住房市場的管制上主要采用價格、租金以及設(shè)定嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入機制這三種方法。三、我國住房保障現(xiàn)狀以及存在的問題（一）我國住房保障現(xiàn)狀1.我國住房保障體系當(dāng)前我國政府在住房保障制度的建設(shè)上主要涉及到經(jīng)濟(jì)適用房以及公租房與廉租房三個方面的內(nèi)容。為了能夠進(jìn)一步加大對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)以及市場供應(yīng)以及管理15。我國政府依據(jù)國務(wù)院所頒發(fā)的相關(guān)意見，并且結(jié)合本市的住房保障發(fā)展情況，制定了我國住房保障管理措施：一是將本市的經(jīng)濟(jì)適用房定位在80平米以內(nèi)的小戶型，并且明確要求只有符合城市中低收入者的家庭才能夠有權(quán)利申請。具體的要求如下：首先是在我國居住五年以上的非農(nóng)戶口家庭；其次是家庭年純收入在8000元

16、以下的，且居住面積在18平米以下的。所居住的房屋在三年之內(nèi)沒有出售或者轉(zhuǎn)讓的歷史；再次是未婚以及喪偶或者離異等人員在向當(dāng)?shù)亟值擂k事提出購買經(jīng)濟(jì)適用房的要求以后，除了必須要滿足上述兩個條件以外，還應(yīng)當(dāng)在其30周歲時帶著本人所持有的相關(guān)的申購證件來向街道提出相應(yīng)的申請，從而領(lǐng)取到住房申請表，再由街道辦事處對其家庭情況以及收入情況核實以后，進(jìn)行申請登記和建檔。2.我國住房保障管理機構(gòu)我國在住房保障管理機構(gòu)在經(jīng)過多年的發(fā)展以后，逐步實現(xiàn)了整個機構(gòu)的日益健全和規(guī)范。上個世紀(jì)九十年代，我國成立了住房制度改革辦。當(dāng)時，我國政府將住房制度改革辦與住房資金管理中心進(jìn)行合并，并且將其規(guī)劃為同一機構(gòu)的兩個部門，隸屬

17、于建設(shè)管理局管轄。2008年，我國政府又成立了公共基金結(jié)算中心，并且將這一中心歸入到住房制度改革辦，而這一結(jié)構(gòu)的規(guī)格也從原先的科級直接上調(diào)到了副處級別。2015年，我國政府所印發(fā)的有關(guān)我國房屋管理機構(gòu)編制的相關(guān)通知當(dāng)中創(chuàng)建出我國住房保障中心這一新的結(jié)構(gòu)，而且還設(shè)置了房屋租售以及信息審核、法規(guī)整治等六個科室。（二）我國住房保障存在的問題1.住房保障規(guī)章制度建設(shè)落后當(dāng)前我國政府在住房保障制度的建設(shè)過程當(dāng)中，主要遵循國家城鄉(xiāng)建設(shè)部以及河北省政府所頒布實施的一系列的規(guī)范規(guī)范與文件來進(jìn)行具體實施的。我國政府所制定以及實施的住房保障制度規(guī)范主要有我國公租房管理辦法、我國經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法以及我國中低收入家

18、庭廉租房管理辦法等。從這些辦法中我們可以看出，目前我國政府在對居民居住需求滿足上，主要是針對于城市中低收入者，并且其保障層次也比較低，使得較高層次的規(guī)范無法在住房保障制度中得到更好地實現(xiàn)。所以說，在當(dāng)前我國住房保障制度實現(xiàn)程度較低的情況下，限制或者影響其健康發(fā)展的因素也比較多。由此，由于我國在住房保障制度上缺乏完善的法律規(guī)范，造成當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的責(zé)任模糊以及對住房保障群體的界定難度較大，從而使得住房保障的目標(biāo)得以真正的保障本市居民的居住需求。綜上所述，我國住房保障制度建設(shè)上的之后，使得其對當(dāng)?shù)刈》恐贫鹊目沙掷m(xù)、穩(wěn)定發(fā)展造成了嚴(yán)重的阻礙，進(jìn)而也就不利于我國種地收入家庭住房權(quán)益的正當(dāng)維護(hù)。2.住

19、房保障管理機構(gòu)不合理我國政府住房保障部門作為我國住房保障的主要管理部門，近些年來，住房保障部門將多個部門逐步的整合到同一個管理機構(gòu)當(dāng)中，這一重要的調(diào)整使得我國在住房保障制度建設(shè)以及各項住房保障政策的實施上創(chuàng)建了良好的發(fā)展環(huán)境。但是由于我國住房保障中心在規(guī)格上屬于副處級，其行政級別比較低，從而使得住房保障中心在處理國土以及公積金和其他行政問題上容易遭遇到級別或者權(quán)力范圍問題。另外，當(dāng)前我國住房保障中心在住房保障政策的推行上效率較高，從而使得在住房保障中心所需要承擔(dān)的工作內(nèi)容也就涉及范圍較大，主要涉及住房、收入審查以及配租、房屋退出等多個領(lǐng)域的內(nèi)容，這也就直接造成住房保障中心工作人員的工作負(fù)荷比較

20、大。以此同時，由于我國政府住房保障部門在住房資訊以及機構(gòu)的研究上比較缺乏，從而使得其在住房保障上研究程度比較低，導(dǎo)致其政策的制定上非常不合理。3.住房保障融資渠道窄，金融配套單一我國在進(jìn)行保障住房的建設(shè)過程當(dāng)中，由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的資金過于緊張，再加上融資渠道比較狹窄，使得我國住房保障中心不能夠依據(jù)上級政府所頒布實施的保障住房投資協(xié)議來對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資金的扶持，而這些保障住房的資金主要是由河北省政府以及我國政府所共同出資的，這也就使得這部分資金成為我國住房保障最為重要的一項扶持資金，然而除去這一資金支持之外，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)商所能夠進(jìn)行融資的渠道則比較狹窄，從而使得其不能夠順利的進(jìn)行

21、保障房的建設(shè)。比如我國公租房，其資金的主要來源就是由中央以及河北省與我國共同出資的一筆專項資金，而這一資金則是由當(dāng)?shù)氐墓芪瘯M(jìn)行發(fā)放，但是由于種種原因，使得這筆資金款項無法順利到達(dá)各個房地產(chǎn)開放商手中。4.準(zhǔn)入和退出機制不健全從當(dāng)前我國保障住房市場準(zhǔn)入制度的發(fā)展現(xiàn)狀上說，其主要是從戶籍以及人均收入和家庭居住面積等幾個角度上來對申請人進(jìn)行評價，但是由于保障住房在認(rèn)證條件越來越多元化以及越來越細(xì)化，從而使得其在市場準(zhǔn)入條件的設(shè)置上更加狹窄，最終導(dǎo)致符合準(zhǔn)入條件的種地收入家庭不能夠被納入到保障范圍之內(nèi)。四、完善我國住房保障的策略（一）建立統(tǒng)一的住房保障管理機構(gòu)當(dāng)前我國政府應(yīng)當(dāng)將人力資源、公積金管理和

22、社保與規(guī)劃和民政等多個部門進(jìn)行聯(lián)合，從而在此基礎(chǔ)上創(chuàng)建處住房保障管理機構(gòu)。同時，我國政府還應(yīng)當(dāng)將物價局以及財政局和建設(shè)委員會等多部門的職能也規(guī)劃到住房保障管理機構(gòu)當(dāng)中。目前，我國可以考慮在人力資源和社會保障局、公積金管理中心、國土資源和房屋局、規(guī)劃局、民政局等部門的基礎(chǔ)上建立住房保障委員會作為住房保障的統(tǒng)一管理機構(gòu),同時,將隸屬于建設(shè)委員會配套建設(shè)職能、物價局的定價職能、財政局的資金籌集職能等劃歸到住房保障委員會。住房保障委員會由區(qū)長擔(dān)任主任,由相關(guān)單位的主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任委員,區(qū)長主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與住房保障相關(guān)的各部門之間的工作,委員會不是常設(shè)機構(gòu),可以不用定期召開會議,主要任務(wù)是保證保障性住房建設(shè)

23、的順利開展。（二）拓寬住房保障資金的融資渠道1.加強財政支持力度我國應(yīng)當(dāng)對本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，要結(jié)合本地居民的實際住房需求情況，運用以人頭補貼的方式來創(chuàng)建符合本地住房保障現(xiàn)狀的一系列的住房保障政策。另外，我國政府在對本地財政狀況進(jìn)行研究分析以后，要從原有的磚頭補貼逐步向人頭補貼進(jìn)行轉(zhuǎn)化，從而使得磚頭與人頭兩項補貼可以進(jìn)行充分的融合，最終以人頭補貼來作為本地補貼的最終方式，這樣不但能夠有效地提升城市中低收入者在住房保障上的得到充分的滿足，同時也能夠避免由于間接補貼而造成的受幫助者而造成的經(jīng)濟(jì)損失。2.組建住房貸款擔(dān)保公司當(dāng)前我國通過對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況為基礎(chǔ)，結(jié)合國外的先進(jìn)的發(fā)展經(jīng)驗，運用創(chuàng)建出

24、住房保障抵押結(jié)構(gòu)，來對城市中低收入者，特別是中低收入家庭的購買能力要進(jìn)行資金以及政策上支持。從發(fā)達(dá)國家創(chuàng)建先進(jìn)的住房保障企業(yè)的經(jīng)驗來說，住房擔(dān)保企業(yè)必須以政府為主導(dǎo)，以保障住房全面滿足居民的住房需求，這不僅可以給當(dāng)?shù)鼐用褓彿康碾y度可以有效地降低，而且還可以通過減少利息的方式來提高地方、中低收入者的購房能力。3.建立專門的政策性住房銀行哲理的政策住房銀行指的是由中央政府作為主要參與者，在財政上給予個地方政府資金上的支持，同時還要實施多向政策來降低貸款利率以及創(chuàng)建出符合城市中等以及低收入群體的購房貸款需求21。除此之外，社會各個團(tuán)隊也應(yīng)當(dāng)參與到公租房的建設(shè)過程當(dāng)中，而我國政府應(yīng)當(dāng)在這方面積極地吸收

25、國外的先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗。4.創(chuàng)新金融服務(wù)為了能夠更好地幫助本地種地收入家庭在房屋購買以及建設(shè)上的融資問題的解決，我國政府可以通過創(chuàng)建出信貸銀行來設(shè)置出先存再進(jìn)行貸款。同時，我國政府還能夠通過對資產(chǎn)證券發(fā)展來對本地保障住房的建設(shè)以及加強對種地收入群體保障住房抵押貸款證券化發(fā)展來體現(xiàn)出住房金融的優(yōu)勢，進(jìn)而可以讓本地的購買資金支持享受到更多的資金支持。（三）完善住房保障制度1.制定準(zhǔn)入和退出的接續(xù)手續(xù)居民家庭收入在動態(tài)變化時，應(yīng)制定廉租住房、公共租賃住房和商品房和商品房之間的雙向轉(zhuǎn)換的具體操作程序，公開渠道的不同類型的住房。以確保住房保障對象的家庭收入變化，及時調(diào)整到自己的收入水平，以適應(yīng)住房。考慮到該

26、地區(qū)的大學(xué)生和進(jìn)城務(wù)工人員不能享受廉租房待遇，但也買不起經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)將其納入公租房保障對象。我國政府在完善好準(zhǔn)入機制后，也要制定好保障房退出機制。當(dāng)前法律規(guī)定當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房、公租房入住群體在家庭收入增長較高或是購買了其它房產(chǎn)后，應(yīng)該選擇主動退出，然而在實際操作發(fā)現(xiàn)一旦申請對象獲得了保障房入住資格后，幾乎沒有人愿意選擇退出，即使很多保障房家庭成員收入已經(jīng)邁向了高收入群體，他們?nèi)匀辉谙硎苤鴩业母＠踔劣袀€別群體將保障房出租給他人獲取私利，這些現(xiàn)象都嚴(yán)重的破壞了保障房退出機制。因此，政府應(yīng)當(dāng)完善好保障房退出機制，堅決剔除已經(jīng)不滿足申請標(biāo)準(zhǔn)的對象，然而這些在現(xiàn)實中很難實施，主要是政府相關(guān)部門對申請

27、對象的收入無從考證，對已經(jīng)入住對象的個人信息沒有繼續(xù)更新，針對不愿搬離的高收入住房群體也沒有相關(guān)的法律法規(guī)約束措施。 針對這種情況，政府一方面要設(shè)立一個專門登記機構(gòu)，在保護(hù)居民收入私密性的同時，加大加強對保障房入住群體收入登記，詳細(xì)了解其資產(chǎn)配置情況。另一方面，進(jìn)一步完善好保障房退出法律法規(guī)制度，對享受國家保障住房福利的高收入群體及時督促其搬離，確保真正需要保障房群體的入住權(quán)利。2.增加中心人員編制住房保障管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工作，需要一定的人力資源支持。區(qū)住房保障中心負(fù)責(zé)所有工作中的木材，包括審查收入、戶籍審查、房屋審查、公示、等待、出租、退出等多個環(huán)節(jié)，包括住房保障和社區(qū)事務(wù)，也

28、做好協(xié)調(diào)工作的民政部門、社會保障部、居委會、物業(yè)管理公司等部門。區(qū)住房保障中心目前工作人員少，任務(wù)重，一人多工作成為常態(tài)，因此，應(yīng)加大中央編制工作，改變一個人多工作現(xiàn)在提高住房管理專業(yè)水平，能有效保障住房出入境安全，順利實施工作3.完善可持續(xù)發(fā)展的供給方式可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)保障性住房的可持續(xù)發(fā)展是保障住房保障的關(guān)鍵。加快保障住房的有效流動是保障中低收入家庭住房保障的必要條件。在區(qū)住房保障中心可以采取以下幾種方式來穩(wěn)定住房的可持續(xù)性：首先對經(jīng)濟(jì)適用住房實行分期付款購買，結(jié)合補丁組合模式；二是鼓勵小負(fù)擔(dān)得起的住房建設(shè)，避免出現(xiàn)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房過度供應(yīng)。4.加大跟蹤監(jiān)測監(jiān)管力度監(jiān)控一是保障住房

29、供應(yīng)范圍分為不同層次，要包括在住房保障中低收入群體進(jìn)行資格審查，對經(jīng)濟(jì)適用住房的申請人本人提供和有關(guān)部門可以核實家庭收入和資產(chǎn)審計嚴(yán)格，根據(jù)實際情況的審計，低收入群體根據(jù)實際閑置困難程度，分別進(jìn)入相應(yīng)的保障住房供應(yīng)水平。三是進(jìn)一步強化住房保障公平的原則，完善審計制度和宣傳，加強宣傳，通過虛假信息騙取租房人的保護(hù)，加大處罰力度，通過作弊提高利用自律對象確保房屋的處罰，加強社會監(jiān)督，加強對監(jiān)督住房分配管理部門和人員保護(hù)的具體實施、完善工作，系統(tǒng)流程，提高透明度，使經(jīng)適房群體享有充分的知情權(quán)。（四）我國住房保障的創(chuàng)新舉措1.向外來務(wù)工人員提供公租房公租房所設(shè)置的市場門檻是決定公租房能夠充分滿足當(dāng)?shù)鼐?/p>

30、民住房需求的關(guān)鍵內(nèi)容，如果設(shè)定的市場準(zhǔn)入門檻比較高的話，那么就會直接影響當(dāng)?shù)胤课莸某鲎獾谋嚷?，同時也不能夠真正實現(xiàn)對城市中低收入者住房需求的真正滿足；如果市場準(zhǔn)入門檻設(shè)置的過低的話，則必須有充足房源作為前提或者保障。所以說，當(dāng)前我國結(jié)合本市住房保障制度的發(fā)展現(xiàn)狀以及居民的住房需求，從而制定出合理的公租房市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與群體。特別是我國政府將外來務(wù)工人員納入到公租房準(zhǔn)入群體當(dāng)中，這主要是解決以往外來務(wù)工人員居住面積較小、多人混居等亂象，從而使得外來務(wù)工人員的居住質(zhì)量難以得到充實的保障。同時，外來務(wù)工人員本身收入水平比較低，從而也就不能夠有能力支付市場價格的住房，進(jìn)而也就形成了外來務(wù)工人員陷入到嚴(yán)重

31、住房問題。由此，我國政府為了能夠解決長期工作于城市且享有住房保障權(quán)利的外來務(wù)工人員的居住需求，我國相關(guān)部門與管委會聯(lián)合向外來務(wù)工人員提供價格低廉的公租房，從而有效保障了外來務(wù)工人員應(yīng)有的住房權(quán)益，同時也提升了公租房本身的市場吸引能力，體現(xiàn)出公租房本身福利特點。2.以有限產(chǎn)權(quán)形式出售公租房當(dāng)前我國在解決城市中低收入家庭的居住需求上主要采用的是出售的方式，具體的來講，主要包含三個方面的內(nèi)容：一是我國政府規(guī)定承租人自申請之日開始，滿五年以后就可以申請購買所租賃的房屋，并且這一公租房是由政府以及當(dāng)?shù)劂y行與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手建設(shè)，這不僅能夠符合城市種地收入者的家庭生活水平，其產(chǎn)權(quán)也就被限制為小產(chǎn)權(quán)；二是我國

32、政府以出讓政府所出售的公租房在出租五年以后可以恢復(fù)到商品房的市場狀態(tài)，這也就能夠讓其產(chǎn)權(quán)從公租房的小產(chǎn)權(quán)逐步放大到完全產(chǎn)權(quán)；三是我國政府在公租房的產(chǎn)權(quán)出讓上是以房屋本身的造價為標(biāo)準(zhǔn)的，而具體價格則是要相關(guān)部門與物價部門聯(lián)合制定出房屋出售的最終價格；四是市民在申請購買公租房時，可以選擇分期付款或者一次性支付房屋款項，而這里需要注意的是，如果申請者一次性支付房屋款項的則不用再需要支付租金；而選擇分期付款的市民則要按照房屋的面積繳納相應(yīng)的租金；五是申請人與房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂銷售合同過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)將房屋價格、付款的方式以及雙方的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確，并且在申請人付完房屋的款項以后，還需要到相關(guān)部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)

33、登記；六是我國政府規(guī)定市民所購買的公租房只能夠用于申請人家庭成員居住，不得用于出租、轉(zhuǎn)增或者閑置，而通過繼承以及其他家庭購買或者贈予等方式獲得公租房的申請人則不再享有公租房的優(yōu)惠條件，或者由于申請人本身特殊條件所需要將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則其房屋要由政府部門進(jìn)行房屋的回購，其回購的價格一般為原市場銷售價格加上銀行利息22。3.創(chuàng)新保障房辦理方式，加強項目監(jiān)管將保障住房項目的申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行創(chuàng)新，加強對項目審批的嚴(yán)格審核。同時，還要加大扶持資金的籌措力度，以此來保障保障住房建設(shè)的資金充足。對于我國棚戶區(qū)的改造要加大政策扶持力度，從而在根本上體現(xiàn)保障住房的保障作用。除此之外，政府相關(guān)不么還要對住房保障部門

34、的工作流程、方法以及工作效果進(jìn)行定期檢查與抽查，尤其是對保障住房建設(shè)的施工情況、竣工、開工進(jìn)行嚴(yán)格的審核。4.加大經(jīng)適房的補貼力度2015年，我國實施的“先買后補”的政策，針對于本市經(jīng)濟(jì)適用房的補貼力度進(jìn)行進(jìn)一步的加大。同時，我國政府在補貼的發(fā)放上依據(jù)困難家庭程度以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行盡最大程度的保障本市每一戶困難家庭都能夠住上房。這也是我國政府在住房保障上的又一重要的新舉措。5.創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式受保障對象收入條件的限制，若政府主導(dǎo)的保障性住房項目物業(yè)服務(wù)完全采用市場機制 運行，其正常運轉(zhuǎn)難度較大，宜采用“雙軌制”運行，即按照保障對象自主買單一部分，外加政府補貼一部分的原則，政府補貼部分采用“暗補

35、”方式進(jìn)行，即由物價部門按照略低于或與物業(yè)服務(wù)成本價持平的原則 核定物管費繳交標(biāo)準(zhǔn)，補貼資金在住房保障專項資金和租金收益中調(diào)劑。物業(yè)服務(wù)收費采用“酬金制”方式： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理費后，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部資金用于物業(yè)服務(wù)合同約 定的支出，不足部分由住房保障中心承擔(dān)。其次是物業(yè)大修統(tǒng)籌。針對當(dāng)前保障性住房項目后期大中修和更新改造難度較大，特別是定銷商品房、銷 售性經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)專項維修資金歸集難度大的問題，可改變這部分保障性住房物業(yè)專項維修資金的歸 集模式。針對定銷商品房和銷售性經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)，可采用物業(yè)專項維修資金“分期”歸集的方式，即保障 對象每月或每年繳交一定

36、額度，或與物業(yè)管理費捆綁收取的方式，存入住房保障中心設(shè)立的物業(yè)專項維修 資金專戶，專項用于定銷商品房、銷售性經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)的物業(yè)大中修和更新改造。6.多渠道保證保障性住房的來源 首先是加快廉租住房建設(shè)力度。在我區(qū)當(dāng)前公共租賃房存量不多、受益群體相對固化，市場租賃房市場未 充分建立，市場租賃房租賃價格與公共租賃房租賃價格存在較大差額，廉租住房租金補貼和租金核減額度 難以有效補充市場租賃住房租金的前提下，應(yīng)按照以實物配租為主，租金補貼和租金核減為輔，優(yōu)先滿足“雙 困”家庭，低收入家庭其次的原則，加快廉租住房建設(shè)力度，確保廉租住房的有效供給。 其次是在現(xiàn)有廉租住房房源供給不足的情況下，將部分存量公共

37、租賃房分離為廉租住房。將公共租賃房 租賃戶中符合廉租住房保障條件的家庭納入廉租對象進(jìn)行管理，保障方式定為租金核減，挖掘直管公產(chǎn)潛 力，做大廉租住房增量。再次是接管部分破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)作為廉租住房。前些年，我區(qū)部分國有破產(chǎn)企業(yè)，如川染廠、鐵合金廠等， 其單位房產(chǎn)因客觀條件未移交區(qū)房管部門管理，據(jù)查，這部分房產(chǎn)的存量還比較大，大多為磚混結(jié)構(gòu)、磚 木結(jié)構(gòu)，尚有利用價值，但住用安全隱患較大，居住條件較差，需要經(jīng)過修繕、改造后方可居住。在經(jīng)過 修繕、改造成本與新建成本比較后，可考慮利用廉租住房建設(shè)資金進(jìn)行修繕改造，納入廉租住房房源管理。最后是國有大中型企業(yè)利用危舊房改造優(yōu)惠政策自行解決部分職工住房難題，改造后的房產(chǎn)納入保障性住 房范疇。據(jù)去年全區(qū)危舊房普查數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)范圍內(nèi)的國有大中型企業(yè)的危舊房面積較大，住用安全隱 患較為嚴(yán)重，危舊房改造迫在眉睫。這部分企業(yè)可充分利用危舊房改造優(yōu)惠政策，增加土地利用集約度， 集中建設(shè)一批多、高層，中、小套型面積的職工公寓或宿舍，定向租售給內(nèi)部職工，解決企業(yè)職工的