廣安古鎮(zhèn)投資

1、協(xié)興古鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析協(xié)興古鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析廣安市廣安市：管轄1區(qū)、3縣，代管華鎣市，人口3205476人。政府駐地：廣安市廣安區(qū)，人口125萬。著名景點(diǎn)翠湖，龍須溝，華鎣山，小平故里，沿口古鎮(zhèn)，肖溪古鎮(zhèn)。交通現(xiàn)狀途徑廣安高速：G42滬蓉高速(成南(充）廣（安）、廣(安)鄰(水)、鄰（水）墊（江）段)、G65包茂高速（渝鄰（水）達(dá)（州）段）、G75蘭海高速（渝武（勝）南（充）段）。廣安經(jīng)滬蓉高速公路至成都250公里，經(jīng)包茂高速到重慶120公里。在建有巴廣渝高速，將廣安至重慶距離拉近到82公里，4小時(shí)可達(dá)西安；遂廣高速將到達(dá)成都距離拉近至200公里。在市區(qū)修建了重慶江北機(jī)場廣安候機(jī)樓機(jī)樓，廣安40分

2、鐘可達(dá)重慶江北國際機(jī)場。商業(yè)分布現(xiàn)狀廣安目前的休閑商業(yè)基本上沿渠江或西溪河而建，主要有餐飲、茶樓、娛樂，因?yàn)榍陙磉B續(xù)爆發(fā)洪水，給沿江沿河的商業(yè)造成巨大的損失，所以沿江沿河無法經(jīng)營高端休閑產(chǎn)業(yè)。酒店分布現(xiàn)狀五星級賓館只有一家思源大酒店；四星級酒店兩家-岷山世紀(jì)大飯店和東陽國際大酒店，都分布在新城區(qū)。商場分布現(xiàn)狀商場主要有重百超市和美好家園超市，在建有廣安商業(yè)中心，也都分布在新城區(qū)。小平故里旅游景區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展小平故里旅游區(qū)分布的商業(yè)很單一，只有牌坊村農(nóng)家樂，基本沒有形成旅游購物、賓館住宿、娛樂及中高端餐飲、茶樓、度假及會議接待功能。根據(jù)廣安市城市規(guī)劃要求，廣安市將于2013年通過小平

3、故里5A級景區(qū)的驗(yàn)收，廣安市將在小平故里打造高端的旅游休閑度假勝地，并滿足廣安市高端消費(fèi)需求。協(xié)興鎮(zhèn) 協(xié)興鎮(zhèn)離廣安市中心思源廣場只有8.5公里，有著名800畝園林的小平紀(jì)念園，佛手山景區(qū)及協(xié)興老街。協(xié)興鎮(zhèn)核心的3平方公里規(guī)劃為小平故里5A級景區(qū)，2013年將通過國家旅游局驗(yàn)收。 協(xié)興鎮(zhèn)中心有常駐居民1.8萬人，根據(jù)城市規(guī)劃未來5年鎮(zhèn)中心擴(kuò)大將發(fā)展至5萬人規(guī)模。協(xié)興鎮(zhèn)房價(jià)2010年新建住宅房價(jià)2000元/平米，2011年為2800-3000元，2012年上半年牌坊村最高房價(jià)為3800元/平米。鎮(zhèn)中心商業(yè)很零散，都是臨街住宅底商，檔次低并經(jīng)營不善，好一點(diǎn)位置的商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)達(dá)到4000-4500元/平

4、米。協(xié)興鎮(zhèn)旅游發(fā)展趨勢根據(jù)小平故里5A級景區(qū)規(guī)劃，在未來5年內(nèi)，重點(diǎn)發(fā)展高端旅游項(xiàng)目及旅游配套產(chǎn)業(yè)，比如已開工的廣安小平故里紅色影視文化基地，占地1500畝，總投資30億元，以及牌坊村到佛手山低密度的旅游地產(chǎn)開發(fā)等。小平故居旅游景區(qū) 2010年小平故居紀(jì)念園入園游客突破200萬人次，2011年游客入園人數(shù)相對穩(wěn)定，2012年上半年突破80萬人次，由于旅游休閑景點(diǎn)單一，旅游配套產(chǎn)業(yè)沒有形成，大部分游客只是一日游，沒有形成真正的消費(fèi)。未來五年，小平故居紀(jì)念園、佛手山景區(qū)、協(xié)興古鎮(zhèn)、橫店廣安紅色影視文化基地將形成小平故里5A級景區(qū)的核心景點(diǎn)，將成為重慶、達(dá)州、南充、廣安等地重要的休閑度假目的地。 類

5、似項(xiàng)目案例分析類似項(xiàng)目案例分析 （成都洛帶、平樂古鎮(zhèn)、長壽古鎮(zhèn)、閬中古鎮(zhèn)） 洛帶 博客小鎮(zhèn)中國洛帶博客小鎮(zhèn)位于洛帶古鎮(zhèn)核心區(qū)域，總投資約30億元，集博物館聚落、文化商業(yè)街、藝術(shù)工作室、企業(yè)會館、五星級酒店為一體。項(xiàng)目將以客家文化為靈魂，高起點(diǎn)、高品位的營造客家文化歷史場景，整體打造高端文化旅游休閑區(qū)風(fēng)貌和宜居環(huán)境，在創(chuàng)新中實(shí)現(xiàn)古典與現(xiàn)代、文化與商業(yè)的完美結(jié)合。 項(xiàng)目一期1批次商業(yè)街實(shí)景已呈現(xiàn)，將于2012年上半年開街，建筑以閩南風(fēng)格為主，客家土樓，書院、五鳳樓等特色建筑將成為新的旅游亮點(diǎn)。博客小鎮(zhèn)嫡承洛帶古鎮(zhèn)年超400萬旅游人氣，集中發(fā)展特色餐飲、旅游購物、主題客棧、文化休閑、民間手工等業(yè)態(tài)。

6、建成后將全面提升洛帶古鎮(zhèn)的旅游文化內(nèi)涵。一座充滿活力和魅力的、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的、娛樂與美食共享的商業(yè)不夜城指日可待。洛帶 博客小鎮(zhèn)區(qū)位圖洛帶 博客小鎮(zhèn)一期規(guī)劃圖樓盤名稱：中國洛帶博客小鎮(zhèn)當(dāng)前價(jià)格：院落(兩層加地下室) 均價(jià)（含地 下室） 12000元/平方米， 商業(yè)樓（兩層）起價(jià)12000元/平方米樓盤地址：高家莊贊城預(yù)計(jì)銷售電話屬區(qū)域：龍泉驛區(qū) 物業(yè)類別：商鋪裝修狀況：毛坯中國洛帶博客小鎮(zhèn)位于洛帶古鎮(zhèn)核心區(qū)域，目前第一批次商鋪招商，面積50-1000平米不等，可打通自由組合。租金均價(jià)80元/平米.月，租金季付，商鋪也可出售，二層小樓287平米，售價(jià)12000元/

7、平米起。物業(yè)管理費(fèi)待定。洛帶 博客小鎮(zhèn)一期銷售價(jià)格平樂古鎮(zhèn) 上河郡平樂上河郡總占地約100畝，是由成都市住信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在平樂古鎮(zhèn)內(nèi)打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目秉承“承千年文明，造傳世之作”的開發(fā)理念，全部采用低層低密度仿古建筑，和古鎮(zhèn)原有部分融為一體，不管從文化上還是建筑形態(tài)上都一脈相承，具有極高的傳世價(jià)值。 “上河郡將分2期進(jìn)行開發(fā)，以休閑娛樂、度假養(yǎng)生為主題，分商業(yè)、住宅、四星級酒店三大板塊。其4種產(chǎn)品包括商業(yè)四合院、商業(yè)步街街、高端水景園林住宅區(qū)和四星級園林式酒店。項(xiàng)目建成后，能夠?qū)崿F(xiàn)“一站式”滿足旅游、休閑、購物、養(yǎng)生養(yǎng)老、高端住宿和會議接待的需求，整體提升平樂古鎮(zhèn)的旅游接待能力

8、和品質(zhì)。 上河郡項(xiàng)目還設(shè)有三個(gè)廣場，給游客提供了更多的休閑空間，?；萁纸挚趶V場和酒店門前廣場主要起到集散人流的作用，而鳳凰廣場源于卓文君與司馬相鳳求凰的愛情典故，將用于未來各種娛樂、商業(yè)活動(dòng)的舉辦。平樂古鎮(zhèn) 上河郡鳥瞰圖樓盤類型：樓盤類型：普通住宅 別墅 商鋪 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 邛崍 平樂鎮(zhèn)禹王社區(qū)最低單價(jià)：最低單價(jià)：商鋪14000元/，院落（三層）11000- 15000元/價(jià)格說明：價(jià)格說明：全款97折，按揭99折。 周圍交通：周圍交通：軌道交通：成溫邛高速直達(dá)公共交通： 新南門旅游大巴 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2011年9月12日 入住時(shí)間：入住時(shí)間：2012年12月31日 售樓地址：售

9、樓地址：成都邛崍市平樂鎮(zhèn)?；萁?12號物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)：費(fèi)：商業(yè)：3.5元/月/平米，住宅1.2元/月/平米 物業(yè)公司：物業(yè)公司：成都和盟物業(yè)管理有限公司 開開 發(fā)發(fā) 商：商：成都市住信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售許可證：銷售許可證：成房預(yù)售邛崍字第242號 售樓處熱線：售樓處熱線：02888733666平樂古鎮(zhèn) 上河郡銷售價(jià)格長壽古鎮(zhèn)位于重慶市長壽區(qū)城區(qū)，地處重慶核心都市區(qū)外圍，屬于1小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)的范圍。距長江約3公里，南鄰渝宜高速公路，北靠渝巫（山）路和渝利鐵路、渝萬城際鐵路，東接長壽區(qū)桃花新城，南接老城區(qū)，西、北緊接菩提山旅游區(qū)，占地200畝，是菩提山、中國長壽文化城的重要組成部分 長壽古鎮(zhèn)長壽古

10、鎮(zhèn) 效果圖長壽古鎮(zhèn) 實(shí)景圖長壽古鎮(zhèn) 實(shí)景圖樓盤類型：樓盤類型：普通住宅 商鋪 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 長壽 桃花新城平均單價(jià)：平均單價(jià)：商鋪11000元/，院落（兩層）10000元/價(jià)格說明：價(jià)格說明：在售商鋪,全款97折,按揭98折 周圍交通：周圍交通：戶型面積：戶型面積： 售樓地址：售樓地址：長壽區(qū)桃花新城長壽體育中心 開開 發(fā)發(fā) 商：商：重慶長壽古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司售樓處熱線：售樓處熱線：02340583888 長壽古鎮(zhèn)銷售價(jià)格 南津關(guān)項(xiàng)目坐落于閬中古城南岸，背倚風(fēng)景秀麗的錦屏山麓，枕山面江與古城隔江相望，自然風(fēng)光十分優(yōu)美。該項(xiàng)目占地72畝，總投資約3億元人民幣。項(xiàng)目將打造成與古城風(fēng)貌

11、相協(xié)調(diào)的川北民居。項(xiàng)目將建成一個(gè)集觀光、休閑、體驗(yàn)、購物、娛樂等多功能商業(yè)體，是原生態(tài)旅游重要景點(diǎn)，并使之成為閬中的“城市會客廳”與古城的“靚麗名片”。 閬中南津關(guān)閬中南津關(guān)規(guī)劃圖閬中南津關(guān)局部效果圖開 發(fā) 商：閬中華誠置業(yè)有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)物業(yè)類型：別墅,商用物業(yè)樓層狀況：1層-4層項(xiàng)目地址：閬中市閬劍路南津關(guān)（錦屏山公園旁）售樓地址：閬中市閬劍路南津關(guān)（錦屏山公 園旁）售樓熱線售價(jià)格：三層院落均價(jià)9460元每平米，商鋪1、2樓 均價(jià)15000元每平米.閬中南津關(guān)銷售價(jià)格位置：廣安新城區(qū)西溪河邊主要業(yè)態(tài)：餐飲 娛樂 茶樓高端餐飲休閑：蜀園 留園 漁家傲等

12、建筑形式：獨(dú)立兩層，框架結(jié)構(gòu)物業(yè)類型：商業(yè)高端物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格：一層、二層平均價(jià)格2萬元/平米廣安西溪河商業(yè)帶協(xié)興古鎮(zhèn)與類似項(xiàng)目的比較分析協(xié)興古鎮(zhèn)與類似項(xiàng)目的比較分析比較要素比較要素所在城市所在城市規(guī)模規(guī)模(占占5分）分） 規(guī)劃規(guī)劃（占（占15分）分）影響力影響力（占（占5分）分）交通區(qū)位交通區(qū)位（占（占12分）分）年客流量年客流量（占（占8分）分）周邊競爭盤周邊競爭盤（占（占5分）分）協(xié)興古鎮(zhèn)協(xié)興古鎮(zhèn)廣安廣安適中適中3好，本身好，本身即是景區(qū)即是景區(qū)12一般一般3 很好很好10200萬萬5 無無5博客小鎮(zhèn)博客小鎮(zhèn)成都成都 大大4一般，景一般，景區(qū)外區(qū)外10較大較大4 較好較好9460萬萬8 2家

13、家3上河郡上河郡成都成都適中適中3較差，景較差，景區(qū)外區(qū)外9一般一般4 一般一般8400萬萬8 較多較多2長壽古鎮(zhèn)長壽古鎮(zhèn)重慶重慶 大大4差，人造差，人造景區(qū)景區(qū)7一般一般3 一般一般930萬萬3 無無5南津關(guān)南津關(guān)南充南充適中適中3較好，景較好，景區(qū)外區(qū)外12一般一般3 較好較好8280萬萬6 無無5協(xié)興古鎮(zhèn)與類似項(xiàng)目的比較分析（續(xù)）協(xié)興古鎮(zhèn)與類似項(xiàng)目的比較分析（續(xù)）比較要素比較要素所在城市所在城市居民消費(fèi)居民消費(fèi)（占（占15分）分）所在區(qū)域所在區(qū)域平均房價(jià)平均房價(jià)建筑品質(zhì)建筑品質(zhì)（占（占10分）分）景觀品質(zhì)景觀品質(zhì)（占（占10分）分）底商價(jià)格底商價(jià)格/院落價(jià)格院落價(jià)格區(qū)域發(fā)區(qū)域發(fā)展?jié)摿φ節(jié)?/p>

14、力（占（占5分）分）項(xiàng)目亮點(diǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)（占（占10分）分）綜合綜合得分得分協(xié)興古鎮(zhèn)協(xié)興古鎮(zhèn)中低中低7 4200高高9 高高9大大5小平故里小平故里573博客小鎮(zhèn)博客小鎮(zhèn)較高較高12 5000較高較高8較高較高924000 /12000大大5客家文化客家文化678上河郡上河郡中等中等10 4000一般一般7較高較高816000 /12000大大4水文化水文化871長壽古鎮(zhèn)長壽古鎮(zhèn)中等中等10 4500差差6一般一般711000 /10000一般一般4巴渝文化巴渝文化664南津關(guān)南津關(guān)中低中低7 4000高高9高高912500 /9500一般一般4原生態(tài)原生態(tài)773根據(jù)以上比較，根據(jù)以上比較，協(xié)興古

15、鎮(zhèn)協(xié)興古鎮(zhèn)與與上河郡、南津關(guān)上河郡、南津關(guān)基本上在一個(gè)層次上，低于基本上在一個(gè)層次上，低于博客小鎮(zhèn)，博客小鎮(zhèn)，高于高于長壽古鎮(zhèn)。長壽古鎮(zhèn)。優(yōu)點(diǎn)： 1 項(xiàng)目內(nèi)有一條保護(hù)較好的歷史文化老街，有國家級文物保護(hù)單位鄧小平 讀私塾的北山小學(xué)堂，及其父親任鄉(xiāng)長的鄉(xiāng)公所等。 2 離城中心近-8.5公里，離小平故居紀(jì)念館只有1公里。 3 小平故居紀(jì)念園現(xiàn)有的游客200萬人次。 4 土地價(jià)格不超過50萬，給予較大優(yōu)惠，市國土局評估價(jià)100萬/畝。 5 地塊平整，建設(shè)成本低。 6 招商引資相關(guān)的優(yōu)惠政策。缺點(diǎn)： 1 目前區(qū)域內(nèi)商氣不足，每年200萬人次的游客基本上沒有形成有效消費(fèi)。 2 廣安市高端消費(fèi)客源大部分是

16、政府接待，將來具有不確定性，需培育新的消 費(fèi)市場。 3 小平故里游是四川省旅游局重要的紅色之旅，有一定的局限性。機(jī)遇： 1 近幾年廣安區(qū)沒有審批過任何低密度或別墅項(xiàng)目，廣安市區(qū)周邊別墅奇缺。 2 由于近幾年渠江連續(xù)發(fā)洪水，沿江沿河不具備經(jīng)營高端餐飲、休閑、度假項(xiàng) 目的條件。 3 小平故里2013年將升級為國家5A級景區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施投入會較大，將大大地改 善協(xié)興古鎮(zhèn)周邊的交通、市政配套及周邊環(huán)境。 4 市政府重視，本項(xiàng)目既是2013年小平故里創(chuàng)5A級重要項(xiàng)目，又是2014年小 平110周年誕辰的獻(xiàn)禮項(xiàng)目。SWOT分析基于：1 與小平故居紀(jì)念園相呼應(yīng)，讓巨大的觀光游客在 協(xié)興古鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化成休閑度假，形成

17、有效的消費(fèi)。 2 將協(xié)興古鎮(zhèn)打造成廣安市餐飲、休閑、娛樂、會 議、婚慶、住宿接待的一個(gè)新亮點(diǎn)。規(guī)劃：1 以鄧家餐館為龍頭的、面積從30-4800平方米的 餐飲店和小吃街,小吃街以30-80平米為主。 2 旅游購物一條街。 3 以臨江會所為龍頭的休閑餐飲、休閑娛樂建筑。 4 以紫金精舍為代表的高級賓館、會所建筑。 5 以昌明樓為代表的茶社、酒吧、水吧。 協(xié)興古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃協(xié)興古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 商鋪商鋪 一層均價(jià)12000元/平米 二層均價(jià) 6000元/平米 餐飲餐飲 奎閣/甘棠9000元/平米 住宿住宿 均價(jià)4000元/平米 休閑娛樂休閑娛樂 臨江會所9000元/平米 空山風(fēng)雨9000元/平米

18、 四合院會所四合院會所 均價(jià)10000元/平米 茶吧茶吧 一層均價(jià)12000元/平米 二層均價(jià) 6000元/平米協(xié)興古鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位協(xié)興古鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位業(yè)態(tài)布置圖業(yè)態(tài)布置圖業(yè)態(tài)布置圖業(yè)態(tài)布置圖總用地面積46211(70畝)總建筑面積47165其中：底商建筑面積5919鄧家老店建筑面積5199天不醉建筑面積3652甘棠、奎閣建筑面積2951賓館主樓建筑面積7034昌明樓建筑面積2274賓館（四合院）建筑面積4925 臨江會館建筑面積1390 空山風(fēng)雨建筑面積782其他商業(yè)面積900客棧建筑面積2727輔助用房建筑面積（1樓）500 地下車庫建筑面積（負(fù)1樓）6000 總建筑占地面積2

19、2667建筑密度45%容積率0.83綠地率30%協(xié)興古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目土建、安裝成本估算序號分項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)平均標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）備注1地上部分381651800元/平米6870 2負(fù)1樓90001050元/平米945含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3合計(jì)7815經(jīng)濟(jì)分析說明項(xiàng)目景觀、地面鋪設(shè)造價(jià)估算序號分項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)平均標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）備注1 廣場、入口200含北廣場小平雕像、牌坊、浮雕，南廣場景觀作品，東入口照壁，古橋、古樹。2賓館區(qū)6000800元/平米480含景觀小品、水景3新建商業(yè)街區(qū)18333400元/平米733景觀覆蓋率55%，含戲樓、中心廣場等4合計(jì)1413BT部分：協(xié)興老街保護(hù)性改造成本估算序號分項(xiàng)目

20、計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)平均標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）備注1鄉(xiāng)公所恢復(fù)性維修5502500元/平米1382公房維修7500200元/平米150政府屬房產(chǎn)全部維修3協(xié)興老街風(fēng)貌改造5400300元/平米162含300米街道景觀4協(xié)興老街水電、消防改造18000150元/平米270 5總計(jì)720經(jīng)濟(jì)分析說明BT部分：城市景觀帶建設(shè)成本估算1 項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 平均標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元） 備注2 景觀停車場12000 300 360項(xiàng)目開發(fā)總費(fèi)用估算序號項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）備注1 土地費(fèi)用3500 土地價(jià)格50萬/畝2項(xiàng)目直接費(fèi)用9228 3設(shè)計(jì)費(fèi)707 按150元/計(jì)算4報(bào)建費(fèi)134 按35元/計(jì)算5公建配套費(fèi)283 按60元/計(jì)算6維

21、修基金118 按25元/計(jì)算7管理費(fèi)用230 按直接費(fèi)用2.5%計(jì)8財(cái)務(wù)費(fèi)用480 4000萬配套貸款平均12個(gè)月9不可預(yù)計(jì)費(fèi)用460 按直接費(fèi)用5%計(jì)10總計(jì)15140經(jīng)濟(jì)分析說明項(xiàng)目銷售部分收入估算序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目金額金額序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目金額金額1可銷售面積 7330 （一層商鋪）1157 （二層商鋪）1551 （一層茶吧） 4925（四合院賓館）1390 （臨江會館） 782 （空山風(fēng)雨）1235（二樓茶吧） 678（三、四樓茶吧） 3820(住宿) 1805（甘棠、奎閣） 5推廣費(fèi)用 336萬2 2預(yù)售單價(jià)12000元/（一樓商鋪）6000元/ （二層商鋪）12000元/（一層茶吧）1

22、0000元/(四合院賓館）9000元/（臨江會館） 9000元/ （空山風(fēng)雨） 6000元/（二樓茶吧）4000元/（三四樓茶吧） 4000元/(住宿） 9000元/（甘棠、奎閣） 6銷售稅及附加 1250萬3銷售總價(jià)22396元7土地增值稅 336萬4銷售費(fèi)用224萬8企業(yè)所得稅 672萬9凈收入額19578萬元經(jīng)濟(jì)分析說明注：土地增值稅按銷售額1.5%預(yù)繳.所得稅按銷售額3%預(yù)繳項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)回報(bào)預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)總費(fèi)用15140萬元項(xiàng)目銷售部分凈收入19578萬元項(xiàng)目買斷費(fèi)用2000萬元銷售部分凈利潤2438萬元項(xiàng)目啟動(dòng)資金6000萬元項(xiàng)目建設(shè)期1.5年投資回收期12個(gè)月開發(fā)賺取的物業(yè)面積地上部

23、分13492 ，地下9000 經(jīng)濟(jì)評價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)良性，投資價(jià)值高經(jīng)濟(jì)評價(jià)此測算按投資合作方將項(xiàng)目買斷考慮銷售和持有物業(yè) 物業(yè)面積（平方米） 備注 銷售物業(yè)（銷售率52%） 民俗商業(yè)街 19784 四合院（賓館） 4925 小計(jì) 24673 持有物業(yè)（持有率48%）民俗商業(yè)街（鄧家老店、天不醉） 6046賓館（紫金精舍主樓） 7034地下車庫 9000輔助用房 412小計(jì) 22492 持有物業(yè)的價(jià)值 約 12000萬元保留物業(yè)列表分期開發(fā)進(jìn)度及資金平衡分期開發(fā)進(jìn)度及資金平衡分期開發(fā)圖開發(fā)進(jìn)程201220132014Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目公司成立/取得土地1區(qū)動(dòng)工/

24、市場推廣1區(qū)完工/預(yù)售許可證/市場推廣2區(qū)開工/銷售/招商2區(qū)完工/銷售/招商3區(qū)開工/銷售/招商3區(qū)安裝/銷售/招商3區(qū)完工/景觀施工/開街前籌備開街/試營業(yè)銷售/招商結(jié)束正式營業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃通過1區(qū)施工圖2區(qū)施工圖3區(qū)施工圖施工土建1區(qū)動(dòng)工,1區(qū)主體完工1區(qū)完工，2區(qū)動(dòng)工2區(qū)主體完工2區(qū)完工，3區(qū)地下室3區(qū)主體完工3區(qū)設(shè)備安裝，景觀施工3區(qū)完工，景觀施工裝飾裝修 配合土建進(jìn)度進(jìn)行裝飾裝修施工安裝配合土建進(jìn)度進(jìn)行安裝施工景觀道路、景觀施工商家二裝商家分批進(jìn)入二次裝修與開業(yè)前籌備銷售推廣取得預(yù)售證/1區(qū)客戶預(yù)約1區(qū)開盤銷售70%1區(qū)續(xù)銷30%/2區(qū)開盤2區(qū)銷售70%2區(qū)續(xù)銷20%/3區(qū)開盤3區(qū)銷售

25、80%招商10%15%20%20%30%5%開街/試營業(yè)正式營業(yè)開發(fā)進(jìn)度銷售進(jìn)度招商進(jìn)度用于支付：土地款3500萬 項(xiàng)目保證金1500萬元 前期方案設(shè)計(jì)費(fèi)300萬 報(bào)建費(fèi)134萬 2個(gè)月管理費(fèi)25萬 其他相關(guān)的前期費(fèi)用項(xiàng)目啟動(dòng)資金6000萬元土地證抵押貸款4000萬元用于支付：一期工程建設(shè)費(fèi) 其他未支付的前期費(fèi)用 一期工程一期工程總建筑面積總建筑面積11761 其中： 一層商鋪5037；一層茶吧186， 奎閣、甘棠面積1805；住宿面積3820， 二樓商鋪552；三層觀景茶樓280。直接費(fèi)用支出約直接費(fèi)用支出約1300萬元萬元（扣出工程款10%做為質(zhì)保金后）建安：117611700=2000萬

26、元建設(shè)期：建設(shè)期：6個(gè)月個(gè)月此時(shí)政府返還進(jìn)度款500萬元總建筑面積總建筑面積13010其中： 一層商鋪2056，一層茶吧518， 鄧家老店4403，臨江會館1390 天不醉2018， 空山風(fēng)雨782 二樓商鋪605，二層茶吧1167 三四層茶吧556直接費(fèi)用支出約直接費(fèi)用支出約1758萬元萬元（扣出工程款10%做為質(zhì)保金后）建安：135551850=2508萬元建設(shè)期：建設(shè)期：6個(gè)月個(gè)月二期工程二期工程此時(shí)政府返還進(jìn)度款500萬元總建筑面積總建筑面積22402其中： 一層商鋪257， 一層茶吧847， 紫金精舍7034，四合院4925， 二層茶吧68， 地下室9000建設(shè)期：建設(shè)期：8個(gè)月個(gè)月建安：134021850=2479萬元 地下室：945萬元 景觀：約1413萬元三期工程三期工程直接費(fèi)用支出約直接費(fèi)用支出約3853萬元萬元（扣出工程款10%做為質(zhì)保金后）此階段政府返還質(zhì)量保證金500萬元第1月