第一章房地產和房地產估價

1、第一章房地產和房地產估價2022年3月30日2 重點 房地產、房地產估價概念 難點 房地產的概念和特性本章教學重點 、難點2022年3月30日3一、房地產概念(不動產、物業(yè) )是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。它包括：物質實體與權益. 2022年3月30日42022年3月30日5說明：1、地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。2022年3月30日62、如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，種植在地上的樹木

2、、花草，埋設在地下的管線、設施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產說明：2022年3月30日7例題：下列那些屬于房地產（ ）A、地上建造的庭院、花園、假山 B、埋設在地下的管線設施C、地上臨時搭建的帳篷、戲臺 D、種植在地上的樹木花草答案2022年3月30日8二、房地產的實物、權益和區(qū)位 1、實物分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面。 2、權益包括權利、利益和收益， 3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系 2022年3月30日9說明：1、權益包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等 2、在不同類

3、型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的： （1）有形資產，主要是實物的價值 （2）無形資產，主要是權益的價值 （3）房地產，其實物和權益在價值 決定中都很重要 2022年3月30日103、區(qū)位除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。 2022年3月30日11例題：人們常用距離來衡量房地產區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是： A、空間直線距離 B、交通路線距離C

4、、交通時間距離 D、至市中心距離 答案：C 2022年3月30日12三、房地產的存在形態(tài)1、 土地 （連接）2建筑物 3房地 2022年3月30日13最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。有時需要把有地上建筑物的土地單獨看待，只評估其中的土地價值。估價中如何單獨看待土地有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，設想為無建筑物的空地；2）考慮建筑物存在對土地價值的影響。 1、 土地（例題）2022年3月30日14只評估其中的建筑物價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物有2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。 2建筑物（例題）2022年3月30日15當

5、實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價時把它們作為一個整體來看待。（1）、現(xiàn)實生活中包括在建工程(包括緩建工程)和期房(雖然稱為期房，但實際上包含土地) （2） 、還可能因民事糾紛或理賠等原因，對已經消失的房地產進行估價，（如對人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估） 3房地 2022年3月30日16（3） 、估價對象可能是房地產的某一部分如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分；（4） 、房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，如賓館和辦公樓估價不僅包含賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價值，還可能包含其中的設施、設備(如室內配備的家具、電視機、電話機

6、等)的價值。 3房地2022年3月30日17 房地產包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有以下十個 四、房地產的特性2022年3月30日18房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里及當?shù)氐纳鐣洕?，所以，房地產市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場(城市房地產一般是以一個城市為一個市場)，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當?shù)氐?，在不同地區(qū)之

7、間各不相同 1、不可移動性（又稱位置固定性）2022年3月30日19 房地產的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩宗房地產實質上也是不相同的 2、獨一無二性2022年3月30日20 可以說土地具有不可毀滅性由于具有壽命長久性，房地產可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的坐落位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值很低。 3、壽命長久性2022年3月30日21 由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的

8、土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。 房地產的數(shù)量有限性，使得房地產具有獨占性房地產數(shù)量有限性的本質，主要不在于土地總量有限和不能增加 4、數(shù)量有限性 2022年3月30日22 用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用不 可能很高或受原有建筑結構的限制。 多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。 從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地 5、用途多樣性2022年3月30日23 相互影響性也就是經濟學上所講的外部性或外部影響。外部影響有正有負這種性質的外部影響被稱為外部不經濟

9、。房地產由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。 6、相互影響性2022年3月30日24 政府對房地產的限制 警察權。如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。 征用權。為了社會公共利益的需要，可以強行取得單位和個人的房地產，但要給予補償。 征稅權?？梢詫Ψ康禺a征稅。充公權。有些情況可以無償收回。 房地產易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響 7、易受限制性 2022年3月30日25房地產的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高其價值大即總體價值大. 8、價值高大性2022年3月30日26 房地產由于價值高大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房

10、地產的買賣不頻繁，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產變成現(xiàn)款如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。 9、難以變現(xiàn)性 2022年3月30日27引起房地產價格上升的原因：(1)對房地產本身進行的投資改良(2)通貨膨脹(3)需求增加導致稀缺性增加(4)外部經濟或相互影響10、保值增值性 2022年3月30日281、概念房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 五、房地產估價2022年3月30日29理論上估價的