標(biāo)定地價(jià)規(guī)程申報(bào)版

1、日前，國(guó)土資源部在其官網(wǎng)公示標(biāo)定地價(jià)規(guī)程，公示時(shí)間為2017年11月21日28日。據(jù)悉，2017年10月21日全國(guó)國(guó)土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)土地利用、節(jié)約、監(jiān)測(cè)分技術(shù)委員會(huì)在北京召開會(huì)議，對(duì)部利用司和部規(guī)劃院牽頭編制的標(biāo)定地價(jià)規(guī)程（送審稿）進(jìn)行技術(shù)審查。經(jīng)質(zhì)詢和討論，審查委員會(huì)一致認(rèn)為規(guī)程填補(bǔ)了我國(guó)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估、公布、使用的空白，進(jìn)一步完善了我國(guó)公示地價(jià)體系，符合我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展的要求，適應(yīng)我國(guó)土地制度改革及不斷完善的需要，具有較強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性和實(shí)用性。規(guī)程的編寫符合相關(guān)要求，結(jié)構(gòu)合理，內(nèi)容完整，格式規(guī)范，文字表達(dá)準(zhǔn)確。同意通過審查。附：標(biāo)定地價(jià)規(guī)程標(biāo)定地價(jià)規(guī)程目次前言引言1、范圍2、規(guī)范性

2、引用文件3、術(shù)語和定義4、總則5、標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定6、標(biāo)定區(qū)域的劃分7、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立8、標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定9、標(biāo)定地價(jià)成果附錄A標(biāo)定地價(jià)成果編制要求前言（略）引言為進(jìn)一步完善我國(guó)城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系，豐富土地市場(chǎng)價(jià)值參考標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范標(biāo)定地價(jià)制訂及公示程序，明確標(biāo)定區(qū)域劃定、標(biāo)準(zhǔn)宗地選取和布設(shè)、標(biāo)定地價(jià)評(píng)估、信息公示等各環(huán)節(jié)的技術(shù)要點(diǎn)，更好地發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用和政府的調(diào)控引導(dǎo)作用，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法等相關(guān)法律，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)城鄉(xiāng)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)的總則、標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確

3、定、標(biāo)定區(qū)域的劃分、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立、標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定、標(biāo)定地價(jià)成果、標(biāo)定地價(jià)信息公示等內(nèi)容。本標(biāo)準(zhǔn)適用于土地市場(chǎng)發(fā)育較為成熟和有管理服務(wù)需求地區(qū)相應(yīng)用地的標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)。2、規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用必不可少。凡注明日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T18507-2014城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T18508-2014城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T21010-2007土地利用現(xiàn)狀分類GB/T28405-2012農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程GB/T28406-2012農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程GB/T28407-2012農(nóng)用地

4、質(zhì)量分等規(guī)程TD/T1001-2012地籍調(diào)查規(guī)程TD/T1009-2007城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范3、術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1. 標(biāo)定區(qū)域characterizationarea在土地級(jí)別或均質(zhì)地域基礎(chǔ)上劃定的，土地條件、土地利用狀況等特征基本相似、地價(jià)水平接近的空間閉合區(qū)域。建設(shè)用地、農(nóng)用地均質(zhì)地域的定義分別參見GB/T18508-2014、GB/T28406-20123.2. 標(biāo)準(zhǔn)宗地standardlot在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，土地條件、土地利用狀況等特征具有代表性，且利用狀況相對(duì)穩(wěn)定，地價(jià)水平能夠起示范和比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。3.3. 標(biāo)定地價(jià)standardizedpric

5、eofland政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件、法定最高使用年期或政策規(guī)定年期下，某一估價(jià)期日的土地權(quán)利價(jià)格。3.4. 標(biāo)定地價(jià)公示publicationofstandardizedlandprice政府部門按照規(guī)定的程序和途徑，將所轄區(qū)域內(nèi)標(biāo)定地價(jià)有關(guān)信息公開發(fā)布，作為供市場(chǎng)主體或相關(guān)管理工作參考的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并接受公眾咨詢的行為。3.5. 標(biāo)定地價(jià)公示范圍scopeofstandardizedlandpricesystemoperation標(biāo)定地價(jià)體系覆蓋并運(yùn)行的空間范圍，由若干標(biāo)定區(qū)域連接構(gòu)成。3.6. 標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法coefficientcorrection

6、approachofstandardizedlandprice利用標(biāo)定地價(jià)及其修正體系，按照替代原則，將待估宗地的地價(jià)影響因素與標(biāo)定地價(jià)的相應(yīng)因素比較，進(jìn)而通過修正求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。4、總則4.1. 范圍標(biāo)定地價(jià)的公示范圍，應(yīng)在本行政轄區(qū)內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度和政府的服務(wù)監(jiān)管需求確定。4.2. 周期標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公示工作應(yīng)以年度為周期開展，每年第一季度完成對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地在當(dāng)年1月1日的標(biāo)定地價(jià)公示工作。標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公示中涉及的土地用途，應(yīng)涵蓋公示區(qū)范圍內(nèi)的主要土地利用類型，土地用途應(yīng)參照GB/T21010-2007設(shè)定，宜細(xì)分至二級(jí)類。4.4. 技術(shù)路線與程序4.4.1. 技術(shù)路線在

7、土地級(jí)別或均質(zhì)地域基礎(chǔ)上劃定標(biāo)定區(qū)域，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，跟蹤標(biāo)準(zhǔn)宗地及其所在標(biāo)定區(qū)域的地價(jià)影響因素變化，采用規(guī)范的評(píng)估方法，定期評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)，按約定內(nèi)容與規(guī)范格式向社會(huì)公布，形成區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)的正常價(jià)值參考04.4.2. 程序4.4.2.1. 確定各用途標(biāo)定地價(jià)公示范圍；4.4.2.2. 在明確土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，劃定標(biāo)定區(qū)域；4.4.2.3. 設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，并米集初始信息；4.4.2.4. 評(píng)估標(biāo)定地價(jià)；4.4.2.5. 確定標(biāo)定地價(jià)；4.4.2.6. 發(fā)布標(biāo)定地價(jià)及相關(guān)信息。5、標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定5.1. 公示范圍劃定應(yīng)以行政轄區(qū)為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育和政府的服務(wù)監(jiān)管需求靈

8、活確定；宜覆蓋建成區(qū)、開發(fā)區(qū)，逐步拓展至近期城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)及農(nóng)村集體土地市場(chǎng)發(fā)育較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；5.2. 各類標(biāo)定地價(jià)公示范圍的劃定宜考慮土地權(quán)屬及利用現(xiàn)狀、相關(guān)規(guī)劃空間分布特征；各類標(biāo)定地價(jià)公示范圍可疊置；5.3. 工業(yè)用地標(biāo)定地價(jià)公示范圍應(yīng)以開發(fā)區(qū)、集中區(qū)為主導(dǎo)劃定。6、標(biāo)定區(qū)域的劃分6.1. 劃分原則6.1.1. 均質(zhì)均價(jià)原則：同一標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，土地的利用類型、利用狀況、主導(dǎo)地價(jià)影響因素等相似，地價(jià)水平接近。6.1.2. 管理便利原則：標(biāo)定區(qū)域界線不宜突破行政區(qū)劃、產(chǎn)業(yè)區(qū)劃、商業(yè)商務(wù)區(qū)、成片保障性住房等規(guī)劃范圍邊界。6.1.3. 宗地完整原則：標(biāo)定區(qū)域界線應(yīng)保持內(nèi)部的宗地完整性。6.2. 劃分

9、要求6.2.1. 標(biāo)定區(qū)域的劃分應(yīng)在已有土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，結(jié)合地質(zhì)地貌、水土條件、土地利用和市場(chǎng)發(fā)育程度等進(jìn)行；在已建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的地區(qū)，標(biāo)定區(qū)域的劃分宜參照具有較好現(xiàn)勢(shì)性的地價(jià)區(qū)段；6.2.2. 建設(shè)用地標(biāo)定區(qū)域劃分時(shí)，除區(qū)位因素外，還應(yīng)關(guān)注土地的位置、面積、形狀、寬度、深度、臨街狀況、地形、地勢(shì)等土地條件及土地的用途、開發(fā)程度、建筑密度、建筑容積率、地上地下主要建構(gòu)筑物的用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑成新等土地利用狀況；6.2.3. 農(nóng)用地標(biāo)定區(qū)域劃分時(shí)，應(yīng)關(guān)注的土地條件主要包括>18有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、有效土層厚度、土壤障

10、礙層深度、土壤有機(jī)質(zhì)含量、土壤鹽漬化程度、地下水埋深、田塊大小、地塊形狀等；土地利用狀況主要包括土地的利用方式、耕作制度、相關(guān)設(shè)施配套程度、農(nóng)作物的投入與產(chǎn)出水平等；區(qū)位差異影響顯著地區(qū)應(yīng)體現(xiàn)區(qū)位因素的一致性；6.2.4. 標(biāo)定區(qū)域的分界線，宜采用河流、溝渠、道路、堤壩等線狀地物，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、成片住宅等的規(guī)劃或現(xiàn)狀范圍邊界，行政區(qū)劃界線以及有明顯標(biāo)志的權(quán)屬界線；6.2.5. 標(biāo)定區(qū)域的數(shù)量和空間界線宜根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育的水平差異及政府的服務(wù)與監(jiān)管需求動(dòng)態(tài)調(diào)整；6.2.6. 每個(gè)商業(yè)商務(wù)區(qū)原則上應(yīng)劃分為獨(dú)立的標(biāo)定區(qū)域，如果區(qū)域內(nèi)土地利用條件和地價(jià)水平差異較大，可劃分為兩個(gè)或多個(gè)標(biāo)定區(qū)域；6.2.

11、7. 每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)原則上應(yīng)劃分為獨(dú)立的標(biāo)定區(qū)域，如果區(qū)域內(nèi)土地利用條件和地價(jià)水平差異較大，可劃分為兩個(gè)或多個(gè)標(biāo)定區(qū)域；6.2.8. 商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等范圍內(nèi)成片的現(xiàn)狀住宅用地，應(yīng)劃為住宅用途標(biāo)定區(qū)域；6.2.9. 以宗地混合利用為主的區(qū)域，可單獨(dú)劃分為特定類型的混合利用標(biāo)定區(qū)域；6.2.10. 獨(dú)立的大型城市綜合體、地標(biāo)性建筑物，可劃分為單獨(dú)的標(biāo)定區(qū)域；6.2.11. 劃分農(nóng)用地標(biāo)定區(qū)域時(shí)，應(yīng)將土地特征差異，地貌部位、地質(zhì)基礎(chǔ)、水熱分配、土壤條件、土地利用類型及方式等有明顯差異的空間，劃分為不同的標(biāo)定區(qū)域。6.3. 劃分方法6.3.1. 多因素綜合評(píng)價(jià)法城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地及農(nóng)

12、村建設(shè)用地參照GB/T18507-20144.7,農(nóng)用地參照GB/T28405-20126.2。6.3.2. 地價(jià)水平歸納法按照標(biāo)定區(qū)域的劃分要求，參考市場(chǎng)交易樣本、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)等樣點(diǎn)地價(jià)水平，將土地利用類型與利用狀況相似、地價(jià)水平接近且位置相鄰的區(qū)段歸并為同一標(biāo)定區(qū)域。6.3.3. 專家評(píng)判法依據(jù)專家經(jīng)驗(yàn)，以現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等地價(jià)成果為基礎(chǔ)，結(jié)合各用途地價(jià)分布的空間特征，根據(jù)土地市場(chǎng)變動(dòng)情況和地價(jià)影響因素作出綜合判斷，劃分標(biāo)定區(qū)域。6.3.4. 疊加法以地形圖及土壤圖、土地利用條件各要素的等值線及其作用邊界、城鄉(xiāng)相關(guān)規(guī)劃的功能分區(qū)界線與地價(jià)水平要素逐步疊加后形成的封閉區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，結(jié)

13、合實(shí)地調(diào)查調(diào)整，形成標(biāo)定區(qū)域。6.4. 劃分程序6.4.1. 初步劃分：在已有土地級(jí)別或均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，參照地價(jià)監(jiān)測(cè)中的地價(jià)區(qū)段或農(nóng)用地的定級(jí)單元，調(diào)查并整理土地利用與地價(jià)信息，通過多因素綜合評(píng)價(jià)、地價(jià)水平歸納、專家評(píng)判、要素疊加調(diào)整等方法，初步劃分各用途標(biāo)定區(qū)域；6.4.2. 實(shí)地核查：實(shí)地核查土地利用現(xiàn)狀，核實(shí)內(nèi)業(yè)資料信息;6.4.3. 確定標(biāo)定區(qū)域：根據(jù)內(nèi)業(yè)與外業(yè)調(diào)查資料，結(jié)合區(qū)域內(nèi)宗地的分布情況,通過綜合平衡與局部調(diào)整，確定標(biāo)定區(qū)域。6.4.4. 編碼登記：對(duì)各標(biāo)定區(qū)域進(jìn)行編碼與登記，編碼規(guī)則參見附錄Ao6.5. 標(biāo)定區(qū)域的調(diào)整更新下列情況下，應(yīng)對(duì)標(biāo)定區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與更新：a）相關(guān)

14、規(guī)劃有重大調(diào)整；b）標(biāo)定區(qū)域內(nèi)地價(jià)空間分布特征明顯變化；c）標(biāo)定區(qū)域的土地條件、主要土地用途、土地利用狀況等發(fā)生重大改變；d）行政區(qū)劃或產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍、標(biāo)志性權(quán)屬界線等發(fā)生變更。7、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立7.1. 設(shè)立原則標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立應(yīng)遵循代表性、確定性、標(biāo)識(shí)性等基本原則，具體參見TD/T100920077.107.2. 設(shè)立要求7.2.1. 一般要求7.2.1.1. 每類用途的每個(gè)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，有且僅有1宗標(biāo)準(zhǔn)宗地；7.2.1.2. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地用途以證載用途為準(zhǔn)，現(xiàn)狀開發(fā)利用應(yīng)符合法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)劃的要求，地上物的實(shí)際用途與土地用途原則上應(yīng)保持一致；7.2.1.3. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地用途及其實(shí)際利

15、用方式應(yīng)與所在標(biāo)定區(qū)域的主導(dǎo)用途、普遍利用方式一致；7.2.1.4. 建設(shè)用地標(biāo)定區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地宜完成開發(fā)建設(shè)并正常經(jīng)營(yíng)與使用，或具有明確、詳細(xì)的規(guī)劃條件；7.2.1.5. 農(nóng)用地標(biāo)定區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地宜選擇正常耕作利用的地塊；7.2.1.6. 優(yōu)先選取符合要求的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn);7.2.1.7. 確有公示必要的地標(biāo)性用地可單獨(dú)設(shè)立，視同標(biāo)準(zhǔn)宗地管理；7.2.1.8. 原則上不選擇無明確利用方式的空地或閑置土地做為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.2. 商服標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.2.1. 選取范圍包括現(xiàn)狀的批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地與其他商服用地；7.2.2.2. 對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為一致的標(biāo)定區(qū)域，優(yōu)先選取相

16、應(yīng)業(yè)態(tài)的商服用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地；7.2.2.3. 宜選取經(jīng)營(yíng)性的商服用地，避免選取非經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。7.2.3. 住宅標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.3.1. 在城鎮(zhèn)住宅用地區(qū)域內(nèi)，住宅類型以普通商品住房為主；7.2.3.2. 對(duì)于保障性住宅用地、現(xiàn)狀低密度住宅用地等集中的標(biāo)定區(qū)域，可選取有相應(yīng)代表性的住宅用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地；7.2.3.3. 不應(yīng)以住宅樓中某一單元房的分?jǐn)傆玫刈鰹闃?biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.4. 工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.4.1. 選取范圍包括工業(yè)用地與倉儲(chǔ)用地；7.2.4.2. 標(biāo)準(zhǔn)宗地上企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)與所屬標(biāo)定區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向基本一致；7.2.4.3. 對(duì)于研發(fā)類工業(yè)較為集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可選取有代

17、表性的研發(fā)類工業(yè)用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.5. 混合用途標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.5.1. 對(duì)于同一宗地上含一種以上用途的情況較為集中的標(biāo)定區(qū)域，宜選擇混合利用的土地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地；7.2.5.2. 混合用途標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地利用情況、地上物形態(tài)、不同用途的規(guī)模占比等應(yīng)在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)具有代表性。7.2.6. 農(nóng)用地標(biāo)準(zhǔn)宗地7.2.6.1. 選取范圍包括現(xiàn)狀的耕地、園地、林地、草地、設(shè)施農(nóng)用地和養(yǎng)殖水面;7.2.6.2. 對(duì)于土地利用類型及利用方式較為一致的標(biāo)定區(qū)域，優(yōu)先選擇具備相應(yīng)利用類型及利用方式的農(nóng)用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地；7.2.6.3. 對(duì)于土地利用類型及利用方式多樣的標(biāo)定區(qū)域，宜選擇土地利用構(gòu)成具有代表性的農(nóng)

18、用地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。7.2.7. 他用途標(biāo)準(zhǔn)宗地公共服務(wù)項(xiàng)目用地等其他用途標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立應(yīng)關(guān)注該類用地的管理政策、市場(chǎng)發(fā)育水平及空間分布特征，體現(xiàn)其表征性。7.3. 設(shè)立程序7.3.1. 初步選?。簝?yōu)先將符合條件的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)納入標(biāo)準(zhǔn)宗地；進(jìn)一步補(bǔ)充其他宗地，形成備選樣點(diǎn)資料庫；通過地籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)工作成果，確定宗地位置和基本信息；7.3.2. 實(shí)地核查：通過核查宗地現(xiàn)場(chǎng)、查閱當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門相關(guān)檔案和走訪相關(guān)機(jī)構(gòu)，核實(shí)并補(bǔ)充信息，調(diào)查土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平、農(nóng)用地耕作便利度及土地生產(chǎn)力水平等；7.3.3. 確定宗地：結(jié)合內(nèi)業(yè)調(diào)查和外業(yè)核查資料，分析樣點(diǎn)的宗地條件和土

19、地利用狀況，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地選取要求，篩選并確定標(biāo)準(zhǔn)宗地；7.3.4. 編碼登記：對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行編碼與登記，編碼規(guī)則及登記表樣式參見附錄A、Bo7.4. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的維護(hù)更新對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行定期跟蹤檢查，調(diào)查核實(shí)土地利用狀況、地價(jià)影響因素等方面的變化，及時(shí)更新登記信息。標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，但在下列情況下應(yīng)予以更新：a）宗地或地上建筑物滅失，或正在滅失、翻建過程中；b）宗地用途或土地利用條件發(fā)生重大改變，不具區(qū)域代表性;c）宗地被合并或分割，影響其區(qū)域代表性；d）宗地被長(zhǎng)期低效利用；e）標(biāo)定區(qū)域調(diào)整更新后，標(biāo)準(zhǔn)宗地不再滿足設(shè)立要求。8、標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定8.1. 地價(jià)內(nèi)涵8.1.1. 估價(jià)期日為每

20、年1月1日；8.1.2. 權(quán)利特征宜為相對(duì)完整的土地權(quán)利價(jià)格，不考慮抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的限制；8.1.3. 價(jià)格類型應(yīng)反映標(biāo)準(zhǔn)宗地的使用權(quán)類型現(xiàn)狀。其中，出讓土地的標(biāo)定地價(jià)應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格，劃撥土地的標(biāo)定地價(jià)應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，租賃土地的標(biāo)定地價(jià)應(yīng)為以年租金形式表現(xiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格；8.1.4. 建設(shè)用地的土地用途、容積率、開發(fā)程度等指標(biāo)取值，原則上依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地合法的現(xiàn)狀條件設(shè)定，其中紅線內(nèi)開發(fā)程度的設(shè)定，原則上僅包括場(chǎng)地是否平整；農(nóng)用地的用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況等，可依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地合法的現(xiàn)狀情況設(shè)定。8.1.5. 出讓土地的使用年期按各用途的法定最高年期或政策規(guī)定的

21、年期設(shè)定，劃撥土地一般宜按使用年期無限制設(shè)定；8.1.6. 市場(chǎng)特征為平穩(wěn)正常情況、公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件（對(duì)劃撥土地等法律政策有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定）；8.1.7. 建設(shè)用地的建筑容積率高于1.0時(shí)，評(píng)估價(jià)格表現(xiàn)形式宜包括樓面地價(jià)和地面地價(jià)。8.2. 評(píng)估原則除GB/T18508-2014、GB/T28406-2012規(guī)定的土地估價(jià)基本技術(shù)原則外，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則：a）公開市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn);b）價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素；c）審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

22、以及存在的各種風(fēng)險(xiǎn)。8.3. 評(píng)估方法的選擇與應(yīng)用8.3.1. 評(píng)估方法的選擇8.3.1.1. 定地價(jià)評(píng)估方法選取的基本要求參見GB/T18508-2014、GB/T28406-2012;8.3.1.2. 標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法不應(yīng)用于評(píng)估標(biāo)定地價(jià)；原則上不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估標(biāo)定地價(jià)，確需使用的，另一種方法慎用成本逼近法；8.3.1.3. 對(duì)于距估價(jià)期日一年內(nèi)發(fā)生交易的標(biāo)準(zhǔn)宗地，可根據(jù)其交易價(jià)格直接修正評(píng)估標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵下的價(jià)格。8.3.2. 評(píng)估方法的應(yīng)用要點(diǎn)除遵循GB/T18508-2014、GB/T28406-2012的相關(guān)規(guī)定外，標(biāo)定地價(jià)評(píng)估還應(yīng)注意以下要點(diǎn)：a）收益還原法：確定土

23、地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場(chǎng)案例經(jīng)比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在評(píng)估設(shè)定年期內(nèi)保持穩(wěn)定；確定還原率時(shí)應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系；測(cè)算農(nóng)用地年收益時(shí)，應(yīng)以所在宗地作為評(píng)估單位，而不是該宗地內(nèi)的收益面積，計(jì)算的年純收益應(yīng)與其權(quán)利狀況相對(duì)應(yīng)。b）市場(chǎng)比較法：優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例，原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高或建設(shè)用地樓面地價(jià)為歷史極值的交易案例；各比較案例的修正幅度不宜超過30%;進(jìn)行期日修正時(shí)，應(yīng)根據(jù)用地類型選擇適宜的價(jià)格指數(shù)，合理確定期日修正系數(shù)。c）剩余法：設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年；不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)取評(píng)估期日當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)

24、格水平；評(píng)估建設(shè)用地時(shí)，利潤(rùn)率應(yīng)反映當(dāng)?shù)赝愋徒ㄖ_發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)水平；評(píng)估農(nóng)用地時(shí)，利潤(rùn)率宜根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃妻r(nóng)用地開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率確定。d）成本逼近法：土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)丶w土地征收安置補(bǔ)償、城市房地產(chǎn)征收等文件標(biāo)準(zhǔn)的差異；土地開發(fā)程度分析應(yīng)注意用地類型差異，農(nóng)用地宜分述田塊內(nèi)外的開發(fā)程度，土地開發(fā)成本的確定應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平進(jìn)行；對(duì)個(gè)例性實(shí)際支出，原則上不能納入成本；在土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)基金、稅費(fèi)等不能重復(fù)納入土地成本。8.4. 標(biāo)定地價(jià)的確定8.4.1. 評(píng)估師初評(píng)在市縣國(guó)土資源主管部

25、門或其委托的技術(shù)承擔(dān)單位的組織協(xié)調(diào)下，每宗標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師分別獨(dú)立負(fù)責(zé)評(píng)估，并按標(biāo)準(zhǔn)格式填寫相應(yīng)表格，說明評(píng)估要點(diǎn)，編制評(píng)彳&報(bào)告，具體要求見附錄B、C、F。8.4.2. 提出標(biāo)定地價(jià)建議值受市縣國(guó)土資源主管部門委托的技術(shù)承擔(dān)單位，應(yīng)依據(jù)兩名評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，提出標(biāo)定地價(jià)建議值，并填寫相應(yīng)表格，表格標(biāo)準(zhǔn)式樣見附錄Do當(dāng)兩名評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果差異率不超過20%時(shí)，以二者算術(shù)平均值作為標(biāo)定地價(jià)建議值；否則可建議該兩名評(píng)估師進(jìn)行再評(píng)估，或由第三方獨(dú)立評(píng)估后綜合確定，并提出建議值。8.4.3. 標(biāo)定地價(jià)的審議與確定市縣國(guó)土資源主管部門組織對(duì)初步提出的標(biāo)定地價(jià)建議值進(jìn)行審議和

26、確定，對(duì)價(jià)格水平異常的標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行重點(diǎn)核查，并提出處理意見；處理意見可以包括要求原估價(jià)師重新評(píng)估或指定其他土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師評(píng)估等。標(biāo)定地價(jià)的確定過程及結(jié)果應(yīng)予以記錄，并填寫標(biāo)定地價(jià)建議及結(jié)果表中的相關(guān)內(nèi)容，表格標(biāo)準(zhǔn)式樣見附錄D。8. 5.標(biāo)定地價(jià)修正體系表的編制標(biāo)定地價(jià)修正體系是構(gòu)成標(biāo)定地價(jià)成果的重要內(nèi)容；標(biāo)定地價(jià)修正體系應(yīng)以個(gè)別因素為主要構(gòu)成；修正體系表的格式及修正系數(shù)測(cè)算思路、方法參見GB/T18508-20147.8、GB/T28406-20129.10。9、標(biāo)定地價(jià)成果8.1. 成果形式與內(nèi)容8.1.1. 文本成果a）標(biāo)定地價(jià)評(píng)估報(bào)告。包括地價(jià)內(nèi)涵、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等內(nèi)容，由承擔(dān)評(píng)

27、估工作的評(píng)估師完成。每三年之內(nèi)，首次評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)描述評(píng)估過程，按GB/T18508-2014、GB/T28406-2012的有關(guān)要求，撰寫完整的土地估價(jià)報(bào)告與技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿），其他年度的更新評(píng)估可參照附錄F有關(guān)要求撰寫簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告。b）標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)報(bào)告。初次建立標(biāo)定地價(jià)體系時(shí)，至少應(yīng)包括標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)工作概述、技術(shù)路線與方法、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立、標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)，以及標(biāo)定地價(jià)成果分析等內(nèi)容；持續(xù)開展年度更新時(shí)，應(yīng)包括近期土地市場(chǎng)及主要地價(jià)影響因素的變化情況、標(biāo)準(zhǔn)宗地的維護(hù)與更新情況、標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)的技術(shù)改進(jìn)情況，年度標(biāo)定地價(jià)成果分析等內(nèi)容。8.1.2. 表格成果a）標(biāo)準(zhǔn)宗地基本信息登記表。主要內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)宗地的編碼、位置、土地的權(quán)利與利用狀況等基本信息及地價(jià)影響因素信息。b）標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表。主要內(nèi)容包括