X年維修工作總結(jié)歸納

1、精心整理2010年維修工作總結(jié)王佳松本人自 20102010 年 3 3 月 8 8 日由物業(yè)調(diào)入地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)售后維修工作，現(xiàn)將今年的維 修工作做一個(gè)總結(jié)匯報(bào)。、維修費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額（元）備注1青馨家園一區(qū)481132青馨家園二區(qū)2086扣勁固公司維?？?青馨家園四區(qū)2408扣建設(shè)公司工程款 600 元 13-2-11 頂維 修4興龍尚府13955其中扣新曙光 400 元維修款 15-1-102車庫(kù)電機(jī)維修；其中扣海一公司 650 維 修10-2-201 墻體維修；扣海一 8-3-301 工程款 11000 元。1 15興龍國(guó)際城856.91f J6御墅龍灣63431|_7、其他維修2755

2、.28維修費(fèi)用合計(jì)/-f,1 /!憶133605.1含扣相關(guān)單位工程款 12650 元9地產(chǎn)支付維修 費(fèi)120955.1、房屋質(zhì)量問(wèn)題賠償1青馨家園一區(qū)20000 元14E 地產(chǎn)支付2興龍尚府12000 元8-3-301 扣海一工程款3御墅龍灣1720 元8-3-102 扣建設(shè)工程款4、合計(jì)337205地產(chǎn)支付20000扣相關(guān)單位 13720 元精心整理維修費(fèi)用總計(jì)：16732.1元（其中扣除相關(guān)單位26370元）精心整理三、維修項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)1 1、今年維修項(xiàng)目有記錄的總計(jì) 346346 項(xiàng)，電話聯(lián)系由于當(dāng)時(shí)已處理解決未做統(tǒng)計(jì)。其中青馨家園一區(qū) 5454 項(xiàng)，青馨家園二區(qū) 4545 項(xiàng)，青馨家園四

3、區(qū) 106106 項(xiàng)，興龍尚府 2020 項(xiàng), 北戴河御墅龍灣 8888 項(xiàng)，興龍國(guó)際城 3333 項(xiàng)，維修賠償 3 3 起。2、維修項(xiàng)目分類序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量比例1、防水維修2墻體裂紋維修3墻體發(fā)霉維修4給排水維修5電力維修6j四、維修問(wèn)題匯總我公司現(xiàn)在開發(fā)的住宅主要分為：普通住宅（多層、高層）公寓、別墅三大類。房屋質(zhì)量出現(xiàn)的問(wèn)題主要為：.I1 1、漏水的問(wèn)題如：衛(wèi)生間和屋面的防水、窗戶漏水、別墅露臺(tái)防水滲漏、地下 室滲水及管道漏水等等；2 2、墻體裂縫問(wèn)題，如：施工洞口裂縫、砼墻與砌塊墻連接處的裂縫及砌塊墻裂 縫和抹灰層的裂縫、空鼓等；3 3、室內(nèi)冬季窗口墻體、頂發(fā)霉及夏季地下室結(jié)露發(fā)霉問(wèn)題等等

4、4 4、門窗質(zhì)量問(wèn)題：玻璃漏氣破損、窗框膠開裂，入戶門刮蹭損壞，下房門開焊等。精心整理(1)(1)、衛(wèi)生間防水滲漏：主要是管根處滲漏。下水管線現(xiàn)多使用 PVCPVC 非水管材, 下水管與墻體接觸，由于膨脹系數(shù)不同，有溫度變化時(shí)，特別是遇冬季，塑料管與 墻體間會(huì)拉開縫隙，造成漏水。小區(qū)住宅第一年冬季多數(shù)住戶不住不采暖，造成室 內(nèi)溫度較低，使墻體、地面產(chǎn)生溫度裂縫直接造成衛(wèi)生間防水層斷裂產(chǎn)生縫隙，破 壞防水功能，這是衛(wèi)生間漏水主要原因之一；另外，衛(wèi)生間防水上卷250250 公分防止水超過(guò)防水層滲漏，同時(shí)建議衛(wèi)生間門口做3 3 公分高防水擋水壩防止衛(wèi)生間門口竄水。衛(wèi)生間施工給水地暖管線后門口防水一定

5、要處理好，由于管線進(jìn)出衛(wèi)生間門口 防水未處理好的造成滲漏的現(xiàn)象也很多。在今后的施工中應(yīng)注意上述問(wèn)題。 I(2)(2)、屋面、露臺(tái)滲漏：屋面、露臺(tái)面層防水一定要注意坡度和施工前的基層清理。 外露臺(tái)由于處在外界冬季溫度很低造成防水層隨著水泥地面因溫度低產(chǎn)生的溫度裂 縫斷裂， 第二年裝修時(shí)作閉水試驗(yàn)漏水現(xiàn)象較嚴(yán)重，所以根據(jù)上述現(xiàn)象一定要用彈j* I I.性較好的柔性防水材料。用造價(jià)較低的高分子防水層，或SBSSBS 改性瀝青油氈防水層即可，不要做剛性防水。雨季防水滲漏問(wèn)題：20102010 年三季度進(jìn)入夏季雨水增多，尤其今年 7 7 月份下的幾 場(chǎng)大雨。20102010 年 7 7 月 1919 日

6、大雨，雨后各小區(qū)防水滲漏維修單大增，青一區(qū)、御墅龍 灣小區(qū)最嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，發(fā)現(xiàn)大部分屋頂防水滲漏，墻面滲水造成。有的維 修多次仍未維修好。各小區(qū)窗戶滲漏嚴(yán)重，四區(qū)窗戶漏水最嚴(yán)重，如3-3-8033-3-803、3-4-4033-4-403、3-4-3033-4-303 因窗戶質(zhì)量問(wèn)題漏水業(yè)主室內(nèi)流進(jìn)大量雨水損壞室內(nèi)裝修和物品。 業(yè)主提出索賠。分析原因有設(shè)計(jì)原因造成有施工原因造成也有業(yè)主裝修不當(dāng)照成，如北戴河一期聯(lián)排別墅露臺(tái)漏水，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)維修后作閉水試驗(yàn)，不滲漏，但雨天露臺(tái) 頂還是滲漏，進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)勘查找結(jié)癥發(fā)現(xiàn)墻體為泡沫苯板保溫，雨水順著苯板內(nèi)側(cè)漏到 墻內(nèi)流到防水層下邊照成漏水。還有業(yè)主精心整理

7、在裝修中破壞窗口膠造成雨水滲漏，如業(yè) 主鑲窗臺(tái)將窗框膠鏟掉等使窗框密封不嚴(yán)。(3)(3)、地下室：再維修中經(jīng)常會(huì)遇到地下室滲水問(wèn)題，建議施工過(guò)程中控制地下 室用水，防止雨水入浸。所以施工中地下室予留孔洞做好封堵，地下室頂板樓梯間 和樓板孔洞作好臨時(shí)遮雨，防止雨水大量流入，使用干燥土回填禁止用濕土回填。 上述問(wèn)題都是造成地下室潮濕的主要問(wèn)題。 業(yè)主在使用過(guò)程中應(yīng)注意 6969 月份室內(nèi)外濕度變化大，地下室溫度低于室外溫度且室外空氣濕度大含水量高如果地下室與 外界空氣接觸后很快會(huì)在地下室內(nèi)產(chǎn)生揭露現(xiàn)象，造成地下室墻體發(fā)霉等。如 2010-6-222010-6-22 對(duì)北戴河御墅龍灣小區(qū)別墅地下室業(yè)

8、主反映的發(fā)霉結(jié)露現(xiàn)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察后，進(jìn)行原因分析，業(yè)主認(rèn)為是地下室防水滲漏造成，地面墻面有結(jié)露 JI積水現(xiàn)象，7-2-1027-2-102 最嚴(yán)重地面積水約 0.50.5 公分高，水順墻體流下來(lái)，業(yè)主認(rèn)為是 墻體滲漏引起地面積水。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察后劉工決定做防水實(shí)驗(yàn)， 采用泡沫苯板對(duì)結(jié)露 發(fā)霉戶嚴(yán)重的7-2-1027-2-102、8-2-1028-2-102 兩戶做保溫防水實(shí)驗(yàn)。2010-6-232010-6-23 日進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，j* I I.一周后 2010-6-302010-6-30 對(duì)上述兩戶實(shí)驗(yàn)進(jìn)行觀察，現(xiàn)場(chǎng)情況是做保溫的地面干燥無(wú)積 水，證明地下室防水不滲漏。未做保溫的地面有水珠，有明水現(xiàn)象

9、。通過(guò)實(shí)驗(yàn)證明 別墅地下室發(fā)霉結(jié)露并不是地下室防水滲漏造成。所以建議物業(yè)應(yīng)告知業(yè)主夏季盡 量不要開地下室窗戶通風(fēng)，室外濕度大時(shí)應(yīng)關(guān)閉門窗，防止潮濕空氣進(jìn)入地下室，產(chǎn)一 _P天氣晴朗室內(nèi)比較潮濕時(shí)，應(yīng)打開門窗，排除地下室潮氣，建議業(yè)主購(gòu)置除濕設(shè)備，夏季經(jīng)常除濕。這樣經(jīng)過(guò)二、三年使用后會(huì)走向正常。同時(shí)在施工中要重視地下室 地面墻體防水防潮層的施工。對(duì)下房防潮結(jié)露是有好處的。(4)(4)、窗漏水：主要原因是施工過(guò)程中窗框與墻體結(jié)合處防水處理不到位是造 成防水精心整理滲漏的主要原因，窗的下口要作裁口，不得返坡，外窗臺(tái)應(yīng)有向外不小于 1.51.5 2.0%2.0%的坡度，縫隙大的要加泡沫條或打泡沫膠再用

10、密封膠封閉。窗框與洞口間縫隙 連接與密封、作業(yè)質(zhì)量好壞是保證窗縫不透氣、不漏水的關(guān)鍵。所以一定要處理好 窗口的施工(5)(5) 、地暖分水器漏水、北戴河地下主管網(wǎng)跑水、熱熔管接頭處漏水原因分析: 維修中經(jīng)常遇到物業(yè)報(bào)修業(yè)主家中地暖漏水經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看分水器多數(shù)為凍裂造成，也 存施工造成。地下管網(wǎng)漏水由于施工時(shí)接口為直接焊接未加管箍， 材料質(zhì)量不過(guò)關(guān) 及回填土下沉擠壓管材是造成接口爆裂的主要原因。建議在今后的施工中對(duì)暗埋管 件施工時(shí)采用質(zhì)量好的管件，施工完工后注意成品保護(hù)。同時(shí)保證在施工中嚴(yán)格控 制熱熔時(shí)間，注意施工工藝。室內(nèi)給水管件滲漏主要原因是施工時(shí)接口沒(méi)熔好和冬 季管內(nèi)存水凍裂，施工時(shí)注意施工質(zhì)

11、量，冬季及時(shí)吹水保證管件不凍壞，物業(yè)及時(shí) 提醒業(yè)主冬季不入住及時(shí)吹水。 I(6)(6) 、國(guó)際城、青馨家園四區(qū)地下室線管漏水問(wèn)題原因分析：國(guó)際成小區(qū)由于地下管線井穿線管未做圭寸堵防水措施，造成雨水順著 管線套管漏到地下一層配電室、信息間地面再漏到地下二層業(yè)主家下房?jī)?nèi)，給業(yè)主j* I I.造成損失。青馨家園四區(qū)線管漏水原因是網(wǎng)通公司穿線將物業(yè)密封好的線管通開后 未做封堵。造成漏水。措施：建議施工時(shí)穿好線的線管井內(nèi)穿線管頭做好防水封堵。再次施工后線管穿好線重做防水封堵。確保雨水不會(huì)順著管線漏到地下室。在今后 的施工中注意該處施工防水處理工作。嚴(yán)一 _ (:-(7)(7) 、墻體裂縫：施工洞裂縫，在

12、封堵施工洞時(shí)在洞口的接縫用網(wǎng)格布在抹灰 之前粘一道，刮膩?zhàn)又霸僬骋坏溃Ч麜?huì)好些?，F(xiàn)澆混您土與砌塊連接處嚴(yán)格 按照規(guī)范的植筋做法施工。砌塊自身的變形而產(chǎn)生的裂縫。陶粒磚出廠必須有足 夠養(yǎng)護(hù)期，要保證強(qiáng)度達(dá)到標(biāo)號(hào)要求。陶粒磚砌塊砌筑后不能馬上抹灰，要停留不 小于 2121 天，保證收縮變形完結(jié)。再補(bǔ)砌梁精心整理下的斜放填充磚墻，抹灰時(shí)在梁與磚構(gòu)件 連接處加鋼絲網(wǎng)片。抹灰層的裂縫。一般控制好砂漿的配比就可避免。嚴(yán)格的施 工流程及質(zhì)量控制是減少裂紋的必要條件（8 8） 、由于門窗安裝后經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)窗戶開啟扇變形傾斜、玻璃漏氣損壞等，入 戶門變形刮傷等。建議施工時(shí)注意成品保護(hù)，嚴(yán)格按照施工規(guī)范施工。在

13、施工中必 免不了穿插作業(yè)做好成品保護(hù)是非常重要的。（9 9） 、室內(nèi)墻體結(jié)露發(fā)霉問(wèn)題，該現(xiàn)象多反映在多層6 6 樓，原因是頂層保溫層 ?。ㄓ晁疁咸帲┦覂?nèi)冬季窗口產(chǎn)生冷橋現(xiàn)象。在適宜的溫度濕度下空氣結(jié)露在窗四 周墻體上產(chǎn)生結(jié)露發(fā)霉。冬季室內(nèi)盡量不要晾曬衣物，保持室內(nèi)適宜的干濕度。施 工時(shí)注意房頂保溫厚度。五、維修賠償問(wèn)題I各小區(qū)普遍存在因工程質(zhì)量問(wèn)題造成的公司經(jīng)濟(jì)賠償，現(xiàn)今業(yè)主的維權(quán)意識(shí)在 不斷增強(qiáng)，出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題是，業(yè)主第一要求是維修，造成的損失要求經(jīng)濟(jì)賠償，裝修入住的要裝修恢復(fù)費(fèi)用，外加精神補(bǔ)償；沒(méi)有裝修的要耽誤入住時(shí)間的補(bǔ)償?shù)取* I I.通過(guò)這些業(yè)主的賠償要求可以看出，如果我們的工程

14、質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)給公司帶 來(lái)一系列經(jīng)濟(jì)損失。這就要求我們?cè)谑┕べ|(zhì)量控制上要加強(qiáng)質(zhì)量控制，同時(shí)在售后 維修上要及時(shí)處理質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司做好業(yè)主的安撫工作也必不可少。地產(chǎn)、物 業(yè)、施工單位相互配合是必不可少的。疔一 _ （/上述情況是維修工作中出現(xiàn)的主要問(wèn)題。六、維修工作中的主要矛盾1 1、房屋質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任界定；在維修中經(jīng)常會(huì)遇見維修事項(xiàng)責(zé)任方的界定工作 無(wú)法確定責(zé)任主體，施工方在問(wèn)題面前相互推諉，不承擔(dān)責(zé)任。如室內(nèi)窗戶滲水在 聯(lián)系相關(guān)施工方到場(chǎng)后窗戶廠家說(shuō)是土建問(wèn)題，土建說(shuō)是窗戶問(wèn)題。雙方互相推卸 不承擔(dān)責(zé)任。致使維修工作無(wú)法精心整理進(jìn)行，嚴(yán)重影響業(yè)主的正常裝修入住，給業(yè)主和地 產(chǎn)東造成損

15、失。同時(shí)影響公司聲譽(yù)。2 2、房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)公司上報(bào)后經(jīng)地產(chǎn)公司聯(lián)系相關(guān)維修方時(shí)大部分能夠到場(chǎng) 維修，但也存在維修質(zhì)量和維修時(shí)限較差，尤其是門窗維修問(wèn)題，如新曙光門窗公 司維修質(zhì)量較差維修人員態(tài)度不好，致使業(yè)主和物業(yè)公司意見較大，多次與該公司 維修經(jīng)理溝通但效果不好，保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題多次維修沒(méi)有維修好， 過(guò)了保修期 再找， 新曙光公司以過(guò)保修期為由不再維修，經(jīng)電話與該公司維修經(jīng)理溝通，該公 司經(jīng)理強(qiáng)詞奪理說(shuō)保修期早就過(guò)了，因?yàn)殛P(guān)系好才給你維修的。對(duì)于這種公司的保 修行為已經(jīng)嚴(yán)重地?fù)p害了興龍的聲譽(yù)，建議不再使用該公司的產(chǎn)品。這種維修時(shí)效 性差，維修問(wèn)題聯(lián)系施工方后施工單位不能及時(shí)到場(chǎng)維修，拖

16、拉現(xiàn)象嚴(yán)重，影響業(yè)，/I主的正常生活，同時(shí)也使公司聲譽(yù)受到影響，業(yè)主買房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題直接對(duì)房地產(chǎn) 公司，維修不及時(shí)業(yè)主只能認(rèn)為地產(chǎn)公司的行為，責(zé)任要地產(chǎn)公司來(lái)承擔(dān)，不會(huì)去 直接與施工單位聯(lián)系。所以及時(shí)維修是非常重要的，在保修期內(nèi)的不予維修，保修/ I I.期過(guò)后再找以已過(guò)保修期為由不再負(fù)責(zé)維修，這樣的施工單位建議不再使用，自家 的施工單位建議進(jìn)行相應(yīng)處罰當(dāng)事人，維護(hù)興龍品牌。興龍的發(fā)展是我們大家的辛 勤努力創(chuàng)造來(lái)得，在今后的發(fā)展中還要以社會(huì)為主，為了更好的展示興龍的魅力，創(chuàng)造良好的公司形象，建議公司在選用承包方式優(yōu)先選用信譽(yù)好的分包方。保證工廣、h (/程交工后保修工作跟得上，讓客戶相信興龍的品牌。使興龍?jiān)诘貐^(qū)市場(chǎng)上站穩(wěn)腳。七、維修工作建議1 1、建議公司成立售后維修隊(duì)伍，配置相關(guān)維修工人，對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題能夠及時(shí) 處理維修，避免因施工方維修不及時(shí)帶來(lái)的負(fù)面影響。 在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)不到場(chǎng)維修 的在公司下發(fā)維修通知單后不來(lái)的，由地產(chǎn)公司維修，費(fèi)用雙倍扣除。同時(shí)維修部 門接一些工程施工工作，以維修和精心整理工程施工保證維修工人開支，這樣可以減少公司 費(fèi)用支出。2 2、工程質(zhì)量建