06工程合同成本管理手冊

1、歡迎共閱工程合同成本管理辦法編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人簽發(fā)人1.1.目的為加強海爾地產集團房地產項目的工程合同的成本管理，規(guī)范工作流程，維護集 團權益，歡迎共閱制定本管理辦法。2.2.適用范圍本管理辦法適用于海爾地產集團下屬各項目公司。3.3.職責3.13.1 海爾地產集團審計法務中心和成本管理中心負責對本管理辦法的制訂、修改、解 釋、指導、監(jiān)督檢查。3.23.2 海爾地產集團下屬各公司負責簽訂、履行工程合同的人員（包括經(jīng)辦、審批、資 料管理等）貫徹執(zhí)行本管理辦法。4.4.工作要求4.14.1 一般規(guī)定4.1.14.1.1 本管理辦法適用于直接構成發(fā)包單

2、位項目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實體產品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；勘測、監(jiān)理、 造價咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設備采購、設計類合 同則另按有關管理辦法執(zhí)行。4.1.24.1.2 海爾地產集團房地產項目的工程合同管理必須遵循以下原則：合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得集團的權益 能夠依法受到保護。合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權利、義務和責任，但金額 在 3 3 萬元以下且能及時結清的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬 的變更簽證事項可另行辦理。事前簽訂原則：工程合同應在經(jīng)濟事項發(fā)生前簽署，禁止工

3、程類業(yè)務未簽署合同即先行施工。招標原則本原則包括以下兩方面含義：采用招標方式確定合作方。 除下列情況外的所有合同的合作方均應通過招 標方式確定：（1 1）某項工程、產品業(yè)已經(jīng)過集團審批確定了長期合作伙伴關 系；（2 2）某些政府壟斷工程；（3 3）屬于工程招標管理制度規(guī)定的適用情形， 經(jīng)詳細填寫集團考察結果審批表，并按規(guī)定經(jīng)集團有關負責人會簽批準 后，方可采用考察對比的方法確定合作方。合同隨附招標文件。擬簽合同正文及其補充協(xié)議（包括設計變更與現(xiàn)場簽 證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議），應作為招標文件之附件一并發(fā)給 投標單位，投標單位需對其進行確認。利益明晰原則：合同應清楚地界定、描述各方的權

4、利和義務，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應有明確的、可以界定清楚的合同價款、結算辦法及付款方式；如果合同價款可能調整，則應明確調整依據(jù)、調整方式（如 何計價、總價如何最后確定等），并就設計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控 性作出明確規(guī)定。歡迎共閱4.24.2 合同訂立的管理421421 標準示范合同：在招標（招標文件附件）及合同簽署時，工程合同應盡量應用合同標準文本。房地產業(yè)務，逐步建立統(tǒng)一的合同標準文本，各開發(fā)企業(yè)應予采用。標準文本內容盡量采用 FIDICFIDIC 條款模式，內容分為協(xié)議條款、通用條款、補充條款和 附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務、對象的不同而定，通用條款適用于所有

5、 的同類合同，補充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時補充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜；的內容。4.2.24.2.2 合同的經(jīng)濟條款應包括但不限于以下內容：4.2.2.24.2.2.2 為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如： 報送的結算造價最終核減額在審核總價 5 5%以內（含 5 5%）的造價咨詢酬金 由發(fā)包單位支付，若結算造價最終核減額超出 5 5%,則因造價超出部分而引 起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報送的結算金額 超出最終審定結算金額 1010%（含 1010% ）時，承包單位除支付造價咨詢酬金 夕卜，發(fā)包單位應進一步扣款（扣款比例、金

6、額各公司自定），直至取消今后 對海爾地產集團工程的投標資格。并應在合同條款中明確以下問題：包干形式、計價原則、結算原則；發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設備、（發(fā)包單位）限價的范圍和種類；人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結算辦法；總分包的關系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等；開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取 舍、計取辦法及其包括的具體范圍。4.2.2.44.2.2.4 設計變更及現(xiàn)場簽證：合同中應規(guī)定設計變更及現(xiàn)場簽證的認定依據(jù)、結算 核價辦法，對于承包單位，可依據(jù)海爾地產集團設計變更和現(xiàn)場簽證管理辦 法的規(guī)定與其另外訂立關于設計變更

7、、現(xiàn)場簽證的協(xié)議。結算和付款辦法：合同應明確規(guī)定驗收及付款辦法、 保修維護辦法及保修金處理辦法； 進度款的支付一般按形象進度分階段確定付款金額，不采用分月審核進度款 的方法；各期進度款累計不應超過總造價的 80%80%無準確施工圖預算或無準 確合同總價時，應充分考慮付款風險，尤其在施工中后期更應有效地控制好 進度款，以防超付。廉潔合作約定：為維護公司利益、防止黑幕、保護職員，在工程或其他高金額的合同歡迎共閱中，應與承包單位另外簽署廉潔合作協(xié)議作合同的補充協(xié)議。423423 合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理中心負責工期、質量等技術 部分的起草、談判；成本管理中心負責其中的合同價款、

8、計價方式、付款方 式等經(jīng)濟部分工程的起草和談判。4.2.44.2.4 為提高合同審批的效率，公司領導、職能部門負責人可根據(jù)實際情況需要，在 自身職能范圍內，對于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關 規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權，但授權人仍為責任人。4.34.3 合同履行的管理4.3.14.3.1 合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同向工程、成本、采購等有關部門和人員進行合同講解交底，說明工期、質量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責（即甲供材料設備、甲方限價、甲方分包等范圍） 、總分 包的關系等，以便各崗位人員協(xié)調、配合；金額較小的合同交底， 可只書面 發(fā)

9、送到相關部門的有關人員，以便執(zhí)行。4.3.24.3.2 合同款支付），具體參見工程付款作業(yè)指引。._ .工程付款審批流程:4.3.34.3.3 合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內容的，或者承包單位提 出變更要求的，經(jīng)辦人員應及時向部門負責人請示報告，部門負責人同意 變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，再按照合同訂 立的有關程序辦理，嚴禁擅自變更合同。4.3.44.3.4 合同結算4.3.4.34.3.4.3 由成本管理中心負責按合同確定的結算方式辦理結算，并特別注意：獎罰條款的執(zhí)行（如工期獎罰、質量獎罰、安全獎罰等）、承包方承諾讓利、各項 費用的計取或扣

10、除（如水電費、扣款項目、保修金等）、承包單位多報領的 甲供材料、變更簽證未如實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。4.3.54.3.5 合同執(zhí)行情況的評估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后， 應由合同主辦部門對發(fā)包單位的合 同管理（工期、質量、成本、配合等）、承包單位的工期、質量、成本、 配合等進行總結，并填寫監(jiān)理審核形象進度（附質量等說明）財務管理中財心復核簽字并登記現(xiàn)場工程師復核、項目 公司造價工程師復審現(xiàn)場工程師填寫 工程付 款審批表 釦項目公司 工程管理屮心號3: 項目公司復核us復I承包單位報付款申請報告（附所需付款依歡迎共閱集團相關表單。4.44.4 其他規(guī)定441441 本管理辦

11、法集團所屬各房地產公司務必嚴格執(zhí)行，如在執(zhí)行過程中，與實際情 況確有不適合之處，執(zhí)行部門可根據(jù)實際情況作修改之請示， 報總部審計法 務中心和成本管理中心核實后經(jīng)總部分管領導批準后方可實施。5.5.支持性文件工程質量保修協(xié)議6.6.相關記錄及表格無歡迎共閱附件:工程質量保修協(xié)議甲方:乙方:甲乙雙方于年月日簽署了工程建造合同，為保證該合同范圍內乙方承建的工程在 一定使用期限內正常使用，維護建筑工程所有者、使用者的合法權益，明確雙方權利 與義務，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議。乙方在質量保修期內按照（國家）建設工程質 量管理條例、市建設工程質量管理條例及本保修協(xié)議承擔工程質量保修責任。11 I I I一質

12、量保修范圍和內容工程質量保修范圍包括：地基基礎工程、主體結構工程、防水及防滲漏（屋面、L -. V 】叱F|外墻、廚房、衛(wèi)生間、門窗等），裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約定 的其他工程。具體質量保修內容雙方約定如下：二質量保修期限質量保修期從工程竣工驗收合格后移交之日計起，分單項竣工驗收的工程，按單 項工程分別計算質量保修期。保修期限內因乙方工程質量問題而保修的，相應保修期從修復之日起計算，時間 順延。各分項工程質量保修期如下：1 1 房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程為年（按有關文件規(guī)定）；2 2 裝修工程為 2 2 年；3 3 防水工程（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等）為 5 5

13、 年；4 4 電氣安裝、給排水安裝、設備安裝工程為 2 2 年；5 5 采暖、空調及制冷系統(tǒng)工程為 2 2 個采暖期或供冷期；6 6.其他約定三質量保修責任1 1 竣工驗收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、變質、 丟失等，歡迎共閱均由乙方承擔賠償和修復責任。2 2在質量保修期內由于乙方工程質量原因給甲方和業(yè)主造成的直接和連帶損失，由乙方承擔賠償和保修責任，所需費用從工程質量保修金中扣除。3.3. 工程竣工驗收后，本工程移交給 海爾地產物業(yè)管理公司 管理，保修款轉交該公 司保管，并從移交日起，海爾地產物業(yè)管理公司 有權代為行使甲方在本協(xié)議中的所有 權利和責任。4.4. 屬

14、于保修范圍內的項目，乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后派人及時趕到現(xiàn)場進 行修理，并保證保修質量，否則甲方有權委托他人修理，所需費用從工程質量保修金 中扣除。5 5 乙方需指定專人在現(xiàn)場負責維修工作。I N I I在乙方人員到達之前，甲方可采取適當?shù)膽贝胧?，費用由乙方承擔。具體時間如下：1 1）給排水、供電設施及線路出現(xiàn)故障，乙方須在接到通知后4 4 小時內趕到現(xiàn)場，6 6 小時內完成維修工作。2 2） 其他情況，乙方須在接到通知后 2424 小時內趕到現(xiàn)場，4848 小時內完成維修工作。5 5維修過程中，甲方應給予乙方必要的協(xié)助。, II四. 保修質量乙方負責保修的質量，工程保修項目完成后須經(jīng)業(yè)

15、主或甲方代表驗收簽字方可。 工程保修項目應保證在六個月內不出現(xiàn)同類問題，否則，即使保修期滿也應繼續(xù)維修。因乙方施工質量問題，乙方維修兩次后，同一部位再出現(xiàn)類似問題，乙方每次每項向 甲方支付違約金 10001000 元，同時，甲方有權委托他人修理，由此引起的費用和責任由乙 方承擔。五. 質量保修卡為增強客戶信心，本工程由施工單位向各客戶出具質量保修卡，并加蓋施工單位 公章。質量保修卡應與竣工資料同時提交甲方。六. 質量保修金支付工程結算時，依據(jù)合同內容，甲方從乙方工程結算造價中扣除 乍為工程質量保修金如質量保修金余額不足以支付工程保修及賠償?shù)荣M用，乙方應在接到甲方通知后 1515 天內將差額補齊。歡迎共閱七. 質量保修金返還工程質量驗收滿 2 2 年后，如無質量問題，經(jīng)甲方、物業(yè)公司簽字同意后，在2020天內將剩余保修金一次性返還乙方。質量保修金的返還并不免除乙方在保修期內的保修責任。八. 其他對保修金等余款的支付辦法應作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中約定發(fā)I I ,z八I /I包單位在工程竣工后一定時間內扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金（比如：3535 元.I /M/M2）。質量保修卡樣本如下：. A. f |正面：_ I質量保修卡