06工程合同成本管理手冊

1、歡迎共閱工程合同成本管理辦法編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人簽發(fā)人1.1.目的為加強(qiáng)海爾地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項目的工程合同的成本管理，規(guī)范工作流程，維護(hù)集 團(tuán)權(quán)益，歡迎共閱制定本管理辦法。2.2.適用范圍本管理辦法適用于海爾地產(chǎn)集團(tuán)下屬各項目公司。3.3.職責(zé)3.13.1 海爾地產(chǎn)集團(tuán)審計法務(wù)中心和成本管理中心負(fù)責(zé)對本管理辦法的制訂、修改、解 釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。3.23.2 海爾地產(chǎn)集團(tuán)下屬各公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程合同的人員（包括經(jīng)辦、審批、資 料管理等）貫徹執(zhí)行本管理辦法。4.4.工作要求4.14.1 一般規(guī)定4.1.14.1.1 本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單

2、位項目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；勘測、監(jiān)理、 造價咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計類合 同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。4.1.24.1.2 海爾地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項目的工程合同管理必須遵循以下原則：合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得集團(tuán)的權(quán)益 能夠依法受到保護(hù)。合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額 在 3 3 萬元以下且能及時結(jié)清的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬 的變更簽證事項可另行辦理。事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項發(fā)生前簽署，禁止工

3、程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：采用招標(biāo)方式確定合作方。 除下列情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過招 標(biāo)方式確定：（1 1）某項工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān) 系；（2 2）某些政府壟斷工程；（3 3）屬于工程招標(biāo)管理制度規(guī)定的適用情形， 經(jīng)詳細(xì)填寫集團(tuán)考察結(jié)果審批表，并按規(guī)定經(jīng)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人會簽批準(zhǔn) 后，方可采用考察對比的方法確定合作方。合同隨附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補充協(xié)議（包括設(shè)計變更與現(xiàn)場簽 證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議），應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給 投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對其進(jìn)行確認(rèn)。利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)

4、利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清楚的合同價款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同價款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如 何計價、總價如何最后確定等），并就設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控 性作出明確規(guī)定。歡迎共閱4.24.2 合同訂立的管理421421 標(biāo)準(zhǔn)示范合同：在招標(biāo)（招標(biāo)文件附件）及合同簽署時，工程合同應(yīng)盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文本，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)予采用。標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用 FIDICFIDIC 條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補充條款和 附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對象的不同而定，通用條款適用于所有

5、 的同類合同，補充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時補充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜；的內(nèi)容。4.2.24.2.2 合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：4.2.2.24.2.2.2 為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如： 報送的結(jié)算造價最終核減額在審核總價 5 5%以內(nèi)（含 5 5%）的造價咨詢酬金 由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價最終核減額超出 5 5%,則因造價超出部分而引 起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報送的結(jié)算金額 超出最終審定結(jié)算金額 1010%（含 1010% ）時，承包單位除支付造價咨詢酬金 夕卜，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款（扣款比例、金

6、額各公司自定），直至取消今后 對海爾地產(chǎn)集團(tuán)工程的投標(biāo)資格。并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：包干形式、計價原則、結(jié)算原則；發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（發(fā)包單位）限價的范圍和種類；人工、材料、機(jī)械臺班的價格及其價差的結(jié)算辦法；總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等；開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取 舍、計取辦法及其包括的具體范圍。4.2.2.44.2.2.4 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算 核價辦法，對于承包單位，可依據(jù)海爾地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管理辦 法的規(guī)定與其另外訂立關(guān)于設(shè)計變更

7、、現(xiàn)場簽證的協(xié)議。結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗收及付款辦法、 保修維護(hù)辦法及保修金處理辦法； 進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額，不采用分月審核進(jìn)度款 的方法；各期進(jìn)度款累計不應(yīng)超過總造價的 80%80%無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn) 確合同總價時，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好 進(jìn)度款，以防超付。廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在工程或其他高金額的合同歡迎共閱中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作協(xié)議作合同的補充協(xié)議。423423 合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理中心負(fù)責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù) 部分的起草、談判；成本管理中心負(fù)責(zé)其中的合同價款、

8、計價方式、付款方 式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和談判。4.2.44.2.4 為提高合同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負(fù)責(zé)人可根據(jù)實際情況需要，在 自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關(guān) 規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。4.34.3 合同履行的管理4.3.14.3.1 合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同向工程、成本、采購等有關(guān)部門和人員進(jìn)行合同講解交底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價、甲方分包等范圍） 、總分 包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底， 可只書面 發(fā)

9、送到相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行。4.3.24.3.2 合同款支付），具體參見工程付款作業(yè)指引。._ .工程付款審批流程:4.3.34.3.3 合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的，或者承包單位提 出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時向部門負(fù)責(zé)人請示報告，部門負(fù)責(zé)人同意 變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，再按照合同訂 立的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)禁擅自變更合同。4.3.44.3.4 合同結(jié)算4.3.4.34.3.4.3 由成本管理中心負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，并特別注意：獎罰條款的執(zhí)行（如工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等）、承包方承諾讓利、各項 費用的計取或扣

10、除（如水電費、扣款項目、保修金等）、承包單位多報領(lǐng)的 甲供材料、變更簽證未如實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。4.3.54.3.5 合同執(zhí)行情況的評估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后， 應(yīng)由合同主辦部門對發(fā)包單位的合 同管理（工期、質(zhì)量、成本、配合等）、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、 配合等進(jìn)行總結(jié)，并填寫監(jiān)理審核形象進(jìn)度（附質(zhì)量等說明）財務(wù)管理中財心復(fù)核簽字并登記現(xiàn)場工程師復(fù)核、項目 公司造價工程師復(fù)審現(xiàn)場工程師填寫 工程付 款審批表 釦項目公司 工程管理屮心號3: 項目公司復(fù)核us復(fù)I承包單位報付款申請報告（附所需付款依歡迎共閱集團(tuán)相關(guān)表單。4.44.4 其他規(guī)定441441 本管理辦

11、法集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行，如在執(zhí)行過程中，與實際情 況確有不適合之處，執(zhí)行部門可根據(jù)實際情況作修改之請示， 報總部審計法 務(wù)中心和成本管理中心核實后經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。5.5.支持性文件工程質(zhì)量保修協(xié)議6.6.相關(guān)記錄及表格無歡迎共閱附件:工程質(zhì)量保修協(xié)議甲方:乙方:甲乙雙方于年月日簽署了工程建造合同，為保證該合同范圍內(nèi)乙方承建的工程在 一定使用期限內(nèi)正常使用，維護(hù)建筑工程所有者、使用者的合法權(quán)益，明確雙方權(quán)利 與義務(wù)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議。乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)按照（國家）建設(shè)工程質(zhì) 量管理條例、市建設(shè)工程質(zhì)量管理條例及本保修協(xié)議承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。11 I I I一質(zhì)

12、量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、防水及防滲漏（屋面、L -. V 】叱F|外墻、廚房、衛(wèi)生間、門窗等），裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約定 的其他工程。具體質(zhì)量保修內(nèi)容雙方約定如下：二質(zhì)量保修期限質(zhì)量保修期從工程竣工驗收合格后移交之日計起，分單項竣工驗收的工程，按單 項工程分別計算質(zhì)量保修期。保修期限內(nèi)因乙方工程質(zhì)量問題而保修的，相應(yīng)保修期從修復(fù)之日起計算，時間 順延。各分項工程質(zhì)量保修期如下：1 1 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為年（按有關(guān)文件規(guī)定）；2 2 裝修工程為 2 2 年；3 3 防水工程（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等）為 5 5

13、 年；4 4 電氣安裝、給排水安裝、設(shè)備安裝工程為 2 2 年；5 5 采暖、空調(diào)及制冷系統(tǒng)工程為 2 2 個采暖期或供冷期；6 6.其他約定三質(zhì)量保修責(zé)任1 1 竣工驗收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、變質(zhì)、 丟失等，歡迎共閱均由乙方承擔(dān)賠償和修復(fù)責(zé)任。2 2在質(zhì)量保修期內(nèi)由于乙方工程質(zhì)量原因給甲方和業(yè)主造成的直接和連帶損失，由乙方承擔(dān)賠償和保修責(zé)任，所需費用從工程質(zhì)量保修金中扣除。3.3. 工程竣工驗收后，本工程移交給 海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司 管理，保修款轉(zhuǎn)交該公 司保管，并從移交日起，海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司 有權(quán)代為行使甲方在本協(xié)議中的所有 權(quán)利和責(zé)任。4.4. 屬

14、于保修范圍內(nèi)的項目，乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后派人及時趕到現(xiàn)場進(jìn) 行修理，并保證保修質(zhì)量，否則甲方有權(quán)委托他人修理，所需費用從工程質(zhì)量保修金 中扣除。5 5 乙方需指定專人在現(xiàn)場負(fù)責(zé)維修工作。I N I I在乙方人員到達(dá)之前，甲方可采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)急措施，費用由乙方承擔(dān)。具體時間如下：1 1）給排水、供電設(shè)施及線路出現(xiàn)故障，乙方須在接到通知后4 4 小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，6 6 小時內(nèi)完成維修工作。2 2） 其他情況，乙方須在接到通知后 2424 小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，4848 小時內(nèi)完成維修工作。5 5維修過程中，甲方應(yīng)給予乙方必要的協(xié)助。, II四. 保修質(zhì)量乙方負(fù)責(zé)保修的質(zhì)量，工程保修項目完成后須經(jīng)業(yè)

15、主或甲方代表驗收簽字方可。 工程保修項目應(yīng)保證在六個月內(nèi)不出現(xiàn)同類問題，否則，即使保修期滿也應(yīng)繼續(xù)維修。因乙方施工質(zhì)量問題，乙方維修兩次后，同一部位再出現(xiàn)類似問題，乙方每次每項向 甲方支付違約金 10001000 元，同時，甲方有權(quán)委托他人修理，由此引起的費用和責(zé)任由乙 方承擔(dān)。五. 質(zhì)量保修卡為增強(qiáng)客戶信心，本工程由施工單位向各客戶出具質(zhì)量保修卡，并加蓋施工單位 公章。質(zhì)量保修卡應(yīng)與竣工資料同時提交甲方。六. 質(zhì)量保修金支付工程結(jié)算時，依據(jù)合同內(nèi)容，甲方從乙方工程結(jié)算造價中扣除 乍為工程質(zhì)量保修金如質(zhì)量保修金余額不足以支付工程保修及賠償?shù)荣M用，乙方應(yīng)在接到甲方通知后 1515 天內(nèi)將差額補齊。歡迎共閱七. 質(zhì)量保修金返還工程質(zhì)量驗收滿 2 2 年后，如無質(zhì)量問題，經(jīng)甲方、物業(yè)公司簽字同意后，在2020天內(nèi)將剩余保修金一次性返還乙方。質(zhì)量保修金的返還并不免除乙方在保修期內(nèi)的保修責(zé)任。八. 其他對保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中約定發(fā)I I ,z八I /I包單位在工程竣工后一定時間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金（比如：3535 元.I /M/M2）。質(zhì)量保修卡樣本如下：. A. f |正面：_ I質(zhì)量保修卡