房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)日期：2012年8月18日喻海文 何為 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)投投 入入一系列變換一系列變換過程過程產(chǎn)產(chǎn) 出出人力、設(shè)備、技術(shù)、資金、信息，等等有形產(chǎn)品、無形服務(wù)，等生產(chǎn)與運(yùn)作活動(dòng)生產(chǎn)與運(yùn)作活動(dòng)-研究企業(yè)運(yùn)作系統(tǒng)的計(jì)劃、組織、計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基本概念運(yùn)營(yíng)是過程管理，不是目標(biāo)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（POM）會(huì)議管理（）階段性成果管理（）知識(shí)管理（）進(jìn)度管理（）收益動(dòng)態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系3架構(gòu)管理資源配置計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)監(jiān)管成本管理投入控制執(zhí)行力管理產(chǎn)出控制價(jià)值鏈的基本活動(dòng)（業(yè)務(wù)鏈）項(xiàng)

2、目決策項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理工程管理銷售管理客戶管理價(jià)值鏈的支持活動(dòng)（管理鏈）價(jià)值鏈的外包活動(dòng)（供應(yīng)鏈）產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)出控制價(jià)值鏈的基本活動(dòng)（業(yè)務(wù)鏈）策劃外包設(shè)計(jì)外包工程外包營(yíng)銷外包組織管控項(xiàng)目管理外包管理運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理職能管理職能管理互為支持業(yè)務(wù)鏈增效房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的組織體系組織體系 - 戰(zhàn)略設(shè)計(jì)：戰(zhàn)略設(shè)計(jì)：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計(jì)戰(zhàn)略梳理：戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，及戰(zhàn)略管理體系組織管理：組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權(quán)責(zé)體系：權(quán)責(zé)體系：清晰的權(quán)責(zé)體系運(yùn)作程序：運(yùn)作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率 操作指引：操作指引：實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化表格模板：表格模板：實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理HR管理體系

3、：管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用績(jī)效管理體系：績(jī)效管理體系：建立績(jī)效衡量體系薪酬體系：薪酬體系：完善的激勵(lì)機(jī)制有責(zé)有責(zé)有序有序有有效效 IT IT支持支持 協(xié)同信息平臺(tái)協(xié)同信息平臺(tái) 高效高效戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)組織管控體系集團(tuán)管控模式項(xiàng)目管理模式組織職能權(quán)責(zé)體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系會(huì)議管理體系（C）知識(shí)管理體系(K)進(jìn)度管理（T）階段性成果管理（Q）流程管理體系流程制度指引表單模版管理支持體系薪酬體系HR體系績(jī)效體系支支 撐撐指指 導(dǎo)導(dǎo)運(yùn)營(yíng)管理：運(yùn)營(yíng)管理：建立對(duì)進(jìn)度、關(guān)鍵工作成果的監(jiān)控機(jī)制，保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系模型體系模型 5房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系示例 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按期達(dá)

4、標(biāo)、階段性成果階段性成果項(xiàng)按要求編制并通過審批、對(duì)于重大決策事項(xiàng)采取會(huì)議決策體系會(huì)議決策體系把關(guān)。1 1）P-P-計(jì)劃分級(jí)管理，逐級(jí)細(xì)分計(jì)劃分級(jí)管理，逐級(jí)細(xì)分2 2）D-D-三要素管理三要素管理TQCTQC： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制(T (T) ) + + 成果成果標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)管理(Q) (Q) + + 會(huì)會(huì)議議決策管理（決策管理（C)C) 四要素管理四要素管理PTQCPTQC：運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理（：運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理（P)P)3 3）C-C-過程檢查、監(jiān)控、調(diào)整過程檢查、監(jiān)控、調(diào)整4 4）A-A-結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動(dòng)結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目計(jì)劃管理方法 - 通過計(jì)劃管理，協(xié)同內(nèi)外部資源，串聯(lián)項(xiàng)目管

5、理的所有要素，形成PDCA管理循環(huán)。原有水平新的水平 P（Plan）計(jì)劃。包括方針和目標(biāo)的確定以及活動(dòng)計(jì)劃的制定； D（DO）執(zhí)行。執(zhí)行就是具體運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃中的內(nèi)容； C（Check）檢查。就是要總結(jié)執(zhí)行計(jì)劃的結(jié)果，分清對(duì)錯(cuò)，明確效果，找出問題； A（Act）處理。對(duì)檢查的結(jié)果進(jìn)行處理，認(rèn)可或否定。6PDCA循環(huán)組織保障層次分明強(qiáng)協(xié)同性標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一形成封閉的閉環(huán)項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系 序號(hào)序號(hào)分分 級(jí)級(jí)定義闡述定義闡述1 1 總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生決定性作用,且影響到整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的工作項(xiàng),作為總部關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)中在關(guān)鍵線路上主要工作項(xiàng),作為項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目

6、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2 2項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃將項(xiàng)目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關(guān)系進(jìn)行編排，以全面展示項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)程的工作項(xiàng)。3 3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃指各專業(yè)根據(jù)主項(xiàng)計(jì)劃編制的其專業(yè)線的職能計(jì)劃，用于支撐主項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。7PDCA地產(chǎn)總部的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)名稱節(jié)點(diǎn)名稱節(jié)點(diǎn)性質(zhì)節(jié)點(diǎn)性質(zhì)完成標(biāo)志說明完成標(biāo)志說明節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向土地合同簽訂（或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）土地合同簽訂（或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 合同簽定合同簽定進(jìn)度進(jìn)度報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃(報(bào)總規(guī))項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 總規(guī)批復(fù)意見辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證完成”五圖一書”項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ”五

7、圖一書”現(xiàn)場(chǎng)施工圖全部完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 各專業(yè)施工圖辦理辦理建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 獲取獲取建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證資金資金工程開工工程開工總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開樁項(xiàng)目開樁進(jìn)度進(jìn)度基礎(chǔ)（樁基）完工項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) -地下室結(jié)構(gòu)完成正負(fù)0.00項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) -結(jié)構(gòu)達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)達(dá)預(yù)售條件總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 多層與別墅為封頂，高層達(dá)結(jié)構(gòu)多層與別墅為封頂，高層達(dá)結(jié)構(gòu)2/32/3資金資金結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 按規(guī)定時(shí)間完成（含塔樓結(jié)構(gòu)）外架拆除項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) -銷售示范區(qū)開放銷售示范區(qū)開放總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完

8、成展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完成客戶客戶項(xiàng)目開盤銷售項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 正式對(duì)外銷售銷售完成銷售完成40%40%總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售面積的完成銷售面積的40%40%資金資金銷售完成銷售完成70%70%總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成銷售面積的完成銷售面積的70%70%資金資金工程檢查調(diào)試、初驗(yàn)及整改項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) -辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 獲取竣工驗(yàn)收備案表集中交付業(yè)主集中交付業(yè)主總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 集中交付日集中交付日客戶客戶獲取商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 獲取商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書8龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目公司的17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)編號(hào)編號(hào)任務(wù)名稱任務(wù)名稱執(zhí)行部門執(zhí)行部門節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向

9、節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向1 1辦理國(guó)土使用權(quán)證發(fā)展部進(jìn)度2 2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進(jìn)度3 3完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部精細(xì)化4 4完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部精細(xì)化5 5完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部精細(xì)化6 6取得施工許可證工程部進(jìn)度7 7項(xiàng)目開工工程部資金8 8景觀施工進(jìn)場(chǎng)工程部精細(xì)化9 9竣工備案工程部資金1010交房營(yíng)銷部客戶1111交房完成95%營(yíng)銷部資金1212售樓處、樣板房開放營(yíng)銷部客戶1313取得預(yù)售許可證營(yíng)銷部資金1414開盤營(yíng)銷部資金1515完成40%銷售營(yíng)銷部資金1616完成70%銷售營(yíng)銷部資金1717完成95%銷售營(yíng)銷部資金示例項(xiàng)目公司的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)9主項(xiàng)計(jì)劃模板展示主項(xiàng)計(jì)劃是貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程的主

10、要工序的整合，是把握整個(gè)開發(fā)進(jìn)度與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的主線。示例10 各專業(yè)根據(jù)主項(xiàng)計(jì)劃編制的其專業(yè)線的職能專項(xiàng)計(jì)劃，用于指引專業(yè)內(nèi)部為配合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)工作； 1、設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃模板展示11示例2、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃12專項(xiàng)計(jì)劃模板展示示例3、工程專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃模板展示13示例4、成本專項(xiàng)計(jì)劃14專項(xiàng)計(jì)劃模板展示示例5、采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃模板展示示例156、開發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃16專項(xiàng)計(jì)劃模板展示示例房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工期分析表開發(fā)階段步驟分項(xiàng)多層 (9層以下)二類高層 (1018層)一類高層(1930層)前期階段項(xiàng)目定位及開發(fā)策劃3060天方案設(shè)計(jì)2030天初步設(shè)計(jì)3045天地質(zhì)勘探2030天施工圖設(shè)計(jì)60

11、90天報(bào)批及其他4590天臨時(shí)設(shè)施及施工招標(biāo)3060天綜合工期一般為9個(gè)月，快則6個(gè)月，慢則一年主體工程 施工基礎(chǔ)工程砼基礎(chǔ)：2030天 ； 樁基：3090天，驗(yàn)收30天。地下室工程40天6090天60120天主體結(jié)構(gòu)工程每月3層每月4層每月46層土建后期及設(shè)備安裝90150天150240天180300天綜合驗(yàn)收室外配套設(shè)施工程60180天收尾階段產(chǎn)權(quán)證辦理及財(cái)務(wù)清算三個(gè)月半年附注：此表的建筑物類別劃分按高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95 17示例- 執(zhí)行過程中三維度管理（TQC）T : T : 關(guān)注進(jìn)度的完成關(guān)注進(jìn)度的完成Q :Q :監(jiān)控階段性成果監(jiān)控階段性成果C :C :通過會(huì)議

12、決策通過會(huì)議決策項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行 PDCA示例181 1）實(shí)時(shí)跟蹤）實(shí)時(shí)跟蹤; ;2 2）通過運(yùn)營(yíng)會(huì)議匯報(bào)、預(yù)警和協(xié)調(diào)）通過運(yùn)營(yíng)會(huì)議匯報(bào)、預(yù)警和協(xié)調(diào); ;3 3）通過運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)上報(bào)和周知）通過運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)上報(bào)和周知; ;4 4）結(jié)合項(xiàng)目管理軟件實(shí)施）結(jié)合項(xiàng)目管理軟件實(shí)施; ;項(xiàng)目計(jì)劃的跟蹤與調(diào)整計(jì)劃預(yù)警計(jì)劃預(yù)警工作要點(diǎn)工作要點(diǎn)及流程及流程提出預(yù)提出預(yù)警人警人預(yù)警時(shí)間預(yù)警時(shí)間責(zé)任部門責(zé)任部門/ /責(zé)任人責(zé)任人流程說明流程說明及標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃（不涉及集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的）向部門領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運(yùn)營(yíng)部門至少提前15天預(yù)警責(zé)任部門/各專業(yè)負(fù)責(zé)人預(yù)警信息應(yīng)包含預(yù)計(jì)完成日預(yù)計(jì)完成日期、進(jìn)度推遲期、進(jìn)度推遲原因、彌補(bǔ)措原

13、因、彌補(bǔ)措施施。部門內(nèi)部預(yù)警的，影響到主項(xiàng)計(jì)劃的應(yīng)報(bào)總部運(yùn)營(yíng)部門。各專項(xiàng)計(jì)劃部門計(jì)劃專員至少提前7天預(yù)警涉及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的專項(xiàng)或主項(xiàng)計(jì)劃向分管領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運(yùn)營(yíng)部門/部門計(jì)劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點(diǎn)預(yù)期滯后30天的，需提前90天進(jìn)行預(yù)警；2、預(yù)期滯后15天的，需提前45天進(jìn)行預(yù)警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點(diǎn)提前15天預(yù)警示例19PDCA將計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按照重要性分類項(xiàng)目計(jì)劃的考核PDCA示例序號(hào)序號(hào)類別類別分值分值扣分原則扣分原則1A類：直接影響銷售和結(jié)算重大節(jié)點(diǎn)，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎(chǔ)開始時(shí)間、銷售開放時(shí)間、銷售開盤時(shí)間、竣工備案時(shí)間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個(gè)專業(yè)

14、的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3延誤7d，扣1分30d延誤7d，扣2分延誤30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點(diǎn)的其他節(jié)點(diǎn)1一旦延誤，扣1分按照類別根據(jù)延誤時(shí)間加減分20項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的階段成果管理運(yùn)營(yíng)質(zhì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量評(píng)價(jià)量評(píng)價(jià)階段完階段完成標(biāo)志成標(biāo)志運(yùn)營(yíng)知運(yùn)營(yíng)知識(shí)積累識(shí)積累對(duì)項(xiàng)目各階段性成果的完成質(zhì)量，由項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、下游相關(guān)人員進(jìn)行評(píng)價(jià)明確項(xiàng)目信息流的管理，每階段成果完成后向項(xiàng)目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號(hào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)的積累和共享降低降低項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，提升提升項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量質(zhì)量 為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目從拿地開始到項(xiàng)目結(jié)束全過程各關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)應(yīng)節(jié)點(diǎn)應(yīng)形成的工作輸出成果的工作輸出成果

15、，并符合階段性成果的控制標(biāo)準(zhǔn)（含模板和成果說明）。21大多以某一專業(yè)主導(dǎo)，其他專業(yè)配合或參與制定，實(shí)現(xiàn)跨專業(yè)的協(xié)同跨專業(yè)的協(xié)同是專業(yè)實(shí)踐的專業(yè)實(shí)踐的長(zhǎng)期思考和總思考和總結(jié)結(jié)，具有較強(qiáng)的專業(yè)性涵蓋了項(xiàng)目開發(fā)全過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并體現(xiàn)了成果之間成果之間的輸入輸出關(guān)系的輸入輸出關(guān)系，形成形成一套邏輯嚴(yán)密的成果體系嚴(yán)密的成果體系關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)生影響生影響的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 系統(tǒng)性系統(tǒng)性專業(yè)深度專業(yè)深度關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)價(jià)值鏈前移價(jià)值鏈前移跨專業(yè)協(xié)同跨專業(yè)協(xié)同重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)價(jià)值鏈前端價(jià)值鏈前端對(duì)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)險(xiǎn)和利潤(rùn)影響大的點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的階段成果管理22階段性

16、成果的要素要素階段性成果要素成果編制須有輸入條件規(guī)范的輸出標(biāo)準(zhǔn)(模板)明確的完成時(shí)限需要評(píng)估(會(huì)議決策審批流程下游部門評(píng)估)主導(dǎo)責(zé)任部門項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的階段成果管理23 階段性成果控制表控制表項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的階段成果管理24階段性成果案例案例項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位策劃報(bào)告策劃報(bào)告是“項(xiàng)目定位策劃階段”結(jié)束的標(biāo)志不得晚于概規(guī)設(shè)計(jì)開始前完成概規(guī)設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)通過“項(xiàng)目定位策劃評(píng)審會(huì)”評(píng)審?fù)ㄟ^項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的階段成果管理25 會(huì)議決策體系目標(biāo)明確目標(biāo)明確 高度協(xié)同高度協(xié)同 決策高效決策高效 成果規(guī)范成果規(guī)范 會(huì)議管理目的：會(huì)議管理目的：1）會(huì)議是PMO的主要決策形式；2）保證關(guān)鍵事項(xiàng)的科學(xué)，有序決策；3）提高決策效率；關(guān)鍵

17、詞：關(guān)鍵詞：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議決策體系2627項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議決策體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議決策體系 會(huì)議體系 -目的明確，形式規(guī)范28項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議決策體系 會(huì)議體系 -目的明確，形式規(guī)范29會(huì)議管理的要素要素會(huì)議管理要素召開時(shí)間會(huì)議召集人、與會(huì)部門會(huì)議目的輸入成果輸出成果會(huì)議主持人與決策者項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議決策體系30實(shí)現(xiàn)顯性知識(shí)和隱性知識(shí)共享保障公司快速?gòu)?fù)制與高效周轉(zhuǎn)的實(shí)施，保證公司各項(xiàng)目不犯相同的錯(cuò)誤 知識(shí)管理的目的目的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的知識(shí)管理戰(zhàn)略規(guī)劃計(jì)劃管理和經(jīng)營(yíng)調(diào)度項(xiàng)目拓展項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理營(yíng)銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理成本管理IT管理報(bào)批報(bào)建法務(wù)管理n為各專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)管理工

18、作的日常開展提供了指導(dǎo)n為各領(lǐng)域知識(shí)管理年度工作任務(wù)的分解提供了參考n為知識(shí)管理系統(tǒng)的建設(shè)直接提供了需求約束知識(shí)管理體系知識(shí)管理體系價(jià)值價(jià)值龍湖的知識(shí)管理規(guī)劃示例31龍湖的知識(shí)管理界面項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的知識(shí)管理示例價(jià)值鏈管控價(jià)值鏈管控工作協(xié)同工作協(xié)同業(yè)務(wù)協(xié)同 作業(yè)流程、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間協(xié)同 開發(fā)節(jié)奏按照房地產(chǎn)開發(fā)鏈中各環(huán)節(jié)創(chuàng)造價(jià)值的特點(diǎn)（微笑曲線）， 進(jìn)行有針對(duì)性的管控。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的管控33- 各種業(yè)務(wù)活動(dòng)在開發(fā)節(jié)奏上保持一致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的時(shí)間主軸規(guī)劃 一月一月二月二月 三月三月四月四月 五月五月六月六月 七月七月八月八月時(shí) 間設(shè)計(jì)時(shí)間施工時(shí)間12345345677.5方案總規(guī)建筑結(jié)構(gòu)配套 室內(nèi)開工樁基+0

19、展示區(qū)開放時(shí)間主軸規(guī)劃時(shí)間主軸規(guī)劃方案方案（以龍湖地產(chǎn)500畝以下或續(xù)期開發(fā)的項(xiàng)目為例）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的時(shí)間主軸規(guī)劃方案34根據(jù)開發(fā)時(shí)間主軸（設(shè)計(jì)、工程主導(dǎo)）按計(jì)劃模板與標(biāo)準(zhǔn)工期編制全程開發(fā)主項(xiàng)計(jì)劃，在每各階段設(shè)置關(guān)鍵工作項(xiàng)，以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段性成果、關(guān)鍵會(huì)議進(jìn)行管理。設(shè)計(jì)時(shí)間施工時(shí)間12345345677.5方案總規(guī)建筑結(jié)構(gòu)配套 室內(nèi)開工樁基+0展示區(qū)開放 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 工程工程場(chǎng)地平整、臨建建設(shè)項(xiàng)目前期管理人員到位完成項(xiàng)目總規(guī)設(shè)計(jì)完成樁基施工圖、部分主體結(jié)構(gòu)、水電配套施工圖完成全部建筑與結(jié)構(gòu)施工圖家私定版、定樣、采購(gòu)家私擺放完成產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)室內(nèi)及綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進(jìn)度計(jì)劃和施工方案基礎(chǔ)、地下室施工1-6層結(jié)構(gòu)施工7-11層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修12-16層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修16-18層結(jié)構(gòu)施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內(nèi)、園建、綠化施工圖項(xiàng)目“工作”的在時(shí)間主軸上的分解成本成本采購(gòu)采購(gòu) 營(yíng)銷營(yíng)銷完成項(xiàng)目前期投資估算項(xiàng)目總造價(jià)預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計(jì)劃項(xiàng)目總造價(jià)預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計(jì)劃確定裝修施工單位、甲供裝修材料確定門窗工程、煤氣工程、電視電話、智能化工