房地產(chǎn)報(bào)建費(fèi)用欄

1、可編輯范本土地證之前1土地登記費(fèi)1.6 元/平方米國(guó)土資源局區(qū)、市兩級(jí)收費(fèi)，由發(fā)證一級(jí)來(lái)收費(fèi)2土地出讓金按土地等級(jí)分類國(guó)土資源局3土地效益金評(píng)估，1x土地出讓金勘測(cè)院4購(gòu)圖費(fèi)首幅 648 元，復(fù)曬 80 元勘測(cè)院5勘察仗量費(fèi)定線：按紅線長(zhǎng)度 1.2 元/M , 測(cè)點(diǎn)費(fèi)：326 元/點(diǎn)，管線定線：1.4 1.6 元 /M勘測(cè)院、規(guī)劃院a6控詳設(shè)計(jì)7000 元/公頃規(guī)劃院7拆遷管理費(fèi)12 20 元/ 平方米拆遷辦8土地使用費(fèi)1 元/平方米國(guó)土資源局9契稅（土地騰遷費(fèi)、土地出讓金、土 地效益金）市財(cái)政局10耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)10 元/ 平方米國(guó)土資源局用地總量不變的原則，征 用耕地，應(yīng)在其他地方開(kāi) 墾相

2、應(yīng)耕地，所用的費(fèi)用11新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)40 元/ 平方米國(guó)土資源局12新采田基金2 萬(wàn)兀/ 畝國(guó)土資源局城市人口在 100 萬(wàn)以上 的城市每征一畝采田繳納金額為 700010000 元人民幣13征地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)征地總費(fèi)用*2%國(guó)土資源局14土地管理費(fèi)征地總費(fèi)用*2%國(guó)土資源局可編輯范本建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前15規(guī)劃服務(wù)費(fèi)0 . 2%*工程造價(jià)規(guī)劃局16價(jià)調(diào)基金住宅 3 元/平方米、公建 5 元/平方米建委收費(fèi)辦盈利行業(yè)彌補(bǔ)虧損行業(yè)的政府行為17市政配套費(fèi)住宅 180 元/平方米、公建140 元/ 平方米建委收費(fèi)辦18住宅水增容費(fèi)10 元/ 平方米建委收費(fèi)辦19綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)1 . 6 元/

3、平方米*建筑面積規(guī)劃院I-” 和“ Li 1 衛(wèi).li-g 0 U T一 ma20人防工程質(zhì)檢費(fèi)7 . 5 元/平方米人防面積（含 設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)）市人防辦公室21人員掩體設(shè)計(jì)費(fèi)總投資10萬(wàn)元三類工程按設(shè)計(jì) 概算的2.5%，二類工程按三類 工程項(xiàng)目收費(fèi)率的 1.3 系數(shù)，一 類工程按三類工程項(xiàng)目收費(fèi)率的1.2 系數(shù)部隊(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)院22供電設(shè)計(jì)費(fèi)5%*工程造價(jià)電力設(shè)計(jì)院23排水設(shè)計(jì)費(fèi)4 . 5%*工程造價(jià)排水設(shè)計(jì)院24給水設(shè)計(jì)費(fèi)4 . 5%*工程造價(jià)自來(lái)水設(shè)計(jì)院25煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)5%*工程造價(jià)煤氣設(shè)計(jì)院26采暖設(shè)計(jì)費(fèi)4 . 5%*工程造價(jià)熱力設(shè)計(jì)院27公建防疫審圖費(fèi)造價(jià)的 3 %o市防疫站28電話穿線

4、費(fèi)10 元/平方米*建筑面積電信局可編輯范本29文物勘探費(fèi)文化局施工許可證之前30規(guī)劃定位放線費(fèi)2300 元/ 棟勘測(cè)院31施工圖審查費(fèi)1 元/平方米市建委32臨時(shí)施工用水15 元/平方米*建筑面積區(qū)自來(lái)水公司33招標(biāo)管理費(fèi)總造成價(jià)的 0.7%o（施工單位付0.3 %）建工局34市場(chǎng)服務(wù)費(fèi)中標(biāo)價(jià)的 1 %建工局35合同鑒定費(fèi)中標(biāo)價(jià)的 0.05%o（施工單位付0.05 %）工商局36質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總造價(jià)的 2 %區(qū)質(zhì)檢站37勞保統(tǒng)籌費(fèi)造價(jià)的 3.8%建工局38工程保險(xiǎn)費(fèi)造價(jià)的 3 %市保險(xiǎn)公司39標(biāo)志牌420 元/ 棟區(qū)建工局40印花稅0.3 %工商局41煤氣集資費(fèi)1600 元/ 戶煤氣公司綜合驗(yàn)收

5、之前42固體垃圾排放費(fèi)3 元/立米（按實(shí)際發(fā)生）市固體垃圾排放所43環(huán)保噪聲排放費(fèi)6400 元/月*3 月*棟數(shù)區(qū)環(huán)保局44環(huán)保測(cè)評(píng)1 . 365 元/平方米占地費(fèi)用沈陽(yáng)市環(huán)境科學(xué)可編輯范本費(fèi)研究所45垃圾托管費(fèi)3 元/平方米*建筑面積區(qū)環(huán)衛(wèi)局46配套工程質(zhì)里委托費(fèi)配套造價(jià)的 1.5 %。市質(zhì)量監(jiān)督站47公建水增容費(fèi)數(shù)；泳池；DN50 , 71 立米*2000 元/ 立米+5 立米*500元/立米區(qū)節(jié)水辦48地名門牌制作費(fèi)15 元/ 單元，5 元/ 戶，400元/ 棟*2區(qū)地名辦49水質(zhì)化驗(yàn)費(fèi)水池水質(zhì)：1000 元/100 立米，每增加 100 立米，增加 200 元；每棟樓每個(gè)接口 260

6、元市防疫站50市政監(jiān)督費(fèi)造園工程造價(jià)* 1.5 %o （道路 綠化給/排水）市政質(zhì)量監(jiān)督站51市政監(jiān)理造園工程造價(jià)*2.5%市政監(jiān)理公司52其他費(fèi)用綠化交通市政 市容限咼掛旗路牌相關(guān)部門銷售許可之前53非住宅商品房交易手續(xù)費(fèi)單價(jià)*面積*2.5 %市房產(chǎn)局54住宅商品房交易手續(xù)費(fèi)3 元/平方米市房地產(chǎn)交易中心銷售許可之后55產(chǎn)權(quán)面積的測(cè)繪費(fèi)0.61 元/ 平方米各種稅金56營(yíng)業(yè)稅銷售合同的 5%交納市地稅局57城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%交納市地稅局可編輯范本58教育費(fèi)附加（含地 方教育費(fèi)附加）按營(yíng)業(yè)稅的 4%交納市地稅局59所得稅按應(yīng)納稅所得額的 33%交納市國(guó)稅局60土地增值稅按增值額與扣

7、除項(xiàng)目金額的比率交納市地稅局61房產(chǎn)稅公司自用或出租房屋時(shí)需要交納此稅市地稅局62契稅主要是客戶購(gòu)房后需要交納的市財(cái)政局63印花稅按合同金額乘以適用稅率交納市地稅局64城鎮(zhèn)土地使用稅按土地級(jí)別乘以適用金額交納市地稅局65回遷房屋維修基金80 104 元/平方米市房產(chǎn)局66斷水、電、氣通訊有線電視等相關(guān)部門文字說(shuō)明：一、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成1、土地征用及拆遷費(fèi) 新區(qū)開(kāi)發(fā)含對(duì)土地所有者的安置資金、樹(shù) 木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚(yú)塘。養(yǎng)殖 場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開(kāi)發(fā)含動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、 自行安 置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。2、土地購(gòu)置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款3、出讓金

8、 國(guó)家收取的款項(xiàng)。包括市國(guó)土資源局收取的和國(guó)家收 取的兩部分。可編輯范本4、七通一平費(fèi) 指開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的 供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按 開(kāi)發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后， 按土地開(kāi)發(fā)受益面積平攤到土地開(kāi)發(fā)成本中去。1場(chǎng)地平整2勘察設(shè)計(jì)3臨時(shí)設(shè)施4樁基工程5土建安裝6管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。7利息 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。5、耕地占用稅6、耕地開(kāi)墾費(fèi)7、征地管理費(fèi) 指為組織與管理土地開(kāi)發(fā)工程而支付的各種費(fèi) 用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、 差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)

9、、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。8、占耕地教育附加費(fèi)9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)可編輯范本10、南水北調(diào)費(fèi)11、新菜田開(kāi)發(fā)基金12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)13、契稅14、利息 目前國(guó)內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的。所以開(kāi)發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人成本。二、建筑及安裝工程費(fèi)1、建筑及安裝工程費(fèi) 指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備 購(gòu)置費(fèi)用。主要包括：1人工費(fèi) 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑 安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。2材料費(fèi) 工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它 材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費(fèi)。3機(jī)械使用費(fèi) 工程施工過(guò)程

10、中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的費(fèi) 用。包括折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等。4施工管理費(fèi) 為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的 各種費(fèi)用。 主要包括：-工作人員工資-工資附加費(fèi)-辦公費(fèi)-差旅 費(fèi)-檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)。可編輯范本5設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 包括各種設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)。-供熱及換熱站-供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用-電梯2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi) 指按規(guī)劃要求興建1中小學(xué)校、幼兒園2健身設(shè)施或用房3醫(yī)院4派出所5環(huán)境衛(wèi)生用房6物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室）7居委會(huì)8商店9停車場(chǎng)（洗車場(chǎng)）10其他服務(wù)設(shè)施3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi)1道路 停車場(chǎng) 地面硬化 圍墻單指工程施工費(fèi)用）

11、可編輯范本2排水、排污管道3供水管道、二次加壓4監(jiān)控系統(tǒng)5供電線路、路燈6寬帶及機(jī)房7有線電視8通訊線路9供熱管道及換熱站10園林、綠化三、基礎(chǔ)工程費(fèi)（主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、渣土費(fèi)2、人防費(fèi)3、中學(xué)增建費(fèi)4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可編輯范本5、舊城改造費(fèi)6、公建地費(fèi)7、墻改費(fèi)8、便道占用費(fèi)9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)10、城市綠化費(fèi)五、前后期費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、監(jiān)理費(fèi)3、招標(biāo)費(fèi)4、質(zhì)檢費(fèi)5、測(cè)量、放線費(fèi)6、價(jià)格評(píng)估費(fèi)7、綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)8、房屋所有權(quán)登記費(fèi)9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)可編輯范本10、物業(yè)前期費(fèi)11、散裝水泥限袋費(fèi)12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、工程造價(jià)管理費(fèi)14、安全監(jiān)督費(fèi)15、

12、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)16、外省承包工程管理費(fèi)17、施工圖紙審查費(fèi)18、預(yù)算費(fèi)19、施工噪音管理費(fèi)20、專家評(píng)審費(fèi)六、預(yù)備費(fèi)1、熱力補(bǔ)貼費(fèi)2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工可編輯范本5、供電6、供水外接7、排污費(fèi)七、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi)2、資質(zhì)年審費(fèi)3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審費(fèi)4、治安費(fèi)5、衛(wèi)生費(fèi)6、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)7、城市交通集資費(fèi)8、報(bào)刊費(fèi)9、街道管理費(fèi)10、計(jì)劃生育管理費(fèi)11、社會(huì)統(tǒng)籌12、教育基金可編輯范本八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì) 息的。九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)十、銷售、廣告費(fèi)1、銷售提成費(fèi)用2、廣告費(fèi)3、銷售營(yíng)業(yè)稅十一、各種稅費(fèi)國(guó)家和地方政

13、府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得 稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤(rùn)額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)， 根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例 第六條、 第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、 企業(yè)所得稅稅 前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第 九條，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第五條第一款、第二款和第三款的規(guī)定，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)， 必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和 成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可編輯范本銷 售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。 同時(shí)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

14、企業(yè)還必須將 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。 直接成本可根 據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。 間接成本能分清負(fù)擔(dān)成 本對(duì)象的， 直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中； 因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的， 則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面 積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷售成本應(yīng)如何確定 呢？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通 知（國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第五條第四款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本， 是指已實(shí)現(xiàn)銷 售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本， 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售

15、的可售面積和可售面積單位 工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本寧總 可售面積；銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成 本。所以，還請(qǐng)你自己按照這樣的賬務(wù)處理和成本核算方法來(lái)確定你 們的銷售成本計(jì)算是否正確。至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 （國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生 的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售 （營(yíng)業(yè)）收入2 以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。 但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān) 于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日

16、起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)， 每一納稅可編輯范本年度可在銷售（營(yíng)業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。 因此，你們公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2003年度可以在稅前扣除廣 告費(fèi)支出的最高限額應(yīng)該是1607.12萬(wàn)元，而你們實(shí)際列支的廣告費(fèi) 是1460萬(wàn)元，并沒(méi)有超過(guò)國(guó)家規(guī)定的限額。所以，你市地稅局稽查 局調(diào)整你們?cè)摬糠值膽?yīng)納稅所得額是錯(cuò)誤的。對(duì)于你們公司上交給政府部門的土地閑置費(fèi)和整體報(bào)廢的 梨園工程損失問(wèn)題， 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅 問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第五條第四款第（五

17、）項(xiàng)和第 （六）項(xiàng)是這樣分別規(guī)定的： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使 用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的， 因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納 的土地閑置費(fèi)， 應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的施工成本； 成本對(duì)象在建造過(guò)程中 如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損， 減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公 司賠償后的凈損失， 計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本； 如成本對(duì)象整體報(bào)廢 或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。 由于不知 道你們所要繳納的土地閑置費(fèi)的那塊土地在2003年年底前是否已經(jīng) 開(kāi)發(fā)并將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，如果已經(jīng)開(kāi)發(fā)并將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)銷售完 畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費(fèi)在稅前扣除；如果 尚未開(kāi)發(fā)完畢

18、或者未銷售完畢， 則需根據(jù)銷售情況劃分銷售成本和應(yīng) 該保留的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本。 至于整體報(bào)廢的梨園工程損失， 則完全 應(yīng)該在2003年度稅前扣除。至于你在信中提及的關(guān)于你市地稅局稽查局對(duì)你公司的土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 借款利息支出等問(wèn)題所核增的應(yīng)納稅所得額問(wèn) 題，你只要按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配， 并按規(guī)定在稅 前進(jìn)行扣除即可：1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的， 直接攤?cè)胂鄳?yīng) 的成本對(duì)象；2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)可編輯范本生的， 首先應(yīng)按規(guī)定在已 完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅?再將應(yīng)由已完工成本 對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分， 在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 之間

19、進(jìn)行分?jǐn)?。其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予 在當(dāng)期扣除。 而對(duì)于借款利息及其他費(fèi)用支出的稅前扣除問(wèn)題， 如屬 于成本對(duì)象完工前發(fā)生的， 應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象 中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的， 應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除 即可。房?jī)r(jià)包含哪些費(fèi)用大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。 房產(chǎn)在使用中， 房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在， 不 可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成，一是地價(jià)成本，包括 土地 出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū) 的拆遷 周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是

20、建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材 料施工等； 廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)）， 甚至大市政 費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi) 發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用， 包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等；四是 開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的四部分中，它們的比例情況如何呢？下面舉北 京市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一組成本價(jià)格表。該公司的項(xiàng)目占地6300平方米， 總建筑面積3300平方米的 普通住 宅。成本費(fèi)用包括：1、土地出讓金3418萬(wàn)元；2、征地拆遷 補(bǔ)償金4919萬(wàn)元；3、前期工程費(fèi)360萬(wàn)元；4、小區(qū)配套費(fèi)450萬(wàn) 元；5、大市 政費(fèi)1380可編輯范本萬(wàn)元；6、四源費(fèi)243萬(wàn)元；

21、7、用電權(quán)和電 貼219萬(wàn)元；8、建 筑安裝工程費(fèi)3300萬(wàn)元；9、管理費(fèi)82萬(wàn)元；10、兩稅一費(fèi)589萬(wàn)元；11、投資方向調(diào)節(jié)稅748萬(wàn)元（內(nèi)銷商品 房）。如此計(jì)算，該項(xiàng)目總造價(jià)為15703萬(wàn)元，每平方米住宅建設(shè) 成本為47585萬(wàn)元，而建安費(fèi)僅為1000元平方米，占21，其 他各項(xiàng)費(fèi)用 占房?jī)r(jià)成本的45（未計(jì)算開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）。商品房?jī)r(jià)格，根據(jù)不同的地區(qū)、城市也有著明顯的差別：根 據(jù)建 設(shè)部有關(guān)方面歸納比較，按商品房住宅價(jià)格高低將城市分為四 類，進(jìn) 而再將同一類城市的樓市價(jià)格分為三檔。一類城市：是目前我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，或處于經(jīng) 濟(jì)改 革開(kāi)放前沿，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易占有極重要的地位，如

22、：北京、上 海、廣 州、深圳，低價(jià)位為1500元2500元平方米；中價(jià) 位為每平方 米4000元以上；高價(jià)位為8000元10000元平 方米。二類城市：是歷史和現(xiàn)在都處于所在地區(qū)的中心城市地位， 如省 會(huì)或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對(duì)外貿(mào)易的重要港口城市，如：天津、杭州、 重慶、 大連、武漢、青島等。低價(jià)位為1200元2000元平 方米；中價(jià) 位為每平方米3000元以上；高價(jià)位為60008000元平方米。三類城市：多是省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，也有個(gè)別新崛起的小 城市， 如：成都、蘭州、長(zhǎng)沙等，低價(jià)位為800元1800元 平方米；中 價(jià)位為每平方米2500元以上；高價(jià)位為5000元 7000元平方米?？删庉嫹侗舅念?/p>

23、城市： 是中小城市及發(fā)展較快的城鎮(zhèn)， 低價(jià)位為8001200元平方米；中價(jià)位為每平方米3000元以下。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)， 專家們普遍認(rèn)為， 房?jī)r(jià)一般應(yīng)是隨著經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)點(diǎn)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升。 可以預(yù)測(cè)， 減少有關(guān)稅費(fèi)會(huì)適當(dāng) 減緩房?jī)r(jià)上漲的幅度，但不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)改變房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)。1、 市場(chǎng)條件判斷開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初 步分析判斷。 該判斷可以稱之為初判斷： 不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分 析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商 業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。 和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。 因?yàn)樯虡I(yè) 房地產(chǎn)的形式種類比較多， 而且各種

24、商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性 的問(wèn)題： 如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低， 人們的收入水平不高 的話，投資商再有實(shí)力， 也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目。2、項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí) 際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)， 只有某個(gè)地方具 備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和 周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。 一個(gè)住宅社區(qū)， 一 幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)， 但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所 要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀可編輯范本態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng) 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)

25、目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候， 項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就 成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，開(kāi)發(fā)商可以 組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn) 行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市 場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商 圈覆蓋人口的情況， 可能的客戶流量， 客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目 的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。例：位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá) 74000 平方米， 二期可出租面積達(dá) 43000 平方米， 一期 1998 年投入運(yùn)營(yíng)后， 生意興隆， 但二期 2000 年

26、開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商開(kāi)始認(rèn)為是因 為商品組合不同的原因， 但一、 二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況 不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳 的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在 2000 年尚不足以支撐 面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判 斷不夠準(zhǔn)確。 該項(xiàng)工作屬于微觀判斷， 很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法 是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā) 生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該 項(xiàng)目可能的零售額， 再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即 可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展

27、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。 不可編輯范本同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn) 行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同， 分析結(jié)果可能有很大 的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政 府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為 主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)， 依 靠其大量調(diào)查信息， 建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判 斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu) 的融合。 在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后， 需要依據(jù)項(xiàng)目特 定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等

28、資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。4、項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目 土地取得及政府許可的問(wèn)題。 土地取得指投資商按照與政府土地主管部 門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用 權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到 政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足 該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用?？删庉嫹侗?）

29、、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。5、項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式， 特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要 因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修 改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。 通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施， 在 取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。 其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將 決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的

30、外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空 間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上 進(jìn)行純建筑工程角度的深化、 細(xì)化。 一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)， 委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的 設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要 與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度， 否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有 的要求， 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡 管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商?？删庉嫹侗?、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提

31、供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專 家或商業(yè)策劃公司， 由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基 于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念， 具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這 正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。 原因在于商業(yè)房地 產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商 業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè) 計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選 擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑 師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間， 而且不

32、同建 筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。 我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空 間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤， 但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市 場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專家或 咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就 以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和 投資回報(bào)的關(guān)系是否合理； 判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、 資源背 景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、 資源和其對(duì)股

33、權(quán)的期望之 間是否合理可行等。 如果上可編輯范本述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì) 階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整， 并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案， 驗(yàn)證 確定最終可行方案。9、項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性 研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消 防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告， 向供電部門提交2）消防審批可編輯范本項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以 及向其他主管部門提交別的文件， 并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng) 目方案的政府許可過(guò)程， 常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間， 需要認(rèn)真

34、對(duì) 待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中， 可行性批復(fù)、 規(guī)劃審批、 交通審批、 消防審批及市政審批是比較核心的部分， 影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃， 項(xiàng)目 的交通條件保證， 項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范， 以及項(xiàng)目是否有足夠 的電力、 其它市政配套條件。 上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng) 目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交 通進(jìn)行審批。 通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研 究，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的 組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。 交通條件及

35、交通組織對(duì)于其成 功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目的障礙， 也可以成為項(xiàng)目 成功的瓶頸。 對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講， 良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引 導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量； 良好的內(nèi) 部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范 進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn) 的過(guò)程。 如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)， 那么將意味著前 面所作的工作很10、項(xiàng)目招投標(biāo)可編輯范本大程度上需要返工，這將造成極大的浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)， 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突

36、似乎是必然 的事情， 畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守， 而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式 的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話， 幾乎不可能真正按照 其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突，開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。3）規(guī)劃審批指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，以 項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)， 結(jié)合諸如交通審批、 消防審批等專項(xiàng)審批 的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過(guò)程。 規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房 地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。 規(guī)劃審批一 旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定， 原則上不再修改， 而且也最好 不要再修改， 否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極

37、為關(guān)鍵：如 果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況， 對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨 很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。 要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí) 現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作 等。13、融資方案可編輯范本指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目 土地使用得到許可后，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單 位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等， 以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的 過(guò)程。11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī) 構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性 分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。

38、這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策 依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可 發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。 對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目，該項(xiàng)工作需要，但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房 地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。12、資金需求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求 量及資金流量的工作。 該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流 進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的 資金需求方案指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng) 目資金需求方案為參照對(duì)象， 制定的資金供給計(jì)劃。在

39、此強(qiáng)調(diào)以投資商 的自有資金狀況、 企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓?融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源， 否則除非非市場(chǎng)因素存在， 企業(yè) 是不可能有效得到金可編輯范本融支持的。 有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融 投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)， 所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要 性， 過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從 而導(dǎo)致融資方案不可行。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì) 于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。 以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn) 確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。14、項(xiàng)目融資除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項(xiàng)目采取出售的投資模式，投資商

40、一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、 財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項(xiàng) 目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作， 即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。 主要形式有 股權(quán)融資和債權(quán)融資。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng) 目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決 策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。 如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在 該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資 工作的進(jìn)程。 完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編 寫(xiě)工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作以后， 開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工 作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2）、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之