居間合同的司法解釋

1、居間合同的司法解釋第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。1.居間合同的概念居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。在居間合同中，接受委托報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報(bào)酬的一方為委 托人。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無論何種居間， 居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起 介紹、協(xié)助作用的中間人。居間合同的主體：委托人可以

2、是任何公民、法人;而居間人只 能是經(jīng)過有關(guān)國家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營業(yè)的法人或公民。居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為 委托人提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人 訂立合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會(huì)的媒介居間，也還可以是報(bào)告居間與 媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。所謂報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，是指居間人接受一方委托人的委托，尋 覓、搜索信息報(bào)告委托人，從而提供訂立合同的機(jī)會(huì)。德國民法典、 瑞士債務(wù)法等稱此類居間人為報(bào)告居間人或指示居間人;所謂提供訂 立合同的媒介服務(wù)，是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同，居間人不但要 向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與第三人 之間，努力促成

3、其合同成立。德國商法典、日本民法典等稱此類居 間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動(dòng)成功，促成合同成立， 居間人才能取得合同約定或者法律規(guī)定的報(bào)酬。居間制度源于古希臘、古羅馬帝國時(shí)期，當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展處 于簡單商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)，任何人都可為居間活動(dòng)。到了歐洲中世紀(jì)， 居間活動(dòng)受到了一定的限制，從自由經(jīng)營主義轉(zhuǎn)為干涉主義，國家 對(duì)其行業(yè)進(jìn)行了控制，使居間人帶有公職人員的性質(zhì)。如法國商法 典把居間人分為二種，一種是特權(quán)居間人，此等中間人須經(jīng)政府的 任命，居于公務(wù)員的地位，具有特殊的權(quán)利及義務(wù)，而另一種是除 第一種以外的居間人。英國的居間人須經(jīng)地方官署許可才可以執(zhí)業(yè) 德國舊商法規(guī)定，居間人是一種官吏。到

4、了近代，隨著社會(huì)的進(jìn)步 及商品生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的飛速發(fā)展，居間活動(dòng)又開始興旺，很多國 家都對(duì)居間活動(dòng)采用了完全自由經(jīng)營主義來調(diào)整居間法律關(guān)系。德 國民法典首先把居間活動(dòng)作為民事合同的一種作了規(guī)定。以后大多 數(shù)國家的民商法典和民商法理論上都承認(rèn)居間合同為一種獨(dú)立的典 型合同。在大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般以商法 調(diào)整媒介居間，以民法調(diào)整指示居間;在采取民商合一的國家，則不作媒介居間與指示居間的區(qū)分。我國采取不作區(qū)分的立法體例。2.居間合同的法律特征(1)居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的 機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s的媒介。居

5、間合同的標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間活動(dòng)的結(jié) 果，其目的在于通過居間活動(dòng)獲取報(bào)酬。居間人的活動(dòng)只有促成委 托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。(2)居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位居間合同的客體是居間人依照合同的約定實(shí)施中介服務(wù)的行為。無論何種居間，居間 人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方，居間人只是按照委托人的 指示，為委托人報(bào)告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人，給委托 人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒 介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程，他 的角色只是一個(gè)中介服務(wù)人。只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、 協(xié)助作用。(3)居間合同具有諾成性、雙務(wù)

6、性和不要式性居間合同的諾成 性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負(fù)有依委托 人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動(dòng)取得結(jié)果，委托人 就應(yīng)支付報(bào)酬，合同即成立，而無需以實(shí)物的交付作為合同成立的 要件。居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均 需承擔(dān)一定的義務(wù)。就居間人而言，居間人有據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù);對(duì)委 托人而言，合同因居間而成立后他有支付報(bào)酬的義務(wù)。居間合同的不要式性是指，當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形 式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng) 當(dāng)遵循交易慣例(4)居間合同具有有償性居間人以收取報(bào)酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當(dāng)然要向居間人支付報(bào)

7、酬，作為對(duì)居間人活動(dòng) 的報(bào)償。不要報(bào)酬促進(jìn)他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是 一種服務(wù)性活動(dòng)，行為人不承擔(dān)居間合同中的權(quán)利義務(wù)。3.居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同點(diǎn)：委托合同屬于服 務(wù)性合同，服務(wù)合同包括保管、行紀(jì)、居間、委托等很多種類的合 同，它們之間有著一個(gè)共同的特征，其標(biāo)的是供勞務(wù)，而不是物的 交付。但它們相互之間又有其各自的特征。居間合同與委托合同、行紀(jì)合同，三者的相同點(diǎn)都是屬于提 供勞務(wù)性質(zhì)的合同。它們的不同點(diǎn)在于：(I)居間合同的居間人，限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約，其服務(wù)的范圍有限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人與第

8、三人之間的合同;委托合同的受托人辦理 委托事務(wù)時(shí)，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，代委托人與第 三人訂立合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之 間的關(guān)系內(nèi)容，處理事務(wù)的后果直接歸于委托人;行紀(jì)合同的行紀(jì) 人是行紀(jì)合同的一方當(dāng)事人，行紀(jì)人以自己的名義為委托人辦理交 易事務(wù)， 與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，處理事務(wù)的后果是間 接地而不是直接地歸于委托人。(2)居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的 機(jī)會(huì)，其行為本身不具有法律意義;委托合同的受托人是按委托人的 要求處理受托事務(wù)， 處理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)， 也可以 是非法律意義的事務(wù);行紀(jì)合同的行紀(jì)人則是按委托人

9、的要求，從事 購銷、寄售等特定的法律行為，行紀(jì)人受托的事務(wù)只能是法律行為。(3)居間合同是有償合同，但居間人只能在有居間結(jié)果時(shí)才可以請(qǐng)求報(bào)酬，并且在為訂約媒介居間時(shí)可從委托人和其相對(duì)人雙方 取得報(bào)酬;委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?行紀(jì)合同都是 有償合同，行紀(jì)人卻僅從委托人一方取得報(bào)酬。第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人 如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情 況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé) 任。1.關(guān)于居間人的報(bào)告義務(wù)居間人的報(bào)告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)， 居間人應(yīng)依誠實(shí)信用原則履行此項(xiàng)義務(wù)。訂約的有

10、關(guān)事項(xiàng)，包括相對(duì)人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約能力等與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)。訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)根據(jù)不同的合同還有許多不同的事項(xiàng)。對(duì)居間人來說，不可能具體了解，只須就其所知道的情況如實(shí)報(bào)告委托人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依德國的有關(guān)判例和學(xué)說，依照誠實(shí)信用原則，居間人就一般對(duì)于訂約有影響的事項(xiàng)雖不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項(xiàng)負(fù)有報(bào)告于委托人的義務(wù)。筆者認(rèn)為，此意思與我國合同法的規(guī)定是一致的。委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請(qǐng)居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過居間人找到訂約的機(jī)會(huì)。而這一目的的達(dá)到，居間人按照委托人

11、的要求采取實(shí)事求是 的態(tài)度據(jù)實(shí)報(bào)告是十分重要的。報(bào)告不真實(shí)，將誤導(dǎo)委托人訂立有 可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。2.損害賠償責(zé)任 居間人有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求 支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。誠實(shí)信用原則應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。居間合同 的履行過程中，居間人必須實(shí)事求是地就自己所實(shí)際掌握的信息， 如實(shí)地向委托人提供最方便、最有利、最有價(jià)值、最及時(shí)的訂約渠 道，并保證提供的信息真實(shí)和可靠，沒有任何隱瞞欺騙或摻雜任何 自己主觀臆測，對(duì)于有影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息，如第三人的資信狀 況、支付能力

12、、標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實(shí)、公正的 報(bào)告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損 害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果 居間人沒有盡到以上這些忠實(shí)的義務(wù)，反而為獲取居間報(bào)酬而故意 作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，故意告知虛假事實(shí) 以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的 合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請(qǐng)求居間 報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的 損失承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，甲委托乙為其購買原裝彩色電視機(jī)一臺(tái) 經(jīng)乙尋找認(rèn)識(shí)了丙，在丙向乙介紹產(chǎn)品時(shí)，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝的， 而是組裝的

13、，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費(fèi)，況且丙暗中又給了乙“好處 費(fèi)”，于是，乙沒有將實(shí)情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后，甲發(fā)現(xiàn)了問題， 便向丙提出損害賠償要求。 此案中的乙為了拿到居 間勞務(wù)費(fèi)，不僅沒有履行據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的 手段，與第三人惡意串通而損害了甲的合法權(quán)益。 因此， 乙不僅無 權(quán)向甲主張居間報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)，而且就其故意造成的損失，承擔(dān)損 害賠償責(zé)任。除上述義務(wù)外，基于誠實(shí)信用原則，居間人還負(fù)有其他一些 義務(wù)。例如，居間人不得對(duì)交易雙方訂立合同實(shí)施不利影響，從而 影響合同的訂立或損害委托人的利益;在居間活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律、 法規(guī)和國家政策，遵循商事慣例和交易習(xí)慣，不得從事違法的居間

14、 活動(dòng)等。第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng) 事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的 費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。居間人取得報(bào)酬必須具備兩個(gè)要件;第一，所介紹的合同，必 須成立;第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者 同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。1.關(guān)于居間人的報(bào)酬(1)報(bào)酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立委托人支付報(bào)酬是以居間人已為委托人提供了訂約

15、機(jī)會(huì)或經(jīng)介紹完成了居間活動(dòng)，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合 同成立，第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào) 酬。由于居間合同可以隨時(shí)終止，有時(shí)不免會(huì)發(fā)生委托人為了逃避支付報(bào)酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介服務(wù)、而后再與因中介而認(rèn)識(shí)的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不因此而喪失報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以該合同是否得到履行為要件。如甲委托乙租房子，乙為其找到價(jià)格便宜的房主丙，甲為了不支付居間費(fèi)，而假

16、借房子的質(zhì)量不好，終止了居間合同，爾后甲又擅自找 到丙要求租房。應(yīng)該認(rèn)為，甲的行為無疑是違背了誠實(shí)信用的原則， 因此委托人仍然需要支付報(bào)酬。委托人是否給付居間人報(bào)酬及其支付數(shù)額，原則上應(yīng)按照居 間合同約定。這里合同的約定，可以是以書面形式或者口頭形式明 確的，如果居間合同中對(duì)于居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定的不明 確，委托人和居間人，可以協(xié)議補(bǔ)充;如果仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的， 應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款，或者商業(yè)交易習(xí)慣來確定;如果還是解決 不了，可以根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定，所謂合理應(yīng)考慮諸多原因， 如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的 難易程度等因素，合理確定。(2)受益的當(dāng)

17、事人平均負(fù)擔(dān)報(bào)酬的義務(wù)支付報(bào)酬以居間事務(wù)的不同而有不同的標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)告居間，因 居間人僅向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，而不與其相對(duì)人發(fā)生關(guān)系，因此， 居間人的報(bào)酬，應(yīng)當(dāng)由委托人給付。在媒介居間合同中，居間人不 僅向委托人提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，而且還要找第三人促成合同訂立， 由于有了居間人的中介活動(dòng)，使得委托人與第三人雙方發(fā)生了法律 關(guān)系，委托人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同 另有約定或另有習(xí)慣外，居間人的報(bào)酬原則上應(yīng)由因媒介居間而訂 立合同的委托人與第三人雙方平均負(fù)擔(dān)。2.關(guān)于居間活動(dòng)的費(fèi)用居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)因費(fèi)用已作為成本計(jì)算在報(bào)酬之內(nèi)，居間人不得再另外請(qǐng)求給付費(fèi) 用。第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào) 酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。在居間合同中只有居間人的居間活動(dòng)達(dá)到目的，委托人才負(fù) 有給付報(bào)酬的義務(wù)。居間人的活動(dòng)能否達(dá)到目的，委托人與第三人 之間的合同能否促成，有著不確定性，不是完全可由居間人的意志 決定的。因此，委托人的給付義務(wù)是否須履行，