房地產(chǎn)行業(yè)分析匯報(bào)

1、房地產(chǎn)行業(yè)分析01基 礎(chǔ) 性先導(dǎo)性支柱性特殊性特殊性和重要地位和重要地位（1）為國民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)（2）為勞動力提供生存和發(fā)展最必需的條件（3）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的建設(shè)（4）（5）增加了財(cái)政收入、利稅上繳與實(shí)物地租對解決銀行流動性過剩起著重要作用（6）提高就業(yè)水平、是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的重要保證（7）改善居住條件，提高城市城市居民居住水平1.1 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)1.2 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)基本規(guī)定：（1）能有效地吸收新技術(shù)；（2）本身具有較高的增長率；（3）能夠帶動其他產(chǎn)業(yè)的增長， 即具有擴(kuò)散性。房地產(chǎn)投資100億元誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門產(chǎn)出286億元其

2、中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元房地產(chǎn)開發(fā)居住消費(fèi)支出上升居住消費(fèi)范圍擴(kuò)大其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動ABcDA 在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位 （增加值在GDP中占5%以上） 我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例已達(dá)到10%B 具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力C 符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。D 產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.3 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)02產(chǎn)業(yè)分類基本競爭模型房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)分類和基本競爭模型分類和基本競爭模型基本競爭戰(zhàn)略按用途住宅商業(yè)旅游工業(yè)農(nóng)業(yè)特殊目的按收益收益性非收益性按市場性出售出租營業(yè)自用按開發(fā)程度生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房按建筑

3、層次住宅建筑 低層(1-3層) 多層(4-6層) 中高層(7-9層) 高層（10層）民用建筑 單層和多層(24m) 高層（24m） 超高層（100m）2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類商業(yè)地產(chǎn) TOP5旅游地產(chǎn) TOP5 工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)熟地毛地生地在建工程2.2 房地產(chǎn)行業(yè)的基本競爭模型【波特的五種競爭力量模型】行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競爭行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競爭潛在進(jìn)入者潛在進(jìn)入者替代品替代品供應(yīng)商供應(yīng)商購買者購買者圖：波特的五種競爭力量模型圖：波特的五種競爭力量模型波特的分析專注于決定產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭的五種力量：（1）潛在競爭對手的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)： 進(jìn)入障礙、資本要求、政府政策；（2）產(chǎn)業(yè)內(nèi)當(dāng)前競

4、爭對手間的競爭程度： 同行業(yè)企業(yè)數(shù)量、行業(yè)增長速度、高額固定成 本、高額退出成本；（3）購買者討價(jià)還價(jià)的能力；（4）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力；（5）產(chǎn)業(yè)替代性產(chǎn)品的威脅。2.3 房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略低成本低成本品牌品牌客戶關(guān)系客戶關(guān)系成本最小1.資源整合資源信息的統(tǒng)一規(guī)劃2.企業(yè)聯(lián)盟客戶資源的有效利用3.規(guī)模經(jīng)營投入成本的有效攤薄4.品牌推廣營銷橋梁的快速建立本質(zhì)是價(jià)值的承諾1.創(chuàng)造新需求- 引導(dǎo)消費(fèi)者潛在需求2.創(chuàng)造消費(fèi)市場- 擴(kuò)大產(chǎn)品占有率3.以品質(zhì)的升華完成品牌的創(chuàng)新和增值同客戶建立長期穩(wěn)定的關(guān)系增加客戶歡迎程度：- 產(chǎn)品服務(wù)核心- 流程與支持- 技術(shù)表現(xiàn)- 與企業(yè)的互動- 情感要素全球

5、化全球化提高收入、盈利能力從價(jià)值鏈增值角度：-集中采規(guī)模生產(chǎn)-整體研發(fā)-聯(lián)合營銷-擴(kuò)散服務(wù)進(jìn)行全球優(yōu)化配置，降低價(jià)值鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，在相互取長補(bǔ)短、資源整合時(shí)建立國際競爭優(yōu)勢03寶龍地產(chǎn)凱 德 置 地具體房地產(chǎn)企業(yè)具體房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展發(fā)展與財(cái)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制現(xiàn)金流成本資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率投資回報(bào)率毛利潤資產(chǎn)負(fù)債率融資模式80年代初在澳門創(chuàng)業(yè)，主要經(jīng)營實(shí)業(yè)，后投資澳門房地產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)業(yè)期1980-1990發(fā)展期1992-1999，2000-20032009年10月轉(zhuǎn)入內(nèi)地，在廈門投資住宅地產(chǎn)開發(fā)，并逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。3.1 寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況擴(kuò)張期與高速發(fā)展期2003-2005，2006-20092003

6、年轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)福州寶龍城市廣場，穩(wěn)步進(jìn)入廈門、福州兩個(gè)城市；自2006年開始，寶龍集團(tuán)在三四線城市高速擴(kuò)張，形成具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。2006、2007年強(qiáng)力蓄勢，2008年年中香港IPO通過聆訊，2009年9月再次沖擊香港IPO。 在香港成功上市。根據(jù)幾年摸索，發(fā)現(xiàn)在一二線城市做商業(yè)項(xiàng)目比三四線城市要容易。2014年新 “五年規(guī)劃”，提出主業(yè)板塊“三輪驅(qū)動”的多元復(fù)合化發(fā)展，致力于成為商業(yè)運(yùn)營專家，品質(zhì)地產(chǎn)行家及資產(chǎn)管理贏家；并明確酒店、文化及投資為三個(gè)輔業(yè)板塊，以盈利第一、協(xié)同第二、活力第三的原則創(chuàng)造更大價(jià)值；同時(shí)提出“聚焦、精品、資本”三個(gè)戰(zhàn)略要素2016年伊始 縱向（產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)

7、組合銜接暢通）+橫向（經(jīng)營業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合多樣化）3.1 寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況業(yè)務(wù)模式 立足三四線城市的綜合體開發(fā) 拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)與城市形象提升 為相關(guān)利益者創(chuàng)造價(jià)值 利用三四線城市土地價(jià)格的市場波動抵御能力，實(shí)現(xiàn)收入的持續(xù)增長運(yùn)營模式 出售+持有，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式盈利模式 第一代產(chǎn)品模式：二三線城市的城郊結(jié)合部以及四線城市的中心產(chǎn)品模式 1+N模式：一個(gè)商場+多種業(yè)態(tài)（一定規(guī)模住宅、五星級酒店、酒店式公寓、 SOHO辦公室及商業(yè)步行街等） 標(biāo)準(zhǔn)店模式：以標(biāo)準(zhǔn)化的購物中心為核心， 選址+建筑設(shè)計(jì)+業(yè)態(tài)組合+運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)價(jià)值最大化3.1 寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況 2014年：持有MALL+出售

8、商業(yè)街，差異化競爭，積極拓寬產(chǎn)品線新模式 2015年：社區(qū)商業(yè)新模式（超高端產(chǎn)品 龍一城，高端產(chǎn)品 寶龍城， 中端主流產(chǎn)品 寶龍廣場1994年, 進(jìn)入中國市場，第一棟辦公樓上海百騰大廈；1995年, 蘇州第一家五星級酒店蘇州吳宮喜來登大酒店；1996年,上海市中心的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目中國第一座來福士。探索階段 1994-1997發(fā)展階段1998-20031998年，雅詩閣中國首批項(xiàng)目;中國第一批服務(wù)公寓上海盛捷服務(wù)公寓/天津盛捷奧林匹克服務(wù)公寓；2001年，北京規(guī)模最大的五星級服務(wù)公寓北京雅詩閣服務(wù)公寓開業(yè)；2002年，凱德置地中國在上海成立。3.2 凱德置地發(fā)展概況戰(zhàn)略集中+平衡+規(guī)模階段200

9、4-20132004年 , 凱德進(jìn)入北京；2006年，進(jìn)入河南、成都，凱德置地中國總部在北京成立；2009年，將在中國的住宅房產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓、綜合項(xiàng)目及房地產(chǎn)金融正式整個(gè)到同一平臺，在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同，開啟凱德中國集團(tuán)品牌。3.2 凱德置地發(fā)展概況 差異化戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 遵循平衡原則選址：與時(shí)代經(jīng)濟(jì)潮流相吻合創(chuàng)新經(jīng)營理念：項(xiàng)目管理才用網(wǎng)絡(luò)化管理工程資產(chǎn)運(yùn)作方式：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以金融為核心驅(qū)動的戰(zhàn)略定位，堅(jiān)信“規(guī)模制勝”與其他企業(yè)的戰(zhàn)略合作，一體化戰(zhàn)略的實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，各區(qū)域之間業(yè)務(wù)均衡發(fā)展穩(wěn)健、平衡的發(fā)展之路：以門戶城市為核心、輻射周邊區(qū)域戰(zhàn)略定位非核心資產(chǎn)的

10、堅(jiān)決剝離：2001年開的集團(tuán)剝離了總值17億新元，用這些資金，集團(tuán)公司減債，使得凈負(fù)債資本比上年末的92%減至87%。核心資產(chǎn)的適時(shí)收割：即在核心資產(chǎn)物業(yè)的市值已上升到目標(biāo)收益時(shí)要適時(shí)轉(zhuǎn)讓，以便充分套利行業(yè)周期。3.2 凱德置地發(fā)展概況 利用私募基金先行收購物業(yè)并進(jìn)行管理，在這些項(xiàng)目成熟后出售給REITs，從中賺取大額升值利潤；同時(shí)還有穩(wěn)定、持久的租金收入。商業(yè)模式73.30%22.60%8.30%開拓模式資金比收購已有項(xiàng)目招拍掛獲取土地參股當(dāng)?shù)爻墒旃緐 寶龍地產(chǎn)與凱德置地業(yè)務(wù)分布情況3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（一）成本分析寶龍地產(chǎn)1、低土地成本（走招拍掛程序）時(shí)間地塊名稱占地面積（千平方米）

11、總建筑面積（千平方米）地價(jià)（百萬元）用途2014年上海青浦寶龍城市廣場64347804商用2014年上海臨港寶龍城市廣場 3288170商用2014年上海寶山寶龍城市廣場 1436124商用2014年江蘇揚(yáng)州寶龍城市廣場61235292商用、住宅2014年山東東營寶龍城市廣場139522328商用、住宅2014年福建泉州永春寶龍城市廣場125398276商用、住宅2014年安徽阜陽寶龍城市廣場170751601商用、住宅2014年山東萊山寶龍城市廣場34172133商用、住宅2015年上海吳涇寶龍城市廣場4192444商用2015年上海寶山區(qū)寶楊路地572681222商用2015年上海松江品九

12、亭地塊833021236商用總計(jì)總計(jì) 82032115630 3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（一）成本分析寶龍地產(chǎn)2、低融資成本綜合融資成本率9.58.88.077.552012201420132014036912綜合融資成本率綜合融資成本率金融創(chuàng)新：內(nèi)保外貸總財(cái)務(wù)費(fèi)用 86,562 -29,38 121,02 -30,60 -364,120112012201320142015-400,000-300,000-200,000-100,0000100,000200,000總財(cái)務(wù)費(fèi)用總財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)創(chuàng)新3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（一）成本分析凱德置地1、融資成本低2、運(yùn)營管理能力強(qiáng) 其旗下共管理六只房地產(chǎn)投

13、資信托（REITs）和8只私募基金，支持凱德在中國房地產(chǎn)開發(fā)的基金和信托總規(guī)模超過100億美元。 值得一提的是，凱德集團(tuán)參與和發(fā)起的基金都擁有專項(xiàng)價(jià)值，比如“凱德中國發(fā)展基金”主要投資于住宅項(xiàng)目，“中國來福士基金”則針對綜合商用物業(yè)。甚至可以針對某個(gè)項(xiàng)目而發(fā)起專項(xiàng)基金，比如針對重慶來福士項(xiàng)目，則發(fā)起了朝天門地產(chǎn)信托基金來保障重慶來福士廣場的正常開發(fā)和運(yùn)營。3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（二）現(xiàn)金流分析寶龍地產(chǎn)銷售部分住宅、商業(yè)物業(yè)帶動物業(yè)銷售迅速回籠資金、獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流開發(fā)其他商業(yè)項(xiàng)目獲得租金銷售收入獲得更多資金支持其他商業(yè)項(xiàng)目開展獲得資金保障65.1993.7384.3498.8420508011

14、02012年2013年年度銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）形成遠(yuǎn)期投資收益2010年2013年現(xiàn)金流量簡表 單位：千新元 2013年2012年2011年2010年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計(jì)614127558848494218548,938經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計(jì)497231533068486292493747經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額11689625780792655,191投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)746397-584771161413835614投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)272572981683880434213901投資活動現(xiàn)金流量凈額473825-1566454-7190

15、21621713融資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量融資活動現(xiàn)金流入小計(jì)2352631915460552615579881融資活動現(xiàn)金流出小計(jì)485641650729179877480003融資活動現(xiàn)金流量凈額-250378126473137273899878現(xiàn)金總流入1595787188953712082461964433現(xiàn)金總流出12554442165480154660311876513.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（二）現(xiàn)金流分析凱德置地3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（二）現(xiàn)金流分析凱德置地經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計(jì)548,938494218558848614127投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)835614161413-584771

16、746397融資活動現(xiàn)金流入小計(jì)57988155261519154602352632010201120122013-1,000,000-500,0000500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000單位：新千元單位：新千元現(xiàn)金流入3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（二）現(xiàn)金流分析凱德置地經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計(jì)493747486292533068497231投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)213901880434981683272572融資活動現(xiàn)金流出小計(jì)4800031798776507294856412010年2011年2012年2013年0200000400000600000

17、80000010000001200000單位：新千元單位：新千元現(xiàn)金流出3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率股東權(quán)益回報(bào)率資本運(yùn)用回報(bào)率總資產(chǎn)回報(bào)率存貨周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（倍）0.170.070.160.080.140.070.140.070.150.0620151231全年20150630中期20141231全年20140630中期20131231全年20130630中期20121231全年20120630中期20111231全年20110630中期00.020.040.060.0

18、80.10.120.140.160.18總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（倍）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（倍）3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)股東權(quán)益回報(bào)率10.225.327.064.098.194.3713.678.124.3918.920151231全年20150630中期20141231全年20140630中期20131231全年20130630中期20121231全年20120630中期20111231全年20110630中期051015202530股東權(quán)益股東權(quán)益回報(bào)率回報(bào)率3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)資本運(yùn)用回報(bào)率5.142.783.672.134.292.348.05

19、4.7514.3811.0820151231全年20150630中期20141231全年20140630中期20131231全年20130630中期20121231全年20120630中期20111231全年20110630中期0246810121416資本運(yùn)用回報(bào)率資本運(yùn)用回報(bào)率3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)回報(bào)率3.331.762.461.422.891.615.453.2310.048.0420151231全年20150630中期20141231全年20140630中期20131231全年20130630中期20121231全年20120630中期201112

20、31全年20110630中期024681012總資產(chǎn)回報(bào)率總資產(chǎn)回報(bào)率3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地存貨周轉(zhuǎn)率3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析凱德置地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（四）投資回報(bào)率分析寶龍地產(chǎn) 從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看出，寶龍地產(chǎn)的股東權(quán)益回報(bào)率，資本運(yùn)用回報(bào)率，總資產(chǎn)回報(bào)率從2011年到2014年一直處于不斷減少的過程，而到2015年則有所上升。2011到2014年不斷減少原因：1、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資模式較為單一；2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較長周期，

21、牽制了開發(fā)商投資回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)。2015年有所上升原因：寶龍地產(chǎn)成立新酒店集團(tuán)進(jìn)行輕資產(chǎn)的運(yùn)作；3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（四）投資回報(bào)率分析凱德置地目前凱德置地發(fā)展速度減慢，原因如下：1、中國政府出臺限制政策；2、凱德置地自身戰(zhàn)略：聚焦式擴(kuò)張戰(zhàn)略。投資業(yè)務(wù)590.7649.2管理業(yè)務(wù)63.683.9息稅前利潤601.9686.3201120120100200300400500600700800聚焦式擴(kuò)張聚焦式擴(kuò)張3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（五）毛利潤分析寶龍地產(chǎn)銷售毛利率(%)32.9332.2628.829.2128.3230.4439.7140.8143.8343.3220151231全年20

22、150630中期20141231全年20140630中期20131231全年20130630中期20121231全年20120630中期20111231全年20110630中期515253545銷售毛利率銷售毛利率(%)3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析（五）毛利潤分析凱德置地低成本、高收益帶來較高毛利潤（率）1.成本方面由成本財(cái)務(wù)控制分析得出其融資能力強(qiáng)，融資成本低，并且證券化資本運(yùn)作的模式帶來極低財(cái)務(wù)成本，成本控制有很大的優(yōu)勢。2 收益方面在凱德模式中，以地產(chǎn)金融平臺為動力的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)瞧溆Ｊ降暮诵臉?gòu)架。通過投資管理+房地產(chǎn)金融平臺+招商運(yùn)營，成功實(shí)現(xiàn)以金融資本(私募基金與信托基金REITs)為主導(dǎo)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收購、管理運(yùn)營為載體，既實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金收益和持有項(xiàng)目增值收益，又實(shí)現(xiàn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的“跳躍性高收益”。寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行優(yōu)先票據(jù) 持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)3.3 財(cái)務(wù)控制對比分析指標(biāo) / 報(bào)告期2015年2014年2013年2012年2011年資產(chǎn)負(fù)債率(%)