房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批流程

1、 政府的角色與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批1、 政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的角色 一、政府的角色n規(guī)則的制訂者；n制定各種法律、條例及管理辦法；n并保證、并監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。n行政許可n監(jiān)管n公共服務(wù)的提供者。n各種配套服務(wù)二、政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的管理n規(guī)劃審批n計(jì)劃管理n工程建設(shè)管理n管制n配套設(shè)施n環(huán)境保護(hù)n開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的契約管理n產(chǎn)權(quán)管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批的主要環(huán)節(jié)n規(guī)劃審批n開(kāi)工審批n建設(shè)過(guò)程及竣工審批n銷(xiāo)售審批n交付與入住審批2 城市規(guī)劃及規(guī)劃審批一、城市規(guī)劃的作用1、控制城市的發(fā)展方向和速度n主要是對(duì)影響城市性質(zhì)、發(fā)展規(guī)模的各方面因素進(jìn)行有效的引導(dǎo)和制約。2、控制城市發(fā)展的布局和結(jié)構(gòu)n主要是對(duì)城市

2、的土地利用、空間布局、容積率、日照間距、建筑層數(shù)、環(huán)境容量、園林綠化要求、自然風(fēng)貌和歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，以及建設(shè)部署等方面進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃管理，防止混亂失控現(xiàn)象。n對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)劃是最重要的審批環(huán)節(jié)。n規(guī)劃可以決定項(xiàng)目的價(jià)值；n用途、規(guī)模、容積率等。二、城市規(guī)劃的層次n城市總體規(guī)劃n城市分區(qū)規(guī)劃n詳細(xì)規(guī)劃 n控制性詳細(xì)規(guī)劃n修建性詳細(xì)規(guī)劃 n城市總體規(guī)劃n確定一個(gè)城市的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向以及制訂城市中各類(lèi)建設(shè)的總體布局 。n描述了城市較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)（一般為20年）的發(fā)展方向。規(guī)劃通常包括一個(gè)書(shū)面的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和政策，并附有總體規(guī)劃圖。n城市分區(qū)規(guī)劃n對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)

3、施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。n分區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：n原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標(biāo)；n確定市、區(qū)、居住區(qū)級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地范圍； n確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)位置和控制范圍； n確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對(duì)外交通設(shè)施、風(fēng)景名勝的用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍，提出空間形態(tài)的保護(hù)要求； n確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍。 n3、詳細(xì)規(guī)劃n控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)土地使用性質(zhì)和土地使用強(qiáng)度、空間

4、環(huán)境；市政基礎(chǔ)設(shè)施；公共服務(wù)設(shè)施以及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)等作出具體控制性規(guī)定的規(guī)劃。n 修建性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)實(shí)施開(kāi)發(fā)地區(qū)的各類(lèi)用地、建筑空間、綠化配置、交通組織；市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及建筑保護(hù)等作出具體安排的規(guī)劃。（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃一般包括下列內(nèi)容：n用地的界線，各類(lèi)用地內(nèi)適建，不適建的建筑類(lèi)型。n確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑后退紅線距離等要求。n提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；n根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車(chē)泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各

5、級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。n根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開(kāi)發(fā)利用具體要求。n修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； （二）作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖； （三）道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)； （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)； （五）工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)； （六）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)； （七）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃審批n審批依據(jù)：n控制性詳細(xì)規(guī)劃n修建性詳細(xì)規(guī)劃n4個(gè)階段：n規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)n建筑工程規(guī)劃用地許可證n單體方案審定n建筑

6、工程規(guī)劃許可證。招拍掛取得土地的規(guī)劃審批流程規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)設(shè)計(jì)方案審定建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程用地規(guī)劃許可證土地招拍掛設(shè)計(jì)方案施工圖消防人防環(huán)保交管1、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)n申報(bào)條件n產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議，明確用地范圍；n地塊所在區(qū)域有控制性詳細(xì)規(guī)劃或者修建性詳細(xì)規(guī)劃；n申請(qǐng)單位上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)；n地塊符合建設(shè)條件，排除有損環(huán)境等可能；n計(jì)劃部門(mén)的批準(zhǔn)；n如果是新征建設(shè)用地，需事先獲得批準(zhǔn)。n規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)n建設(shè)單位名稱n建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型n建設(shè)項(xiàng)目選址位置n擬用地規(guī)模n擬建筑規(guī)模2、設(shè)計(jì)方案審批n非行政許可事項(xiàng)，屬于自愿審批；n為避免重復(fù)設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商通常需要；n主要內(nèi)容n設(shè)計(jì)說(shuō)明n總平面圖 n各層平面圖n各立面圖n主要部位剖面

7、圖設(shè)計(jì)方案審查3、建筑用地規(guī)劃許可證n以招拍掛取得土地，應(yīng)在出讓合同簽定前，向規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證。4、建筑工程規(guī)劃許可證n規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定的最終合法證件；n申請(qǐng)：n規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)n施工圖紙n設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平面圖、各層平面圖、剖面圖、立面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖。n地名批準(zhǔn)文件n建筑工程規(guī)劃許可證內(nèi)容：（1）許可證編號(hào)；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；（5）計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。 樣本四、規(guī)劃監(jiān)管n驗(yàn)線n規(guī)劃驗(yàn)收許可證第三節(jié) 開(kāi)工、建設(shè)、銷(xiāo)售的審批一、開(kāi)工審批開(kāi)工審批表招投標(biāo)交納黏土磚使用費(fèi)開(kāi)工審計(jì)統(tǒng)計(jì)登記質(zhì)檢登記開(kāi)工證自來(lái)水、下水（市政工程管理處）、煤氣、供電、電信、供暖n招投標(biāo)：n辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)n招標(biāo)準(zhǔn)備n招標(biāo)通告n編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)n編制招標(biāo)工程標(biāo)底n標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)n標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)n投標(biāo)單位資格審批n編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)n召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)n召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)n評(píng)標(biāo)、決標(biāo)n發(fā)中標(biāo)通知書(shū)n簽訂工程承包合同n工程承包合同的審查與備案二、竣工手續(xù)二、竣工手續(xù)n辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)n辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)n商品住宅性能認(rèn)定n竣工統(tǒng)