新景祥2010年11月18日南京萬辰溧水交通路項目發(fā)展建議

1、LOGO萬辰溧水交通路項目萬辰溧水交通路項目商業(yè)初步發(fā)展建議商業(yè)初步發(fā)展建議版權聲明: 本文僅供客戶內部使用，版權歸新景祥機構所有，未經(jīng)新景祥機構書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 日期：2010年11月18日謹呈：江蘇萬辰置業(yè)有限公司謹呈：江蘇萬辰置業(yè)有限公司服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析1 1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3 3項目初步規(guī)劃建議項目初步規(guī)劃建議4 4市場機會點分析市場機會點分析2 2服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) n 溧水縣經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速發(fā)展，

2、20092009年年GDPGDP總量總量186.4186.4億元，同比增億元，同比增長長16.8%16.8%。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局目前溧水整體經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落目前溧水整體經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落后地位，但溧水經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好后地位，但溧水經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好GDPGDP分析分析n產業(yè)結構中，第二產業(yè)所占比重較高，制造第二產業(yè)所占比重較高，制造業(yè)基礎相對堅實業(yè)基礎相對堅實，第三產業(yè)所占比例不高，但處于快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段，形式主要以旅游、休以旅游、休閑為主閑為主，而金融保險業(yè)為代表的高端服務業(yè)較少，導致白領缺失。服務創(chuàng)造價

3、值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) n 08年之前，溧水縣歷年的金融機構存款余額增幅呈下降趨勢，而貸款余額增幅呈上升趨勢，說明溧水居民消費意識較強。溧水居民消費意識較強。n 受金融危機影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚需進一步引導。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費意識較強，受金溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費意識較強，受金融危機影響，融危機影響，0808年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚需進一步引導需進一步引導數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局消費指標消費指標服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 地區(qū)生產總地區(qū)生產總值（

4、億元）值（億元）排名排名財政總收財政總收入（億元）入（億元）排排名名固定資產投固定資產投資（億元）資（億元）排排名名社會消費品零社會消費品零售總額（億元）售總額（億元）排排名名城鎮(zhèn)居民人均可城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）支配收入（元）排排名名浦口區(qū)浦口區(qū)196.5196.53 336.2636.262 2186.42186.422 274.2374.233 321292212922 2江寧區(qū)江寧區(qū)411.1411.11 196.3396.331 1420.41420.411 1132.41132.411 122604226041 1六合區(qū)六合區(qū)235.1235.12 234.1934.193 3

5、180.16180.163 3111.44111.442 220909209093 3溧水縣溧水縣159.6159.65 517.5317.534 4118.99118.994 449.2449.245 519899198995 5高淳縣高淳縣168.2168.24 414.5814.585 5108.11108.115 556.6956.694 420908209084 4對比分析對比分析n溧水縣的整體經(jīng)濟發(fā)展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好，產業(yè)結構中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產業(yè)正在興起，整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進一

6、步轉整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進一步轉型是必然趨勢。型是必然趨勢。 服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都市市mallmall轉變的階段，轉型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進一步轉變的階段，轉型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進一步升華，標桿商業(yè)（升華，標桿商業(yè)（MallMall）的出現(xiàn)是大勢所趨）的出現(xiàn)是大勢所趨商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)發(fā)展階段歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將

7、迅速發(fā)展。人人均均GGD DP P城市城市化率化率+ +人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000 4500美金；城市化水平在45%以上 70%以下人均GDP位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下人均GDP位于8000 20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農業(yè)時代的地攤、 集貿市場，商品為城市生 活提供基本保 障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)

8、， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游商業(yè)地產、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉型， 主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)溧水所處階段服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 溧水商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級溧水商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級趨勢，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心趨勢，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心溧水縣服務業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃縣級商貿網(wǎng)絡體系n形成以通濟街商業(yè)廣場、城中商貿文化廣場、大東門美食步行街為核心形成以通濟街商業(yè)廣場、城中商貿文化廣場、大東門美食步行街為核心的商貿圈

9、。的商貿圈。n打造通濟時尚品牌商業(yè)街、大東門美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、珍珠橋農副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。n鼓勵通過加盟、兼并、收購，組建連鎖超市、賣場。n培育和發(fā)展重點骨干企業(yè)。n加快發(fā)展專賣店和便利店，鼓勵國內外知名品牌的專賣店、專業(yè)店進入溧水。n力爭10個商貿流通企業(yè)年銷售超億元，新增品牌專賣店50家。服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)特點縣城經(jīng)濟以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟為基礎，是一個縣范圍內的全部經(jīng)濟活動總和，是國民經(jīng)濟各部門相互交織的綜合體我國縣城面積占國土面積的90%以上，縣城人口占全國人口的80%以上，縣城GDP占全國GD

10、P的70%左右縣城經(jīng)濟作用縣城經(jīng)濟作用縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農村商業(yè)的結合部，又是工業(yè)經(jīng)濟與農業(yè)經(jīng)濟的交匯點，也是宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟的銜接處縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟發(fā)展水平，是連接中心城區(qū)與廣大農村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)作用縣城商業(yè)作用縣城經(jīng)濟與商業(yè)縣城經(jīng)濟縣城經(jīng)濟縣城商業(yè)縣城商業(yè)縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農村區(qū)域的消費紐帶，既縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射發(fā)揮引導縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) n縣城商業(yè)承載著連接城市與

11、農村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在n縣城商業(yè)更要關注消費的流失，尤其交通、距離等因素影響消費流失的程度n零售的便利性、價格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)特點主要輻射當?shù)爻擎?zhèn)人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們的購買能力都較低 商業(yè)經(jīng)營集中在零售業(yè)為主的，價值低的，便利性質的產品價值最大的產品容易受到上一級城市的沖擊流失部分高收入人口到更高級別的城市高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在流失現(xiàn)象流失現(xiàn)象服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)特點縣城

12、商業(yè)與縣城商業(yè)與城市商業(yè)差異分析城市商業(yè)差異分析輻射范圍輻射范圍功能差異功能差異服務人口服務人口縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務功能差異大，城區(qū)功能集聚性強，縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務功能差異大，城區(qū)功能集聚性強，在經(jīng)濟發(fā)展中起著統(tǒng)領作用在經(jīng)濟發(fā)展中起著統(tǒng)領作用城市是人口密集區(qū)域，服務人口廣泛城市是人口密集區(qū)域，服務人口廣泛縣城是人口集中區(qū)域，服務人口相對縣城是人口集中區(qū)域，服務人口相對較少較少城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內的廣泛區(qū)域的廣泛區(qū)域縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從服務功能、輻射范圍還是服務縣城商業(yè)與

13、城市商業(yè)無論從服務功能、輻射范圍還是服務人口數(shù)量都存在明顯差異，本項目商業(yè)定位必須符合縣城人口數(shù)量都存在明顯差異，本項目商業(yè)定位必須符合縣城商業(yè)的發(fā)展特點與規(guī)律商業(yè)的發(fā)展特點與規(guī)律服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) pGDP持續(xù)增長，人均可支配收入不斷增加，具備可挖掘的消費潛力p溧水的新規(guī)劃新發(fā)展，商業(yè)輻射能力將進一步加強經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境本項目啟示本項目啟示抓住城抓住城市發(fā)展的機遇，把握商市發(fā)展的機遇，把握商業(yè)升級換代的機會，但業(yè)升級換代的機會，但同時必須符合縣級商業(yè)同時必須符合縣級商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，適度超前，發(fā)展的規(guī)律，適度超前，以符合當?shù)乜腿盒枨蟮囊苑袭數(shù)乜腿盒枨蟮臉I(yè)態(tài)

14、撬動市場業(yè)態(tài)撬動市場商業(yè)發(fā)展總結商業(yè)發(fā)展總結p城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)律，以及溧水的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，體現(xiàn)了溧水商業(yè)地產的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級換代的趨勢商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境p溧水具有縣城商業(yè)的共性特點，與城市商業(yè)具有一定的差異，在商業(yè)升級的過程中，要切合縣城實際消費需求，考慮高端消費流失等因素，適度超前，進行精準業(yè)態(tài)定位商業(yè)特點商業(yè)特點服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析1 1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3 3項目初步規(guī)劃建議項目初步規(guī)劃建議4 4市場機會點分析市場機會點分析2 2商圈分析商圈分析消費客群分析消費客群分析業(yè)態(tài)機會點分析業(yè)態(tài)機會點分析服務創(chuàng)造價值

15、 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 商業(yè)的核心城市輻射性：商業(yè)的核心城市輻射性：由于受中心城市輻射影響，邊緣地區(qū)的商業(yè)層級普遍較低，客戶有去中心城市消費的驅動力?！爸苣ツ暇┵徫?、玩，早上去，周末會去南京購物、玩，早上去，下午就可以回來。下午就可以回來。” 消費者訪談消費者訪談受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、零售成為主要業(yè)態(tài)零售成為主要業(yè)態(tài)4545分鐘車程分鐘車程南京南京溧水溧水商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境服務創(chuàng)造價值 中國房地產

16、策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 溧水整體商業(yè)格局是以通濟街為核心的單核商圈結構，商溧水整體商業(yè)格局是以通濟街為核心的單核商圈結構，商業(yè)較為集中，整個商業(yè)處于起步階段業(yè)較為集中，整個商業(yè)處于起步階段往高淳往高淳往南京往南京蘇果超市蘇果超市蘇果超市蘇果超市國美電器國美電器五星電器五星電器通濟街通濟街大東門大東門商業(yè)街商業(yè)街蘇寧電器蘇寧電器中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)交通路交通路通濟街通濟街大東門街大東門街中中大大街街珍珍珠珠路路后后巷巷通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場大東門商業(yè)步行街大東門商業(yè)步行街溫州商貿文溫州商貿文化廣場化廣場商業(yè)格局商業(yè)格局中心商業(yè)區(qū)包括以通濟街為核中心商業(yè)區(qū)包括以通濟街為核心的心的“三

17、縱三橫三縱三橫”六個主要商六個主要商業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場。業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場。服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 體量體量（萬）（萬）鋪位鋪位數(shù)量數(shù)量主力戶型主力戶型租金水平（元租金水平（元/ / 天）天）主力商家主力商家通濟街通濟街沿街商業(yè)集中商業(yè)1.568801002.53.5百貨大樓、安踏、李寧中大街中大街沿街商業(yè)專業(yè)市場1.811810012011.5柒牌、七匹狼、利朗后巷后巷沿街商業(yè)110130500.91.2無主力門店大東門街大東門街沿街商業(yè)集中式商業(yè)專業(yè)市場1.569801000.8-1.8跨世紀美食城、文峰服飾珍珠路珍珠路沿街商業(yè)

18、集中式商業(yè)3.510360801.0-1.5小尾羊、阿迪達斯交通路交通路沿街商業(yè)集中式商業(yè)1.510150800.9-1.2五星電器、曼德夫、圓夢KTV通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場沿街商業(yè)3.5267801002.6-3.3優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、安踏大東門商業(yè)步行街大東門商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.5232801000.81.5宇明手機大賣場、絕代佳人KTV溫州商貿文化廣場溫州商貿文化廣場沿街商業(yè)1.268801200.61.0錢柜KTV、美的、金伯利鉆石蘇寧電器蘇寧電器專業(yè)市場0.3五星電器五星電器專業(yè)市場0.25國美電器國美電器專業(yè)市場0.4蘇果超市蘇果超市（通濟街店）（通濟街店）集中式商業(yè)0.7

19、511.5（周邊商鋪）蘇果超市蘇果超市（珍珠路店）（珍珠路店）集中式商業(yè)0.611.5（周邊商鋪）文峰服飾文峰服飾（大東門店）（大東門店）專業(yè)市場0.2文峰服飾文峰服飾（珍珠路店）（珍珠路店）專業(yè)市場0.3招商城招商城小商品市場3.520400.81.5服裝城、商海娛樂城總計總計25.31127溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約2525萬平米，鋪位數(shù)量約萬平米，鋪位數(shù)量約11271127個，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主個，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型鋪位數(shù)量鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比零售零售50504%4%服裝服裝36736733%33%餐飲餐飲

20、27627624%24%社區(qū)服務社區(qū)服務17717716%16%專業(yè)市場專業(yè)市場15915914%14%休閑娛樂休閑娛樂47474%4%其他其他51515%5%商業(yè)格局商業(yè)格局服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場經(jīng)過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高經(jīng)過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高檔商貿街區(qū)檔商貿街區(qū)n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至通濟街，東至廟街，西至望京北至交通路，南至通濟街，東至廟街，西至望京路路n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)沿街商業(yè)n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約總營業(yè)面積約3.53.5萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共267267

21、家家n主力戶型：主力戶型： 40405050，開間，開間5 56m6m，進深，進深8 810m10m 80 80100100，開間，開間8 810m10m，進深，進深101012m12mn租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約2.6-3.32.6-3.3元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以服裝類為主占以服裝類為主占6060，其次為社區(qū)服務類（醫(yī)療、，其次為社區(qū)服務類（醫(yī)療、美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中高檔商業(yè)中高檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)包括其他

22、鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營狀況較位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營狀況較好。好。n主力商家：主力商家：夢巴黎夢巴黎KTVKTV、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷交通路交通路通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) n 地理位置：地理位置：東至珍珠路，西至中大街東至珍珠路，西至中大街n 商業(yè)形態(tài)

23、：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中商業(yè)，多為單層街鋪。沿街商業(yè)集中商業(yè)，多為單層街鋪。n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長430430米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.51.5萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6868家家n主力戶型：主力戶型： 40-5040-50：開間：開間4-54-5米，進深米，進深10-1210-12米米 80-10080-100：開間：開間8-108-10米，進深米，進深10-1210-12米米 150-200150-200：開間：開間14-1614-16米，進深米，進深10-1210-12米米n 租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約2.5-3.52.5-3.5

24、元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以服裝鞋帽以服裝鞋帽( (運動、品牌服裝專賣）為主占運動、品牌服裝專賣）為主占7575，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務類、餐飲類類、餐飲類n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：高中檔品牌店高中檔品牌店n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)客戶為主中心城區(qū)客戶為主n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較輻射整個城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較強強n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū)人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū)正進行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氛圍。正進行整體景觀園林改造，

25、逐步形成高檔購物氛圍。n 主力商家：主力商家：法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、森馬等森馬等望望京京街街中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街通濟街通濟街主要經(jīng)營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費需主要經(jīng)營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費需求求典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 中大街中大街位于核心商圈西側，與通濟街存在同質化競爭，位于核心商圈西側，與通濟街存在同質化競爭，商業(yè)經(jīng)營狀況受到一定影響商業(yè)經(jīng)營狀況受到一定影響n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大東門街北至交通路，南至大東門街n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)專

26、業(yè)市場，以單層門面為主沿街商業(yè)專業(yè)市場，以單層門面為主n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長720720米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.81.8萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共118118家家n主力戶型：主力戶型： 100100120120為主，開間為主，開間7 78 m8 m，進深，進深12-12-14 m14 mn租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約1-1.51-1.5元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以服裝為主占以服裝為主占4444，其次為社區(qū)服務類，其次為社區(qū)服務類（美容美（美容美發(fā)、婚慶鮮花）、零售類、其他類（金店、飾品、房地發(fā)、婚慶鮮花）、零售類、其他類（金店、

27、飾品、房地產）產）n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)居民中心城區(qū)居民n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：主要輻射中心城區(qū)主要輻射中心城區(qū)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量不高，商業(yè)氛圍一般。人流量不高，商業(yè)氛圍一般。n 主力商家：主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶銀樓等銀樓等中大街中大街珍珍珠珠路路大東門街大東門街交通路交通路典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 交通路交通路北側以五金、餐飲為主，南側與通濟街商業(yè)廣北側以五金、餐飲為主，南側與通濟街商業(yè)廣場相呼應形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街

28、區(qū)場相呼應形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū)n 地理位置：地理位置：東至珍珠路，西至中大街東至珍珠路，西至中大街n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)，以單層商鋪為主沿街商業(yè)集中式商業(yè)，以單層商鋪為主n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長420420米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.51.5萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共101101家家n主力戶型：主力戶型： 20204040，開間，開間4 45m5m，進深，進深5 58m8m 50 508080，開間，開間6 68m8m，進深，進深8 810m10mn租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約0.9-1.20.9-1.2元元/

29、/天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以社區(qū)服務類（美容美發(fā)、藥店、酒店以社區(qū)服務類（美容美發(fā)、藥店、酒店 ）為主占）為主占4040，其次為綜合服務類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐，其次為綜合服務類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類飲類n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量較大，南側明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側。人流量較大，南側明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側。n 主力商家：主力商家：五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、五星電器、蘇果超市、來來永和

30、豆?jié){、曼德夫、圓夢圓夢KTVKTV中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷交通路交通路典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 后巷后巷以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠，以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠，商業(yè)形象不高商業(yè)形象不高n 地理位置：地理位置：北至通濟街，南至大東門街北至通濟街，南至大東門街n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以單層門面為主沿街商業(yè)，以單層門面為主n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長350350米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1 1萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共101101家家n主力戶型：主力戶型：

31、30305050，開間，開間3 35m5m，進深，進深9 910 m10 m 80 80100100，開間，開間8 810m10m，進深，進深101012 m12 mn租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約0.9-1.20.9-1.2元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以服裝為主占以服裝為主占4040，其次為零售類（便利店、茶，其次為零售類（便利店、茶葉店）、社區(qū)服務類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行）葉店）、社區(qū)服務類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行）n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：街道附近居民街道附近居民n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射力較弱，街道附近

32、中心城區(qū)輻射力較弱，街道附近中心城區(qū)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氛圍不高。人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氛圍不高。n 主力商家：主力商家：無主力門店無主力門店中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 大東門街大東門街形成以手機、電腦為主營業(yè)態(tài)的專業(yè)型街區(qū)，形成以手機、電腦為主營業(yè)態(tài)的專業(yè)型街區(qū)，業(yè)態(tài)聚集效應明顯業(yè)態(tài)聚集效應明顯n 地理位置：地理位置：西至中大街，東至珍珠路西至中大街，東至珍珠路n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)專業(yè)市場，以單層門面沿街商業(yè)集中式商業(yè)

33、專業(yè)市場，以單層門面為主為主n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長520520米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.51.5萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6969家家n主力戶型：主力戶型： 10102525，開間，開間2 24m4m，進深，進深5 58m8m 80 80100100，開間，開間8 810m10m，進深，進深101012 m12 mn租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約0.8-1.80.8-1.8元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以專業(yè)市場（書店、電腦、手機、電動車等以專業(yè)市場（書店、電腦、手機、電動車等 ）為）為主占主占4646，其次為社區(qū)服務類（醫(yī)療、通訊服務

34、類），餐飲類，其次為社區(qū)服務類（醫(yī)療、通訊服務類），餐飲類n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)客戶中心城區(qū)客戶n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)輻射整個城區(qū)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：靠近珍珠路一側人流量較大，專業(yè)性市場聚集效應靠近珍珠路一側人流量較大，專業(yè)性市場聚集效應明顯，整體經(jīng)營狀況良好。明顯，整體經(jīng)營狀況良好。n 主力商家：主力商家：跨世紀美食城、宇明手機城、領潮手機城、溧水跨世紀美食城、宇明手機城、領潮手機城、溧水3G3G手機大賣場、文峰服飾手機大賣場、文峰服飾中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值

35、中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 大東門商業(yè)步行街大東門商業(yè)步行街南側形成手機、電腦專業(yè)賣場，中南側形成手機、電腦專業(yè)賣場，中部及北部形成餐飲、休閑娛樂街區(qū)部及北部形成餐飲、休閑娛樂街區(qū)n 地理位置：地理位置：北至通濟街，南至大東門街，東至珍珠路，西至后北至通濟街，南至大東門街，東至珍珠路，西至后巷巷n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租）沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租）n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總長度約總長度約500500米（水街米（水街5050米，旱街米，旱街450450米），總營業(yè)米），總營業(yè)面積約面積約3.53.5萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量

36、：共共232232家家n主力戶型：主力戶型： 8080100100，開間，開間6 68m8m，進深，進深101012m12m 120 120200200，開間，開間6 68m8m，進深，進深101012m12m（2 2層）層）n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約1.21.21.51.5元元/ /天天( (水街沿街水街沿街) ) 雙層鋪位租金約雙層鋪位租金約0.8-1.20.8-1.2元元/ /天（旱街內鋪）天（旱街內鋪）n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以餐飲類為主占以餐飲類為主占8080，其次為專業(yè)市場類（手機、電，其次為專業(yè)市場類（手機、電腦），娛樂類（腦），娛樂類（KTVKTV、網(wǎng)吧、

37、足療）、網(wǎng)吧、足療）n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)中心城區(qū)n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)輻射整個城區(qū)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：街區(qū)內人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側商業(yè)街區(qū)內人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側商業(yè)優(yōu)于中間沿街商鋪。優(yōu)于中間沿街商鋪。n主力商家：主力商家：溧水宇明手機大賣場、溧水溧水宇明手機大賣場、溧水3G3G手機大賣場、絕代佳手機大賣場、絕代佳人人KTVKTV、禪悅國際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓、禪悅國際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷交通路交通路大東門商大東門商業(yè)步行

38、街業(yè)步行街典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 珍珠路珍珠路南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以招商城小商品市場、文峰服飾為代表招商城小商品市場、文峰服飾為代表n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大東門街北至交通路，南至大東門街n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)，集中式商業(yè)沿街商業(yè)集中式商業(yè)，集中式商業(yè)2 23 3層，沿層，沿街門面多為單層街門面多為單層n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長950950米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約3.53.5萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共103103家家n主力

39、戶型：主力戶型： 18184040，開間，開間3 35m5m，進深，進深6 68m8m 60 608080，開間，開間6 68m8m，進深，進深101012m12mn租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約1.0-1.51.0-1.5元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以專業(yè)市場（機電、手機、文具等以專業(yè)市場（機電、手機、文具等 ）為主占）為主占4040，其次為社區(qū)服務類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類其次為社區(qū)服務類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域

40、：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量較大，專業(yè)市場密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達。人流量較大，專業(yè)市場密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達。n 主力商家：主力商家：招商城、溧水手機大賣場、文峰服飾等招商城、溧水手機大賣場、文峰服飾等中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 溫州商貿文化廣場溫州商貿文化廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，整體商業(yè)氛圍較差整體商業(yè)氛圍較差n 地理位置：地理位置：北至通濟街，南至大東門街，東至后巷，西至中北至通濟街，南至大東門街

41、，東至后巷，西至中大街大街n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約總營業(yè)面積約1.21.2萬萬n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6868家家n主力戶型：主力戶型： 8080120120，開間，開間4 46m6m，進深，進深101012m12m（2 2層）層）n租金水平：租金水平：鋪位租金約鋪位租金約0.60.61.01.0元元/ /天天n業(yè)態(tài)結構：業(yè)態(tài)結構：以服裝類為主占以服裝類為主占7171，其次為娛樂休閑類（，其次為娛樂休閑類（KTVKTV、網(wǎng)吧、足療）網(wǎng)吧、足療）n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè)n 主力客戶：主力客戶：

42、中心城區(qū)中心城區(qū)n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強的昭示面，街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強的昭示面，整體商業(yè)氛圍較差。整體商業(yè)氛圍較差。n主力商家：主力商家：錢柜錢柜KTVKTV、美的空調、金伯利鉆石、美的空調、金伯利鉆石中中大大街街珍珍珠珠路路通濟街通濟街大東門街大東門街后后巷巷交通路交通路溫州商貿溫州商貿文化廣場文化廣場典型個案典型個案服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) p溧水目前商業(yè)格局仍以通濟街為核心的單核商圈結構，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)，輻射整個城區(qū)p受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高

43、端消費存在明顯外流現(xiàn)象p整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升級需求明顯商圈發(fā)展商圈發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀p項目處于核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應抓住目前市場上存在的業(yè)態(tài)空白，進行商業(yè)的提檔升級商圈與項商圈與項目之間關目之間關系系本項目啟示本項目啟示對市場對市場存在的業(yè)態(tài)空白進行引存在的業(yè)態(tài)空白進行引領，深入了解客群需求，領，深入了解客群需求，對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分析，了解未來發(fā)展趨勢，析，了解未來發(fā)展趨勢，進行提檔升級進行提檔升級通過商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項目關系的分析可以看出，本項通過商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項目關系的分析可以看出，本項目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應當重點體現(xiàn)城

44、目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應當重點體現(xiàn)城市商業(yè)的提檔升級，引領城市商業(yè)的發(fā)展市商業(yè)的提檔升級，引領城市商業(yè)的發(fā)展商圈總結商圈總結服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 溧水消費客群來源溧水消費客群來源主要客群主要客群次要客群次要客群游離客群游離客群目標消費目標消費家庭消費及家庭消費及商務消費商務消費特色體驗消特色體驗消費費游離客群游離客群 南京市區(qū)體驗式消費南京市區(qū)體驗式消費區(qū)域來源：區(qū)域來源：南京市區(qū)為主南京市區(qū)為主消費原因：消費原因：出差、旅游、路過或目標消費出差、旅游、路過或目標消費消費目的：消費目的：商務或體驗式商務或體驗式價格敏感：價格敏感：對價格不敏感，

45、看中特色與服務對價格不敏感，看中特色與服務次要客群次要客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域來源：區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主消費原因：消費原因：目標消費目標消費消費目的：消費目的：滿足目標需求滿足目標需求價格敏感：價格敏感：對價格較敏感，多為中年或中老年人對價格較敏感，多為中年或中老年人主要客群主要客群 溧水縣區(qū)客群溧水縣區(qū)客群區(qū)域來源：區(qū)域來源：溧水縣區(qū)溧水縣區(qū)消費原因：消費原因：居住在此，就近消費居住在此，就近消費消費目的：消費目的：滿足家庭生活需求滿足家庭生活需求價格敏感：價格敏感：家庭消費較為敏感，商務消費不敏感家庭消費較為敏感，商務消費不敏感對消費客群來源進行分析，對本項目客群進行挖掘及

46、鎖定對消費客群來源進行分析，對本項目客群進行挖掘及鎖定服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 溧水消費客群特點溧水消費客群特點購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂休閑休閑溧水主要供給溧水主要供給通濟街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣場、超市等多類業(yè)態(tài)中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散； 目前運營項目包括錢柜KTV、夢巴黎KTV、圓夢KTV、絕代佳人KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進以茶社、咖啡為 主，如優(yōu)仙美地等 供給特點供給特點中低檔消費，服飾類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但

47、中高端餐飲整體供給不足 檔次、服務等較 低，規(guī)模、形象都較為落后 新近發(fā)展起來，生意較好，具備發(fā)展空間 溧水居民消費溧水居民消費特點特點家庭日常生活類就近超市購物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購物受南京沖擊較大 餐飲消費觀念開始 轉換，外出就餐頻 率每年都有遞增 娛樂項目較少，不能滿足需求，酒吧類流入南京消費 消費觀念引導較快接受，未來發(fā)展將更快 對本項目消費對本項目消費傾向傾向 服飾類購物如有，高于現(xiàn)有水平，會滿足部分需求，但流失率依然會很大 如有，欣然接受， 但特色、服務、硬件等需要高于現(xiàn)有水平 如有，需要提升檔次及服務，升級現(xiàn)有娛樂 如有，會給予消費者更多的選擇空間 生活、家庭消費特

48、點明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強生活、家庭消費特點明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強在了解客群需求的基礎之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進行研判在了解客群需求的基礎之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進行研判服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 百貨百貨目前在運營的購物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布目前在運營的購物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場空白散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場空白分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點通濟街服裝百貨80100p分布：運營項目分散于核心商業(yè)圈的各個商業(yè)街內p規(guī)模：規(guī)模普遍較小，缺乏集中式經(jīng)營p檔次：目前運營項目以中

49、檔、中低檔為主，中大街服裝零售100120大東門街手機電腦餐飲娛樂80100后巷服裝零售3050珍珠路機電手機小商品6080交通路五金餐飲娛樂5080交通路交通路通濟街通濟街大東門街大東門街中中大大街街珍珍珠珠路路后后巷巷服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū)場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū)交通路交通路通濟街通濟街大東門街大東門街中中大大街街珍珍珠珠路路后后巷巷商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài) 體量主力面積主力

50、商家商業(yè)檔次通濟街沿街商業(yè)集中商業(yè)服裝百貨1.5萬80100百貨大樓、法萊服飾大賣場中高端中大街沿街商業(yè)專業(yè)市場服裝零售1.8萬100120柒牌、七匹狼、利朗中端大東門街沿街商業(yè)集中式商業(yè)專業(yè)市場手機電腦餐飲娛樂1.5萬80100跨世紀美食城、溧水3G手機大賣場中端后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬3050無主力門店中低端珍珠路沿街商業(yè)集中式商業(yè)機電手機小商品3.5萬6080招商城、溧水手機大賣場中低端交通路沿街商業(yè)集中式商業(yè)五金餐飲娛樂1.5萬5080五星電器、曼德夫、圓夢KTV中低端服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 大型超市大型超市項目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經(jīng)營狀況蘇果超市（交通路店）7

51、5001F（服裝、首飾、小電器）2F（家紡、日用品）3F（食品）城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶位于人氣最旺的通濟街商圈，人流量集中，帶動了附近商鋪的客源。蘇果超市（灣子口店）60001F（食品、日用品）2F（家紡、服裝）外側沿街以餐飲為主中心城區(qū)及城東片區(qū)形成以蘇果為中心的小型商貿中心，人流量匯聚，蘇果兩側沿街門面經(jīng)營狀況均高于周邊。溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來交通路店將搬至萬溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來交通路店將搬至萬辰華潤蘇果內，整體超市規(guī)模較大，未來萬辰華潤蘇果將與辰華潤蘇果內，整體超市規(guī)模較大，未來萬辰華潤蘇果將與本項目共融共生，為本項目帶來人流，不建議引入新的超市本項目共融共生，為本

52、項目帶來人流，不建議引入新的超市蘇果社區(qū)店（交通路店）蘇果社區(qū)店（交通路店）蘇果社區(qū)店（灣子口店）蘇果社區(qū)店（灣子口店）華潤蘇果（萬辰店）華潤蘇果（萬辰店）服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 項目項目規(guī)模規(guī)模（平米）（平米）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況客戶客戶特點特點蘇寧電器蘇寧電器3000較差，相對區(qū)域位置較偏城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電、電腦賣場五星電器五星電器2500良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電大型賣場國美電器國美電器4000良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電為主大型賣場家電賣場家電賣場目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣場的布點，基本處于目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣場的布點，基本處于飽和狀態(tài)，不建議引入此類業(yè)

53、態(tài)飽和狀態(tài)，不建議引入此類業(yè)態(tài)交通路交通路通濟街通濟街大東門街大東門街中中大大街街后后巷巷五星電器五星電器蘇寧電器蘇寧電器國美電器國美電器服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 餐飲娛樂大部分為中低端消費，餐飲知名品牌少，規(guī)模均餐飲娛樂大部分為中低端消費，餐飲知名品牌少，規(guī)模均較小，娛樂以網(wǎng)吧、較小，娛樂以網(wǎng)吧、KTVKTV為主，檔次有限為主，檔次有限餐飲娛樂餐飲娛樂p分布：分布：中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；整體市場的休閑娛樂業(yè)態(tài)體量有限。p檔次：目前運營項目以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進“大型餐飲只有小廚娘做大

54、型餐飲只有小廚娘做的還不錯，天天都爆滿，的還不錯，天天都爆滿，整體需求明顯沒有得到滿整體需求明顯沒有得到滿足。足。” ” 消費者訪談消費者訪談服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 家居市場家居市場現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、檔次低，供應量不大檔次低，供應量不大金寶市場金寶市場恒隆家居恒隆家居項目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況金寶市場家居、裝飾材料、日用百貨中低檔3萬業(yè)態(tài)較為全面，輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)恒隆家居家居、家紡、家裝中高檔1萬引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分裝飾公司服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力

55、TOP10企業(yè) 影院情況影院情況溧水市場目前缺乏高品質的大型影院，本項目可引進大溧水市場目前缺乏高品質的大型影院，本項目可引進大型品牌影院，引領城市商業(yè)發(fā)展，樹立標桿型品牌影院，引領城市商業(yè)發(fā)展，樹立標桿“去年我還是特地跑到南京去看的阿凡達。其實新電影院不一定要多大，但各方面條件要跟上?！?消費者訪談消費者訪談溧水影劇院位于珍珠路是溧水縣最老的影視劇院，現(xiàn)在已逐步被淘汰，主要用于各種商業(yè)性質租賃溧水影劇院溧水影劇院服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 本項目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、餐飲娛樂及家居廣場等業(yè)態(tài)上都本項目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、餐飲娛樂及家居廣場等業(yè)態(tài)上都具備市場基礎，打造

56、具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是具備市場基礎，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是本項目的主要發(fā)展方向本項目的主要發(fā)展方向p核心商圈內大型超市規(guī)模大，距離本項目近，本項目應共享其人流；家電賣場趨于飽和狀態(tài)，避免進入激烈競爭超市，家超市，家電賣場電賣場p核心商圈的商業(yè)街，整體業(yè)態(tài)檔次不高，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺乏特色類主題類商業(yè)街區(qū)商業(yè)街商業(yè)街p溧水市場目前尚無大型影院，本項目可通過影院的引入，提升整體客群的消費認知度影院影院p溧水高檔餐飲娛樂缺乏，項目可著力打造集中式餐飲娛樂，構建目的型要素餐飲娛樂餐飲娛樂p溧水目前缺乏純粹的百貨業(yè)態(tài)，多以臨街商鋪的零售形式運營，形象檔次不高，項目可著重打

57、造集中式百貨業(yè)態(tài)百貨百貨p現(xiàn)有家居廣場整體檔次不高，建議對此類業(yè)態(tài)進行提檔升級家居建材家居建材市場空白市場空白市場空白市場空白提檔升級提檔升級市場飽和市場飽和提檔升級提檔升級提檔升級提檔升級業(yè)態(tài)分析總結業(yè)態(tài)分析總結服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析1 1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3 3項目初步規(guī)劃建議項目初步規(guī)劃建議4 4市場機會點分析市場機會點分析2 2服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 本項目n將承載溧水核心商圈的商業(yè)領頭角色n將承擔溧水商業(yè)提檔升級的發(fā)展n將代表以購物、餐飲、娛樂、休閑等多元化、體驗化、綜合功能為

58、發(fā)展趨勢n將展示“享受城市之美”的新都市主義生活精神旗幟n將體現(xiàn)多元的、休閑的生活消費形式1溧水商業(yè)不斷發(fā)展與崛起，其向心力將吸引更多不同層次的商業(yè)業(yè)態(tài)進入；2更多需求便利的就近消費者，促成溧水中心商圈輻射力進一步放大；3地價和租金對行業(yè)區(qū)位的作用，導致市場聚焦點的形成；4新興的各種行業(yè)自身激發(fā)集聚效應，將產生新功能的交疊空間；5項目自身具有極為優(yōu)質的綜合性資源，具有承載中心商圈輻射的良好條件。占位思考占位思考服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 領導者領導者壟斷價格壟斷價格產品有不可重復性產品有不可重復性過河拆橋過河拆橋追隨者追隨者搭便車，借勢搭便車，借勢以小博大殺傷戰(zhàn)術以

59、小博大殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者價格戰(zhàn)的制造者補缺者補缺者目標明確，挖掘客戶目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙瞄準市場縫隙創(chuàng)新產品和需求點創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調新的評估標準強調產品的特色和價值強調產品的特色和價值行業(yè)老大行業(yè)老大行業(yè)老大，中大規(guī)模市場行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次次/ /非主流市場非主流市場敏銳的機會主義者敏銳的機會主義者區(qū)域的資源特質以及多種優(yōu)勢資源共生互補，形成強大的聚區(qū)域的資源特質以及多種優(yōu)勢資源共生互補，形成強大的聚合效應，若進行深入挖掘和合理利用，將會產生巨大的綜合合效應，若進行深入挖掘和合理利用，將會產生巨大的綜合效應，本項目應承

60、擔起溧水商業(yè)領導者的使命效應，本項目應承擔起溧水商業(yè)領導者的使命商業(yè)占位商業(yè)占位服務創(chuàng)造價值 中國房地產策劃代理綜合實力TOP10企業(yè) 招招商商主力店主力店招商招商次主力次主力店招商店招商品牌店品牌店招商招商中小散中小散鋪招商鋪招商試運營期試運營期銷售銷售銷售導入銷售導入銷售強銷銷售強銷銷售持續(xù)銷售持續(xù)尾盤銷售尾盤銷售開業(yè)運營開業(yè)運營對現(xiàn)有商圈的提檔升級，打造核心商圈大型商業(yè)對現(xiàn)有商圈的提檔升級，打造核心商圈大型商業(yè)MALLMALL，租售雙輪驅動租售雙輪驅動招商銷售階段擬定招商銷售階段擬定第一階段：招商銷售前期， 即籌備期。此階段為招商推廣的導入期。 第二階段：招商銷售期， 即實施期，此階段為